[사사건건] 고강도 대출 규제 시행 뒤 부동산 시장은?

■ 방송시간 : 7월 4일(금) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 김용준 기자
■ 출연 : 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원


https://youtu.be/zOkPl0Rxv50

◎김용준: 정부의 고강도 대출 규제 시행이 일주일째입니다. 이재명 대통령은 맛보기에 불과하다라고 말했습니다. 그러다 보니 주담대 한도 축소에 이어 향후 LTV 비율 추가 축소, 또 총부채원리금상환비율 강화, 아니면 다주택자 금융 규제 강화 등의 규제가 연속적으로 발표될 수 있다는 관측도 나옵니다. 공급 확대와 수요 억제를 동시에 밀어붙이겠다는 정부 의지 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원과 말씀 나눠봅니다. 어서 오십시오.

▼박원갑: 네. 안녕하십니까.

◎김용준: 정부의 고강도 대출 규제 시행 첫 주 이 아파트 가격 상승세 실제로 좀 꺾였습니까?

▼박원갑: 예, 그런데 그렇게 티가 날 정도는 아니다. 통계는 약간 후행하는 어떤 그런 특성이 있습니다. 그래서 부동산 통계를 보면 전주에 0.43%에서 0.4% 그렇게 변화는 없죠. 없는데 좀 더 민감한 것은 수요자들의 변심이 시작됐다는 거예요. 이제 안 사겠다는 겁니다. 그게 이제 KB에서 보여주는 아파트 매수 우위 지수라는 건데요. 이게 지금 뚝 떨어졌어요. 그래서 지난 30일 기준인데 발표한 지 한 사흘 정도밖에 안 됐잖아요. 그런데 이게 76.4로 종전보다 한 22.9포인트 정도 떨어졌고요. 강남 3개구 이번에 정조준을 했잖아요. 거기에 보니까 26.6포인트 정도 떨어졌어요. 확실히 아직 정책 효과가 완연하게 나타났다고 볼 수는 없지만 일단은 변화의 어떤 흐름은 감지된다, 이렇게 볼 수도 있을 거 같습니다.

◎김용준: 매수 심리 위축이 좀 두드러지는 경향이 있다. 그렇다면 정책 효과를 위해서는 얼마나 이런 정책이 지속돼야 집값이 좀 현실화하고 좀 자리를 잡을 것으로 보시는지요?

▼박원갑: 과거의 사례를 보면요. 한 3개월 혹은 6개월 정도 흐름을 보고 판단해야 되는데요. 지난 2019년 12.16 대책이 있었는데, 그때 15억 아파트 담보대출 금지가 들어갔습니다. 그런데 그때 당시에 보면 12월달에 보면 월간으로 실거래가 기준으로 보면 서울 아파트가 한 1.7% 오르다가 한 5개월 동안 0.5%로 평균을 해보니까 뚝 떨어져요. 그러다가 6월부터 다시 올라갑니다. 그래서 아마 제 생각에는 정부도 그 통계를 다 알고 있을 테니까 만약에 시장이 다시 불안해진다 그러면 아까 말씀하신 것처럼 추가 카드를 꺼낼 수 있다 이렇게 보고 있습니다.

◎김용준: 지금 일단 또 하나가 전문가시니까 더 잘 아시겠습니다마는 그러면 안 팔고 안 사는 심리, 관망세 심리, 왜 이렇게 돌아섰다고 보시는지요?

▼박원갑: 이게 아까 말씀드린 것처럼 수요자들이 마음이 변했다고 그랬잖아요. 그러면 지금 사면 상투 잡는 거잖아요.

◎김용준: 그렇죠.

▼박원갑: 그리고 단기 급등에 따른 경계감 이게 어떻게 보면 반영됐다고 볼 수 있는데 제가 여러 정책이 나왔을 때 지켜보면요. 매도자가 마음이 변해서 막 이렇게 매물을 쏟아내는 경우는 거의 많지는 않습니다. 일각에 지금 2억씩 빠진 얘기를 하지만 그거를 너무 일반화하기는 힘들고요. 대부분이 매수자들이 안 사려고 그래요. 그러면 이게 말씀하신 것처럼 계속 조정 국면이 길어지잖아요. 거래가 안 된단 말이에요. 그러면 급한 매도자들이 물건을 좀 내놓죠.

◎김용준: 하락장 때.

