[전격시사] 이상우 인베이드투자자문 대표 - “‘부동산’으로 부자되는 비밀”

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이상우 인베이드투자자문 대표 - “‘부동산’으로 부자되는 비밀”

▷ 고성국 : KBS 라디오 전격시사 추석 연휴 특집으로 부자 되는 방법에 대한 말씀 듣고 있습니다. 1부에서는 현금 자산, 그러니까 동산으로 어떻게 부자 되는 방법이 있을까 이거 좀 말씀 들어봤는데요. 이번에는 부동산입니다. 부동산을 어떻게 사고팔면 부자가 될 수 있을까? 부동산으로 부자 되는 비밀. 전문가 모셨습니다. 이상우 인베이드투자자문 대표님 모셨습니다. 대표님 어서 오세요.
 
▶ 이상우 : 안녕하세요.
 
▷ 고성국 : 부동산이 돈이 됩니까, 여전히? 
 
▶ 이상우 : 그건 뭐 만고불변의 진리 아니겠습니까.
 
▷ 고성국 : 만고불변의 진리입니까? 만고불변이라고 하시니까 왜 그렇게 생각하시는지 설명 좀 듣고 싶어요.
 
▶ 이상우 : 부동산이라는 게 말 그대로 안 움직이는 거잖아요. 동산과 다르게 안 움직이는 거다 보니까 좋은 것에 대한 사람들의 그런 열망이 존재한다는 가정하에서는 그것 외에는 다른 걸 가질 게 없어요. 그래서 이제 일론 머스크 같은 분들이 화성으로 간다 그러면 딴 얘기가 되죠, 화성에도 생기니까. 그런데 지구라고 하는 한정된 이 환경하에서 사람들이 자산이 점점 키워져 갔을 때 결국 갖고 싶어 하는 건 부동산이라는 점. 그런데 부동산을 뺄 수가 없거든요. 부동산은 삶과 연결이 돼 있기 때문에.
 
▷ 고성국 : 그게 우리나라만 그런 게 아니고 전 세계적으로 그렇다는 말씀이신가요? 
 
▶ 이상우 : 네, 똑같습니다. 일례로 빌 게이츠가 미국에서 가장 농지를 많이 갖고 있는 분인데 지주거든요, 지주. 땅 많이 갖고 있어서. 그런 것도 좋은 사례가 되겠죠. 요즘에 농지는 왜 사? 이럴 수 있는데 결국은 사람들이 돈이 더 늘어나면 늘어날수록 결국 내가 갖고 싶어 하는 건 부동산의 어떤 형태로 나타날 거냐만 아마 다를 뿐이지 결과적으로는 부동산으로 돈이 갈 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.
 
▷ 고성국 : 조금 전에 1부에서는 현금 자산을 가지고 운용하는 방법에 대한 말씀을 쭉 들었는데 돈이 있다면 그럼 우리 이상우 대표님은 그런 증권이나 이런 게 아니라 부동산으로 간다 그런 말씀이신가요?
 
▶ 이상우 : 네, 부동산을 일단 제일 좋은 부동산을 산 후에 돈이 필요할 때는 그 부동산을 유동화해서 돈을 만드는 겁니다. 유동화라는 건 파는 방법도 있지만 대출을 받는 방법도 있겠죠. 그래서 우량 부동산을 갖고 있어야 필요할 때 유동화를 할 수 있다는 측면에서 봤을 때는 아무거나 갖고 있는 게 아니라 지금부터 더 가치가 올라갈 수 있는 부동산만 가지고 있어야 하는 거죠. 
 
▷ 고성국 : 그런데 필요할 때 현금화한다는 말씀을 하셨는데 그게 사실은 많은 분들이 아파트를 선호하는 제일 중요한 이유 중에 하나더라고요. 주택은 사도 급하게 팔려고 그럴 때 잘 안 팔린다. 왜 그렇습니까?
 
▶ 이상우 : 주택이라는 건 말 그대로 자신의 취향이 들어갑니다. 이 집을 짓는 데 내가 원하는 집을 지었을 거 아니겠어요? 남이 지어놓은 걸 사는 경우도 있지만 이제는, 그러니까 2020년대가 되면 단독주택이라는 건 말 그대로 그 주인이 원하는 걸 그대로 담아놓은 상품인데 문제는 다른 분들이 그게 좋을 리가 없잖아요. 자동차 풀 튜닝 해놨다고 보시면 되겠습니다. 나는 튜닝한 거 싫은데요 이런 얘기하시는 순간, 저는 순정을 살 거예요 이렇게 되는 순간 안 팔릴 거 아니겠어요? 돈 엄청 들여놨지만. 그거랑 똑같습니다. 그래서 아파트는 순정품이라고 보시면 될 것 같고 단독주택은 튜닝 가득 해놓은 거라고 보시면 이해도가 쉬우시죠? 
 
▷ 고성국 : 이해가 금방 되네. 그러니까 이게 범용성 있는 것으로는 아파트가 최고라서 다들 아파트가 사고팔기 쉬워진다. 그렇군요.
 
