[성공예감] 5억으로 내집 장만, 따져볼 게 이렇게 많습니다 – 김경필(머니트레이너)

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 월 500만 원 소득의 자영업자 3인가구, 150만 원 저축은 훌륭
- 서울 아파트 거래량 늘었지만 대세 상승은 아냐
- 거주지를 정할 때, 소득과 지출 등을 모두 꼼꼼히 따져봐야
- 집값에 영향을 주는 가장 중요한 단기적 요인은 금리
- 높은 경제성장률 기간 후에 집값 상승 이어져
- 아파트 구매 시에는 주택구입부담지수 등 먼저 살펴봐야
- 시세보다 저렴하게 주택구입하는 방법에는 청약, 경매, 급매 등 있어
- ISA 통장을 활용한 투자가 노후에 대비하는 좋은 대안일 수 있어
- 손실 규모가 큰 주식투자는 큰 배움의 계기로 삼아야

■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송시간 : 6월 27일(목) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호
■ 출연 : 김경필(머니트레이너)


◇이대호> 성공예감 이대호입니다. 2부의 문을 열겠습니다. 여러분의 돈 고민을 함께 나눠보는 돈쭐상담소 시간으로 갑니다. 여러분 아시다시피 나중에 추첨을 통해서 150만 원짜리 매트리스를 또 뽑아서 드리는 그 시간도 있으니까요. 여러분의 사연으로 만들어지는 이 코너 많이들 좀 참여해 주시길 바라겠습니다. 김경필 머니 트레이너와 함께합니다. 안녕하세요

◆김경필> 네. 반갑습니다.

◇이대호> 그 사연 미리 받아보시잖아요. 보시기에도 좀 이렇게 구체적으로 써주실수록 좋죠?

◆김경필> 그렇죠. 아무래도 소비 지출 그리고 또 소득이 좀 정확하게 나오면 아무래도 이야기할 거리도 많고 조언드릴 것도 많지 않을까라는 생각을 합니다.

◇이대호> 오늘 사연을 보내주신 분도 거의 A4 용지 거의 한 석 장 가까이. 그래서 저희 성공예감 이대호입니다. 그 KBS 홈페이지에 들어오시면 돈쭐상담소 게시판이 있습니다. 문자로 보내주시기에는 이게 또 쉽지 않으니까요. 게시판에 조금 더 디테일하게 써주시면 감사하겠습니다. 오늘 사연은 제주도에 살고 계시는 분이네요. 초등학생 1학년 아이와 함께 제주도에서 6년째 살고 있는 40대 부부입니다. 지금까지는 무주택자였고 서울로 이사를 계획 중인데요. 내 집 마련, 첫 내 집 마련 어떻게 해야 할까요 이렇게 시작하시는 그런 사연입니다.

◆김경필> 뭐 사실 그 2022년도부터 우리 주택 가격이 좀 조정을 받았잖아요. 이제 2022, 2023. 올해 같은 경우는 이제 하락 폭이 좀 멈추는 분위기. 그리고 서울 같은 경우는 지금 13주째 계속 매매 가격이 오르고 있다 보니까 이제는 좀 사야 되는 거 아닌가라는 고민들이 좀 많이 생기실 시점이 아닌가라는 생각이 들고. 또 우리 사연자분께서는 제주도에 사시다가 이제 아마 모르기는 몰라도 이게 아이 교육 문제 때문에 서울로 오시려고 하는 게 아닌가라는 생각이 들어요. 초등학교 1학년이라고 하는데. 제주도는 아무래도 뭐 서울보다는 주거 비용이 적게 들어갈 테니까 그동안에는 그런 생각을 안 하셨는데 이제 서울로 옮기면서 집을 사야 되는지 전세로 살아야 하는지 뭐 이런 거에 대한 고민 이런 것들이 시작되는 시점인 것 같습니다.

◇이대호> 그러게요. 이제 많은 사람들이 제주도 내려가서 살고 싶다라고 이제 꿈을 꾸는데 그래도 또 아이 교육도 있고. 원래 서울분이셨던 것 같은 그런 느낌이 있고.

◆김경필> 네. 서울분이었다고 하시더라고요.

◇이대호> 그래요. 그래서 다시 서울로 올라오시려고 하고 있고. 그런데 최근에 이제 부동산 가격 말씀해 주셨습니다만 서울만 오를 뿐 또 다른 지역들은 대부분 정체돼 있거나 또 내림세인 지역들이 또 대부분이고. 그런데 여기 사연자분께서 남편분이 작은 헬스장을 운영하고 계시대요. 제주 지역에서. 그리고 아내분은 주부, 전업주부이고. 월 소득이 한 400~500 정도 나온다고 합니다. 400~500 사이. 그리고 그중에서 약 30% 정도인 150만 원 정도를 저축을 하고 있다라고 합니다. 이 정도면 어디 괜찮은 거 아닙니까?

◆김경필> 네. 뭐 우리 청취자분들이 보시기에도 500만 원 정도를 버는 자영업자 3인 가구인데 150만 원 정도를 저축하고 있다라고 하면 굉장히 훌륭하다라는 생각이 들어요. 요즘 같은 이 고물가 시대에. 그래서 그런지 내용을 보면 우리 이분이 금융자산이 굉장히 많습니다. 뭐 예를 들면 예금 3000, ISA 중개형에 4000. 뭐 청약저축 두 분 다 가지고 계시고. 그리고 뭐 주식도 한 1억 3000 정도. 그다음에 CMA 계좌에도 뭐 1억 이상 있으시고. 그래서 이게 지금 이분의 자산이 금융자산만 5억 6800만 원 정도 됩니다.

◇이대호> 그러니까 부동산은 아예 없고.

◆김경필> 아예 없고요.

◇이대호> 금융 자산이 5억 이상.

◆김경필> 사실은 우리가 보기에는 이런 분들이 나중에 뭔가 새로운 선택지를 가기에는 굉장히 유리한 거 아닙니까? 어디에 돈이 묶여 있거나 그런 것도 아니고. 그러니까 아마도 이분이 그래서 이제 서울로 이사를 하시면서 집을 한번 사볼까 뭐 이렇게 생각을 하시는 것 같아요.

