[무등의 아침] “광주 미분양·마피 속출”…올 하반기 지역 부동산 시장 전망은?

■ 프로그램명 : [출발! 무등의 아침] ■ 방송시간 : 08:30~09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHZ ■ 진행 : 윤주성 앵커 ■ 전화연결 : 최현웅 사랑방미디어 과장 ■ 구성 : 정유라 작가 ■ 기술 : 이종규 감독

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◇ 윤주성 앵커(이하 윤주성): 광주 지역 부동산 경기가 살아나지 않고 있지요. 침체가 장기화하면서 광주 지역 분양권 시장에서 마이너스 프리미엄과 미분양이 늘어나고 있다고 하는데요. 그 실태가 어떤지 궁금합니다. 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 연결해서 자세한 이야기 들어보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장(이하 최현웅): 안녕하십니까?

◇ 윤주성: 광주 지역 부동산 경기 침체가 장기화하고 있습니다. 먼저 올해 상반기 광주의 부동산 시장은 어땠나요?

◆ 최현웅: 전반적인 시장 침체가 계속 이어졌다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 아파트 가격에 큰 영향을 미치는 거래량부터 최근 5년 예년 평균치보다 한 70~75% 정도의 적은 수만 거래가 됐고요. 아파트 매매 가격도 작년 9월부터 11월 사이 반짝 상승을 보인 뒤에는 금리 인하 기대감이 올해까지 동결된다는 예상으로 바뀌면서 다시 약화 추세를 보이고 있습니다. 그 원인으로는 먼저 금리가 계속 고금리 상태로 유지하면서 주택 구매를 망설이게 하고 있습니다. 금리가 낮았던 2018년에서 2021년에 주택을 매수한 분들이 특히 많았는데 이분들이 이제 더 좋은 조건의 집으로 갈아타고 싶어도 지금보다 훨씬 더 많은 대출 원리금을 내야 하니까 구매를 포기하는 사례가 많은 듯합니다. 혹은 거주 중인 집을 내놔도 팔리지 않아서 추가 구매를 하지 못하는 사례도 다수입니다. 즉 시장에서 투자 수요가 많이 사라지고 최소한의 실수요로만 움직이는 상태라고 할 수 있겠습니다.

◇ 윤주성: 광주 지역 분양권 거래에서 마이너스 프리미엄이 속출하고 있지요. 지난해 청약 당시 높은 관심을 보였던 아파트 가운데 상당수에서 마이너스 프리미엄이 등장했다고 하는데 상황이 어떻습니까?

◆ 최현웅: 현재 부동산 거래 플랫폼에 등록된 분양 건 상당수가 일부 단지를 제외하고 마이너스 프리미엄 매물이거나 웃돈이 붙었더라도 1,000만 원 이하인 경우가 많습니다. 브랜드나 입지 혹은 분양가가 높았던 단지뿐만 아니라 상대적으로 낮았던 단지 가리지 않고 비슷한 상황인데요. 주택사랑연구원의 올 입주율 통계를 보면 광주와 전라권의 분양 단지 입주율이 56%에 불과한데요. 가장 큰 이유가 기존 주택 매각 지연과 잔금 대출 미확보였습니다. 결국 구축 주택이 거래가 잘 안 되고 또 고금리 상황이 분양권 구매 수요를 위축시켰는데 작년부터는 설상가상으로 신규 분양 공급도 많이 늘어나서 분양권 가격의 프리미엄 현상을 억제하는 그런 모양새입니다.

◇ 윤주성: 이런 분위기는 청약 시장으로도 이어지고 있다고 하고 있는데요. 광주 지역 신축 아파트 미분양도 크게 늘고 있다고 하던데 어느 정도나 되나요?

◆ 최현웅: 국토부 통계 기준으로 올해 4월 광주 미분양 세대수가 1,721세대입니다. 작년 같은 달에는 560세대였거든요. 1년 사이 3배 정도 늘었습니다. 같은 기간에 다른 광역시들의 평균 미분양 세대는 5,000세대에서 올해는 4,600세대로 다소 줄었는데요. 광주 미분양 수치가 광역시 평균보다는 적기는 하지만 증가율은 상당히 높게 나타나고 있습니다. 참고로 미분양 세대수는 주택 사업자분들의 자진 신고에 의존하다 보니까 실제 통계에 잡히지 않는 숨은 물량은 더 많을 것으로 시장에서는 해석하고 있습니다.

◇ 윤주성: 부동산 경기 침체가 광주뿐만 아니라 전국적인 상황일 것 같은데요. 다른 지역보다 광주의 미분양과 마이너스 프리미엄 문제가 심각한 상황인가요? 만약 그렇다면 이유는 무엇이라고 분석하십니까?