▶ 이상우 : 그런데 전 세계에 이런 나라가 한국밖에 없다는 게 문제고 그래서 이런 상황을 해외 유학 갔다 오신 분들이 자꾸 이상한 얘기를 하다 보니까 대한민국 부동산 시장을 왜곡해서 설명하는 분들이 많아지고 있죠.
 
▷ 고성국 : 어떻게 왜곡합니까?
 
▶ 이상우 : 이게 전 국민 중에 절반 이상이 아파트에서 거주하는 나라가 드물어요. 거의 우리나라를 제외하면 도시 국가들 외에는 거의 없고 그 도시 국가도 이제 아시아 싱가포르나 홍콩 이런 경우.
 
▷ 고성국 : 싱가포르, 홍콩이죠.
 
▶ 이상우 : 그런 경우랑 비교를 해야 되는데 이제 홍콩, 싱가포르를 비교하면 어떻게 대한민국을 도시 국가 따위와 비교를 할 수가 있냐. 여기는 5,200만 국가다. 그러면 또 할 말은 없는데 그런 식으로 이제 해석을 해야 됨에도 불구하고 아니다 이러니까 자꾸 이제 조금 전에 저한테 질문하셨던 단독주택 중심으로 돌아가는 미국식의 부동산을 한국에 자꾸 접목을 시켜서 해석을 하려고 그러시는 거죠. 그럼 전혀 안 맞죠, 단독주택이라는 건 풀 튜닝 자동차인데.
 
▷ 고성국 : 그렇군요. 그러면 이제 우리나라의 부동산 시장을 분석하려면 좋든 싫든 이건 선호의 문제가 아니고 현실이니까 아파트 중심으로 분석할 수밖에 없다.
 
▶ 이상우 : 네, 그것만 보시면 됩니다. 왜냐하면 단독주택이라는 건 결국은 그 위치, 어느 위치에 있느냐에 대한 땅값으로 다 설명이 되거든요. 그러니까 아파트 이외의 물건은 그냥 다 땅이고 아파트만 우리가 생각하는, 일반인들이 생각하는 그냥 부동산 상품이다 보시면 되겠습니다. 
 
▷ 고성국 : 그렇군요. 그러니까 이제 단독주택을 정말 나는 전원생활하고 싶어, 마당 있는 집 갖고 싶어 해서 사실 돈을 많이 들여서 정원도 꾸미고 주택도 인테리어 같은 것도 잘하는데 막상 이걸 매매할 때 보면 땅값만 계산하지 주택값은 거의 계산 안 하잖아요, 너무 아까운데. 그러나 파는 사람 입장에서는 그건 필요 없어요. 
 
▶ 이상우 : 사는 사람.
 
▷ 고성국 : 사는 사람 입장에서는. 그렇게 되는 거군요. 
 
▶ 이상우 : 네, 그렇습니다. 
 
▷ 고성국 : 그게 시장이니까 거기에 맞춰서 생각하지 않을 수 없다. 
 
▶ 이상우 : 네.
 
▷ 고성국 : 알겠습니다. 부동산 얘기하면 늘 투기 문제가 따라오잖아요. 투기냐, 투자냐. 이거 어떻게 구별해야 돼요?
 
▶ 이상우 : 투기는 남의 얘기 듣고 하면 투기고요. 내 생각대로 하면 투자입니다.
 
▷ 고성국 : 그런가요? 아주 쉽네요.
 
▶ 이상우 : 사실 차이가 없거든요. 영어 단어에서는 차이가 없어요. 투기, 투자 인베스트먼트다 뭐다 그 투기 스피큘레이션인가 뭐가 있는데 아무 차이가 없어요. 그런데 이걸 한국식으로 이제 해석을 하다 보니까 투기, 투자가 되는데 그냥 말 그대로 내가 향후 유망한지 아닌지를 판단해서 유망하다고 해서 돈이 들어가면 투자고 그냥 누가 돈을 번대라고 해서 그냥 들어가면 투기다, 한국식으로는. 그런데 실제로 자기 돈 넣을 때 남의 얘기만 듣고 하시는 분이 얼마나 되겠어요? 다 생각도 해보시죠. 
 
▷ 고성국 : 그렇죠. 또 남의 얘기도 또 들어야죠, 정보니까.
 
▶ 이상우 : 이 얘기도 듣고 저 얘기도 듣잖아요. 아무리 팔랑귀셔도 듣기는 다 들으시거든요. 그럼 결국 다 투자예요, 제가 보면. 그런데 정부에서나 정치인들은 자꾸 부동산은 투기로 만들려고 그러시는 것 같고 주식은 투자로 만들려고 하시는 것 같죠. 그래서 약간 이분법인 것 같습니다.
 
▷ 고성국 : 그러면 이제 본질적으로는 다 투자다. 이게 자기 돈 몇 억 또는 몇십 억씩 내는 건데 이거를 다른 사람 말 듣고 야, 저 동네 좋다더라 그러고 무조건 사는 사람은 없다. 다 자기 판단으로 산다 이걸 전제로 그 자기 판단의 제일 중요한 기준이 뭡니까? 자기가 어떤 아파트를 산다고 했을 때, 부동산을 산다고 했을 때 제일 중요한 기준이 뭐예요? 대표님이 생각하시기에는.
 