◇이대호> 그러니까 많은 분들이 이분들하고 이제 상황이 다른 분들이 많죠.

◆김경필> 그렇죠.

◇이대호> 이분은 순자산 금융 위주로 한 5억 원 이상을 모아놨는데 다른 분들은 대출 끼고.

◆김경필> 아파트.

◇이대호> 부동산 중심으로.

◆김경필> 그렇죠.

◇이대호> 몇 억 뭐 이렇게 또 형성이 되어 있고. 일단은 여기서 고민은 부동산 취득, 서울로 가고 싶다라는 건데. 지금까지 모은 돈을 합치면 대략 5억 원 정도가 되고. 그런데 서울로 가고 싶다. 내 집 마련을 해도 될지 조금 더 좀 무리를 하셔야 될 것 같아요. 대출이 좀 필요할 것 같긴 합니다만.

◆김경필> 그렇죠. 지금 뭐 이게 사실은 집을 살 거냐 말 거냐 이런 거는 우리가 조언을 드리기가 좀 애매한 거는 어디에 어떤 가격에 살 거냐.

◇이대호> 천차만별이니까요.

◆김경필> 이런 것들의 변수가 워낙 많으니까. 물론 이분의 지극히 개인적인 판단의 영역입니다. 그런데 현재 이제 한국부동산원이 발표한 자료에 의하면 이분이 이제 원하시는 게 서울인데 6월 셋째 주까지 서울 아파트 매매 가격은 0.15%가 상승했고 13주째 상승을 이어오고 있습니다. 그런데 이게 참 우리가 조금 간과하고 있는 게 그 아파트 가격이 2020년, 2021년도에 굉장히 많이 올랐잖아요. 그런데 이제 이것도 벌써 한참된 일이다 보니까 많은 분들이 까먹고 있는데 사실 2020년에는 전국은 한 7.06%, 서울 같은 경우는 그거보다 훨씬 더 적은 1%도 안 되는 정도밖에 안 올랐었고요. 2021년도에는 13.25%가 전국에 올랐다면 서울은 6.58%밖에 안 올랐어요. 그러니까 우리가 사실 기억을 못하는 건데 2020년, 2021년도에는 서울이 오른 게 아니었다. 뭐 서울이 안 올랐다는 건 아닌데 상대적으로 서울이 아닌 다른 지역이 굉장히 많이 올랐고.

◇이대호> 전국적으로.

◆김경필> 그러다 보니 2022, 2023년도에 하락은 당연히 이제 서울 아닌 지역이 훨씬 더 하락폭이 컸고 지금은 이제 어떻게 보면 약간 역전이 돼서 서울은 하락 폭이 완전히 멈춰버린 모양새입니다. 그러니까 많은 분들이 서울을 목표로 하고 있는 분들은 와, 이거 이제 막 오르는 거 아니야라고 하는 불안감에 휩싸이고 있는 상황이다. 아마 이분도 원래 서울분이니까 이제 이사를 생각하시면서. 그런데 제가 봤을 때는 이건 뭐 개인적인 의견입니다만 이렇게 무섭게 오르는 대세 상승이라고 보기에는 어렵다라고 판단을 합니다. 왜냐하면 2022년도나 2023년도에 떨어졌던 가격보다 조금 더 높은 가격으로 거래가 되는 거지 이게 거래량이 어마어마하게 따라붙는 수준은 아니거든요, 지금이. 그러니까 물론 서울이 4월 기준으로 이제 거래량이 한 5000건 정도에 육박하기는 했어요. 그러니까 올해 초보다는.

◇이대호> 늘었죠, 거래량이.

◆김경필> 많이 늘기는 했는데 이게 과연 대세 상승으로 이어질 정도의 분위기냐 그거는 좀 아직 아니다라는 거예요. 그래서 제가 봤을 때는 이분한테 어떤 조언을 드리고 싶냐면 이분은 지금 서울로 이사를 오게 되면 바뀌는 게 한두 가지가 아닙니다. 왜냐하면 일단 서울로 이사를 오시면. 지금 헬스장을 제주도에서 운영을 하시는데 400~500 정도 버신다고 그랬잖아요. 그럼 서울에 와서도 이걸 하실 텐데. 그렇게 되면.

◇이대호> 투자 비용도 커지고.

◆김경필> 투자 비용도 있을 수 있고 그다음에 과연 내가 제주도에서 400~500 정도 이렇게 됐는데 서울에 와서도 그 정도 소득이 유지될 거냐 이분이 직장인이 아니란 말이죠. 그리고 이분이 뭐라고 여기다 써 주셨냐면 아직까지는 아이가 원하지 않기 때문에 교육비를 전혀 안 쓰고 있다 이렇게 얘기하셨어요. 그런데 이분이 서울로 옮기는 것 중에 여러 가지가 이유가 있겠지만 아무래도 아이 교육 문제가 있을 거라고 보거든요. 그러면 앞으로도 계속 아이한테 사교육비를 안 쓸 거냐 또 이것도 새로운 변수 그러니까 소득도 변수 아이한테 나가야 될 지출도 변수인 상황에서 덜컥 야, 빨리 서울 가면 집부터 사자 이렇게 했을 때 많은 것들이 조금 꼬일 수가 있다. 그러니까 저는 지금 막 정말 안 사면 큰일 날 정도의 상황이 아니라고 한다면 일단 서울로 옮기신 다음에 서울을 좀 거주하시면서 소득도 좀 안정이 되고 아이 지출이라든지 교육비가 어떻게 될지 이런 것도 좀 어느 정도 확정이 된 다음에 전세로 계속 갈지 아니면 내 집 마련을 할지 그것도 아니면 기존의 주택을 살지 청약을 할지 이런 것들을 이사하고 나서 생각하셔도 그렇게 크게 문제가 되지 않지 않겠느냐 저는 그런 생각인 거죠. 너무 이렇게 서두르실 필요가 없지 않을까.

◇이대호> 그렇죠. 그러니까 집값, 교육 이 두 가지만 생각하기에는 따져봐야 될 게 되게 많다는 거죠. 일단은 서울로 올라가면 똑같은 헬스장을 운영하신다 하더라도 월세라든지 고정비 지출이 또 어마어마하게 늘어날 수 있고 또 대출도 더 받아서 집을 사셔야 될 테니까 대출 원리금 부담도 훨씬 더 커질 거고 그러면 또 저축을 못할 거고.

