[이슈콘서트] 부동산 경매 물건 넘친다는데…투자 시 유의점은?

[앵커]

들으신 가사처럼 무슨 일이든 처음은 늘 힘들죠. 부동산 경매가 그렇습니다. 경매로 나온 집은 어딘가 찜찜하고 선뜻 손이 가지를 않습니다. 수년간 이어온 고금리 부담에 요즘 경매 시장에 물건이 쏟아져 나오고 있다고 하는데 한번 도전을 해봐도 되는 건지 들어보겠습니다. 정민우 바른자산주식회사 대표 함께하겠습니다.

대표님 어서 오세요.

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

대표님 경매 15년차, 경매의 달인이라고 하시던데 혹시 내 집 마련도 경매로 하셨어요?

[답변]

물론입니다. 시간이 좀 들긴 했는데요. 2012년도였던 것으로 기억을 해요. 서울 강서구에 있는 한 아파트를 경매로 낙찰 받았습니다.

[앵커]

얼마에 낙찰 받으셨어요, 그때?

[답변]

정확히 3억 2,000만 원에 낙찰을 받았고요. 대출은 약 2억 원 정도 받았으니까 실투자금은 약 1억 2,000만 원 정도 들어간 셈이네요.

[앵커]

그래요. 그거를 팔아서 수익을 내면서?

[답변]

물론입니다. 약 한 3년 정도 뒤에 팔았던 것으로 기억을 하는데요. 많은 수익을 얻지는 못했지만 그래도 좋은 경험을 했습니다.

[앵커]

그런 식으로 경매를 꾸준히 하면서 이거를 업으로 삼고 계신 거잖아요.

[답변]

네, 맞습니다.

[앵커]

분명 도전을 해볼 만한 시장인 것 같긴 한데, 제가 드라마를 많이 봐서 그런지 몰라도 경매하면 막 딱지 붙은 집 이런 게 떠올라서 선뜻 손이 가지를 않거든요. 요즘 시장 분위기는 어떻습니까?

[답변]

아주 예전 얘기고요. 지금은 대학생부터 노인분들에 이르기까지 경매 시장 자체가 상당히 대중화 되어 있어요.

[앵커]

매물이 많이 나와 있어요?

[답변]

매물도 지금 자료 보시면 아시겠지만 일단 낙찰률도 많이 떨어져 있고요. 낙찰가율도 생각보다 그렇게 높지가 않습니다.

[앵커]

일단 매물이 한 3,493건. 전국 아파트 기준인 거예요?

[답변]

물론입니다. 주거용 경매는 약 만 건 정도 나와 있는데요. 아파트가 3,000 중반대, 빌라도 한 그 정도 되고요.

[앵커]

많은 거예요?

[답변]

지금 11월 기준으로 9월 10월에 비해서 무려 20% 이상 급증했습니다.

[앵커]

그래요? 누군가 던지고 있다는 얘기잖아요, 경매.

[답변]

던진다는 개념도 맞겠지만요. 이자를 제때 내지 못해서 나오는 경우가 많거든요. 일단은 금리가 한동안 계속 고금리 상태로 너무 오랜 기간 있었고요. 지금 최근 피벗이 일어났다고 하지만 실질적으로 가상금리가 낮아지지 않고 있기 때문에 속된 말로 영끌하신 분들 그런 분들의 매몰이 나오는 편이고. 두 번째로는 지금 대출 규제가 타이트한 편이에요. 그래서 예전에는 경매가 나온다고 해서 그게 무조건 끝까지 진행되는 것은 아니거든요. 중간에 급매물로 소화가 된다든지 이렇게 되는데.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

지금은 그런 급매물로 필터링 자체가 되기가 어려운 시장이기 때문에.

[앵커]

대출 규제 때문에?

[답변]

그렇습니다. 그래서 좀 더 경매 매물이 더 늘어나고 있다 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]

일단 저렇게 낙찰 받으면 매매보다 확실하게 싸게 사는 건 맞아요? 이거는 낙찰가율을 봐야겠죠?