◆ 최현웅: 최근 주택 가격이 반등하는 서울의 일부 지역을 제외하고는 전국이 미분양 증가는 비슷한 상황입니다. 이유는 크게 고분양가와 작년부터 급증한 신규 분양 공급량에 있습니다. 분양가가 지역민들이 감당하기 힘든 수준으로 많이 올라서 청약 수요가 일단 줄었어요. 그런 와중에 작년부터 민간공원과 재개발, 재건축 같은 대단지 일반 분양이 한꺼번에 진행되면서 공급이 일시에 몰렸습니다. 먼저 분양가를 자세히 살펴보면 통계청 기준으로 광주의 아파트 평당 평균 분양가가 작년 4월에는 1,500만 원이었는데 올해 4월에는 1,890만 원 수준으로 1년 만에 26%나 올랐습니다. 통계 수치는 1,890만 원이지만 실제 4월에 일반 분양을 진행했던 아파트들의 분양가는 2,000만 원을 훌쩍 넘어서 체감 가격은 더 높았을 텐데요. 여기에 분양 물량은 22년에는 1년 동안 4,000세대였는데 23년에는 9,200세대로 늘었고 또 올해는 아직 4월 기준인데도 벌써 1만 2,000여 세대에 육박합니다. 참고로 최근 5년간 연도별 평균 분양 물량이 7,400여 세대 정도였는데요. 작년과 올해 벌써 최근 평균을 훨씬 넘고 있습니다. 또 하나는 심리적인 요인을 들 수 있는데요. 최근 분양 물량이 몰리다 보니까 3년 뒤 입주 물량도 많아질 것이고 또 공급량이 증가하면 가격 상승도 기대할 수 없고 프리미엄을 받고 되팔기도 어려울 것이라는 그런 인식들이 많이 있는 것 같습니다. 즉 투자 수요가 들어오기 힘든 구조가 되어 가고 있고요. 거기에 신축 하자와 부실 시공 이슈가 최근에 많이 커지면서 지역민들의 불안감도 높아지는 것이 또 하나의 이유가 되겠습니다.

◇ 윤주성: 부동산 시장 경기 침체가 올 하반기에는 더 심화할 가능성은 없습니까?

◆ 최현웅: 일단 분양 물량이 단기간에 급증했는데 금리는 계속 높은 상태라서 대출 부담은 그대로인 상황입니다. 분양가 상승의 주요 원인인 공사비 상승은 단기간에 다시 내려갈 것을 기대하기는 어려울 것 같고요. 이런 상황이 바뀌지 않는다면 미분양 소진이 더뎌질 것으로 보이는데요. 다만 현재 분양 시장이 깊은 침체 상태이기 때문에 향후에 남은 주택들의 분양 공급 일정이 자의 반 타의 반으로 속도 조절에 들어갈 것으로 보입니다. 4월까지의 올해 인허가 물량도 작년에 같은 기간에 비해서 절반으로 줄었습니다. 이렇게 다음 분양이 진행될 때까지 어느 정도의 시간이 생길 동안에 미분양 사업장들이 적극적인 마케팅이 추가된다면 당분간은 미분양 증가가 억제될 수도 있을 듯합니다. 다만 앞으로도 분양 대기 물량이 꽤 되기 때문에 그 전까지 미분양 물량이 유의미하게 줄지 않는다면 나중에는 미분양 세대 수가 더 늘어날 가능성도 크다고 할 수 있습니다.

◇ 윤주성: 지역 부동산 업계에서는 이런 시장의 상황을 어떻게 분석하고 있습니까?

◆ 최현웅: 최근 우리 지역의 분양 성적을 보면 평당 2,000만 원을 넘긴 곳이나 1,500만 원 수준이었던 곳이나 청약 경쟁률이 큰 차이가 없었습니다. 평당 분양가가 1,500만 원이더라도 84 제곱미터 아파트 기준으로는 결국 6억 원 이상의 큰돈이 필요하고 또 입지가 좋지 않으면 더더욱 시장의 외면을 받는 모양새입니다. 입지와 브랜드가 좋아도 평당 2,000만 원 이상 비싼 곳은 청약 성적이 좋지 않았고요. 결국, 현재 시장은 평당 2,000만 원 이상으로는 청약 흥행이 쉽지 않은 상황으로 보이고 또 다수의 관계자도 그렇게 보고 있는 것 같습니다. 다만 앞으로 남은 분양 물량의 상당수가 재개발 일반 분양 물량들인데요. 이들 사업장은 조합원분들의 추가 분담금 이슈가 걸려 있기 때문에 일반 분양 가격을 낮추기가 쉽지 않을 것으로 보입니다. 시장의 상황이 좀 나아져서 주택 수요가 늘어난다면 다행인데 그 시점이 지연된다면 분양가 책정에 대한 고민이 깊어질 것으로 생각됩니다.

◇ 윤주성: 분양 시장의 침체가 이어지고 있는 상황인데 정부에서는 어떤 대책을 내놓고 있지는 않은가요?