◆김경필> 그렇죠. 그러니까 물론 원금을 갚는 것은 우리가 저축으로 인정을 해준다라고 하지만 이 분의 변수가 많고 제가 지금 상황에서 집을 사야 된다 말아야 된다라고 이렇게 단정적으로 말씀드릴 수는 없지만 조금 더 이렇게 서울에 계속 거주하셨던 분도 아니고 제주도에서 이렇게 환경이 바뀌어서 이사 오셔서 소득도 어떻게 될지 모르는 상황에서 너무 급하게 서울의 아파트를 사야 되겠다라고 하는 생각이 조금은 무리수가 있다라고 말씀드리는 이유가 우리 청취자 여러분들이 집값을 그동안에 많이 보셨지만 집값이 올라가는 거에 가장 큰 영향을 주는 게 뭘 것 같습니까?

◇이대호> 집값이 올라가는데 가장 큰 영향. 글쎄요. 오만 가지는 있을 텐데.

◆김경필> 그렇죠. 오만 가지가 있는데 가장 대표적인 거는 역시 단기적인 집값에 영향을 주는 가장 중요한 요인은 금리입니다.

◇이대호> 금리.

◆김경필> 금리인데 많은 분들이 그래요. 그럼 금리가 낮아지면 무조건 집값이 올라가느냐라고 하면 과거의 사례를 한번 보면 우리가 2016년부터 본격적으로 집값이 올라가기 시작을 했거든요. 2016, 17, 18, 19 내리 4년을 굉장히 아주 가파르게 올라갔는데 그 당시에 우리나라의 기준금리가 1.25, 1.5, 1.5였어요. 그럼 이 얘기는 무슨 얘기냐면 기본적으로 금리가 매우 매우 낮았다라는 이야기인데 많은 분들이 그러면 금리 낮으면 무조건 올라가느냐 그게 아니고 이 시기에 그렇게 급격하게 금리가 주택 가격이 올라갔던 이유가 금리도 낮았는데 그 바로 직전 앞 5년 동안의 경제성장률이 굉장히 좋았다는 거예요. 그 당시에 경제성장률이 3.3, 3.2, 3.7, 6.8 그래서 평균 4.1% 정도의 경제성장률이었거든요. 그 당시에는 이게 좋은 건지 몰랐었어요. 그 당시에는 경제성장률이 4%대가 뭐가 좋아 이랬는데 지내놓고 보니까 16, 17, 18, 19 내이 경제성장률이 대법 평균 2%대였다. 그러니까 한마디로 집값이라는 거는 바로 직전에 있었던 소득 성장이 자산에 반영되는 상황인데 금리가 낮으면 이것이 굉장히 가파르게 올라가는 거거든요. 그러니까 한마디로 얘기하면 지금의 2022, 23년도에 약간의 조정을 딛고 가격이 회복세를 보이는 것은 제가 봤을 때는 대세 상승일 가능성이 약한 이유가 지금 우리가 직전 연도에 실질적으로 우리 국민들이 번 소득이 없어요. 최근에는 물가가 워낙 높기 때문에.

◇이대호> 그렇죠, 그렇죠.

◆김경필> 실질적인 임금 소득이 올라가는 게 없다. 그렇기 때문에 이 상황에서 금리가 살짝 조금 낮아진다고 해도 이것이 우려할 만큼의 어떤 대세 상승으로 이어질 가능성은 당분간 좀 어렵지 않겠느냐 그런 차원에서 이분한테는 조금 더 시간을 두고 청약이라든지 또 기존의 아파트를 사는 전세를 사시면서 그런 시간을 가지시는 게 낫지 않을까라는 조언을 드리고 싶은 거죠. 물론 본인께서 판단하셔야 되겠지만.

◇이대호> 그렇죠. 그래서 5억 원 정도의 꽤 많은 꽤 많은 금융자산이 있다 하더라도 대출을 많이 당기게 되면 여유 자산이 줄게 되는 거고 그래도 어느 정도를 5억을 다 투입을 할 거냐 조금을 남겨두고 대출을 받을 거냐 이것도 또 따져봐야 되잖아요.

◆김경필> 이게 또 고민의 지점인데 제가 항상 말씀드리는 게 주거비용이라는 거는 본인의 소득의 15%를 넘지 않는 게 바람직하다 이런 말씀을 많이 드리잖아요.

◇이대호> 주거비용.

◆김경필> 그러니까 여기서 말하는 주거비용이라는 거는 무주택자를 얘기하는 거예요. 그러니까 무주택자가 전세자금 대출 이자를 내거나 월세를 낼 때 과연 얼마까지 내는 게 좋겠느냐 물론 안 내면 좋죠. 최대한 그런 비용이 안 들어가면 좋은데 낸다면 소득의 15%를 절대 안 넘게 해라라고 말씀드렸지 않습니까? 그런데 이분 같은 경우는 제주도에서 서울로 이사를 온다. 주거를 해결하는 방법은 두 가지입니다. 전세로 살면서 최대한 좀 돈을 지금처럼 세이브하면서 목돈을 자본을 키워가면서 나중에 청약이 됐든 기존의 아파트가 됐든 노려보는 방법이 하나가 있을 거고 그다음에 이분 생각처럼 바로 이사를 하면서 내 집 마련을 하는 방법이 있을 텐데 그렇다면 어느 정도나 대출을 받는 것이 좋겠느냐 이런 또 고민 만약에 집을 산다면 이런 고민을 하시는 분들이 많이 있어서 제가 한 가지 참고할 만한 지수를 말씀드리려고 합니다.

◇이대호> 지수요.

