[사사건건] ‘주담대 6억’ 파장은?

■ 방송시간 : 6월 30일(월) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 김용준 기자
■ 출연 : 정철진 / 경제 평론가


https://youtu.be/u1G9OB_4t0I

◎김용준: 집값 급등기와 정권 교체가 맞물린 상황에서 당정 대 간 조율되지 않은 부동산 관련 메시지가 실수요자의 혼란을 키우고 있습니다. 특히 주택담보대출 6억 제한 등 이재명 정부가 내세운 실수요자 보호 원칙이 되레 실수요자들의 발목을 잡고 있다는 지적도 나옵니다. 집값이 얼마든 월 소득이 얼마든 상관없이 주담대 상한선은 무조건 6억 원. 왜 그런지 이 혼란은 일시적 통증인지 아니면 정책 실패 신호인지 정철진 경제평론가와 분석해 봅니다. 어서 오십시오.

▼정철진: 안녕하십니까?

◎김용준: 수도권 중심으로 지금 집값 오름세가 심상치 않으니까 지난주 정부가 대출 한도를 6억 원으로 제한한 부동산 정책을 발표했는데 또 시행을 했고요. 초고강도 대출 규제라고 하더라고요. 이 여파 서울 부동산 시장은 어떨지 한번 들어보겠습니다.

<녹취> 공인중개소 직원 (음성변조)
사고자 하는 사람들은 지금 없죠. 대출받아서 대부분 사거든요.

<녹취> 공인중개사 (음성변조)
주말 전에 이렇게 해버리니까 이틀이 완전히 아무것도 못 하게 이제 돼버린 거죠. 그게 좀 심각한 상황인 것 같아요.

◎김용준: 지금 수도권 지역 최대 6억 원으로 대출 규제 집을 팔려던 쪽과 사려는 쪽 모두 계획을 불가피하게 변경하는 일들이 많다고 하는데 특히 이제 가계약했던 분들은 잔금을 지금 못 채울까 걱정을 많이 한다고 하더라고요.

▼정철진: 그렇습니다. 28일을 꼭 기억을 해두셔야겠고요. 6월 28일입니다. 그러니까 6월 27일까지의 어떤 행동들에 대해서만 일단 정부는 구제라는 표현은 그렇지만 6억 원에 대한 규제를 피해갈 수가 있을 텐데 첫 번째 가장 많이 이야기가 되는 것이 가계약입니다. 당국에는 27일에 정상적으로 계약서 쓰고 계약금 10% 낸 부분 이 계약에 한해서는 6억 규제를 받지 않지만...

◎김용준: 지난주 금요일까지는 괜찮다.

▼정철진: 그런데 우리가 부동산 거래할 때 우리는 일종의 가계약이라는 관습들이 있습니다. 전화로 해서 가계약금 500만 원 그 부분에 대해서는 일단 보호해 주지 않는다는 것이 정부 방침입니다. 그러니까 이런 분들은 6억 규제에 걸린다 이렇게 생각하시면 될 것 같고요. 분양 시장에서는 입주 모집 공고입니다. 그러니까 6월 27일까지 입주자 모집 공고가 나온 분들에 한해서만 중도금 대출 잔금 대출에 있어서 6억 규제를 피해가는 원래대로 할 수가 있는 거고요. 그 이후에는 분양시장에서도 6억 규제는 적용된다는 것을 꼭 기억하시면 될 것 같습니다.

◎김용준: 그러면 만약에 계약금을 가계약이 아니라 계약금을 10% 내고 계약서를 썼어요. 그런데 아직 담보대출을 못 받았어요. 이러면 괜찮은 거에요?

▼정철진: 그렇습니다. 27일 그러니까 28일 전에 그런 계약이 이루어졌다면 이분들은 6억 원 이상. 이것도 본인의 DSR 이런 거랑 맞춰야 되겠죠. 그러나 이번 규제는 피해갈 수 있다고 볼 수 있겠고요. 토지거래 허가 구역 같은 경우에는 27일 기준으로 지자체 단체장의 허가를 득해야 되는 이런 사안도 물론 토지 거래 허가 구역도 일부의 분들에 한하겠지만 이런 점도 함께 알아두시면 좋을 것 같습니다.