▼박원갑: 그러다 보니까 그게 가격이 떨어지는 구조라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 대체적으로 이렇게 과거와는 좀 다른 게 과거에는 주로 정책이 나오면 막 하루 사이에 엄청 많이 떨어지잖아요. 그때하고는 좀 달라요. 왜냐하면 그때는 재건축 중심이었죠. 지금은 얼죽신이라고 그래서 신축 중심이죠. 그러니까 그때보다 약간 투자 목적으로 사는 사람보다 실거주로 사는 사람이 많기 때문에 정책적 효과가 단박에 이렇게 안 나타나는 그런 특성도 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◎김용준: 그래서 지금 강남권하고 우리가 소위 말하는 한강 벨트 이쪽은 좀 상승 폭이 줄어드는가 싶은 지금 느낌은 듭니다마는 문제가 또 이제 노원, 도봉, 영등포, 양천, 더 나아가서는 경기 과천, 분당, 이런 곳들은 또 소폭 혹은 급등한 곳이 있다고 하던데 이게 우리가 그렇게 우려했던 풍선 효과로 볼 수가 있는 건지, 그러니까 여기는 6.27 대책 이후에 하루 이틀 사이에 5천만 원, 1억 이렇게까지 호가가 되는 곳도 있다고 하더라고요.

▼박원갑: 저는 풍선 효과는 아직 아닌 것 같고요. 우리가 어떤 지표를 볼 때 이게 소음인지 신호인지를 명확하게 구분해야 됩니다.

◎김용준: 아, 소음과 신호요.

▼박원갑: 이거는 소음입니다. 왜냐하면 분명히 이번에 타깃이 말씀하신 것처럼 한강하고, 한강 벨트하고 강남을 정조준한 거잖아요. 그러면 다른 쪽에 그러면 중저가 쪽으로 수요자들의 관심이 모이는 것은 맞아요. 그런데 이번 대책이 뭐가 들어가 있냐면 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 됩니다.

◎김용준: 그렇습니다. 실거주를 해야 돼요.

▼박원갑: 그것도 있고 정책 대출도 이번에 같이 줍니다. 그리고 지금의 시장의 흐름이 갭투자가 아니라 상급지 갈아타기 흐름이라고 보시면 돼요. 그래서 제 생각에는 지금은 거의 미국 영화에 보면 프리즈 그러잖아요. 꼼짝 마. 그런 상황이기 때문에 아마 흐름이 감지되려면 한 달 정도는 좀 지나야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

◎김용준: 지금 이런 추세가 아직은 풍선 효과까지는 아니라고 하시지만 경기나 인천까지도 좀 더 영향을 뻗어서 나갈 수도 있을까요?

▼박원갑: 말씀하신 것처럼 서울 외곽하고, 말하면 노·도·강하고 인천, 경기는 거의 같은 축이라고 보시면 될 것 같아요. 그런데 제 생각에는 분명히 타격 영향이 좀 덜하단 말이에요. 그리고 이 지역이 덜 올랐어요. 그래서 제 생각에는 하반기에 아마 갭메우기나 일부 순환매 장세가 나타나면서 강남이 워낙 많이 올랐으니까 조금 따라붙는 그런 장세는 나타날 것으로 보이지만 이 역시 지금 시장 흐름은 정부가 또 어떤 카드를 내놓을지 여기에 따라서 약간 달라질 수는 있다 이렇게 보고 있습니다.

◎김용준: 일단 현재까지는 전체적으로 일단 멈춰 이런 국면에 접어들었다. 규제 시행부터 효과 발생 시까지 시차가 있어서 진짜 반응은 아까 말씀하신 것처럼 한 달 혹은 3개월 이렇게 전망하시는 것 같고 어제 이재명 대통령이 이번 주담대 규제가 맛보기에 불과하다 말을 하신 이후로 굉장히 많은 전문가들이 다양한 분석들을 내놓고 있는데 어떤 정책들이 향후에 예상이 되시는지 궁금합니다.

▼박원갑: 지금 그러면 규제는 일종의 수요 억제 쪽이잖아요. 그러면 세금하고 대출이죠. 그러면 대출 쪽은 지금 LTV를 더 올릴 수도 있고요. 아니면 전세 지금 DSR을 안 하고 있죠 그걸 도입할 수도 있고 또 옛날에 15억 아파트 담보대출 금지 그것도 다시 할 수 있습니다. 그건 아마 막판에 몰리면 할 것 같아요. 그런데 지금은 아닌 것 같고 그다음에 세금 같은 경우는 공정시장가액 비율을 또 올린다든지 아니면 공시지가 현실화율 이게 노무현 문재인 정부 때 시작한 거 있잖아요. 그걸 다시 할 수도 있죠. 그런데 아마 이재명 대통령께서 그 얘기를 했단 말이에요. 그러니까 세금으로 집값 잡지는 않겠다고 분명히 얘기를 하셨기 때문에 아마 이거는 시장 흐름을 보고 나서 약간 안 되면 극약처 방식으로 아마 들어가지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