◆김경필> 주택구입부담지수라는 게 있죠. 주택구입부담지수 아마 우리 청취자 여러분들 많이 들어보셨을 텐데. 주택구입부담지수라는 게 뭐냐 그러면 그냥 쉽게 말하면 말 그대로 풀어보면은 주택을 구입하려는 사람이 집을 사는 데 얼마나 부담을 느끼느냐 이거를 지수로 표현한 겁니다. 그러니까 이게 높다는 얘기는 정말 집을 살 때 너무너무 부담스럽다라는 상황인 거고 이게 낫다는 얘기는 그냥 가볍게 살 수 있겠는데라고 하는 상황이다라는 거죠. 이게 어디서 확인하실 수 있냐면 한국주택금융공사 주택금융 통계 사이트에 들어가시면 확인하실 수가 있습니다. 물론 이게 약간 시차를 두고 나오다 보니까 현 시점보다는 한 3개월 정도 전 시점을 보게 되기는 하는데 여기 보면 지역별로 선택을 할 수가 있어요. 그래서 이분 같은 경우는 서울을 한번 보면 서울 같은 경우는 2022년도에 최대 수치로 올라간 주택구입부담지수가 214.6이었습니다. 214.6. 그런데 여기서 우리가 한번 기억하셔야 되는 거는 내 주택구입부담지수를 이렇게 이해하시면 편할 것 같아요. 서울의 평균적인 소득을 가지고 있는 사람이 서울의 평균적인 집을 사려면 내 소득의 몇 퍼센트를 원금과 이자로 내야 할까.

◇이대호> 그거 항상 고민이죠.

◆김경필> 이거가 25%가 지수 100입니다. 그러니까 무슨 얘기냐면 월급 400만 원인 사람이 월 소득의 100만 원 그러니까 25%를 원금과 이자로 내야만 집을 살 수 있다 그게 주택구입부담지수 100이거든요. 그런데 2022년도에 서울은 214까지 갔다라는 얘기는 서울의 평균 소득자가 서울의 평균 집을 사려면 자기 소득의 55% 그러니까 절반도 넘는 돈을 원금과 이자로 내야만 살 수 있을 지경까지 가격이 상승했었던 거예요. 그런데 지금은 얼마까지 떨어졌냐 2023년도 말 기준으로 156까지 떨어졌습니다. 156. 그러니까 지금은 많이 좀 완화돼 있는 상태죠. 그래서 제가 이분한테 말씀드리고 싶은 건 뭐냐 하면 2021년도에 기준금리가 0.5%까지 떨어졌었거든요.

◇이대호> 진짜 옛날 얘기네요.

◆김경필> 진짜 옛날 얘기인데 진짜.

◇이대호> 그런 시절이 있었습니다.

◆김경필> 그런 시절이 있었습니다. 지금 하고 생각해 보면 정말 까마득하게 옛날 같은 그런 일이 있었나 싶은데 기준금리가 저도 그 당시에 주택담보대출이 있었거든요. 그래서 기억이 나는 게 이자율이 1.26이었어요. 그러니까 이런 어떤 특수한 금융 환경이 아니라고 한다면 제가 봤을 때는 주택구입부담지수 100 이상으로 집을 사시는 거는 조금 안 하는 게 좋겠다. 이제 하반기에 미국이 금리 인하가 예정돼 있고 들리는 소식이 7월에도 할 수 있다 이런 뉴스도 나왔었는데 우리나라가 그거에 따라서 우리나라도 금리 인하의 여력이 생길 수 있겠지만 갑자기 과거 2021년도처럼 이런 특수한 금융 환경이 생기는 건 아니란 말이에요. 그렇기 때문에 청취하시는 여러 우리 청취자 여러분들이나 이분 같은 경우도 제가 봤을 때는 집을 산다면 본인의 소득에서 원금과 이자가 25% 이상은 좀 안 나가게 사는 게 좋겠다. 그러면 얼마인가 제가 계산을 해봤거든요. 이분 소득이 월 소득 500만 원이에요. 그러면 25%면 얼마죠? 500만 원에 25%면 125만 원입니다. 125만 원.

◇이대호> 한 달 원리금을 다 합쳤을 때 125만 원 이상 나가도록 하는 건 좀 부 좀 부담이다.

◆김경필> 좀 부담이다. 그리고 여기서 결정적으로 이분한테 제가 조언을 드리고 싶은 게, 이 상황과 비슷한 우리 2030 신혼부부라든지 이런 분들이 있을 수도 있어요. 나도 한 4억, 5억 자본이 있는데 그러면 25% 이상은 원금과 이자를 내면 안 되는 거야라고 하는데. 20~30대는 25%보다 더 하셔도 될 것 같은데, 이분이 지금 나이가 40대 초반 81년생이에요. 그럼 아무리 자영업자라고 하더라도 주택담보대출이라는 게 보통 요즘 30년, 35년 이러거든요. 그렇다면 이분 같은 경우는 요즘 100세 시대고 일을 오래 한다면 사회적 연령을 0.7을 곱해라 이런 얘기를 제가 하기도 했지만, 그래도 20대 30대랑은 분명히 다른 환경이라.

◇이대호> 또 소득의 증가 이런 걸 또 계산을 해봤을 때.

◆김경필> 그렇죠. 그리고 아이의 교육비가 지금 안 나가고 있잖아요.

◇이대호> 그런데 지출이 커지는 나이니까.

◆김경필> 이제부터 아이들 교육비가 커지잖아요. 그러니까 제가 봤을 때는 좀 아주 보수적으로 500만 원에 25%인 125만 원 정도만 원리금으로 낼 수 있는 수준으로 해라. 그러면 이분 지금 보증금 3000에 월세, 제주도는 월세가 아니더라고요.

◇이대호> 연세로.

◆김경필> 연세.

◇이대호> 월세 곱하기 12를 먼저 내는.

◆김경필> 그렇죠. 700만 원이니까 월세를 내고 계시는데.

◇이대호> 대략 한 월 60 정도는 나간다는 거예요.

◆김경필> 그렇죠. 그러니까 이분이 보증금까지 다 빼면 서울로 이사 와서 진짜 집을 당장 사야 되겠다고 하면 한 6억을 동원하실 수 있는 거고. 제가 계산을 해보니까 지금 이자율 5%로 원리금이 125만 원 이내로 나오려면 1억 8000정도 대출받으면 됩니다. 1억 8000.

◇이대호> 그러면 한 7억 이하 주택으로 서울에 가야 된다는 건데.

◆김경필> 7억 이하는 아니고 6억은 있으니까 한 1억 8000이면은, 7억 8000인데 취득세도 내야 되니까.

◇이대호> 그렇죠. 그렇죠.