▶ 이상우 : 기준이요? 올라야죠.
 
▷ 고성국 : 올라야 된다? 
 
▶ 이상우 : 네. 안 오를 걸 사는 사람은 한국에는 없겠죠, 적어도. 왜냐하면 당장 사는 주거의 가치가 아무리 높다 하더라도 다른 집은 5억 올랐다는데 우리 집은 5천만 원밖에 안 올랐어 이러면 기분이 매우 언짢아지거든요. 그게 지금 수많은 전원주택을 갖고 계신 분들의 은퇴해서 이제 그런 생활하시는 분들의 똑같은 고민이세요. 나 여기다 진짜 돈 많이 들였고 내가 여기다 지금 공들인 게 얼마인데 왜 우리 집 가격은 더 나빠? 이런 것들. 결국은 이제 아까 그 핵심은 오르냐. 
 
▷ 고성국 : 올라야 된다. 그건 어떤 기준으로 봐야 오른다, 안 오른다를 판단할 수 있습니까?
 
▶ 이상우 : 오른다, 안 오른다는 제 생각이 아니라 남들 생각입니다. 남들이 다 같이 그 생각을 해줘야 오르는 거고 남들이 다 그 생각을 안 하면 안 오르는데 그래서 항상 내 기준보다는 다른 사람들의 기준 그리고 그 기준도 일반론이 중요한 거고 특이한 생각들은 좀 빼셔야죠.
 
▷ 고성국 : 혼자서 하여튼 이 집은 이러이러하기 때문에 무조건 오를 거야라고 혼자 아무리 고집부려봐도 다른 사람들, 시장의 플레이어들이 다르게 생각하면 그걸로 안 되는 것이다.
 
▶ 이상우 : 그래서 이거 되게 좋은 사례가 있는데 옛날에 케인즈라는 경제학자가 미인대회 얘기를 하면서 내가 예쁘다고 한 여자는 항상 1등을 못하더라. 남들이 예쁘다고 하는 사람이 1등 되더라. 그게 맞다고 보고 있습니다. 부동산도 똑같아요.
 
▷ 고성국 : 그래요. 그러면 보통 남들이 이건 오를 거야라고 생각하는 아파트는 어떤 아파트들입니까?
 
▶ 이상우 : 굉장히 뻔한 걸 수도 있는데 사람들이 살기에 가장 편리한 아파트입니다. 그런데 사람들이 편리한 아파트라는 게 그 집 상태, 여기는 어떤 설비가 들어갔고요. 이게 아니라 여기에 살면 통근도 편하고 아이들 학교 다니기도 좋고 아니면 쉴 때 바로 인근에 사용할 수 있는 공원이나 강이나 산 같은 게 있고 이런 게 다 조합돼 있는 거죠. 그런 아파트들이 수요가 몰리더라 이게 이제 핵심이고요. 그런데 여기다가 이제 더 중요한 건 다들 그런 사람, 그런 수요들이 많아 보이지만 더 돈을 잘 버는 사람들이 원하는 조건은 무엇일까 그게 핵심이라고 보고 있습니다. 
 
▷ 고성국 : 그게 어떤 겁니까? 
 
▶ 이상우 : 제가 생각하기로는 요즘 연봉 1억 원이라는 게 서울에서 어찌 보면 그냥 일반론에 가까울 정도로 40대 넘어가면 많이들 받으시니까 연봉 1억 넘는 두 분 맞벌이 부부가 현재 가장 필요한 게 뭘까. 소득이 각각 1억 넘는 맞벌이 부부라면 딩크일 가능성보다는 그래도 애를 키울 가능성이 높고 소득이 높아지면 높아질수록 자녀 교육에 더 힘을 많이 쓰는 게 전 세계의 똑같은 상황이다 보니까 결국은 내가 지금 벌어들이고 있는 이 수많은 돈으로 우리 아이들을 얼마나 잘 키울 수 있는가. 그 자리라는 건 꼭 좋은 대학 간다는 게 아닙니다. 좋은 환경에서 교육을 잘 시키겠다 그런 것들이 가능한 곳들이 제일 많이 오르고 있고 그걸 또 다들 잘 깨닫고 계시니까 그런 지역들에 돈을 태우고 계신 게 지금 우리가 알고 있는 대치동이라거나 목동이라거나 아니면 잠실이라거나 이런 지역들이 되겠죠.
 
▷ 고성국 : 결국은 아파트 또는 부동산 가격을 결정하는 제일 중요한 요소가 애들이군요, 그러면? 
 
▶ 이상우 : 네, 그런데 그 아이들인데 어떤 사람의 아이들이냐. 매년 소득이 많이 증가할 수 있는 사람들의 자녀들이 살기 좋은 곳에 대한 그런 것들은 설명을 꼭 드려야 됩니다. 왜냐하면 소득이 정체되면 오르기가 힘든데 그 부모들이 소득이 계속 증가하면 그런 사람들이 또 많아지면 많아질수록 그런 곳에 대한 희소성은 더 커지거든요.
 
