[머니 시그널] 상반기 집값 ‘양극화’, 그렇다면 하반기는?

벌써 6월 중순입니다. 올해 상반기 집값을 결산해 보면 키워드는 양극화였습니다.

서울 아파트 가격은 12주 연속 상승 중이지만 지방은 잠시 주춤하나 했더니 다시 3주째 내림세인데요. 그렇다면 하반기 집값은 어떻게 될까. 김인만의 복덕방에서 전망해 보겠습니다.

서울 아파트 가격은 전국 부동산 시장의 바로미터죠. 서울이 오르면 수도권, 지방도 차례로 오를 때가 많이 있습니다. 올 상반기 서울은 왜 상승세를 탔을까요?

일단 금리가 심리를 움직였습니다. 올해 안에 금리 인하가 시작될 거라는 기대감이 투자 심리를 데우고 있는데요. 조금 더 세분화해 보면 분양보다 매매 쪽 심리가 더 뜨거웠던 것을 알 수 있습니다.

그 이유는 이 그래프를 보면 잘 나와 있습니다. 자세히 보시면 분양과 매매의 가격 차이가 갈수록 줄어드는 것을 알 수가 있죠. 이제 분양을 받아도 그다지 안 싸다는 이야기입니다. 이럴 바에는 차라리 10년 안 된 준신축을 사버릴까 하는 수요가 힘을 받고 있는 것입니다.

물량 앞에 장사가 없다고 이야기를 하죠. 요즘 새아파트는 늘 공급 부족입니다. 최근 몇 년 동안 착공이 계속 부진한 상황인데 더 문제는 앞으로입니다. 수도권 입주 예정 물량, 내년, 후내년, 2027년까지 계속 급감할 전망입니다. 수요도 함께 줄어들지 않는다면 가격이 뛸 확률이 커지겠죠. 요즘 서울 집값을 밀어 올리는 또 하나의 배경이기도 합니다.

전셋값도 집값 상승에 기여를 하고 있는데요. 최근 전셋값, 특히 아파트 전세는 상승세가 뚜렷합니다. 전세 사기 걱정이 덜한 아파트로 전세 수요가 더 몰리고 있고요. 임대차2법이 보장한 4년 전세 만기가 다 된 수요까지 겹친 영향 때문입니다.

그렇다면 이제 오를 일만 남았다는 이야기일까요? 아닙니다. 하락 요인도 만만하지 않습니다. 무엇보다 아직도 너무 비싼 집값입니다. 서울의 90제곱미터짜리 아파트 한 채를 사려면요. 몇 년 치 가처분 소득을 모아야 할까요? 2015년, 2015년에는 11년 치를 한 푼도 안 모으고 안 쓰고 모아야 하겠지만 지난해에는 무려 26년 치를 월급을 모아야만 집을 살 수가 있었습니다. 여전히 집 사기에는 불가능한 수준이라고 보여집니다.

금리도 여전히 높습니다. 금리 내린다고 하지만 한두 번 내려봐야 예전 같은 저금리와는 여전히 거리가 멉니다. 과거 가격 폭등기 기준 금리는 0%대였습니다. 지방에 몰려 있는 미분양이 7만 가구를 넘는 점도 불안 요인이기도 합니다. 대세 상승장이라면 미분양이 빠르게 줄어들어야 하는데 지금은 그럴 기미가 전혀 보이지가 않습니다. 언제 터질지도 모르는 부동산 PF도 여전한 악재인데요.

자, 궁금하실 겁니다. 하반기 집값이 오른다는 거야, 안 오른다는 거야? 제 답은 불확실성이 크다. 확실한 건 대세 상승 조짐은 아직 없다입니다. 상승세를 탄 서울 아파트 가격은 추석 전까지 더 오를 수도 있지만, 그때쯤 금리가 오르지 않는다면 더 힘을 받기는 어려워 보입니다.

이럴 땐 추가 구입보다는요. 집이 꼭 필요한 실수요자 위주로 반드시 필요한 자금 사정 안에서 결정하는 것이 좋겠습니다. 지금까지 머니시그널이었습니다.