◎김용준: 지금 또 이번 정책을 두고 하는 얘기가 여러 가지 평가가 있습니다. 긍정 평가 부정 평가가 있는데 사다리 걷어차기다 이런 평가도 있는데 그러니까 다시 말하면 현금 부자만 더 부자가 되는 세상이 됐다 이런 불만도 꽤 있습니다. 전문가로서 평가하시지만 어떻습니까?

▼박원갑: 지금 이번 장은 제가 보기에는 불장이 아니었어요. 거의 집단 광기에 더 가까웠다고 보거든요. 그래서 정부가 긴급 조치로서 약간 불가피한 측면은 있다. 저는 이렇게 보고 싶어요. 그런데 이제 어떻게 보면 부동산 시장을 바라볼 때에 개인 문제와 공동체 문제가 항상 일치하는 게 아니에요. 서로 충돌하죠. 약간 상극관계일 수도 있습니다. 그래서 경제학을 관점의 학문이라고도 표현할 정도인데요. 그러면 이런 상황에서 그럼 어디다가 주안점을 둬야 되느냐 할 때에 약간 난제가 있는데 문제는 대부분이 개인한테 초점을 맞춘단 말이에요. 그러면 억울하죠 열불나죠 내가 집 사려고 했는데 왜 막아요? 이렇게 되는 건데 그런데 지금 가계부채 연착 문제도 고려해야 되죠. 그다음에 공동체의 주거 안정 부분도 무시할 수 없는 요인이잖아요. 그래서 이게 약간 제가 보면 양가 감정이라고 그러는데 두 가치가 서로 충돌하는 거잖아요. 가령 이제 게임하고 비슷한 거예요. 우리나라 게임 산업이 글로벌로 우뚝 서서 어떻게 보면 뻗어나가는 걸 보면 자랑스러운 일이잖아요. 우리 아들이 게임에 빠지면 이게 믿지... 그러면 문제는 우리 아들이 게임에 빠져줘야 이 게임 산업이 발전을 한단 말이에요. 그래서 참 이게 충돌되는 문제를 어떻게 볼까 하는 문제인데 그건 너무 언론도 너무 개인한테 맞추는 것 같아요.

◎김용준: 너무 개인한테...

▼박원갑: 저는 물론 선의의 피해자는 최소화하는 게 필요하지만 그러니까 개인의 문제와 공동체의 문제 이걸 갖다가 약간 어떻게 보면 같이 놓고 판단하는 게 좀 더 균형적인 판단이 아닌가 저는 이런 생각을 해보고 있습니다.

◎김용준: 인터넷에 올라온 이런 글이 화제라는데 한번 들려드릴게요. 부부 합산 연봉 3억 원인 흙수저인데. 3억 원인 흙수저인데 강남에 집 한 채 마련해 보려 했는데 이번 조치로 물 건너갔다 이 글 보셨나요?

▼박원갑: 이건 너무 극단적인 사례 아니겠습니까? 그런데 정책은 제 생각에 어떤 고소득 특정 계층을 위해서 존재할 수는 없죠. 결국은 일반 계층에 초점을 맞춰야 된다 이렇게 말씀을 드리고 싶고 아까 말씀드린 것처럼 본인은 억울해요. 본인은 답답하죠. 그렇지만 이 정책이 모든 사람을 만족시켜주는 만능의 어떻게 보면 정책은 없어요. 결국은 선택인데 이런 부분에 대해서는 어쨌든 간에 우리가 좀 너무 감정적으로 보지 말고 좀 제3자 시각에서 바라보는 것도 저는 정확하게 볼 수 있는 어떤 그런 측면이 있지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

◎김용준: 그럼에도 이제 그런 얘기까지 한번 들어볼게요. 이런 고강도 정책이 예고 없이 곧바로 시행되면서 실수요자들의 혼란은 있었다. 또 좀 더 나아가신 분들은 막막하다 이런 말씀하시는 분도 계시고 그래도 좀 보완해야 할 점 너무 급했나요?