◆김경필> 한 7억 5000 정도에서 내 집 마련을 하시는 게 좀 타당하다. 그러니까 이분이...

◇이대호> 취등록세, 이사 비용, 인테리어 비용 감안해야 돼요. 가구 비용. 많아요.

◆김경필> 네, 맞아요. 그러니까 지금 상황에서는 물론 다른 분보다 굉장히 금융자산도 많고 하긴 한데 소득이 앞으로 어떻게 될지 불확실하고. 그러니까 만약에 이분이 서울에 왔는데 소득이 진짜 지금 그전보다 굉장히 높아진다, 그러면 조금 더 주택 구입 부담 지수 100. 그러니까 25%보다 더 하라라고 말씀드리고 싶지만, 지금 너무 많은 변수들이 있기 때문에 당분간은 굉장히 보수적으로 좀 하시는 게 어떻겠느냐라는 생각을 말씀드리고 싶은 거죠.

◇이대호> 또 모릅니다. 예를 들어서 서울 가서 맞벌이를 시작하신다거나 아니면 더 큰 사업의 기회가 있다거나 그러면 모르겠습니다만 현재 저희한테 주어진 글 내용에서는 또 이렇게 저희가 또 파악을 하는 거고요.

◆김경필> 아직은 고금리입니다. 아직은 고금리이기 때문에.

◇이대호> 그리고 또 집값은 어떻게 될지 모릅니다. 모르는 거고 또 나중에 또 올라가면 또 누구 탓하면 안 되니까요. 참고만 참고만 하시는 걸로. 그리고 또 이분이 고민 중이신 게 무주택자니까 집을 마련할 수 있는 여러 가지 제도 속에서 어떤 쪽으로 가야 할까도 고민을 하시는 거예요. 예를 들면은 주택 청약을 하는 방법, 아니면 경매를 통해서 낙찰을 받는 방법, 아니면 급매를 잡는 방법. 이것도 고민하시더라고요.

◆김경필> 뭐 지금의 우리 시세보다 조금 더 디스카운트를 받아서, 할인 받아서 할 수 있는 방법이 지금 우리 말씀해 주신 것처럼 청약, 경매, 급매가 있을 수 있습니다. 청약은 과거의 분양가 상한제라든지 그다음에 과거의 어떤 분양 환경에서는 진짜 청약을 받으면 시세에 한 50~60%에 막 주니까 엄청나게 정말 로또다, 이런 말이 있었는데. 최근 같은 경우에는 건설 비용의 증가라든지 분양가의 어떻게 보면 증가로 인해서 딱 일률적으로 말씀드릴 수는 없겠지만 청약은 시세보다 한 10~20% 이 정도 싸게 사는 거지 굉장히 어마어마한 혜택이 있는 것 같지는 않아요. 경매는 이건 또 사안마다 다르긴 한데. 많은 분들이 경매에 좋은 우수 사례들을 보고 나도 경매를 좀 한번 해볼까 생각을 하는데, 현실적으로 사실 접근하기는 쉽지는 않은데. 이게 또 법원 경매하는 데 우리가 가야 되지 않습니까? 그리고 그러다 보면 이게 정말 직장 생활하시는 분들 같은 경우 쉽지 않은데, 경매도 아파트 같은 경우는 실질적으로 낙찰을 받았다고 하더라도 세입자 내보내고 이렇게 하고 나면 실제로 보면 한 10~15% 정도밖에는 안 싸게 사는 거다라는 이야기를 하시더라고요. 급매는 이거보다 더 적습니다. 최근에는 매수자 우위 시장 까지는 아니기 때문에 급매가 그렇게 막 엄청 많다고 볼 수는 없겠지만, 서울은. 급매는 한 5~10% 정도 싸게 사는 거죠. 그러니까 이 세 가지 방법 중에 어떤 거를 할 거냐. 물론 다 해보면 좋겠는데, 급매 얘기가 나왔으니까 제가 말씀을 드리면. 급매를 또 딱 잘 잡으시는 분들이 있어요. 보면은 기존 시장에서. 급매를 잡을 때 가장 중요한 게 뭘까요? 어떻게 하면 급매를 잡을까.

◇이대호> 공인중개사분들한테 미리 좀 이렇게 연락을 다 뿌려놔야 하더라고요.

◆김경필> 그렇죠. 공인중개사분들과의 네트워킹이 굉장히 중요합니다. 이 급매는. 그래서 왜냐하면 우리가 사실은 다이렉트로 거래를 하는 게 아니다 보니까 그분들의 정보가 어렵고. 사실 급매가 나오는 경우가 많지는 않은데, 지금 같은 상황에서. 아니면 급매가 좀 어느 정도 소진이 됐기 때문에 지금 약간 상승이다라는 얘기가 나오는 거니까. 급매는 보통 이런 경우가 나오거든요. 사업이 좀 어렵거나 부도가 나거나 이렇게 경제적으로 어려움이 생기는 경우 그리고 이민을 가는 경우 그리고 결정적으로 이혼을 하는 경우. 이런 경우가 급매가 많이 나온다고 해요. 그런데 우리가 사실 이민을 가시는지 이혼을 하시는지 우리가 알 수가 없으니까, 그런 것들은 좀 전에 말씀드렸던 것처럼 공인중개사분들에게 가격대별로 이렇게 소위 말하는 네고를 한다고 그러죠. 그거를 굉장히, 한마디로 발품을 많이 팔아서 얼마나 많이 제안을 해놓고 하느냐에 따라서 급매를 잡을 수가 있다 이렇게 볼 수가 있겠죠.

◇이대호> 지금 KBS 콩 채팅창을 통해서 많은 분들이 그냥 제주도에 살아라, 제주도가 훨씬 더 좋다, 굳이 교육 때문에 서울 올라올 필요 없다, 이렇게 또 조언 많이 해주셨는데. KBS 콩 게시판에 본인이 등판하신 것 같은데요? 저도 제주가 좋아요. 아이의 교육 때문에 서울로 올라가려는 게 아니고 남편의 고향이 서울이고 제주 오기 전에 딱 5년을 바라보고 왔다, 이런 이야기도 올려주셨는데요. 일단 부동산 청약 이야기 좀 더 마저 하자면 지금 아내분은 이미 1순위 청약 통장이 되어서 납입을 멈췄다고 하고요. 남편 통장에만 월 10만 원씩 청약을 넣고 있다고 합니다. 이렇게 관리해도 괜찮을까요라는 질문도 보내주셨습니다.