▷ 고성국 : 우리의 인구 변화도 아파트 시장에 뭔가 변수가 될 것 같은데요. 
 
▶ 이상우 : 네, 매우 중요하죠. 
 
▷ 고성국 : 계속 이제 고령화, 초고령화 사회로 가고 있고 저출생 상황을 지금까지는 벗어나지 못하고 있으니까요. 그런 것은 부동산 시장에 어떤 영향을 줍니까?
 
▶ 이상우 : 매우매우 중요합니다. 예전에 이제 1년에 백몇 만 명씩 태어나서 학생들이 꽉꽉 차 가지고 2부제 수업 기억나십니까? 저도 했었는데.
 
▷ 고성국 : 저는 3부제도 했었습니다. 
 
▶ 이상우 : 그래요? 
 
▷ 고성국 : 제가 베이비부머 세대거든요. 
 
▶ 이상우 : 저는 그분들의 자녀 세대인데 저희 때도 2부제 조금 했거든요. 그런데 2부제 이렇게 했다는 것들은 정말 학교가 캐파가 모자라서 똑같은 교실을 두 번씩 써야 될 정도라는 얘기인데 그런데 지금은 오히려 애들이 없어서 한 교실에 교실 하나에 10명 있는 학교도 많다고 그러고 20명 요즘은 한 26~27명 되면 과밀이라고 그러더라고요. 그런데 그게 세상이 바뀐 거잖아요. 그래서 아까 인구 구조가 바뀌는 건 매우 중요한데 제가 아까 가정으로 어떤 집이 많이 오를 거냐에 대한 가정이 소득이 많이 좋은 분들의 자녀들이 살기 좋은 동네라고 말씀드렸잖아요. 그런데 소득은 다들 계속 올라가는데 애를 안 낳아요. 요즘 딩크도 많잖아요. 애를 안 낳다 보니까 사람들은 이제 애를 안 낳을 거기 때문에 큰 집은 필요 없어. 부부 둘만 살든가 노령화돼 가지고 혼자 사니까 작은 집만 많이 필요할 거야가 지난 한 십 몇 년간 대한민국을 그냥 거의 주도하고 있어요. 그런데 이게 틀렸다는 걸 얼마 전에 다들 안 거예요. 이게 뭐냐 하면 그래도 소득이 높으신 분들은 옛날처럼 결혼도 빨리 하고 애도 낳고 이렇게 살더라가 되면 이 사람들이 가장 필요로 한 것이 무엇인가가 답이 아까 나와 있는데 문제는 옛날에는 다들 그렇게 할 때는 S급뿐만 아니라 A+, A0, A-, B+, B-까지 다 같이 고를 수 있다고 한다면 요즘은 그게 아니라 그런 사람들이 한정돼 있고 그런 분들의 소득이 약간 높다 보니까 그런 데들이 줄어드네가 되는 거예요. 인기 지역이 더 축소되는 거죠. 옛날에 아까 S급만, A-도 되던 그런 시장에서 S만 되는 거죠. 그게 인구 변화의 첫 번째고 두 번째는 요즘 어르신들이 가장 생각하는 게 신축 아파트입니다. 왜냐하면 신축 아파트는 밥을 주거든요. 서울에서는 좀 찾기 힘든데 경기도나 지방만 나가보셔도 요즘 신축 대단지 아파트는 조식 서비스라는 게 붙어 있어서 집에서 밥을 안 해도 됩니다.
 
▷ 고성국 : 아파트 단지에서? 
 
▶ 이상우 : 네, 그래서 요즘에 강남의 신축 아파트들은 조식은 어차피 집에서 일찍 나가니까 안 먹으니까 우리 석식하자 이러셔 가지고 가족들 오면 먹고 와라 이게 엄마들의 요즘 반응들이에요. 급식이죠, 일종의. 급식인데 이게 식수 인원이 많으니까 되게 단가도 낮아지고 요즘 가뜩이나 물가도 비싸졌는데. 그런데 이렇게 되다 보니까 실버타운에 대한 니즈가 약간 줄어들었어요, 제가 보면.
 
▷ 고성국 : 오히려? 
 
▶ 이상우 : 왜냐하면 단지 내에서 밥을 주니까 그냥 남는 이슈는 빨래와 청소밖에 안 남았거든요. 어르신들이 실버타운에 들어가는 이유, 자녀들이 어떻게 좀 모시고 싶어 하는 이유도 그게 백업이 안 되기 때문에 이렇게 아주머니들 불러가지고 하는 것들, 돈도 많이 들지만 사람 뽑기도 어려우니까 돌아가는 건데 요즘 청소는 로봇 청소기가 해결을 해주고 있고 빨래는 건조기가 등장을 했고 웬만큼 다 됐잖아요. 그런데 밥이 안 됐었는데 밥을 집에서 주네? 그래서 요즘 신축 아파트로 어르신들이 더 가려고 하는 움직임이 나타나고 있습니다. 
 
▷ 고성국 : 그렇군요. 저는 사실은 아파트에서 밥 준다는 얘기는 지금 처음 들어가지고.
 
