[이슈콘서트] 트럼프가 온다…내 집 마련 전략은 어떻게?

[앵커]

이번 주 국내 금융 시장을 들었다 놨다 한 사람, 트럼프입니다. 취임까지는 두 달은 남았지만 시장은 불안하죠. 부동산도 마찬가지입니다. 어디로 튈지 모르는 트럼프 리스크에 매수자도, 매도자도 숨을 죽이고 있습니다. 내 집 마련 전략 다시 짜야 될까요? 김인만 부동산경제연구소 소장께 듣겠습니다.

소장님 어서 오세요.

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

소장님, 그래도 트럼프는 부동산 개발업자 출신인데 부동산 시장에 좋은 소식 있지 않을까요?

[답변]

그러면 우리 이명박 전 대통령은 건설회사 사장 출신인데 그 당시에 여러 부양책을 내놔도 집값이 떨어졌거든요. 그래서 최근에 트럼프가 당선이 되고 제가 밤에 잠이 오지 않습니다.

[앵커]

불안해서?

[답변]

네.

[앵커]

아직 시즌2 시작도 안 했는데 제일 불안한 게 어떤 거예요?

[답변]

우리가 두 가지를 눈여겨봐야 되는데요. 금리와 환율입니다. 키워드가 고금리와 강달러가 우리가 걱정인데, 많은 분들이 기대감이 있잖아요. 기대감에 살고 불안함에 죽는데.

[앵커]

금리 인하에 대한 기대감.

[답변]

기대감이 뭐냐 하면 금리 인하에 대한 기대감입니다. 2022년에 금리가 올라가서 집값이 떨어졌기 때문에 금리가 내려가면 집값이 다시 올라갈 거야라는 희망회로를 돌리고 있었는데, 트럼프 대통령의 주된 정책이 관세 정책입니다. 관세를 무겁게 매기겠다. 관세를 무겁게 하면 수입 물가가 올라가게 되고 미국 내 인플레이션이 생기게 되면 결국에는 기준 금리를 올릴 수밖에 없다. 미국이 올리면 우리나라도 올려야 되는 상황이 발생하기 때문에 결국에는 집값이 떨어질 수도 있다는 그 불안한 마음, 아무리 트럼프가 사업가고 협상가라 할 수 있다고 해도 이 불안한 마음은 저는 잠이 오지 않습니다.

[앵커]

금리 인하에 대한 기대감이 사라지고 다시 오를 가능성, 그것 때문에.

[답변]

그렇죠.

[앵커]

만약에 금리가 오르게 되면 대출 이자, 이런 거에 대한 부담 때문에 시장이 죽는다 그거를 염려하시는 것 같아요.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

환율은 무슨 상관이에요?

[답변]

환율도 지금 문제가 되는데요. 환율이 올라가게 되면 우리나라는 많은 투자 자금들이 들어와 있는 시장인데 환율이 문제가 생기게 되면 투자 자본이 빠져 나가게 됩니다.

[앵커]

달러가 강해지면 미국 주식 시장으로 간다 이거죠, 돈이?

[답변]

강달러가 되면, 그렇죠. 미국으로 가게 되면 우리나라 경제는 무너지게 되겠죠. 그러면 한국은행은 어떻게 해야 될까요? 금리를 올려야 됩니다. 역시 금리를 올려야 되는데 한국은행 입장에서는 경제가 어려운데 금리를 올려야 되는 또 다른 딜레마에 빠질 수 있기 때문에 겨우 한 차례 내렸는데 지금 올려야 되는 상황이 발생할 수도 있어서 시장에서는 굉장히 불안해하는 상황입니다.

[앵커]

그런데 트럼프가 아마 무턱대고 관세 그렇게 못 올릴 걸요. 왜냐하면 인플레이션 무서워서. 결국 해리스가 패한 게 그 인플레이션 때문에 그렇잖아요.