◎김용준: 27일과 28일 이 구분을 명확히 잘 하셔야 된다는 것 또 가계약과 계약 사이에 구분도 잘 하셔야 된다는 것 필요하고요. 그리고 지금 이제 앱 들어가셨다가 깜짝 놀란 분들 많았다고 하는데 은행에서 지금 비대면 대출 신청을 막아놨는데 잠시 변경이 있다 보니까 이게 재개되더라도 대출문이 좁아질 것으로 예상하시나요?

▼정철진: 그렇지는 않을 것 같아요. 이제 이게 좀 오해 같은데 이번에 비대면 대출도 같이 막혀서 와 이건 완전히 조이나 보다 할 텐데요. 이 비대면 대출 부분에 대해서 은행권들은 이 시스템을 바꿔야 되잖아요. 이게 이제 DSR 이런 거 LTV랑 상관없이 6억 규제도 걸어야 되겠고 집값 대비. 그러니까 이런 모든 것들이 비대면이어서 그런 솔루션 소프트웨어 부분들에 대한 수정이 불가피하기 때문에 이거를 처리하면서 바꿀 수는 없어서 아예 셧다운을 시켜놓고 이번 규제가 적용되게끔 시스템을 바꾼 다음에 비대면 대출도 허용된다고 해서 비대면 대출 전체적인 대출 총량이 준다라기보다는 이번에 시행되는 6억 대출 규제를 비대면 쪽에 소프트웨어 쪽도 함께 적용된다 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

◎김용준: 네. 하여튼 이번 정책으로 서울 아파트의 74%가 주담대 6억 제한 조치에 영향을 받을 것으로 예상이 된다고 하는데 그러니까 수도권 지역 주담대 대출이 최대 6억까지 나온다. 그렇다면 이게 대출 가능액이 얼마나 줄어들고 또 얼마의 현금을 가지고 있어야 서울의 아파트 마련이 가능한 건지 그림 보면서 좀 설명을 좀 해 주시죠.

▼정철진: 그렇습니다. 가장 기본적인 게 서울 아파트 평균 놀라지 마십시오. 지금 서울 아파트의 평균가는 14억 정도로 우리가 이제 측정을 하고 있는데 14억에 대해서 맨 오른쪽에 서울 평균을 한번 보십시오. 기존에서는 LTV 같은 경우에 생애 최초는 80%까지 되지 않습니까? 그래서 원래는 최대 대출액으로 10억 원 정도가 받을 수가 있고 이제는 이제 됐었는데 지금은 6억으로 끊기지 않았었습니까? 그렇기 때문에 LTV 최대 대출액을 빼고 6억 원 정도밖에 안 돼서 이제 나머지 금액. 이제 8억 이상의 직접적인 돈이 필요하다라고 생각해 보시면 될 것 같습니다.

◎김용준: 현금이 8억 6492만 원이 있어야 평균적으로 따졌을 때 14억짜리 아파트를 살 수가 있는...

▼정철진: 그렇죠. 저 표를 보시면 당초에는 10억 원이었으니까 원래는 한 4억 정도만 본인 돈이 있었습니다. 물론 이것도 소득 기준을 적용해야 되지만 LTV만 따져서 그러나 이제는 4억이 아니라 8억이 필요하다라고 서울 평균을 보시면 되겠고요. 강남 쪽으로 함께 내려와 보면 강남구 같은 경우에 평균 가격이 지금 30억 원입니다. 놀라실 분들 계시겠지만 현재 많이 올라서 저렇게 됐었고요. 저기는 소위 말하는 LTV 규제지역이어서 LTV가 50%를 적용받거든요. 그래서 원래는 14억까지는 당길 수 있는 그러니까 대출을 받을 수 있었으나 이제는 14억 원을 다 못 받죠. 소득이 아무리 연봉이 10억 원이 돼도 6억 원 밖에 대출을 못 받습니다. 그러니까 필요한 자금이 밑에 빨간 선 있죠. 24억 정도의 캐시는 있어야 강남에 평균적인 집을 살 수 있다 이렇게 좀 개념을 잡으시면 되겠습니다.

