[사사건건] 거래 ‘폭감’에도 고가 아파트는 신고가, 왜?

■ 방송시간 : 7월 30일(수) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 김용준 기자
■ 출연 : 정철진 / 경제 평론가


https://youtu.be/9Nn35TM4MS0

◎김용준: 거래는 절벽인데 20억 원이 넘는 아파트는 신고가가 속출하고 있다. 이재명 정부가 내놓은 6.27 부동산 대책의 역설입니다. 한 달 사이 수도권 아파트 거래는 72%나 급감했는데 어떻게 일부 단지에서는 신고가 거래가 이어질까요? 이른바 똘똘한 한 채, 부동산 양극화 현상이 짙어지고 있다는 분석도 나옵니다. 6.27 대출 규제 한 달 자세한 이야기 나눠봅니다. 알면 돈이 되고 득이 되는 시간, 이주의 경제 정철진 경제 평론가입니다. 어서 오십시오.

▼정철진: 네, 안녕하십니까.

◎김용준: 안녕하십니까? 일단 6억 제한으로 수도권 주담대 제한한 게 지금 한 달이 조금 지났는데 그래프를 한번 좀 보면서 좀 여쭤볼게요. 지금 그래프를 보시면 매매 가격이, 상승률이 뚝 떨어졌는데 대체적인 실제 평가는 또 어떻습니까?

▼정철진: 그렇습니다. 6월 27일, 우리가 6.27 대책이라고 하지 않습니까? 소득이 많든 적든 주담대는 6억 원으로 끊는. 그 대책 이후에 지금 그래프도 보시고 계시겠지만 상방은 완전히 막힌 겁니다. 그러니까 그전까지만 하더라도 미친 집값, 부동산, 부동산 했었는데 확실히 열기는 식었다, 이렇게 평가가 되고 있는데 저 그래프를 보시면 알겠지만 이름 자체가 상승률이잖아요. 그러니까 상승률은 꺾였는데 상승률이 마이너스가 되지는 않았죠. 그러니까 오르는 것들은 꺾였으나 아마 많은 국민분들이 원하는 건 집값의 하향 안정, 집값을 떨어뜨리기를 원하는 거지만 아직까지 집값을 떨어뜨리는 것은 아니고...

◎김용준: 가파르게 오르지는 않고 있지만 떨어지지도 않고 있다.

▼정철진: 그렇습니다. 윗부분을 더 이상 추가 상승을 막았던 데는 효과적이었다. 이렇게 평가가 나오고 있고요. 지역별로 놓고 보면 역시 많이 올랐던 강남 3구 쪽에서 하락 폭도 컸었는데 그것도 물이 반이나 차 있냐 아니면 반밖에 없느냐인데요. 송파구 같은 경우에는 가장 많이 꺾였습니다. 0.8% 정도 오르는 주간 상승률이 0.4%로 꺾였는데 0.4% 자체도 또 높은 거잖아요. 또 그런 이면과 역설이 함께 존재했다. 이렇게 보시면 되겠습니다.

◎김용준: 실제 아파트 거래량은 또 어땠는지가 궁금합니다. 거래 절벽이라고는 하더라고요.

▼정철진: 제가 항상 이 시간에 얘기하는 게 서울 또 수도권, 서울만 놓고 보면 8천에서 1만 건이 굉장히 중요합니다. 즉 서울 아파트 매매가 1만 건이 넘어갈 경우에는 이제 집값은 활황이다. 소위 말하는 뜨거워졌다, 열풍이다 이렇게 얘기를 하는데요. 6월 같은 경우가 1만 건이 넘었습니다. 그래요. 그러니까 실제로 얼마큼 뜨거웠는지를 알 수가 있을 것 같은데 6월 27일 이 대책이 나왔잖아요. 그리고 이제 한 달이 지나고 봤더니 현재까지 신고된 것은 가집계이기는 하지만 2300건, 1만 건이 넘는 서울 집값 아파트 매매가 2천 건으로 거의 전체적으로 77%가 폭감을 했거든요. 서울 아파트 월별 매매 2천 건, 여기서부터는 확연히 쪼그라든 부분이 되는 거여서 역시 매매 특히 거래량 감소에는 상당히 효과적이었다 이렇게 평가받고 있습니다.

◎김용준: 이렇게 우리가 규제를 하면 항상 부작용을 우려했는데 특히 풍선 효과, 이 풍선 효과의 부작용은 어땠습니까?