[답변]

물론입니다. 낙찰가율은 감정가 대비해서 낙찰된 금액의 비율인데요. 예를 들면 10억짜리 아파트를 8억에 낙찰 받았다면 80%가 되는 거예요.

[앵커]

지금 전국 기준으로 10월이 87.2%, 서울이 97%입니다.

[답변]

물론입니다. 그런데 서울이 다소 저렇게 높게 나온 이유는 특정 지역, 사람들이 선호하는 강남3구라든지 그런 지역에 지금 낙찰가율이 100%를 넘어서고 있어요. 그래서 평균을 끌어올린 그런 개념으로 봐주시면 되겠습니다.

[앵커]

평균 낙찰가율이 97%라는 얘기는 10억짜리 집이 있다. 9억 7,000에 낙찰을 받았다라는 건데 별로 메리트가 없어 보이는데요.

[답변]

그게 어디까지나 평균입니다. 그래서 물론 60%, 70%인 아파트들도 있고요. 지금 말씀드린 대로 특정 지역이 너무 고가 낙찰이 나오고 있기 때문에 약간 그게 상향평준화된 그런 퍼센테이지라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

저렇게 낙찰가율이 점점 높아지고 있다라는 거는 앞으로 집값이 오를 거다라는 전망이 반영됐다고 봐야 되나요? 보통 선행 지표라고 하잖아요, 경매 시장을.

[답변]

꼭 그렇게 볼 수도 없는 게요. 사실 낙찰가율 자체가 많이 올라가지는 않았어요. 경매 매물이 많이 늘어난 것은 맞지만 낙찰가율은 거의 80% 중반대를 항상 유지했었거든요. 그래서 지금 시기에 어느 정도 내가 입찰을 해서 어느 정도 내 집 마련을 하고자 하시는 분들이라면 저는 괜찮은 시기라고 봅니다.

[앵커]

부동산 경매 하면 뭔가 선수들만 하는 것 같고, 심지어 학원도 있더라고요. 돈 주고 배울 정도로 이게 어렵나요?

[답변]

저는 개인적으로 학원은 조금 비추천을 드리고 싶고요. 그냥 책 몇 권 정도만 보셔도 얼마든지 내 집 마련 정도는 하실 수가 있어요. 그래서 책 보시고 요즘 또 유튜브 영상도 잘 되어 있기 때문에 굳이 돈을 투입하실 필요는 없을 것 같습니다.

[앵커]

일단 내가 원하는 물건이 있는지부터 확인을 해야 되잖아요. 어디 들어가서 보면 돼요?

[답변]

일단 대법원에서 제공하는 포털 검색창에 법원경매정보라고 검색을 하시면 돼요.

[앵커]

무료죠?

[답변]

전국의 모든 부동산을 무료로 볼 수 있습니다. 그래서 거기서만 보셔도 되고 내가 조금 편리하게 보고 싶다 하시면 유료 경매 사이트가 있는데 이런 것들도 월 몇 만 원 수준에 두 달 공짜로 활용하실 수도 있으니까 비교해보시면 좋을 것 같습니다.

[앵커]

LH나 SH 이런 사이트 가도 무료로 볼 수 있던데 유료 정보 사이트랑 차이가 있는 거예요?

[답변]

아무래도 정부에서 제공하는 거나 그런 공공기관에서 제공하는 것들은 정보 자체를 내가 직접 찾아야 되는 번거로움은 있어요. 그래서 시간이 조금 많으신 분들은 활용하시면 좋겠고요. 그런 차이가 있습니다.

[앵커]

경매에서 가장 중요한 게 정말 이 집이 깨끗하게, 내가 안전하게 들어가 살 집인지 권리 분석을 잘해야 되잖아요. 이때 꼭 확인을 해야 될 서류라면 뭐가 있을까요?