▶ 이상우 : 이거 처음 들으시면 안 됩니다.
 
▷ 고성국 : 죄송해요. 
 
▶ 이상우 : 한참 된 얘기인데요. 
 
▷ 고성국 : 그런가요? 이게 지금 경기도, 서울도 다 그런 식으로 가고 있습니까? 
 
▶ 이상우 : 신축들은.
 
▷ 고성국 : 신축들. 
 
▶ 이상우 : 왜냐하면 신축도 그냥 300세대, 500세대는 어렵고 1천 세대는 넘어가야 이게 식수 인원이 나야. 
 
▷ 고성국 : 어느 정도 규모가 돼야겠네요. 그러면 그 경우에는 어떻게 합니까? 아파트 관리나 또는 아파트 무슨 저기 이런 데에서 그걸 관리를 합니까? 
 
▶ 이상우 : 네. 
 
▷ 고성국 : 전문 급식 회사랑 이렇게 연결해서.
 
▶ 이상우 : 네, 들어오죠. 
 
▷ 고성국 : 그렇구나. 제가 세상 물정을 잘 모르네요.
 
▶ 이상우 : 그런데 서울 사람들이 더 모를 수밖에 없는 게 신축 아파트가 서울이 가장 없잖아요. 그러다 보니까 서울 사람들이 지금 세상 변화를 제일 몰라요.
 
▷ 고성국 : 또 들어와도 그런 대규모 단지가 들어오지 못하거든요, 재건축을 하더라도. 그래서 진짜 저 몰랐어요. 그렇구나. 알겠어요. 경기도 신축 아파트를 좀 가봐야겠네, 아침에. 그게 아침만 줍니까? 세 끼 다 줍니까?
 
▶ 이상우 : 그건 정하기 나름입니다.
 
▷ 고성국 : 이제 관리비 같은 거 계산할 때.
 
▶ 이상우 : 네, 안 드셔도 관리비가 다 같이 나오는 경우가 많아서. 그래야 이제 기본적으로 식수 인원을 확정을 지을 수 있잖아요. 그래서 그냥 다들 드시는 것 같더라고요, 돈 어차피 내니까.
 
▷ 고성국 : 평형에도 그럼 영향을 주겠네요.
 
▶ 이상우 : 네, 많이 받죠. 
 
▷ 고성국 : 그 국평이라고 하는 거 그게 지금 30평대입니까? 
 
▶ 이상우 : 예, 우리 머릿속에는 33평, 34평. 그리고 요즘 평 안 쓰시니까 전용 84제곱미터 이하. 그런데 그게 25.7평 기준이거든요, 전용면적 기준으로. 거기쯤을 국평이라고 말하는 거고 사실 국민 평형이라는 건 그 이하를 전부 다 국민 평형이라고 말하는 건데 이게 과연 그 방 3개, 화장실 2개까지 이제 진화된 이 국평이 끝인가라는 생각들을 요즘 많이 하시는 것 같아요. 왜냐하면 소득이 늘어나니까 집에 계시든 밖에 계시든 내 방은 하나 있었으면 좋겠고 요즘 부모들, 부부들, 젊은 부부들도 다 자기 취미들이 있으니까 어차피 방에서 뭐 침실이라고 해봤자 침대로만 끝나는데 아무튼 취미 방도 하나 더 있으면 좋지 않을까. 제가 요즘 가장 많이 보는 분들이 레고 하시는 분들이에요. 키덜트 뭐 이런 얘기도 하지만 제 나이 저는 레고를 못 하고 커봤는데 요즘 레고 하시던 분들은 지금도 레고를 하고 계셔서.
 
▷ 고성국 : 그러면 그런 걸 할 수 있는 플레이룸을 하나 따로 갖고 싶다 이런 욕망이 있겠네요.
 
▶ 이상우 : 네, 그렇죠. 이제 그게 지금까지는 집으로 안 되는 분들은 집 근처에 오피스텔 같은 거 하나 빌려가지고 취미 방으로 쓰시든가 이럴 수도 있었지만 그것만 해도 월세가 많이 나가니까 그냥 집이 컸으면 좋겠는 거예요, 집이 컸으면. 그런데 거실에서는 어떻게 할 방법이 없고. 가족들이 싫어하잖아요. 그러니까 어디 골방 같은 데 하나 있어서 내 취미 물건들을 다 넣어놨으면 좋겠다. 그런데 그게 골프나 이런 거 치시는 분들이야 차에다도 넣어놓을 수 있고 어디 구석장에 넣어놓을 수 있겠지만 레고는 장소를 엄청 차지하거든요. 그런 분들은 이제 하나하나 생기는 거고 꼭 그런 것만 있는 게 아니라 음악도 있을 수 있고 여기처럼 스튜디오 갖고 싶어 하는 분이 얼마나 많겠어요, 방음 되는 데들. 그런 거 하나하나가 대한민국이 선진국이 됐다는 게 느껴질 정도라서 그래서 요즘 국평이 아니라 조금 더 큰 집도 갖고 싶어 한다.
 
▷ 고성국 : 그러면 40평형대로? 
 