▼정철진: 현재까지는 없었습니다. 이번에 6억 원 주담대 대출 제한과 함께 많이 나왔던 첫 번째가 노·도·강이라고 하죠. 노원구, 도봉구, 강북구 쪽에서 한 6, 7억 혹은 8, 9억 대 되는 이 집값들은 오히려 위로 갖다 붙는다. 싹 다 10억으로 될 것이다라고 해서 노·도·강 풍선 효과에 대한 이야기들이 많았었는데 실제 뚜껑을 열고 보니까 전혀 이런 부작용은 없었고요. 상승률 자체도 오히려 같이 꺾였는데 절대적인 기준으로 봐서도 강남 쪽이 더 여전히 높았기 때문에 첫 번째 부작용들 노·도·강 풍선 효과는 아직까지 나타나지 않고 있다 이렇게 평가할 수 있습니다.

◎김용준: 알겠습니다. 그런데 지금 6·27 대책 이후에 외국인의 주택 매입 건수가 급증됐다. 이건 또 어떤 현상입니까?

▼정철진: 이거는 통계로도 확인이 되고 있습니다. 6·27 대책 이후에 외국인들의 서울의 소위 말하는 주택 매매를 봤더니 전년 동기 대비 41%나 급증을 했습니다.

◎김용준: 41%요?

▼정철진: 특히 이 중에 또 중국인 같은 경우는 30% 이상 급증한 그런 상황이 나오고 있었거든요. 아마도 이런 부분은 실질적으로 외국인들은 대출 규제라든가 이런 거에서 굉장히 자유롭지 않습니까? 그래서 6·27 대책 이후에 오히려 외국인에게 집을 사기에 더 편하게 됐다라는 이 주장과 논거는 실질적으로는 어느 정도 사실이다라고 받을 수 있는 정도의 데이터는 확보가 됐습니다.

◎김용준: 그러면 내국인에게 역차별이다. 이런 불만이 나올 수밖에 없을 것 같은데 관련 대책이 있을까요?

▼정철진: 실질적으로 이번에 김윤덕 국토부 장관 후보자 청문회에서도 이 의견이 나오게 되니까 김윤덕 장관도 이거 알고 있다라고 하면서 실질적으로 면밀히 조사를 해 볼 필요가 있다라고 이야기를 했고요. 두 가지 이야기를 했습니다. 증가세가 있다는 건 본인도 봤다라고 얘기를 했는데 증가세 과정에서 교란 행위가 있느냐라는 부분 아니겠습니까? 과거 중국인들이 영국이라든가 캐나다에서 담합을 해서 렌트비를 올리는지 이런 행위가 있는지를 조사해 봐야 되겠다라고 했고 그럼 방법이 뭐냐 일부 국민들은 의견들은 동등성의 원칙들을 많이 이야기를 하거든요. 가령 우리나라가 그 나라에서 집 사고 대출에 편하다고 하면 그들도 그렇게 해주고 그들이 규제를 하면 우리도 똑같이 규제를 해 줘야 되는 거 아닌가 그래서 중국인들에 대해서도 똑같이 우리가 쉽게 우리가 중국 부동산에 대한 규제가 있지 않습니까? 그렇게 얘기를 했는데... 김윤덕 후보자는 방법 중의 하나로 외국인들에게 실거주 의무 같은 것들을 좀 확인을 하자. 왜냐하면 외국인들이 사고 실제 거주하지 않는다면 이건 투기 수요잖아요. 투자나 투기 수요를 사는 것 아니겠습니까? 그래서 3년 이상의 거주 요건 같은 것들에 일종의 규제라든가 이런 함께 붙이겠다는 것을 고려해 보겠다라는 또 국토부 쪽의 의견도 함께 나왔습니다.

◎김용준: 그렇습니다. 특히 중국 같은 경우도 우리가 집을 사려고 해도 현지에서 1년 내지 2년 이상 거주하는 의무가 있어야지 살 수 있는...

▼정철진: 그겁니다.

◎김용준: 우리도 비례하게 적용하는 게 좋지 않겠는가 하는 의견도 나왔나 보네요. 그런데 지금 거래가 이렇게 절벽인데 아까 말씀하신 것처럼 정말 급감이 아니라 폭감할 정도로. 그런데 20억 원이 넘는 아파트들은 신고가가 계속 나오고 있다. 이거는 어떻게 연관성을 봐야 할까요?

