[이슈콘서트] 원베일리 국평이 60억…부동산 양극화 심화, 왜?

[앵커]

서늘한 찬바람이 불어오지만 한낮의 햇볕은 뜨거운 날씨.

요즘 부동산 시장이 딱 이렇습니다.

거래가 뜸해 열기가 식은 지역이 있는가 하면 여전히 신고가 행진을 이어가는 곳도 있습니다.

금리 인하와 대출 규제 사이에서 과연 집값은 어떻게 흘러갈지 혼란스러운 부동산 시장 들여다보겠습니다.

김인만 부동산 경제연구소장 나오셨습니다.

소장님 어서 오세요.

[답변]

안녕하세요.

[앵커]

미국이 금리 인하 사이클에 들어가면서 정작 관심은 주식보다는 부동산인 것 같더라고요.

사실 금리가 내려가면 집값이 오르는 거는 어떻게 보면 공식이자 상식인데, 대출 규제랑 같이 묶여 있다 보니까 대체 집값은 어떻게 되는 거야.

궁금하거든요.

딱 한눈에 시장을 볼 수 있는 지표, 갖고 오셨어요?

[답변]

일단 최근 부동산 시장 흐름을 보자면 제가 지표를 하나 가지고 왔는데 한국부동산원 통계입니다.

매매 가격 지수 변동률을 한번 볼 텐데요.

그래프 보이시죠?

이게 매주 아파트 가격이 얼마나 상승하느냐를 나타낸 지표인데, 쉽게 이해를 하자면 자동차 속도를 생각하면 될 것 같습니다.

가속도, 엑셀레이터를 얼마나 밟느냐의 문제인데요.

올 초만 하더라도, 4월만 하더라도 0.02%였는데요.

7월, 8월에 0.32%까지 올라갑니다.

[앵커]

쫙 올라가다가 꺾이네요.

[답변]

속도가 한 130km까지도 올라가다가 최근에 0.1%까지 떨어졌습니다.

속도가 뚝 떨어졌죠.

집값, 부동산 시장의 최근 분위기, 대출 규제 이후에 상승 속도가 굉장히 내려왔기 때문에 분위기를 그대로 볼 수가 있습니다.

[앵커]

일단 상승세는 꺾였다.

[답변]

꺾였다.

[앵커]

그런데 아마 소장님 말씀 들으면서 우리 동네는 안 그래요, 계속 올라요 하는 분들도 계실 것 같아요.

서울 서초구인가요?

국민평형 그러니까 전용 84제곱미터가 60억 원에 거래됐다.

이거는 그냥 특수 물건이니 그러려니 해야 되는 겁니까, 아니면 이게 정말 강남의 분위기를 보여주는 겁니까?

[답변]

강남이라고 다 그런 건 아니고요.

60억 물건이 강남에서 가장 좋은 아파트의 한강뷰가 나오기 때문에 60억에 거래가 됐는데.

그 물건 하나의 문제로 우리가 치부하기에는 그렇지는 않습니다.

최근에 너 어디 살아? 라고 물어보게 되면 서울에 살아, 강남에 살아라고 이야기하시는 분들이 있는 반면에 지역을 얘기하는 분들이 있거든요.

무슨 동, 압구정동, 청담동, 대치동, 나 반포에 살아 이렇게 말씀하시는 분들이 있는데 그렇게 동을 말씀하는 지역은 아마 우리가 상승 속도가 둔화됐다 그러면 공감하기 어려울 겁니다.

우리 동네는 집값 계속 올라가는데, 매물이 없는데라고 하는데 그들 지역의 특징들이 집주인들은 매물을 내놓지 않고 있고요.

신고가가 계속 나오고 있는 상황입니다.

[앵커]

서울 강남 안에서도 양극화가 이루어지고 있다.

테남, 테북 이런 얘기도 한다면서요?

[답변]

테헤란로가 있는데 테헤란로 북쪽에 청담동이나 압구정동이 있기 때문에 테북이라고 해서 선호하는 경향이 강하고요.

테남, 테헤란로 남쪽에는 학군 수요가 높은 대치동이 선도 지구를 이어가고 있는 상황입니다.

[앵커]

사실 2021년, 2022년 한창 부동산 시장이 뜨거울 때 그때는 서울 집값이 올라가면서 전국까지 그 온기가 다 확산돼서 다 같이 따뜻한 분위기였잖아요.

지금은 지방과 서울의 양극화, 심지어 서울 안에서도 양극화가 이루어지고 있다는 말씀이신 것 같은데.