▶ 이상우 : 그렇죠, 방 4개짜리 갖고 싶어 한다. 그러니까 이게 역설이에요. 누구 말은 인구도 줄고 가족도 더 애도 안 낳고 하니까 집이 작아져야 한다. 이거 너무 일률적인 생각이었죠, 단편적인. 그런데 잘살고 머릿수가 주는데도 불구하고 큰 집이 필요하더라가 최근의 흐름인 것 같고 거기에 힘을 딱 실어준 게 코로나, 집 밖에 못 나가니까. 요즘 또 아니라고 하시는 분들이 자꾸 존재하시는데 요즘 큰 집이 더 많이 필요하다는 생각은 점점 동의가 늘어나는 것 같습니다.
 
▷ 고성국 : 큰 집이 더 필요하면 이른바 이제 국민 평형 그거는 이제 정부가 LH공사를 통해서나 이렇게 계속 만들어서 보급을 하지만 이미 40평형대 정도 되면 이제 정부가 할 수 있는 일이 아니잖아요. 민간이 더 적극적으로 이걸 뛰어들어야 하는데 지금 민간 건설회사들이 그런 식으로 마인드가 전환이 된 상태입니까, 그러면? 
 
▶ 이상우 : 마인드 전환이 됐는지 안 됐는지를 제가 확인할 수는 없는 게 민간 건설사들은 어쨌든 땅을 사서 짓거나 재건축, 재개발처럼 다른 사람 것을 지어주는 것에 불과한 이런 두 가지 일밖에 없는데 땅이 큰 땅이 나오지 않기 때문에 대형 주택을 지을 만한 아파트 부지도 일단 있지도 않을뿐더러 수도권으로 나갈수록 그런 집들을 짓는 것보다는 오히려 팔기 쉬운 국평을 짓고 끝내는 경우들이 많고요. 재건축, 재개발 같은 경우에 특히 부촌이라고 말하는 지역들은 주민들이, 조합원들이 더 큰 집을 원하더라는 건 느껴지죠. 그래서 요즘 강남권에 보시면 방 3개보다는 방 4개짜리 갖고 싶어 하는 조합원들은 많고 일반 분양 찾는 분들은 저거 조그마한 건 빨리 나왔으면 좋겠다 하시는 거죠. 가격 문제가 있으니까요.
 
▷ 고성국 : 네, 그렇군요. 알겠습니다. 아파트 뭐 이렇게, 아파트 불패 신화 이런 게 있습니까? 하여튼 아파트는 절대 가격이 안 떨어진다.
 
▶ 이상우 : 언론사에서 만들어내고 있습니다.
 
▷ 고성국 : 대표님은 어떻게 생각하세요?
 
▶ 이상우 : 그럴 리가 없죠. 불패란 이 세상에 없어요. 인빈시블이라는 말은 말이 안 되는 겁니다. 질 수 있죠. 그런 배들이 꼭 침몰해요, 참고로. 타이타닉도 아시잖아요. 첫 번째 출항에서 침몰했잖아요. 제가 조선공학 전공을 해서 배 사례를 많이 드는데 그런 말은 없는데 그런데 불패가 될 수도 있는 게 있죠, 확률이 매우 낮은 거. 그런 게 이제 누가 어떤 물건이 될 거냐를 생각을 한번 해보면 소득이 사람들이 늘어나니까 어떤 걸 좋아할 거냐라는 생각에서 70~80년대 같으면 올림픽대로 근처에 있는 아파트는 차만 많이 다니고 시끄럽고 하니까 인기가 없을 거야가 아니라 이제는 한강이 보이는걸, 한강 조망이 되는걸, 여기에 새 집이면 더 비싸지겠는걸 그런 게 요즘 변화인 것 같아요. 그래서 그런 것들은 절대 지지 않을 것 같다. 그게 이제 한강변인 것 같습니다.
 
▷ 고성국 : 그러면 이제 본격적으로 부동산, 특히 지금 우리 대표님은 아파트가 범용성에 있어서 어쨌든 시장을 주도할 수밖에 없다고 전제를 하셨으니까 아파트를 가지고 부자가 되는 방법이 어떤 게 있는지 설명 좀 해주세요.
 
▶ 이상우 : 부자란 얼마가 부자인지가. 얼마 전에 국토부 장관님께서 서울에 아파트 있으면 재력가라고 그러셔가지고 다들 깜짝 놀라서 내가 재력가라고? 그런 생각을 하게 됐는데 지금 서울 아파트 평균가가 12억 원이거든요. 그러면 12억 원이 있으면 부자라는 가정하에 그리고 또 12억 원을 가지게 되면 부자잖아요, 아까 말 기준으로 하면. 그럼 그 정도를 가는 과정에서 내가 만약에 한 3~4억이 있다. 그러면 대출 풀로 받아서 오를 만한 아파트를 사는 게 답인 것 같고요.
 
▷ 고성국 : 그게 내 돈이 한 4억 있고 12억짜리 아파트를 사려면 대출이 8억은 나와야 되잖아요. 그게 가능합니까, 지금? 
 