◆김경필> 청약 통장 가지고 계신데 이거 어다 쓰는 거야? 뭐 이렇게 생각하시는 분들도 많고. 이렇게 굉장히 청약이라는 게 굉장히 복잡하지 않습니까. 여러 가지가 있고. 또 공공을 분양받는지 민간 아파트를 분양받는지에 따라 다 다르고요. 우리가 보통 보면 민간 아파트 같은 경우는 내가 사실은 그 청약 공고 뜨기 전날까지만 딱 그 규정된 금액을 넣어놓으면 된단 말이에요.

◇이대호> 그렇죠.

◆김경필> 그런데 공공 아파트 같은 경우는 그게 아니라 얼마나 오랫동안 꾸준히 얼마의 금액을 넣었느냐, 이런 것들을 또 평가로 보고 있기 때문에. 얼마 전에 이와 관련된 뉴스가 전해졌습니다. 우리 청취자 여러분들도 다 들어보셨겠지만 국토교통부가 이달 13일 민생 토론회 후속 규제 개선 조치로 발표한 것이 1983년부터 유지됐던 청약통장의 월 납입액 인정 한도가 10만 원에서 25만 원으로 상향됐습니다. 이 뉴스를 다 한 번씩은 들어보셨을 텐데, 이게 무슨, 나랑 무슨 관계가 있지? 이렇게 생각하실 수 있는데. 이게 41년 만에 청약 통장에 월 납입금 인정 한도가 변경됐다는 얘기거든요. 그러니까 우리가 청약 종합저축 같은 경우는 공공분양 아파트를 분양받을 때 얼마나 오랫동안, 얼마나 꾸준히, 얼마나 많은 돈을 냈느냐로 평가한다고 했는데 한 달에 인정되는 금액이 아무리 많이 내도 10만 원이었다는 거예요. 그러니까 내가 돈을 더 많이 내고 싶어도 10만 원 이상은 인정을 안 해주니까 이게 시간이 걸리는 거였는데. 이게 바뀌었다는 소식이죠. 그러니까 이분 같은 경우는 앞으로 만약에 청약을 서울에 와서 한다면 공공이 됐든 민간이 됐든 민간은 좀 다른 얘기가 있을 수 있지만 금액이 멈추지 말고 조금 더 하시는 게 좋을 것 같고. 제가 봤을 때는 이분 나이가 43세다. 만약에 이분들이 정말 일찍 청약 통장에 가입을 했다 그러면 가점제에서 이제부터 조금 유리한 입지에 서게 되는 나이예요. 여러분도 아시겠지만 비규제 지역 같은 경우는 추첨제가 좀 많이 있는데, 비규제 지역 같은 경우는 대체적으로 이분들이 아주 굉장히 대형 평형을 사지 않는 한은 가점제가 40%고 추첨제가 60%예요. 그런데 추첨제는 상당히 사실은 경쟁이 치열하거든요. 그러니까 이분 같은 경우는 제가 봤을 때는 가점도 조금 올라가고 있는. 나이가 43세라고 한다면 이게 84점 만점으로 아마 20대 때부터 가입하고 꾸준히 납입하셨다면 지금 50점대 정도까지 올라오시지 않았을까. 부양가족이 2명이나 또 있고 하기 때문에. 그러니까 조금 더 납입을 하시라고 말씀을 좀 드리고 싶고. 청약 통장에 월 10만 원 초과 입금한 경우도 이제는 공공분양 청약 인센티브가 활용되는 그런 상황이다. 그러니까 그리고 어떻게 보면은 그동안에는 청약 변별력이 없어졌는데, 조금 더 25만 원까지 이렇게 인정 금액이 커졌기 때문에 내신다 그러면 조금 이분 같은 경우는 유리하지 않을까. 이번에 여러분도 뉴스를 통해서 보셨겠지만 공공분양 경쟁률 중에 가장 높은 수준이었던 수방사 부지 있지 않습니까? 여기가 지금 일반 공급 청약 저축 총액 당첨선이 2,550만 원 선이었습니다. 그러니까 이 정도면 거의 뭐 한 20몇 년간을 계속해서 한도로 납입을 해야만 인정이 될 수 있는 금액이거든요. 그러니까 제가 봤을 땐 청약은 너무 종류도 많고 너무 사실 복잡하고 하지만 이분이 만약에 서울에 와서 청약을 도전하신다면 일단 청약 통장에는 조금 돈을 납입을 중지하지 마시고 더 하시는 게 좋지 않을까라는 생각을 합니다.

◆이대호> 사실 이게 청약 관련된 것만 거의 특집으로 1시간을 다뤄도 사실 모자랄 정도로 이게.

◆김경필> 얘기할 게 너무 많고 복잡합니다. 굉장히.

◆이대호> 그리고 이 사연자분의 또 고민 중에 하나가 재테크입니다. 그리고 또 꽤 많이 준비를 하신 것 같아요. 지금까지 금융자산도 많이 잘 모아오셨고.

◆김경필> 금융자산이 5억 6,000이라고 그러면 40대에 이거 진짜 보기 드문 경우거든요.

◆이대호> 잘 해 놓으신 거예요. 그리고 사연 주신 분이 이제 아내분인 것 같은데 국민연금도 이미 가입을 해 놨다고 합니다. 이제 주부분들도 이미 가입이 가능하죠. 그리고 ISA 계좌도 가입을 해 놓으셨다고 해요.

◆김경필> 맞아요.

◆이대호> 이 정도면 노후 준비가 충분한가요? 또 ISA에는 어떤 걸 넣어놓으면 좋은가요? 이런 고민을 좀 주셨거든요.