▼박원갑: 저는 지금 아파트보다 비아파트가 문제 같아요. 비아파트. 빌라 다세대 쪽. 그래서 이번에 6억 원 한도 대출 문제라든지 6개월 안에 전입하는 그건 어쩔 수 없죠. 그런데 지금 우리나라의 모든 부동산 문제는 바로 아파트의 문제입니다. 지금은 과거와는 달리 빌라도 안 사요. 빌딩도 안 사고 땅도 안 사고 상가도 안 사고 아파트만 샀거든요. 이 아파트 편식 사회가 지금의 어떻게 보면 광기를 불렀다. 저는 이렇게 보고 있거든요. 그런데 지금 설사 강남에 있더라도 다세대 주인이나 빌라 주인들은 지금 그래도 안 돼요. 아시죠? 빌라 전세 사기 여파로 매매도 안 되고 전세도 안 돼요. 그런데 이번에 보니, 생활 안정 자금이 있는데 그게 이제 세입자 퇴거 자금으로 쓸 수 있는 거예요. 그런데 다세대 주택 같은 경우에는 이게 공동주택이라서 다주택자가 됩니다. 한 채 갖고 있는데 사실상 그런데 이제 6월 28일 이후에 매매하거나 아니면 세를 들이면 만약에 세입자가 갑자기 나가잖아요. 그러면 퇴거 자금을 쓸 수가 없어요. 그래서 이런 부분에 대해서 약간 사각지대 같은 느낌은 있습니다. 그래서 저는 좀 아쉬운 게 이번 대책을 아파트에 좀 어떻게 보면 초점을 맞춰서 그 시장을 진정시키는 쪽으로 가야 되지 않을까... 사실상 비아파트 쪽은 거의 지금 불황이 깊어지고 있는데 약간 좀 차별화해서 접근했으면 좋았겠다 이런 생각을 해보고 있습니다.

◎김용준: 지금 자연스럽게 우리가 매매만 얘기했는데 전세 월세도 좀 얘기를 잠깐 해볼게요. 전세가격의 전국 아파트의 전세가격이 일주일 전보다 올랐다고 하고요. 거래가 멈추니까 전세로 가는 거예요. 그러면 전세에 있던 사람은 다시 월세로 이게 순환 고리가 계속 이어지는 건가 싶습니다.

▼박원갑: 지금 전세는 이번 대책의 두 얼굴이라고 말씀을 드릴 수 있어요. 지금 6개월 안에 전입을 해야 되죠. 그러면 결국은 갭투자를 못 한다는 거잖아요. 그러면 전세 유통 매물이 줄겠죠. 가뜩이나 지금 계약갱신 청구권을 쓰는 세입자들이 많잖아요. 그리고 입주 물량도 많지 않아요. 그리고 이번에 대출이 들어오니까 규제가 들어오니까 집을 안 사고 전세로 눌러앉겠죠. 그러면 전셋값이 오를 수 있는 요인이죠. 그런데 문제는 입주 단지로 가보면은 이게 이제 보통 세입자 보증금을 받아다가 잔금을 치렀잖아요. 그렇죠 그러면 세입자는 대출을 해야 되는데 그 대출을 안 해주겠다는 거 아니에요. 그러면 잔금을 못 치르잖아요. 그러면 집주인 입장에서는 아마 전세금을 낮출 수밖에 없을 거예요. 그리고 결국은 아마 이게 반전세 형태로 아마 계약을 할 가능성이...

◎김용준: 보증금 얼마 걸고 월세 얼마 정도 내시고...

▼박원갑: 그래서 입주 단지는 어떻게 보면 역전세난이 일어날 수 있고 나머지 지역은 전셋값이 오를 수 있고 그래서 약간 전체를 같이 보고 판단해야 할 것 같다 이런 말씀을 드리겠습니다.

◎김용준: 그리고 그런 얘기가 갑자기 나오더라고요. 이 부동산 시장에서 내국인들이 우리 내국인들이 외국인에게 역차별 받고 있다 무슨 말이냐 하니까 정부의 이번 대출 규제를 사실상 적용받지 않는다. 외국인들은... 외국인 매수의 70% 이상이 또 수도권에 집중돼 있고 그중에 또 상당수가 중국인이고 그렇다고 하는데 이게 문제 제기가 됐으니까 정부가 조금 대책을 내놔야 하는 것 아닌가 상호적인 측면에서라도 어떻게 보시는지요?