◎김용준: 간단하게 보면 제일 위에 있는 평균 시세에서 6억 원을 뺀 나머지 금액을 다 현금화를 할 수 있는 능력이 돼야지 가능하다.

▼정철진: 그렇습니다. 현금을 보유해야 해당 집을 살 수가 있죠.

◎김용준: 그러면 그동안은 집을 살 때 당장 실수요자 분들에 한해서 여러 가지 여건을 먼저 계산 생각하시는 분도 계셨고 아니면 내 거를 먼저 팔고 매도를 하고 나서 살 걸 생각한 분도 계셨는데 그러면 지금 가장 먼저 확인해야 할 부분은 대출이 나오냐 안 나오냐 이걸 좀 봐야 되나요?

▼정철진: 네. 일단 6억원까지를 자기가 최대치로 받을 수 있는 그런 소득인가를 확인을 하셔야 되겠고요. 그 외에는 6억 원으로 일단 모든 대출은 끝이다라고 생각을 하시면 될 것 같습니다. 그러니까 이제 앞으로 집을 사실 분들은 6억 원을 다 받을 수 있나 그리고 플러스알파 나의 현금은 얼마큼 가용 실탄이 있나를 확인하시는 게 좋을 것 같습니다.

◎김용준: 이게 참 계속 궁금해하시는 분들 많으실 거고 저도 그런 게 왜 대출 한도가 7억도 8억도 5억도 4억도 아닌 6억인가 하는 겁니다.

▼정철진: 이번에 기자간담회에서 기자분들도 많이 질문을 했었는데 일단 당국은 일단 6억 원에 대한 기준에 있어서 대출 평균액을 봤더니 90% 정도가 6억 밑을 대출받아서 집을 사더라라는 게 당국의 입장입니다. 그러니까 6억 원 이상 가령 10억 원을 대출받아서 15억 원을 대출받아서 집을 사는 분들은 전체 주담대 규모에서 10% 미만이기 때문에 아마 그 10% 비율을 이번에 기준으로 뒀다는 이야기가 하나가 나왔고요. 또 하나가 원리금 기준으로 현재 1억이 50만 원입니다. 그럼 6억 원을 따지면 매달 차주가 내야 될 돈이 300만 원의 원리금 아니겠습니까? 이제 금융 안정성 차원에서 300만 원 정도를 일단 원리금으로 낼 수 있는 거예요. 맥심 한계를 좀 잡아서 이 6억 원이라는 대출 규제가 나왔다. 아마 제 생각에는 전체 대출자의 10% 정도만 6억 원 이상이고 90%는 6억 이하이기 때문에 아마 당국이 6억 원이라는 선을 잡지 않았나 이렇게 파악되고 있습니다.

◎김용준: 참 그런 분들도 있는 것 같아요. 직장인 맞벌이하시는 분들이 우리는 합쳐서 이렇게, 매달 이렇게 갚아나갈 수 있는 능력이 되는데 6억 원으로 자르니까 좀 힘들다는 분도 계실 것 같은데 그러면 지금 28일부터 시행된 부동산 정책 주요 내용이 어떻길래 이렇게 여러 가지 혼란이 있는지 한번 좀 짚어보겠습니다.

▼정철진: 그렇습니다. 실은 우리가 6억 6억만 기억을 하는데 이거 외에도 강력한 게 하나 더 있습니다. 표를 보면 좋을 것 같은데요. 저기 보시면 주택담보대출 이용 시 6개월 내 전입 의무입니다. 그러니까 대출을 받고 어떤 집을 샀을 때는 6개월 내에 들어가야 된다.

◎김용준: 실거주를 해야 한다. 갭투자로 하는 것이 불가능하다.

▼정철진: 원천적으로 거의 불가능하다고 볼 수가 있고요. 또 하나가 저기는 안 됐지만 조건부 전세대출이라고 해서 우리가 동시 타법이라고 얘기하죠. 세입자가 전세 대금 대출을 받아와서 그날 명의 이전, 등기 치는, 이 자체가 안 돼버리는 그렇기 때문에 거의 실거주 의무가 있다라는 것을 봐야 되겠고...

