[3분 법률] 전세보증금을 지켜라!

생활 속 다양한 사례를 통해 법 상식을 알기 쉽게 전해 드리는 '3분 법률', 신정무 변호사입니다.

["그럼 전 어떻게 되는 건가요? 전세금 한푼이라도 건질 수 있는 건가요?"]

전세사기가 사회적 문제로 떠오르면서 요즘 보증금을 못 받으면 혹시 내가 전세사기를 당한 건 아닌지 고민하고 궁금해 하는 분들이 많습니다.

누군가에겐 전 재산과 맞먹는 전세보증금 안전하게 돌려받는 법, 알려드립니다.

우선, 전세사기와 단순히 보증금 반환이 늦어지는 것은 좀 다른 사안입니다.

애초부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 상태에서 보증금을 받은 경우에는 전세사기가 성립될 수 있으나 정상적으로 전세금을 받은 후 갑작스러운 경제 사정 악화 등으로 보증금을 돌려주지 못하는 경우까지 사기죄가 성립된다고 보기 어렵습니다.

그럼 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 어떻게 해야 할까요?

보증금을 돌려받기 위한 가장 확실한 방법은 임대인을 상대로 임대차보증금 반환소송을 제기하는 것입니다.

하지만 판결 이후에도 보증금을 돌려주지 않는 경우 해당 아파트나 주택을 곧바로 경매하여 보증금을 받을 수 있는데요, 이 과정에서 가장 중요한 부분이 ‘우선변제권’입니다.

우선변제권은 전세집이 경매로 넘어갔을 때 우선해 돈을 받을 수 있는 권리인데요.

‘주택의 인도 및 점유’, ‘주민등록 및 전입신고’, ‘확정일자 부여’ 이 세 가지를 반드시 갖추어야 합니다.

예를 들어 집주인이 ‘다른 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있으니 이사를 먼저 나가 달라‘ 하거나 ’보증금을 돌려주려면 대출을 받아야하니 주소 먼저 이전해 달라‘ 고 요구하는 경우, 함부로 이사를 나가거나 주소를 이전하면 ’우선변제권‘을 상실하여 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 커지니 주의하셔야겠습니다.

그럼에도 부득이하게 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 갈 경우에는 관할 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청할 필요가 있습니다.

임차권등기명령을 신청하여 등기해두면 다른 곳으로 이사를 나가거나 주소를 이전해도 우선변제권을 상실하지 않습니다.

또 소송에 앞서 집주인에게 큰 압박을 줄 수 있고 신청에 든 비용도 모두 임대인에게 받아낼 수 있습니다.

한편 전세보증금에 비하여 집 가격이 낮아진 경우에는 경매를 통해서도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 경우가 있는데요.

이럴 땐 예상되는 부족분 만큼 집주인의 다른 부동산, 예금 등을 가압류하는 방법으로 확실한 안전장치를 마련해두는 것도 좋습니다.

마지막으로 가급적이면 전세보증보험에 가입하시고 계약 체결에 앞서 주변 시세, 매매가, 집의 등기부등본 등을 수시로 확인해 살펴보는 것도 좋습니다.

힘들게 모은 전세보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 전세 계약을 할 때 세입자가 사소한 부분까지 꼼꼼히 살펴보고 들어가는 것이 무엇보다 필요할 것 같습니다.

‘3분 법률’이었습니다.