▼박원갑: 그 말씀 맞습니다. 그러니까 제 생각에는 대부분이 지금 국내 외국인 부동산 그 문제에 민감한데 거의 이제 중국 사람들이 많이 사는 거예요. 그분들이 대부분 한국에 체류하고 있는 우리 중국 동포들입니다. 그렇다면 이분들이 주로 어디에 많이 사느냐 안산, 부천, 부평, 시흥, 평택 이런 데 살거든요. 그런데 그 사람들이 국내에 사는데 집 못 사게 한다는 것은 말이 안 되잖아요. 그런데 저는 분명하게 좀 이게 좀 구분을 했으면 좋겠는데 그러니까 실거주 목적으로 한국에 사는 사람들은 그냥 놔두고 그렇지 않고 갭투자를 한다든지 이런 경우는 좀 차단을 하면 좋겠다. 그래서 지난번 우리 이재명 대통령께서 경기도지사 시절에 외국인들을 대상으로 토지 거래 허가구역으로 묶었어요. 1년 반 정도 했었거든요. 이분도 그렇게 하면 되죠. 그러면 2년 살아야 되거든요. 그러면 여러 가지 아까 말씀드린 대로 상호성 이런 부분에 대해서 별로 그렇게까지 문제 될 건 없으니까 어쨌든 실수요자들은 좀 보호하되 투기적 수요는 좀 막자 이런 생각을 갖고 있습니다.

◎김용준: 우리도 중국에 살 때 1년은 실거주해야 하는 요건이 있더라고요. 그런 것들을 비슷하게 좀 보면 좋겠다. 또 하나가 지금 3기 신도시 속도를 내겠다고 했는데 그러면 4기 신도시에는 선을 그은 건가 싶기도 하고 그러면 3기 신도시로도 공급이 충분한가 하고 그렇게 판단하고 있는 근거가 뭔가 싶습니다.

▼박원갑: 일단 3기 신도시가 제대로 안 되고 있으니까요. 지금 100만 평 이상 되는 곳만 하더라도 8개. 무려 33만 가구 이상 되니까요. 그런데 제 생각에는 좀 더 실속을 기하자 이런 생각을 하시는 것 그러니까 4기 신도시 한다고 그래도 10년 뒤잖아요. 그러니까 당장 지금 멈춰 있는 3기 신도시에서 공급을 빨리하는 게 좀 더 현실적인 대안이 아닌가 이런 생각도 하고 있고요...

◎김용준: 3기 신도시도 물량이 전부 다가 당장 이제 한 1~2년 2~3년 내로 들어오는 거 아니고 좀 기간이 좀 뒤로 빠진 것도 좀 있지 않습니까? 물량의 절반 이상으로?

▼박원갑: 그렇죠. 2030년 넘어야 간다. 이런 얘기가 나오는데 그런데 핵심은 지금 패스트트랙이에요. 속도를 내야 된단 말이에요. 그런데 지금 막상 이런 3기 신도시 가보면 군부대가 있거나 공장이 있거나 아니면 이게 전봇대 이런 거 있잖아요. 철탑 이런 게 있거든요. 빨리 걷어내고 어떻게 보면 속도를 낼 필요가 있다는 생각을 하고 있고 제 생각에는 왜 이 대통령께서 4기 신도시 문제를 어떻게 접었냐 하면 이게 이제 수도권 과밀화하고도 맞물려 있어요. 이게 그러니까 지금 이런 생각을 하시는 것 같아요. 그러니까 하나는 수요 조절이고 우리 수요 조절 이번에 카드 언제든지 쓸 수 있다고 그랬죠. 하나는 수요 분산이에요. 그러니까 결국 이 수도권이 전체 우리가 면적의 12%밖에 안 되는데 인구가 지금 50% 넘었잖아요. 계속해서 서울로 일자리 찾아서 전부 다 몰려오니까 4기 신도시 만들면 더 비대화 될 거 아니에요. 그러니까 그래서 아마 제 생각에는 세종시 완성이라든지 2차 공기업을 이제 어떻게 보면 이전을 해서 수요가 좀 더 지방으로 분산될 수 있도록 하는 게 좀 더 현실적인 대안이 될 수 있겠다. 이런 생각이 들고 그러니까 미시적인 정책하고 국토 균형 개발이라는 거시적인 측면을 보고 판단한다. 그게 결국 4기 신도시를 안 하겠다는 거 하고 좀 맞물려 있지 않느냐 이런 분석을 해보고 있습니다.

◎김용준: 네. 기존의 택지들 재활용이나 기존 부지 활용하는 방법도 얼마든지 있다는 이재명 대통령의 언급도 있었습니다. 지금까지 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원과 정부 부동산 정책 분석해 봤습니다. 고맙습니다. 7월 4일 금요일 사사건건 여기까지입니다. 다음 주에 뵙겠습니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다.