◆ 최현웅: 일단 정부는 현재 미분양 수준이 지난 2008년 전국적으로 19만 가구에 달했을 만큼 위험한 수준은 아니라고 보는 것 같습니다. 광주도 지금 1,700여 세대 수준인데 과거 2008년 말에는 미분양 세대가 1만 2,000세대가 넘은 적도 있었거든요. 그래서 국토부 입장은 아직까지는 모든 정책 수단을 동원할 단계는 아니고 중도금 미분양 같은 악성 재고를 구매하면 세제 혜택을 주는 정도의 다소 소극적인 정책이 진행되는 수준입니다. 그래서 사실상의 정책 효과는 없다고 봐도 되고, 도리어 전국의 미분양 세대수가 4월은 3월에 비해 좀 더 늘었습니다. 서울보다 지방의 증가 추세가 더 가파르고요. 이런 위험 현상이 더 심해진다면 정부에서는 취득세나 종부세를 감면하는 방식으로 수요를 일으킬 정책을 추진할 가능성도 있습니다.

◇ 윤주성: 올 하반기 광주 지역 부동산 시장은 어떻게 전망하십니까?

◆ 최현웅: 단기간에 나아지기는 쉽지 않은 구조입니다. 금리가 여전히 높고 또 대출 규제도 까다롭기 때문에 주택 구매에 필요한 자금 마련이 쉽지 않습니다. 더군다나 많은 분이 현재 거주 중인 집을 팔고 또 그 자금을 바탕으로 더 나은 조건의 집으로 이주하는 것이 일반적인 주거 패턴인데 일단 지금 거주 중인 집의 매도부터 막혀 있는 상황입니다. 때문에 광주 아파트 매매량은 최근 5년 동안 월평균 2,000건 정도였다가 금리가 인상됐던 22년 하반기 이후에는 1,300여 건 수준으로 떨어진 상태입니다. 거래량이 적으니까 가격도 하락세를 유지 중이고요. 다만 그래도 조금이라도 낙관적인 기대를 해본다면 올해 들어서는 거래량이 1월 1,100여 건에서 4월에는 1,500여 건 수준으로 매월 1,000건 정도씩은 점진적으로 증가하고 있습니다. 주택 매매에 대한 소비 심리 지수도 4월 들어서는 가격 상승과 거래 증가기준선인 100에 근접한 수준까지는 어느 정도 회복하고 모습을 보였습니다. 아직 속단하기는 이르지만 7월과 8월 장마철과 비수기에도 현재의 추세가 3개월 이상 지속된다면 어느 정도 지금보다는 조금 더 나은 소폭의 회복 분위기가 형성될 수도 있을 듯합니다.

◇ 윤주성: 하반기 광주 지역 신규 아파트 공급 물량은 어느 정도나 되는 것인가요?

◆ 최현웅: 일단 분양 예정 물량은 당초 예정상으로 신가 구역이나 학동 4구역 재개발의 일반 분양분이 약 3,900여 세대, 그리고 민간공원 중에 유일하게 남은 수랑 공원 900세대 등이 준비 중이었습니다. 예정대로 올해 안에 진행될 수도 있고요. 앞서 말씀드린 시장 위축이나 분양가 책정 같은 여러 이슈 때문에 적절한 시기를 조율하거나 연기되는 현상이 발생할 수도 있을 듯합니다. 신규 입주 물량은 하반기에 2,700여 세대가 예정되어 있고요. 연도별로 보면 작년에는 4,000여 세대가 입주했는데 올해는 9,000여 세대까지 증가할 듯합니다. 다만 최근에 공사 일정이 다소 연기되는 현상들이 많아서 변동 가능성은 있습니다.

◇ 윤주성: 앞으로 광주 지역 부동산 시장에 영향을 줄 변수가 있다면 무엇이 있을까요?

◆ 최현웅: 금리와 가격 그리고 심리라고 봅니다. 금리가 지금보다 인하돼서 주택을 구매할 여건이 나아지는 것이 첫 번째이고 한번 매수해 볼 마음을 먹을 수 있을 정도의 개별적으로는 다르겠지만, 합리적인 가격까지 시세가 조정되어야 하는 것이 두 번째입니다. 올해 들어서는 주택 담보 대출 평균 금리가 소폭이지만 점진적으로 낮아지고 있습니다. 그리고 아파트 매매 가격도 앞서 말씀드렸듯이 지속적으로 하락하면서 거래량도 예년에 비해서 낮은 수준이기는 하지만 전월보다는 조금씩 늘어나고 있고요. 그리고 중요한 것은 주택에 대한 구매 심리일 텐데요. 최근 인구 감소와 지역 소멸에 대한 키워드가 중요해지면서 지방 부동산의 미래에 대한 비관론이 더욱 커져가는 것 같습니다. 그래서 장기적으로 우리 지역 안에서도 가격이 방어가 될 소위 말하면 똘똘한 한 채에 대한 중요성이 증가할 것 같아요. 또 그런 아파트로의 수요가 쏠릴 수 있는 가능성도 커질 듯합니다. 특히 인구가 감소해서 주택 수요가 줄어들 지방에서는 추가적인 재건축이나 재개발에 대한 기대감이 옅어질 수 있는데 그럴수록 입지가 좋은 또 신축급의 선도 아파트의 인기가 좀 커지고 오래된 구축 아파트와의 가격 차이도 커질 수 있어서 이 양극화에 대한 고민도 더욱 필요할 것으로 보입니다.

◇ 윤주성: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.