▶ 이상우 : 네, 지금 LTV가 70%까지 가능한 곳이 있고 아닌 곳이 있는데 불가능한 곳은 전국에 딱 4군데인데 강남, 서초, 송파, 용산. 이 나머지 지역들은 다 대출이 70%까지 나오고 물론 그 대출을 돌아갈 수 있게 하는 DSR 기준을 맞춰야 하지만 아까 제가 말씀드렸던 맞벌이 같은 것들을 하면 대충 다 맞아서.
 
▷ 고성국 : 그렇게 해서 어떻게든 좀 맞춰서 일단 아파트를 사는 게 부자가 되는 제일 확실한 방법이다? 
 
▶ 이상우 : 네, 그런데 오를 거를 사야 하니까 거기서 최선을 다해야 합니다. 이 최선이라는 건 대출을 가득 받으셔야 한다는 거고 내가 아무리 돈이 좀 없더라도 보통 한국 사람들은 대출을 굉장히 무서워하고 싫어하시거든요. 저도 대출 싫어요, 대출이 있으면 불편하니까. 그래서 자꾸 대출 안 받는 쪽으로 가다 보면 진짜 안 오를 만한 걸 사게 된다. 
 
▷ 고성국 : 그렇게 되겠네, 아무래도 가격이 총액이 낮은 걸 사게 되니까.
 
▶ 이상우 : 네, 그래서 요즘 이게 걱정들이신 것 같더라고요. 나 무리하기 싫은데 무리 안 하면 안 오를 것 같고 무리를 한 놈들만 쭉쭉쭉쭉 오르는데 저기까지 가면 대출이 너무 많아지는데. 예를 들어 대출이 한 15억 이렇게 되면 다들 힘들거든요, 둘이 벌어도. 지금 그런 집만 오르고 아닌 집들이 안 오르니까 내가 어떻게 결정을 해야 되는 거지? 여기에 지금 다 빠져 계세요. 
 
▷ 고성국 : 그 경우에 부담이 되더라도 리스크를 좀 안고 대출을 최대한 많이 받아서 어쨌든 집을 사는 게 좋다? 
 
▶ 이상우 : 맞벌이하시는 분들은. 외벌이는 하시면 안 돼요. 외벌이는 생활이 안 돼요, 대출을 많이 받으시면.
 
▷ 고성국 : 그건 또 그러겠네요. 
 
▶ 이상우 : 네, 거의 불가능하기 때문에 그래서 요즘 맞벌이가 부동산 투자의 기본 조건이 되는 것 같습니다. 이제 맞벌이 가구와 외벌이 가구가 진행 속도가 너무 달라지는 게 대출을 할 수 있느냐 없느냐 여력이 결정이 나버리는 거죠. 
 
▷ 고성국 : 그래서 그럴 경우에 오를 가능성이 높은 지역을 조금 빠듯하더라도 그걸 사라.
 
▶ 이상우 : 네, 그리고 거기에 들어가 사시면 만족도가 매우 높아지실 겁니다. 왜냐하면 그 동네 자체의 분위기나 모든 것들이 아마 평소에 생각하셨던 그런 것들일 거예요. 
 
▷ 고성국 : 거기에 들어가 사는 거니까 실수요자로서 사라 이런 말씀이시죠? 
 
▶ 이상우 : 네, 그래서 요즘은 지난 문재인 정부 때는 자꾸 투자로만 보셨는데 이번 윤석열 정부 들어서 부동산 선택은 무조건 실거주입니다. 내가 들어가서 살기 제일 좋은 곳으로 대출 잔뜩 받아서 들어간다. 왜냐하면 다주택을 못 하게 하기 때문입니다. 
 
▷ 고성국 : 그럼 거기 들어가 사는 동안에 어쨌든 가격이 올라 있을 거다? 
 
▶ 이상우 : 네, 여전히 그렇게 오를 가능성이 높은 집들이 서울에는 많고요.
 
▷ 고성국 : 그게 아까 말씀하신 4개 지역 있잖아요. 그 지역은 제한이 있잖아요, 대출 제한이. 그거 말고 그러면 70%까지 대출을 해주는데 오를 가능성이 있는 지역이 어디입니까? 
 
▶ 이상우 : 그걸요? 
 
▷ 고성국 : 예, 그냥 제가 돈 안 내고 물어봐서 그런가요?
 