◎김용준: 그니까 집이 비어 있거나 비워지거나...

▼정철진: 세입자가 들어오는 돈으로도 안 된다는 거죠. 그다음에 만기도 30년으로 축소한다는 것 그리고 앞서도 제가 언급했지만 원래 생애 최초는 LTV, 집값의 80%까지는 대출이 나왔는데 이 80%를 70%로 제한했다는 것도 함께 보시고... 저기 표에 있네요. 조건부 전세대출도 받아서 자기 명의를 바꾸지는 못하게 하는 상당히 6억 외에도 강력한 조항들이 이번에 발표된 부동산 규제 정책이 있었습니다.

◎김용준: 이 정책들이 나온 이유가 당장 생각하기에는 집값을 잡기 위해서 아닐까 싶은데 그 배경도 좀 궁금합니다.

▼정철진: 두 가지입니다. 워낙 집값 급등세 특히 강남, 이게 강북으로 넘어와서 마포구, 용산구 쪽까지 성동구 쪽까지 와서 이게 노도강으로 조금만 더 있으면 1~2주일만 있으면 아예 노도강으로 오고 수도권까지도 확산 일부는 확산이 됐는데요. 그런 우려가 가장 컸고 두 번째, 당국이 이야기하는 것은 역시 대출의 양입니다. 7월에 실은 원래 DSR 3단계 시행을 두고 많이 차주들이 미리미리 좀 더 대출을 받아놓으려는 수요가 있었는데 대출이 너무나 늘어났습니다. 거의 월별로 5조, 6조 원대가 계속 가계대출이 늘어나니까 아마 이런 빚, 가계 부채 문제까지 함께 고려하지 않았나 싶습니다.

◎김용준: 지금 집값 상승 원인 중의 하나로 꼽히게 했던 정부 정책 대출, 이 대출 한도액도 줄었다고 하던데 그러니까 정책 대출 한도가 20~25% 정도 줄고 전세대출 규제까지도 포함이, 아까 보신 것처럼 됐는데 그런데 이 부담이 저소득층, 청년, 또 신혼부부들에게는 이게 또 부담 요인으로 작용할 것 같아요.

▼정철진: 이번에 보면 당국도 여러 고민을 한 것 같아요. 전 정부 때 신생아 대출이라든가, 특례 보금자리론 같은 정책론 정책 대출이 오히려 집값에 불씨, 영끌족들을 더 불러일으켰다는 그런 지적을 아마 신정부에서 좀 신경을 안 쓸 수가 없었던 것 같습니다. 그래서 정책 대출도 이번에 함께 조이게 되는데요. 디딤돌 대출 같은 경우가 2억 5천에서 2억 원으로 줄이게 되고요. 또 하나가 앞서 얘기한 것처럼 신혼부부 같은 분들은 4억이었는데 3억 2천으로 8천만 원 정도가 줍니다. 그리고 가장 많이 언급이 되고 뉴스에도 많이 했던 신생아 대출도 5억 원에서 4억 원으로 줄어들게 되는, 디딤돌 대출. 그리고 말씀하신 조금 저소득자를 위한 버팀목 대출까지도 함께 줄이게 되는 부분이 있어서 이런 부분들은 또 다른 풍선 효과겠죠. 그것까지도 좀 막는 김에 같이 막겠다라는 그런 정책적 의지가 여기에 반영되어 있다 이렇게 보여집니다.

◎김용준: 4억에서 3.2억 5억에서 4억 3억에서 2.4억. 1~2천, 2~3천 이게 빠지는 게 굉장히 큰 부분으로 타격이 오는데 큰 부분이 일단 부담으로 작용할 것 같고 당분간은 주담대에 지금 실거주 의무 도입한 거 아까 설명해 주셨는데... 그러면 자연스럽게 실거주 의무 도입이 되다 보면, 전월세 공급이 줄어들게 되면 그러면 자연스럽게 품귀 현상 전월세 가격이 올라가겠네요.