◆김경필> 이분이 실제로 ISA에 4,000만 원 정도 돈이 들어가 있다라고 말씀하셨는데 회사채와 그다음에 내용을 보면 ISA의 개별 주식 2,000만 원과 회사채 2,000만 원 이렇게 되어 있거든요. 뭐 자주 소개되는 거라 아마 우리 청취자 여러분들 잘 아시겠지만 다시 한 번 정리해 드리면 ISA 계좌가 뭐냐 그러면 하나의 통장에 예금, 적금, 주식, 펀드 그리고 주가연계증권 등 다양한 상품들을 넣어서 관리할 수 있는 통장입니다. 그런데 혜택이 뭐냐 그러면 소득 조건에 따라 물론 다르긴 한데요. 만기 3년이나 5년으로 가입할 수가 있고 최대 400만 원 그리고 조건이 안 된다면 200만 원까지 비과세 혜택이 있습니다. 사실 비과세 혜택이 이렇게 대단하냐 이렇게 얘기하시는 분도 있긴 한데 어차피 우리가 저축을 한두 해 정도 하는 게 아니다라고 봤을 때는 비과세 혜택 15.4%도 우리가 안 낼 수 있으면, 절세할 수 있으면 도움이 당연히 되는 거고요. 그리고 400만 원을 넘는 소득이 발생을 하더라도 저율 과세 그러니까 15.4%가 아니라 9.9%의 저율 과세로 이자소득세를 내게 됩니다.

◆이대호> 어떻게 보면 이제 종합소득세가 아니라 분리과세.

◆김경필> 그렇죠, 분리과세. 그렇기 때문에 여러 가지 측면에서 유리하죠. 그러니까 물론 그게 몇만 원 차이 안 나더라라고 하지만 사실 몇만 원이라는 돈이 그냥 땅 파면 나오는 건 아니니까 이왕이면 이렇게 돈을 모아가시고 투자도 하시고 적금도 하시고 하는 어떤 계좌라 그러면 ISA 계좌를 1년, 2년 이내에 내가 당장 돈을 빼서 어딘가 그냥 슈팅을 해야 된다, 다 투자를 해야 된다라는 게 아니라고 한다면 하시는 게 굉장히 좋고요.

◆이대호> 그렇죠, 최소 그리고 3년은 묶어놔야 됩니다.

◆김경필> 그렇죠. 3년이라는 조건이 있기 때문에. 그래서 아주 단기적으로 돈을 뺄 게 아니라고 한다면 이분이 그래서 이제 이걸 하고 있는 것 같아요. 그래서 저는 칭찬드리고 싶은 게 소득의 측면에서 소득이 500만 원인데 3인 가구에서 어쨌든 150만 원 정도를 저축을 하고 있다는 것은 이거는 진짜 소득도 소득이지만 쓰기 나름 아니겠습니까? 재테크가. 이런 패턴으로 가신다면 상당히 대비를 미래를 위해서 잘하고 계신다라고 말씀드리고 싶습니다.

◆이대호> 그렇죠, 잘 하신 거죠. 그리고 그 ISA 같은 경우에는 배당주 투자하실 때 이 계좌로 하시면 좋습니다. 예를 들어서 앞에서 말씀해 주신 것처럼 이자 배당 소득에 대해서는 분리과세 혜택도 있고 200만 원이나 혹은 서민형 같은 경우에는 400만 원까지 비과세가 되기 때문에 다른 통장으로 배당을 받으면 이게 뭐라 해야 됩니까? 15.4% 세율을 계속해서 떼나가는데 ISA에서는 그게 어느 정도는 세이빙이 되거든요.

◆김경필> 그리고 그거만큼은 다시 또 재투자가 되니까 어떻게 보면 복리 효과를 볼 수가 있다 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

◆이대호> 그리고 이분이 20대 때 아무것도 모르고 매수한 주식이 지금까지 손실 중이시라고 10여 년간. 그런데 마이너스.

◆김경필> 일단.

◆이대호> 이거 들어보세요. 마이너스 98%.

◆김경필> 98%. 아니, 이건 대주주 아니면 이 정도까지 오래 못 붙잡고 있는 거 아닙니까?

◆이대호> 책임경영.

◆김경필> 진짜 책임경영인데요.

◆이대호> 그래서 이런 거를 어떻게 하셔야 될지. 그런데 예를 들어서 얼마였는지 모르겠습니다만 20대 때라고 했으니까 큰 돈은 아닐 것 같고 예를 들어 1,000만 원에 마이너스 98% 거의 20만 원 남은 거 아닙니까?

◆김경필> 네, 그러니까 98% 정도의 손실이 난 거를 손절을 해야 되냐 그러니까 우리가 손절이라는 개념이 이런 거잖아요. 많은 분들이 손절 그러면 손해 보더라도 그냥 팔아서 현금화해 이게 손절로 알고 있는데 사실은 손절의 진짜 의미는 앞으로 더 커질 수 있는 손해를 막기 위해서 지금 해지를 하는 거잖아요.

◆이대호> 그렇죠, 그렇죠.

◆김경필> 그런데 98% 마이너스다 그러면 앞으로 손해 날 일에 어떻게 보면 가능성보다는 조금이라도 더 올라서 손해를 줄일 가능성이 더 크기 때문에 이걸 굳이 지금 와서 98%에서 손절을 해서 현금화해야 된다라고 저는 말씀드리고 싶지 않습니다. 이거는 정말 나의 어떤 주식 투자의 역사에 딱 박제를 해놔야 되지 않을까.

◆이대호> 저도 같은 생각인데. 예를 들어서 당시에 1억을 투자했는데 마이너스 98%면 200만 원이고 1,000만 원 투자했다 20만 원 남은 거잖아요. 물론 그것도 큰 돈입니다만 제 주변에도 그런 분이 있어요. 사회초년생 때 큰 손실을 본 계좌를 박제해 놓고 책상 앞에 붙여놓는 거예요.

◆김경필> 그렇죠.

◆이대호> 프린트해서. 그리고 그걸 보면서 다시는 이런 행동하지 말자. **

◆김경필> 그러니까 이렇게 마이너스가 많이 난 계좌를 에이 모르겠다 이렇게 하지 마시고 지금 우리 이대호 기자님 말씀해 주셨던 것처럼 우리가 실패를 통해서 얻는 경험으로 뭔가 새로운 미래를 예측할 수 있는 지식을 얻어내야 되잖아요. 우리가 역사를 공부하는 이유도 그렇고.

◆이대호> 그렇죠. 그렇죠.