▶ 이상우 : 깜짝 놀랐는데요, 훅 들어오셔서. 서울의 웬만한 지역들은 힘이 다 있어요. 서울의 25개구 중에서 지금도 노원, 도봉, 강북, 금천, 관악, 구로 잘 안 오른다고 자꾸 그러시는데 여전히 다들 힘은 있어요, 서울이. 오히려 수도권보다 서울이 더 힘이 많은데 여력이 없으신 분들은 조금 낮은 곳들부터 가기 시작하면 돼서. 그런데 거기서부터는 선택이에요. 내가 여기서 사는 게 좋은가 나쁜가. 지금 다들 헷갈려 하시는 게 뭐냐 하면 수도권은 새 아파트고 동네도 크고 깨끗하고 엄청 좋은데 수도권이고 서울은 엄청 낡았고 동네도 지저분하고 집도 낡아. 뭐 모든 게 다 마음에 안 드는데 서울이고 지금 여기서 딜레마가 있거든요. 그런데 제가 드리고 싶은 얘기는 하나인데 서울은 죽어도 살릴 수 있고 지방은 죽으면 끝입니다. 그래서 부활이 가능한 곳으로 접근을 하셔야 되는 게 오히려 자금이 적으실수록 하셔야 될 일이고 나 돈 됐고 그냥 나 현생이 중요해. 지금 당장 10년이 너무 중요해라고 하시면 그냥 아무 데나 마음에 드는 데 가서 사시면 되는데 저희는 지금 나누는 얘기가 어쨌든 자산 증식이니까 서울에 좀 호재가 많은 곳. 그런데 이게 호재도 옛날처럼 언론에 나왔다고 다 되는 게 아니라 진짜 돼야 되는 거니까 가능성이 높은 곳. 그래서 꼭 파괴력이 크지 않더라도 계속 조금조금씩 점진적으로라도 좋아질 수 있는 곳으로 가셨으면 좋겠다. 그게 최근에 한 몇 년 동안은 동대문 같은 지역이었던 것 같아요. 동대문, 청량리 이런 곳들. 지금 가보시면 천지개벽으로 가고 있는데. 
 
▷ 고성국 : 그래요. 제가 대학을 고려대학을 다녔는데요. 청량리나 제기동 일대를 많이 다녔는데 지금은 몰라 보겠어요. 완전히 바뀌었어요.
 
▶ 이상우 : 네, 저는 그래서 성북구 같은 곳들도 조금 전에 말씀하셨지만 고려대학교가 있는 성북구 그쪽도 굉장히 많이 바뀌었거든요. 그래서 성북구 같은 경우가 일반인들이 가장 좀 접근하기 제일 쉬운 정도가 아닐까.
 
▷ 고성국 : 어떤 면에서는 강남보다는 강북의 접근성이 일반인들이 처음 시작할 때는 더 쉬울 수도 있겠네요. 
 
▶ 이상우 : 대신에 아주 많이 오른다는 생각은 좀 내려놓으시고 적당히 오를 수 있겠다 생각을. 요즘은 너무 욕심들이 크셔 가지고 걱정이에요. 제가 만나보면 본인이 갖고 있는 자금은 적은데 막 3배, 4배 이런 걸 자꾸 원하시니까. 주식하고 비슷해지시는 것 같아요, 부동산이. 그런데 그렇게 하면 백전백패고요. 살면서 적당히 올랐으면 좋겠다.
 
▷ 고성국 : 그 적당히를 대개 매매가의 몇 퍼센트 오르는 걸 적당히라고 생각하면 될까요?
 
▶ 이상우 : 이게 그림 투자하시는 분들도 비슷하신데 물가 상승률만큼만 매년 올라도 좋겠다. 그런데 저는 물가는 좀 너무 낮으니까 한 5%씩 오른다고 생각을 해보면 5x4=20 해서 저희는 4년 목표로 항상 저희 회사는 드리는데 그래도 한 4년에 20%는 올라야 되지 않을까가 저희 목표고 10억짜리 샀으면 4년 내로 한 12억 정도는 되겠구나. 그런데 이러지 않으세요, 대부분 목표가. 한 20억 가지고 계세요. 그러면 백전백패.
 
▷ 고성국 : 한 4년이라고 말씀하시는 건 4년 정도 지나서는 다시 옮긴다는 전제입니까? 
 
▶ 이상우 : 저는 항상 너무 긴 투자 제안은 제가 봐도 재미도 없고 너무 긴 얘기하면 사실 말도 안 되잖아요. 50년 뒤에 30배 나 있을 수도 있겠지만 그건 제 인생이 아니니까 4년 정도 목표로 이 정도 오를 수 있다면 들어가서 4년 사시면 좋겠다 생각입니다.
 
▷ 고성국 : 알겠습니다. 시간이 다 돼서 말씀을 더 듣고 싶은데 마무리해야겠습니다. 마무리 한말씀만 좀 해주세요.
 
▶ 이상우 : 추석 연휴에 운전하시는 분들 많으실 텐데 라디오는 운전하시는 분들도 많이 들으시고 자영업자들도 많이 들으시는데요. 현혹만 안 되셨으면 좋겠습니다. 저는 대한민국이 잘되면 아파트 가격은 굉장히 좋을 거라고 예상을 하는데 이 아파트가 옛날처럼 다 좋은 게 아니라 사람들이 다 좋아할 만한 것들만 오를 가능성이 높으니까 내 기준 말고 다른 사람 기준으로 해서 어떤 집을 좋아할까. 아까 식사 주는 것도 잘 모르셨잖아요. 그래서 사람들이 굉장히 생각이 계속 바뀌고 있더라. 거기에 따라서 자산 가격도 굉장히 예민하게 반영한다.
 
▷ 고성국 : 알겠습니다. 다른 사람이 어떻게 생각하는가를 늘 봐라. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다. 
 
▶ 이상우 : 감사합니다. 
 
▷ 고성국 : 인베이드투자자문의 이상우 대표였습니다.