난개발로 얼룩진 국내 최대 항만재개발 사업…검찰 수사 어디까지?

부산항 북항 재개발 1단계 사업 조감도

■ 최대 항만재개발 사업 …어쩌다 주거단지 사업 전락했나?
1876년, 우리나라 최초 근대 항만으로 개항한 부산항 북항. 140년 넘게 우리나라 물류 관문 역할을 한 부산항 북항은 새로운 도전을 선택했습니다. 부산신항으로 항만 기능을 모두 옮기고 우리나라에선 처음으로 항만 재개발 사업에 착수했습니다. 북항재개발 1, 2단계 사업의 총 사업비는 8조 원. 하지만 1단계 사업이 마무리되는 시점에 나온 감사원 감사 보고서 핵심은 북항 재개발 사업이 사실상 주거단지화 했다는 겁니다. 감사원은 북항 재개발 사업이 이렇게 난개발이 된 이유는 애초 사업계획과 다르게 건축계획이 수립되고 이를 해양수산부와 부산항만공사, 지자체가 책임을 미루며 허가해 줬기 때문으로 분석했습니다. 그 과정에 관리 부실로 난개발 책임이 큰 부산항만공사 직원에 대해서는 '파면' 과 '해임'을 요구했습니다.

■ 감사원 검찰 수사 요청…그럼에도 똑같은 '난개발' 허가
감사원이 문제점을 지적한 구역은 B블록인 IT·영상·전시지구와 D 구역인 일반상업지구입니다. 감사원은 "애초 제안된 사업계획서와 다르게 건축을 추진하는 것을 허용하지 말라"고 지적하고, 최초 사업계획과 다르게 건축허가가 난 사업지에 대해 사업계획서대로 이행하는 방안을 마련하라고 했습니다. 또 이행하지 않을 경우 손해배상을 청구하라고 부산항만공사에 강하게 요구했습니다. 감사원은 감사 도중인 지난해 10월 검찰에 토지매매 계약 이행 관리 업무를 부당하게 수행한 관련자에 대해 수사를 요청했습니다. 그런데 부산항만공사와 부산 동구청은 감사원을 비웃기라도 하듯 수사 요청 석 달여 만에 비슷한 '난개발' 설계변경 건축허가를 내줬습니다.

부산항 북항 재개발 단지 복합환승센터(C-1 구역) 용지

■북항재개발 사업 관문 복합환승센터는 어떻게 오피스텔로 바뀌었나?
부산항 북항 재개발 사업 C-1 구역 환승센터 부지는 부산역에서 북항 쪽으로 보행로로 걸어 나오면 제일 먼저 만나는 곳입니다. 사실상 관광객을 맞는 첫 관문입니다. 이곳은 애초 2016년 사업자 공모 당시 철도와 버스, 택시 등 대중교통을 편리하게 환승하기 위한 환승시설과 수익시설을 복합 개발하는 계획이었습니다. 대지면적의 40% 이상을 환승시설로 짓고 호텔과 업무시설, 판매시설 등 수익시설을 통해 교통 중심이자 관광객도 모이는 곳으로 만들겠다는 목표였습니다. 이에 따라 최초 사업계획서에는 환승시설이 15,363㎡, 대지면적 대비 58%로 최소 기준 40%보다 훨씬 넓었습니다. 수익시설도 호텔 822실, 오피스텔 567실에 스파 시설까지 다양했습니다.

복합환승센터 최초 사업계획부터 설계변경 최종 허가까지 변경 과정

■ 최초 사업계획과 달리 생활형 숙박시설로 허가-> 정부 규제 이후 오피스텔로 다시 설계 변경
하지만 2022년 5월 최초 건축허가 때는 환승시설이 10,799㎡로 최소 기준에 가까운 42%로 줄어들고, 호텔과 오피스텔은 사라졌습니다. 대신 생활형 숙박시설 1,088실로 바뀌어 건축허가가 났습니다. 그런데 지난해 생활형 숙박시설에 대한 정부 규제가 나오자 지난 2월 21일 생활형 숙박시설을 모두 없애고 모두 중대형 오피스텔 396실로 바꿔 설계변경 허가를 내줬습니다. 층수도 21층에서 24층으로 올렸습니다. 사업 공모 7년 만에 복합환승센터는 사실상 주거시설로 변질됐습니다.