▼정철진: 실은 전문가들마다 이번 대책에 대해서 후폭풍, 그래서 노도강 쪽으로 올라가는 풍선 효과, 이런 이야기도 많이 하시는데 저는 가장 걱정이 되는 부분이 역시 전세 대란 혹은 전셋값 급등에 대한 부분들이 역효과로서 많이 걱정이 되고 이것도 당국이 꼭 좀 관련한 후속 대책을 내놨으면 하는 바람이 있는데 이런 겁니다. 전셋값은 언제 오르느냐. 전세 수요가 많아질 때 오르잖아요. 그러니까 이번에 집을 사려는 수요들이 대출에 막혀서 못 사면 이분들이 대거 전세로 가야 될 것 같으니까 전세 수요를 불러일으키는 그런 효과가 하나가 있고요. 두 번째가 앞서 표에는 없었지만, 다주택자는 이제 원천적으로 아예 추가 담보대출을 못 받습니다. 그러니까 다주택자들이 더 이상 양산될 수가 없습니다. 그런데 전세라는 것이 다주택자가 전세를 내주는 것 아니겠습니까? 그러니까 전세 공급 물량도 좀 줄어드는 효과가 하나 나올 수밖에 없겠고. 또 하나가 현재 우리는 2 플러스 2. 총 4년에 대해서 전세 계약을 보장해 주잖아요. 그런데 이게 2021년, 2022년 때 가장 많이 2 플러스 2의 첫 계약이 나오지 않았었습니까? 그러니까 이제는 2 플러스 2에 4년을 다 채운 또 그 전세 계약이 갱신을 하게 되는 구간이 또 지금부터 펼쳐지게 되니까 4년간 기다렸던 집주인들이 또 어떻게 해야 할지 모르는 거 아니겠습니까? 집주인들이 당장에 또 몇억씩 올리겠다는 이야기들이 보도에 나오고 있던데 그런 부분 하나가 있고 마지막으로 빌라입니다. 워낙 지금 빌라 사태가 컸었기 때문에 일종의 빌라에 대한 전세 포비아가 있거든요. 그래서 아파트. 전세는 무조건 아파트. 그렇다면 빌라 전세 수요가 살지 않는단 말입니다. 그러면 이 월세라든가 이런 부분들이 있어서 당국은 전세 시장을 저는 이번에 집값 자체 매매 시장도 봐야 되겠지만 당분간 후폭풍으로 집중해야 되지 않겠는가라고 보고 있어서 일단 단기간에 공급을 늘릴 수가 없다면 빌라 쪽에서 당국이 어떻게든 안정성이라든가 이런 것들에 대한 부분을 좀 많은 정책을 내놔서 빌라 쪽에서의 전세 수요가 그나마 살아나야 향후 오게 될 전세 수요의 집중 부분을 해소시킬 수 있지 않을까 생각을 하고 있는데 아마 당국이 아마 후속 대책으로 여러 가지 준비를 할 텐데요. 전세시장도 계속해서 모니터링을 할 필요가 있을 것 같습니다.

◎김용준: 다 연관이 되는 것 같습니다. 아파트 매입 매매 과정에서 또 전세로 가고 전세에서 월세로 가다 보니까 이게 또 풍선 효과 내지는 도미노 현상처럼 다 연관이 되는 것 같은데 이재명 대통령은 지난 대선 선거운동 기간에 세금으로 집값 잡지 않겠다는 입장을 밝히기도 했습니다. 당시 발언 잠깐 들어보겠습니다.

<녹취> 이재명 / 대통령 (지난달 28일)
저는 기본적인 방향을 이제는 세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다. 세금은 세금의 효용이 있는 거니까. 그래서 수요 통제를 위해서 세금을 활용하는 거는 기본적으로 좀 피하는 게 좋겠다. 그리고 공급을 늘려서 수요 공급을 맞추자, 그 생각이 하나고요.

◎김용준: 그러니까 지금 이번 부동산 정책에서 세금 규제 없이 대출을 조이는 핀셋 처방이 나온 것 같은데 그러면 관건은 이런 대책이 나왔을 때 효과가 나오느냐 안 나오느냐 거든요. 그런데 서울 강남 일부에서는 지금 급매물이 쏟아지고 있다고 하고 시장은 일단 빠른 반응을 보여주는 것 같기는 한데 본격적인 규제 효과 실질적으로 언제부터 좀 체감이 될까요?