[답변]

그때하고 상황이 다른 거죠.

2020년, 2021년에는 모두가 다 올라가는 상승장이었고요.

지금은 상승장은 마무리가 됐고 조정장의 구간 안에서 지역별로 양극화, 불안하기 때문에 똘똘한 지역, 똘똘한 안채로 쏠림 현상들이 생기고 있는데요.

지방 같은 경우는 여전히 어렵습니다.

지방은 사실은 상승을 하지도 못했고요.

미분양 입주 물량이 늘어나고 있는데 미분양 통계를 한번 보게 되면 지방은 미분양, 전국 미분양의 80% 정도가 지방이고요.

특히 문제가 되는 게 악성 미분양이라고 하죠.

준공 후 미분양인데 다 짓고 나서도 빈집으로 남아 있는 확률입니다.

준공 후 미분양 지방이 82.9% 정도 되기 때문에 지방은 미분양도 많고.

최근에 또 거래량을 보게 되면 지방은 또 거래도 잘 안 되고 상승 속도도 굉장히 낮은 상태기 때문에 서울과 지방의 양극화는 더욱더 심각한 상황입니다.

[앵커]

서울 같은 경우는 상당히 많이 올랐으니까 약간 피로감 때문에 쉬어간다 하더라도 지방은 아예 오르지도 못하고 꺾이는 장세, 게다가 거래도 없다.

[답변]

그렇죠.

거래도 안 되고.

맞습니다.

[앵커]

서울 같은 경우는 거래량이 어떻습니까?

[답변]

서울 거래량도 볼 텐데요.

서울 거래량 그래프를 보면 우리가 앞서서 본 매매 가격 지수 변동률과 비슷한 양상을 볼 수가 있습니다.

올 초만 하더라도 한 2,600건 정도 거래가 됐었는데요.

7월, 8월.

특히 7월 같은 경우는 8,881건.

이게 얼마나 대단한 숫자냐면 2020년, 2021년 집값이 폭등하던 시절에도 만 건 이상 거래가 두 건밖에 없었고요.

8,800건 거래는 없었습니다.

넘버3에 해당되는 숫자고요.

8월 들어서 좀 줄어들긴 했습니다.

6,100건으로 줄어들었는데 사실 상대적인 비교, 7월 대비 줄어든 거고요.

올 초 대비해면 상당히 높은 수준이고 9월은 좀 더 내려갈 것 같습니다.

4,000건 정도로 예상이 됩니다.

[앵커]

소장님 말씀 들어보니까 9월 들어서 시장 분위기는 확실히 달라진 것 같기는 해요.

그게 88공급대책의 효과라고 봐야 됩니까, 아니면 최근에 대출 규제 효과라고 봐야 되는 겁니까?

[답변]

저는 대출 규제의 효과가 좀 더 큰 것 같습니다.

88공급대책 같은 경우는 사실 10년 후에 입주 물량이 나오는 물량이기 때문에 크게 공감하기는 어렵고요.

대출 규제 같은 경우는 가상 금리도 1.5% 올랐고요.

스트레스 금리 1.2% 적용이 됐기 때문에 과도한 상승에 대한 피로감이 누적된 상태에서 대출 규제가 나오니까 좀 쉬어가자라는 상황이 이루어지고 있습니다.

[앵커]

저도 자녀 키워봐서 알지만 뭔가를 하지 말라고 하면 당장은 안 하는 것 같아도 결국은 하거든요.

구매 욕구가 살아 있는데 구매 능력을 제한하는 규제 효과라는 게 과연 얼마까지 갈까요?

[답변]

자녀한테 너 공부해라고 하면 일시적인 효과는 있으나 긴 효과는 없겠죠.

우리 대출 규제 같은 경우는 6개월 정도를 보고 있습니다.

6개월 정도는 지금 같은 흐름이 이어질 수 있겠으나 6개월이 지나면 정책이라든지 금리라든지 여러 가지 대외적인 환경에 따라서 달라질 수도 있고요.

1월 1일 되면 은행들도 아마 또 영업 실적을 올려야 되기 때문에 대출문을 개방할 수도 있습니다.

그렇게 된다면 지금 같은 분위기, 과도한 상승에 대한 피로감이 누적이 되고 대출 규제의 영향 때문에 매수자들이 주춤하고 매도자들은 호가를 올리는 이런 팽팽한 줄다리기가 적어도 올해 말까지는 이어질 가능성이 높습니다.