[답변]

결국에는 미국 물가 때문에 바이든 정부, 해리스가 심판을 받았는데 트럼프도 마찬가지일 것 같습니다. 관세를 무턱대고 올리게 되면 수입 판매 가격이 올라가게 되는데 수입업자 입장에서는 또 마음대로 판매 가격을 올릴 수는 없겠죠. 그러면 영업 손실이 발생하게 되고 주가가 떨어질 수도 있기 때문에 우리가 우려하는 것처럼 그렇게 트럼프가 관세의 60%, 우방국도 20% 일괄적으로 이렇게 올리기는 쉽지 않을 수도 있습니다만 그것도 뚜껑을 열어봐야 되기 때문에 알 수가 없습니다.

[앵커]

소장님 말씀 들어보니까 이럴 수도 있고 저럴 수도 있고, 한 마디로 모르겠다는 거 아닙니까?

[답변]

모르겠다는 거죠. 이 모르겠다가 불확실성입니다. 지금 시장에서는 불확실성, 어떻게 해야 될지 모르기 때문에 지금 발을 빼고 있는데요. 그래프 한번 보시면서 제가 설명을 드리겠습니다. 서울 아파트 주간 가격 상승률 그래프인데 이번 주가 0.07%가 나왔습니다. 이게 자동차 속도라고 보면 되는데요. 9월이 0.12%까지 달리고 있었고요. 7월은 0.32%로 높게 달리다가 0.07%로 내려왔는데 이 정도면 엑셀레이터에서 발을 떼고 가속도로 천천히 달리고 있는. 그러면 징글벨이 울리는 크리스마스 정도 되면 상승폭이 멈추게 되고요. 더 나빠지게 되면 후진, 하락할 수도 있는 상황입니다.

[앵커]

상승폭이 저렇게 줄어들고 있다라는 거는 매수자도, 매도자도 지금 고민하고 지켜보고 있다 이런 거예요?

[답변]

지켜보고 있는 상황이고요. 이 불확실성이 제가 볼 때는 내년 1분기 6개월 정도는 더 지속이 될 수도 있고 불확실성 제거된 다음에 진짜 우려했던 문제들, 금리가 올라간다든지 그렇게 된다면 2차 하락도 발생할 가능성이 있기 때문에 우리가 예의주시해야 하는 상황입니다.

[앵커]

최근에 듣는 얘기로는 비트코인 가격 급등하면 강남 집값이 급등할 수도 있다 이런 얘기는 왜 나오는 거예요?

[답변]

왜냐하면 비트코인으로 투자하신 분들이 돈을 많이 벌었어요. 그럼 또 다시 위험 자산에 투자를 할까요? 안전 자산인 부동산에 투자하는데 그 안전 자산인 부동산이 강남 아파트입니다. 원밸리 같은 경우. 그래서 최근에 코인으로, 주식으로 돈 많이 버신 분들이 강남 아파트를 많이 구입을 하게 되면서 강남 아파트가 신고가가 나온 겁니다.

[앵커]

어쨌든 일단 매매 시장이 약간 상승세에서 관망세로 돌아섰다라는 건데 그러면 당장 들어갈 집이 필요한 분들은 매매를 하기보다는 일단은 전세로 들어가라?

[답변]

일단 전세로 들어가야 되는데 전세도 쉽지 않습니다. 지금 전세 입주 물량이 굉장히 부족한 상황이고요. 올해보다 내년에 입주 물량이 줄어들게 되고 2026년에는 입주 물량이 더 많이 줄어들 예정이기 때문에 결국에는 입주 물량이 줄어들게 되면 또 전세 가격이 올라갈 수도 있고요. 또 전세 대출 규제 역량으로,

[앵커]

규제?

[답변]

전세 문턱이 올라갔기 때문에 전세 들어가기도 쉽지 않은 상황입니다.

[앵커]

매매도 힘들다, 전세도 힘들다. 그러면 선택지가 월세입니까?

[답변]

선택지가 월세밖에 없겠죠. 세입자가 선택할 수 있는 방법은 안 되겠어, 집 사야겠어. 집값의 불확실성이죠. 전세 가야겠어. 전세 문턱이 올라갑니다. 그래서 최근에 월세가 늘어나는데요. 그래프를 한번 보시면 KB의 월세 가격 지수인데 117.9까지 올라왔거든요. 이게 얼마나 대단하냐면 이 통계가 2015년에 처음으로 도입이 됐는데 통계 도입 이후에 월세 지수가 가장 높게 나왔습니다. 저는 이 상태로 간다면 전세 시대의 종말, 월세로 가는 시동이 걸린 거 아닌가 하는 생각이 듭니다.