허가권자인 부산 동구청은 법적 문제가 없다는 입장입니다. "관련 부서와도 의견 협의를 다 해서 취합됐을 때 적법했기 때문에 허가를 내준 것이다."라고 말했습니다. 부산항만공사도 지난 1월 설계변경 관련 의견 회신 때 처음에는 오피스텔 설계변경이 불가하다고 했지만 두 번째 회신 때는 지구단위계획상 문제없다며 사실상 동의했습니다.

2016년 우선협상대상자로 선정된 업체가 제시한 사업계획 조감도

■ 부산역-북항 보행로 수년 동안 끊긴 채 방치된 이유는?
부산역에 도착해 뒷편으로 걸어 나오면 하늘 광장을 만납니다. 하늘광장은 환승센터를 거쳐 북항으로 연결되도록 설계됐습니다. 하지만 보행로는 수년 째 뚝 끊긴 채 방치돼 있습니다. 중간을 이을 환승센터 공사가 제대로 시작조차 못 했기 때문입니다. 보행로를 제때 연결하기 위해 부산항만공사는 환승센터 토지매매계약 당시 공사 기한을 명시했습니다. 계약서에 명시된 개발 완료일은 토지매매 체결일로부터 42개월. 2020년 6월까지입니다. 이를 위반하면 지연 배상금을 부과한다고 적시돼 있습니다. 하지만 부산항만공사는 지연배상금 부과는커녕 공사완료일 이후 4년 가까이 기한 연장을 7차례나 승인했습니다. 특히 마지막 연장 승인 때는 구체적인 기한도 정하지 않았습니다.

■ 공사 완료일로부터 42개월 지나도 보행로 만들지 않으면 계약 해지 가능
계약서에는 공사완료일로부터 42개월이 지나도 보행로를 완성하지 않으면 계약을 해지할 수 있게 돼 있습니다. 하지만 계약 해지 대신 부산항만공사는 24억 원을 직접 투자해 임시 보행로를 만들었습니다. 사업자도 일부 투자했는데 그 구간은 자신들의 모기업이 운영하는 생활형 숙박시설과 연결되도록 했습니다. 결국, 사업자는 환승센터는 수 년째 짓지 않고, 생활형 숙박시설 사용자 편의시설만 조성한 꼴입니다.

또 이상한 계약 내용이 포함돼 있는데 '매매 계약 해제/해지 시 사업자와 부산항만공사는 계약 해제/해지 시 발생한 손해의 배상을 청구하지 않는다는 내용입니다. 사업자가 계약을 제때 지키지 않고 해지해도 손해 볼 게 없는 조항이 될 수 있습니다. 부산항만공사의 수상한 계약 체결과 부실한 사업 관리가 북항 관문부터 기형적인 모습으로 만들고 있다는 지적이 나오고 있습니다.

부산지검에 접수된 복합환승센터 관련 고발장 및 감사원 감사보고서

■ 검찰 수사 어디까지?…"사업 초기 때 불법도 수사"
부산항 재개발 사업 관련 비리 의혹을 수사하고 있는 검찰이 생활형 숙박시설이 밀집한 상업업무지구(D 구역) 외에도 복합 환승센터(C-1 구역)에 대해서도 수사하고 있는 것으로 알려졌습니다. 부산항만공사가 애초 선정된 우선협상대상자가 아닌 다른 건설사와 토지매매계약을 하는 과정에 비위 의혹이 있다는 고발장을 검찰이 최근 접수한 것으로 확인됐습니다. 검찰 관계자에 따르면 이번 수사는 특정한 한 사업장에 국한돼 있지 않은 것으로 보입니다. 사업 초기 때부터 발생한 비리에 대해서도 전반적으로 살펴보고 있다는 얘기입니다. '난개발'이라는 오명을 쓴 부산항 북항 1단계 재개발 사업이 검찰 수사로 더 큰 후폭풍을 맞을 것으로 예상됩니다.