[앵커]

팽팽한 줄다리기, 균형을 깨는 게 제가 볼 때는 금리의 방향이 될 것 같은데, 최근에 한국은행 총재가 국토부 장관보다 집값 얘기를 더 많이 하시는 것 같아요.

아무래도 금리 인하가 되면 서울 집값 상승에 대한 그런 부담이 있다, 그런 시그널을 보낸다 이렇게 봐야 될까요?

[답변]

그렇죠.

정확하십니다.

서당개 삼년이면 풍월을 읊는데 정확하게 시장의 흐름을 읽어주셨는데요.

한국은행 총재 입장에서는 금리를 내려야 되는 상황입니다.

미국도 내렸고요.

내수 경기도 안 좋은데 서울 집값이 부담이 됩니다.

집값이 올라가게 되면 기준 금리 내리게 되면 폭발할 수 있기 때문에 굉장히 부담스러워서 집값 좀 잡아줘, 나 기준 금리 내릴 때가 됐어라는 시그널을 계속 주고 있는 상황입니다.

최근에 상승세가 둔화되고 있고 있고 상승 속도가 내려오는 점은 저는 굉장히 다행이라는 생각이 들고요.

한국은행 입장에서는 지금 같은 분위기가 이어진다면 10월에 기준금리 0.25% 정도 내려갈 수는 있는데 이미 대출 금리가 선반영이 됐기 때문에 이 정도 가지고 주택 시장이 크게 반등하기는 어려울 것 같습니다.

[앵커]

그럼 서울 집값을 잡고 또 지방과 서울 간의 양극화를 해소하려면 결국은 사람들이 살고 싶은 지역에 공급을 해주는 대책이 중요한데, 정부의 공급 대책을 보면 대부분 서울 외곽 위주로 되어 있어서 수요가 없는 곳에 공급을 늘리는 정책이 과연 효과가 있을까 하는 생각이 들거든요.

어떻게 보세요?

[답변]

그래도 효과가 있습니다.

우리 92년, 93년, 30년 전으로 돌아가면 1기 신도시, 200만 원 공급 계획을 해서 집값이 안정이 됐거든요.

1기 신도시 재건축 특별법이 나왔습니다만 사실 시간이 한 15년 정도 걸립니다.

[앵커]

안전 진단 없이 허가해주는 거죠?

[답변]

안전 진단 없이 통과를 하더라도 시간은 기본적으로 오래 걸리기 때문에 지금 초등학생 들어가는 학생이 나 졸업할 때 서울대 갈 수 있어라고 말하는 것 같고요.

실질적으로 효과 있는 정책은 저는 3기 신도시가 효과적이지 않을까 싶습니다.

수도권 외곽 지역이긴 합니다만 서울 접근성이 좋고요.

최근에 조만간에 아마 인천 계양이 본 청약을 시작을 하고요.

몇 년 안에 본 청약 물량들이 나오고 3, 4년 후에 입주 물량도 늘어나기 때문에 3기 신도시는 긍정적으로 평가할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

1기 신도시 정책은 수요와 공급 간에 너무 많은 시차가 있기 때문에 거기에 대해서는 조금 부정적으로 보지만 3기 신도시는 효과가 있다고 하셨는데요.

[답변]

최근 몇 년 간에 물량이 나올 수가 있으니까요.

[앵커]

그런데 부동산 전망을 할 때 여러 이견, 갑론을박이 있지만 유일하게 지금 이견이 없는 것 하나가 인구 감소에 대한 얘기예요.

사실 인구가 감소할 거라는 거는 모든 사람들이 인식하고 알고 있는 대세 추세긴 한데 소장님 말씀대로 수도권 외곽이라도 아파트 열심히 짓자라고 했을 때 과연 그러면 외곽 지역 아파트들의 미래 수요는 어떻게 담보할 것인가, 이런 인구 감소의 시대에.

[답변]

인구 감소를 하더라도, 사실 인구 감소의 가장 치명적인 지역이 지방이고요.

서울에 좋은 대학교, 양질의 일자리가 있기 때문에 서울로 들어오는데 서울 집값이 비싸기 때문에 인천 경기 수도권 지역으로 또 많이 이전을 합니다.

그렇게 본다면, 수도권 전체로 본다면 신도시를 지어도 그 수요는 충분히 감당할 수 있을 것 같고요.

신도시를 짓더라도 구도심의 수요가 또 신도시로 이전을 하기 때문에 신도시에는 크게 영향을 주지 않을 것 같습니다.

[앵커]

여기까지 듣겠습니다.

김인만 경제연구소장 함께했습니다.

고맙습니다.