[앵커]

저런 불확실성, 불안 심리를 잠재우려면 정부의 공급 대책에 기댈 수밖에 없는데 최근에 그린벨트 해제한다는 발표 있었잖아요. 내용 들어보니까 6년 뒤에나 나오는 거던데.

[답변]

정부 입장에서는 불안 심리, 결국에는 금리 또 입주 물량이 불안하기 때문에 공급 대책이 나왔는데 한번 살펴보죠. 수도권에 그린벨트를 풀겠다는 겁니다. 개발제한구역을 풀어서 5만 가구 정도 물량이 나오는데요. 강남에 서초에 서리풀 지구가 2만 가구로 가장 물량이 많습니다. 의왕에 14,000가구, 의정부에 7,000가구, 고양에 9,400가구가 나오는데 가장 많은 분들의 관심은 역시 강남 서리풀 지구 2만 가구에 쏠려 있습니다.

[앵커]

그런데 2만 가구 중에서 또 상당 부분이 특별 공급 이런 거 아니에요? 나랑 상관없는 거, 4050 세대와 상관없는 거.

[답변]

맞습니다. 그래서 4050 세대들이 지금 불만이 굉장히 많은데 2만 가구 중에 11,000가구는 장기 전세로 빠지게 되고요. 거기서 또 특별공급 물량 70%에서 90% 빠지고 나면 400가구 정도가 일반 분양 물량인데 그중에서 추첨 물량 빼면 저희 같은 중년들이 가점제로 도전할 수 있는 물량은 320가구밖에는 되지 않습니다.

[앵커]

그러니까 차 떼고 포 떼니까 별로 남는 게 없더라 그런 불만이라는 거잖아요.

[답변]

맞습니다. 그렇죠.

[앵커]

사실 그린벨트 사업에서 제일 중요한 거는 토지 보상이잖아요.

[답변]

토지 보상입니다.

[앵커]

3기 신도시 같은 경우도 남양주 왕숙 같은 경우에 토지보상 문제 이거 해결 안 돼서 지금 계속 지연되고 있는데 이번에도 토지보상 어떻게 할 건지에 대해서 명확한 입장이 없었던 것 같아요, 정부가.

[답변]

이게 가장 중요한 키포인트가 되는데 2018년에 발표한 3기 신도시도 아직 토지 보상이 안 끝난 곳들이 많이 있는데, 정부 목표가 그린벨트 풀어서 2031년에 입주하겠다라는 목표인데 토지 보상이 빨리 진행이 되어야 되는데 옛날처럼 정부가 사업을 하게 되면 알겠습니다하고 이렇게 수용을 하는 분들이 많지 않습니다. 높은 시세대로를 요구하기 때문에 아마 난항을 겪을 거고요. 속도를 높이려면 아마 정부가 이 부분에 대해서 많은 신경을 써야 될 것 같습니다.

[앵커]

시장은 관망세로 돌아섰다고 하더라도 정말 집이 필요한 실수요자 입장에서는 어쨌든 집값 바닥의 신호를 제대로 포착을 해야 될 거 아닙니까? 뭘 보면 돼요? 어떤 지표를 주시해서 보면 돼요?

[답변]

실수요자 입장에서는 내가 필요하냐, 자금이 되느냐를 먼저 생각을 해야 될 것 같고요. 분위기에 휩쓸려서는 안 되는데 만약에 2차 하락이 발생한다면 고점 대비 한 30% 단기 급락을 하는지를 봐야 될 것 같고요. 거래량, 서울 아파트 거래량이 3,000건 이하로 내려온다면 바닥의 시그널이기 때문에 내 집 마련에 좀 더 노력, 열정을 가져도 좋을 것 같습니다.

[앵커]

고점 대비 30% 하락이 시그널이다.

[답변]

한 6개월 정도에 고점 대비 30% 정도 하락을 하면 우리는 급락이라는 표현을 씁니다.

[앵커]

알겠습니다. 주시해보겠습니다. 김인만 소장 함께했습니다. 고맙습니다.