▼정철진: 현재 호가 쪽을 보면 강남 쪽 라인들을 보겠습니다. 잠실 같은 경우에도 벌써 한 3억 대. 3, 4억 정도 호가가 떨어져 있는 거고요. 서초구 강남구에서도 2, 3억 원대 이상의 호가는 떨어지고 있다고 볼 수가 있을 텐데 이번 대책을 통해서 집값을 완전히 떨어뜨리고 6개월 전 3개월 전으로 돌리려면 저는 하나 더 금리의 상승 효과가 있어야 될 것 같거든요. 과거에 코로나19. 2020년 이후에 집값이 가장 많이 떨어졌을 때가 2022년 2023년. 그때가 소위 말하는 금리 인상기에 주택담보대출 금리의 변동 금리가 7%대까지 가면서 그때 급매물 나오고 한 번 쫙 급락하지 않았었습니까? 그런데 지금은 금리가 오르기보다는 오히려 떨어지는 그런 구간이고 있기 때문에 이번 대책이 저는 상방은 막을 것 같아요. 특히 강남 쪽 6억인데 본인의 실탄이 평균 가격 25억 30억 원이라고 하면 캐시가 적어도 20억 있는 분들만 뛰어들 수 있는 시장 아니겠습니까? 그러니까 상승은 완전히 막히는 그런 제한된 부분은 있기는 하나 이 규제를 통해서 집값을 떨어뜨리려면 공급 대책이라든가 그 외에 다른 효과가 좀 있어야 되지 않나라고 보고 있고 또 하나가 앞서 전세 문제도 얘기했지만 지금 당국도 많이 살피는 것이 일명 노도강 풍선 효과입니다. 이렇게 되면 한 12억 원 기준으로 해서 그 밑에 단들 여기에는 6억 원 이하를 대출받아서 수요가 올 수 있는 여지가 많이 있지 않습니까? 그러니까 이쪽 지역에 혹시 수요가 몰릴 수 있지 않을까라고 해서 아마 노도강이라든가 수도권 일부 지역 10억에서 12억 이하의 주택 매매가 몰리는지 부분은 당국이 집중적으로 보고 아마 후속 대책을 내놓지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다.

◎김용준: 간략하게만 결국에 근본적으로는 주택 공급을 늘려줘야 되지 않겠느냐는 얘기가 있어요.

▼정철진: 올해와 내년이 또 워낙 부동산 PF 문제 때문에 서울 수도권이 소위 말하는 공급 부족 상태가 지금 오고 있기 때문에 당국에서는 신도시 4기 신도시 이야기는 안 하려고 하고 있는 것 같거든요. 그렇다면 아마 기존 체계에서 재건축이라든가 재개발 이런 완화책들 같은 거에서 공급 쪽에 있어서 공급은 당장은 못 내놓지만 구체적인 청사진을 내놓았을 때 투심 심리적인 부분에서는 상당히 도움이 되거든요. 그래서 공급 관련한 국민분들이 아 이건 좀 믿고 따라갈 수 있겠구나라는 그런 청사진도 함께 내놨으면 하는 그런 바람을 가져봅니다.

◎김용준: 정철진 경제평론가와 부동산 정책 그리고 대책까지 분석해 봤습니다. 고맙습니다. 15억이 넘는 주택 대출 금지는 있었지만 주담대 한도 자체를 제한하는 건 전례가 없습니다. 갚을 수 있을 만큼만 빌려야 한다며 상환 능력을 강조한 정부가 개인 능력과 무관하게 일률적 상한선을 도입하면서 시장의 혼란이 커지고 있는 것 같은데요. 이번 생에 집 사기는 망했다라는 푸념이 현실화하지 않도록 당정대의 일관성 있고 촘촘한 관찰이 앞으로도 필요해 보입니다. 6월 30일 월요일 사사건건은 여기까지입니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다.