◆김경필> 그러니까 결국은 정말 값진 학습이 되려면 이분은 이거는 털면 안 된다. 이거는 박제를 해 놓으셔야 된다. 아마 이런 마음으로 편안하게 두시면 또 모를 일입니다. 갑자기 또 이게 또 물론 이게 원금까지 올라갈 일은 제가 봤을 때 없을 것 같긴 한데 어쨌든 손실이 좀 줄어드는 그리고 우리가 주식 손실 금액을 가지고 계속 마음을 이렇게 뭐라고 그러나요.

◆이대호> 속 끓이고 있다.

◆김경필> 속 끓이고 계신 분들 많잖아요. 저는 이렇게 생각을 해요. 기업들도 가끔 자산 재평가를 하잖아요. 그러니까 내가 1,000만 원 넣고 500 됐으니까 내 돈 500, 내 돈 500 그러면서 계속 정신적인 스트레스를 받지 마시고 그냥 자산 재평가를 하세요. 내 돈 원래 500이었다.

◆이대호> 초기화.

◆김경필> 응, 초기화.

◆이대호> 리셋.

◆김경필> 리셋. 그러면 그다음부터 오르는 거는 마치 플러스 수익 같은 느낌이 나지 않겠습니까? 이게 우리가 돈도 다 건강하게 정신 건강을 좀 생각하면서 모아야 되니까.

◆이대호> 사연자께서, SKY961 아이디 쓰시는 우리 사연자께서 어떤 종목인지 KBS 콩으로 글을 올려주셨으니까요. 궁금하신 분들은 거기서 보시면 됩니다.

◆김경필> 네, 이건 뭐 굉장히 궁금하네요.

◆이대호> 그런데 이게 사실 방치를 하면 안 되고요. 주식 투자는 일종의 방치가 아니라 방공망 같은 겁니다. 계속 레이더를 돌려야 돼요.

◆김경필> 그렇죠.

◆이대호> 이 회사가 잘 되고 있는지 실적을 잘 내고 있는지 어떤 문제는 없는지 그리고 항상 주식 투자하시기 전에는 소액이라도 모의 투자를 또 해보시길 저는 권합니다. 그렇게 또 연습을 또 해보시길 바라겠고요. 또 매매 보다는 기업 분석하는 것부터 배우시길 저는 꼭 좀 강조를 드립니다.

◆김경필> 오늘 사연자님의 사연을 조금 정리를 하자면 저는 이렇게 말씀드리고 싶어요. 내 소득과 지출이 안정되지 않은 상태에서 새로운 투자는 시간이 필요하다. 그래서 그걸 먼저 말씀드리고 싶고 그다음에 주택 가격이라는 것은 과거에 올라간 소득이 자산에 반영되는 과정이기 때문에 금리만 낮아진다고 무턱대고 올라가지 않는다. 그 직전에 상승한 소득이 얼마나 있는지를 파악하시고 그런 상황 속에서 금리가 낮아지는 금융 환경이 생겼을 때 집값이 올라갈 수 있다는 점을 우리 청취자 여러분들이 꼭 기억을 하시면 좋겠다라는 생각이 듭니다.

◆이대호> 그리고 또 하나가 사연자가 다음 주면 1,000만 원대에 정기예금 만기가 돌아온다고 합니다. 이거 이제 만기가 돌아와서 찾아갈 수 있으면 조금 딴 생각 들지 않습니까? 이런 돈은 우리가 어떻게 해야 될까요?

◆김경필> 이분 그러니까 돈을 어떻게 할 거냐라고 하는 거는 사실 1,000만 원이 이분한테 정말 목돈으로서의 어떤 느낌이 있고 큰 돈이다라고 생각하신다면 다시 고금리 예금 통장에 넣을 건지 아니면 주식 계좌에 넣을 건지 이런 것들에 재투자를 고민하시겠지만은 금액이 예를 들면 이거 이 정도는 나는 그냥 작은 돈이야라고 생각한다면 바로 이걸 소비하려고 생각하시겠죠. 이사 가니까 이사 비용도 많이 들고 가구도 바꿔야 되고 이런 것들. 이거는 뭐 이 사연자님께서 잘 하실 거라고 생각을 하는데 만약에 투자라고 생각을 한다면 지금 서울에 올라와서 집을 사게 될지 전세를 가게 될지 지금 불확실한 상황이니까 당분간은 예금과 같이 언제든지 현금화할 수 있는 자산으로 재투자를 해놓으시고 서울에 이사 오신 다음에 집을 사셨는지 전세로 일단 가시려고 하셨는지를 한번 다시 사연을 보내주시면 좋지 않을까라는 생각을 합니다.

◆이대호> 그리고 이분이 아이한테 또 그 아이가 지금까지 받았던 용돈을 아이의 주식 계좌를 만들어서 비과세 한도 이내에 2,000만 원까지도 증여를 해 놓으셨더라고요. 이런 것도 준비를 굉장히 잘해놓으신 것 같아요.

◆김경필> 네, 나름대로 아주 굉장히 꼼꼼하게 잘하시는 분 맞아요.

◆이대호> 맞아요. 그래서 오히려 저 같은 경우에도 자녀들한테 주식도 증여해 놓은 것도 있고 오히려 장기 투자를 해야만 적합한 그런 기업 같은 경우에는 아이들 계좌로 투자를 하는 게 더 나을 수가 있더라고요. 엄마, 아빠 계좌로 계속 들여다보면 자꾸 매매를 하게 돼서.

◆김경필> 맞아요. 그러니까 아무래도 주가가 많이 조정을 받을 때 증여 같은 거 많이 하는 것처럼 그렇게 하시는 것도 좋을 것 같습니다.

◆이대호> 우리 성공 예감 이대호입니다. 청취자분들이 가족 같은 분위기 너무 좋습니다. 지금 KBS 콩에서 서로 종목 상담까지 해주고 계시고요. 아까 어떤 분은 원주로 오세요, 인천 송도로 오세요 이렇게 이사할 지역까지 상담해 주시고 함께 참여해 주셔서 너무나 감사드리고요. 또 여러분의 사연 돈쭐 상담소에 많이 올려주십시오. 저희 성공 예감 이대호입니다. 홈페이지 언제든지 열려 있습니다. 김경필 머니 트레이너와 함께했습니다. 고맙습니다.

◆김경필> 네, 감사합니다.