[답변]

여러분께서 아주 어려운 사건이 아닌 일반적인 주거용 경매 아파트, 빌라 정도를 하실 거라면 사실 권리 분석은 크게 걱정하지 않으셔도 돼요. 90% 이상은 안전한 물건인데 그래도 보셔야 된다면 현황조사서 그다음에 건축물대장 정도 이렇게 보시면 좋긴 해요.

[앵커]

현황조사서는 뭘 보자는 거예요?

[답변]

현황조사서는 경매가 들면 집행관님이 실제로 그 아파트, 빌라에 찾아가서 벨을 누르고 누가 사는지 조사해서 적은 문서를 얘기하거든요. 그러면 내가 임차인의 보증금이 얼마인지 이런 것들을 알 수 있는 서류고요.

[앵커]

건축물대장은?

[답변]

건축물대장은 혹시 예를 들어서 빌라인 경우에는 근생빌라 같은 것들이 있을 수 있거든요. 그럼 그런 것들이 주차 문제라든지 대출 문제 또 여러 가지 사람이 살 수 없는 경우도 있어서 주의 깊게 보시면 좋겠습니다.

[앵커]

어쨌든 낙찰 받으려면 입찰가를 잘 써야 될 텐데 대표님은 어떻게 그거를, 뭐로 판단해서 써내세요?

[답변]

저는 반드시 낙찰 받는다는 각오로 가거든요. 그래서 경매로 접근하실 때 약간 운에 기대시기보다는 내가 어느 정도 싸게 받을 것인지 명확한 목표를 정해두시고 그렇게 접근하셔야 돼요.

[앵커]

일단 현장 가서 주변 시세부터 확인해야 될 것 같은데.

[답변]

물론입니다. 감정가격을 신뢰하시기보다는 실거래 가격 그다음에 현재 나와 있는 매물 중 최저가 이 두 가기를 기준으로 먼저 보시면 좋겠습니다.

[앵커]

대표님만의 낙찰 잘 받는 꿀팁 이런 거 있으세요?

[답변]

꿀팁이요? 저는 일단 관리사무소를 직접 가는 편이고요.

[앵커]

왜요?

[답변]

이유는 경매 나온 집들은 관리비가 미납되어 있는 경우가 있거든요. 그랬을 때 얼마인지 물어보면서 몇 명 정도 문의가 왔었나요? 이렇게 물어보면.

[앵커]

경쟁률을 보신다는 거군요.

[답변]

물론입니다. 그렇게 해서 전화보다는 찾아갔을 때 더 신뢰 있는 정보를 얻을 확률이 높거든요. 그렇게 알아보기도 합니다.

[앵커]

사람들이 많이 전화하지 않는 경쟁률 낮은 그런 물건을 하면 훨씬 낙찰률을 높일 수 있다 그 말씀이신 것 같아요.

[답변]

물론입니다.

[앵커]

초보자들이 가장 많이 하는 실수는 뭡니까?

[답변]

대표적인 게 예를 들어서 3억 1,000만 원을 써야 되는데 떨려서 0을 하나 뒤에 더 붙이시는 경우가 있어요.

[앵커]

그런 실수를 해요?

[답변]

어떤 한 국회의원님이 조사하셨는데 연간 그렇게 0을 하나 더 써서 몰수되는 보증금 규모가 500억에서 600억 원 규모라고 해요. 낙찰 포기 건수도 한 4,000여 건인가 그렇더라고요.

[앵커]

0 하나 더 써놓으면 그거 물릴 수는 없어요? 그거 아니었어요라고 나중에 수정 못해요?

[답변]

안타깝게도 그렇게 되면 이게 2등, 3등부터 모든 게 다 꼬일 수 있게 돼서 어쩔 수 없이 잔금을 낼 수가 없게 되겠죠. 잔금을 내지 못하면 처음에 냈던 입찰 보증금 10%는 몰취 당하게 됩니다.

[앵커]

알겠습니다. 잘만 고르면 대박일 것 같긴 한데 어쨌든 손품, 발품 팔고 공부해야 되는 어렵고 복잡한 시장이다라는 거 잘 들었습니다. 정민우 대표 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]

감사합니다.