▼정철진: 이게 또 오늘의 주제이자 미스테리이기도 하는데요. 지금 보시면 신고가 건수잖아요. 20억 초과 부분만 보면 될 것 같습니다. 6·27 대책 이후에 신고가가 나온 비율이 전체 거래 중의 66%는 신고가를 찍었다는 겁니다. 그런데 앞서서 거래량이 폭감했다고 했잖아요. 그리고 서울이 77%를 폭감했다라고 했는데 20억 원 이상의 아파트들을 놓고 보면 85%가 거래가 줄었어요. 그러니까 이거는 우리가 알고 있는 이치죠. 6억 이상 대출이 안 나오니까 당연히 20억 이상의 고가 아파트는 거래가 안 됐겠다. 그런데 일반적으로 이렇게 거래가 위축되거나 줄면 매매 가격이 떨어져야 되거든요. 그런데 거래는 폭감했는데 오히려 20억 이상의 고가에서는 신고가가 속출하게 되는, 특히 50억 이상대로 놓고 보면 오히려 더 신고가 행진이 나오고 있는 거거든요. 그래서 이거에 대한 이유들을 많이 파악을 하고 있는데 첫 번째는 역시 똘똘한 한 채입니다. 지방과 지금 워낙 서울과 수도권 집중 현상이 되니까 나머지들 다 정리할게. 그 돈을 가지고 강남에 고가 주택 하나를 사는 것이 훨씬 나을 것 같다라는 똘똘한 한 채에 대한 부분들이 계속되고 있고 두 번째는 지금의 자산가들이 강남 3구라든가 한남동에 있는 고가 주택을 어떤 거주에 대한 니즈나 수요가 아니라 일종의 자산으로 보고 있는 것이 아니냐. 금과 같은 자산으로 이건 사면 인플레도 헤지가 되고 내 자산을 여기에 키핑 할 수 있는, 킵할 수 있는 그런 자산으로 바라보면서 오히려 더 50억대 이상에서는 신고가에 베팅을 하게 되는 그런 흐름이 나오고 있어서요. 이런 이례적인 현상에 대한 부분도 앞으로 계속 체크를 해야 될 필요가 있습니다.

◎김용준: 또 하나가 지금 아파트 대출을 조이니까 상대적으로 규제가 적은 주거용 오피스텔 아파텔이랄지 오피스텔 가격이 강세라는데 이것도 대안이 될 만한가요?

▼정철진: 이건 아직 명확한 흐름은 아니기는 한데요. 월세 수요가 있는 지역에 있어서의 오피스텔 쪽에서는 설령 거래라든가 이런 것들이 붙고 있다고 합니다. 그런데 이 부분은 조금 더 우리가 체크를 하고 확인을 해야 될 것 같아요.

◎김용준: 아직까지는 좀 더 지켜봐야겠다. 그리고 또 하나 우리가 지금 정말 실거주하는 사람들을 위해서 또 6억으로 완전 재단을 해버리면서 전세 끼고 매매하는 이런 갭투자랄지 전세자금 대출도 줄었는데 그러면 전세 시장에도 어떤 영향을 미쳤을까 싶습니다.

▼정철진: 그렇죠. 우리가 처음에 6·27 대책 나왔을 때 이 자리에서 얘기했던 부작용 2개에 대한 우려가 노·도·강 풍선 효과. 노·도·강 쪽이 오히려 7억 원 미만이 위로 갖다 붙는 거 이건 현재까지는 나오지 않았고요. 두 번째가 역시 전세 시장 전세난에 대한 우려가 있었죠. 왜냐하면 전세라는 것이 다주택자가 내는 거잖아요. 전세 수요가 내는 거고 이 집을 살 사람이 사야지 전세가 줄어들고 집을 안 사면 전세 수요가 늘어나니까 전셋값 급등에 대한 이야기가 있었는데 표면적으로 전세난은 없었습니다. 전세가격이 급등하거나 이런 현상은 전혀 나오지는 않았었는데 다만 이 부분에 있어서는 조금 더 확인해야 될 부분이 전세가격이 오르지 않은 건 맞아요. 그런데 임대차 계약이 줄어든 것은 아니거든요. 그렇다면 나오는 결론은 뭐겠습니까? 전세가 아니라 반전세, 반월세, 월세로 빠졌다라고 해석이 될 수 있는 것 아니겠습니까? 그런데 실질적으로 지금 월세 계약 비중이라든가 반전세, 반월세 비중은 계속해서 늘어나고 있습니다. 이런 거 보면 이번에 6·27 대책에 따라서 전세난이라든가 전셋값이 급등한 건 아니지만 전세의 월세화 현상은 굉장히 빠르게 촉진시켰다라는 것을 한 달 동안에 파악할 수 있는 그런 상황입니다.

◎김용준: 그러다 보면 결국에는 무주택자분들이 정말 불안해 할 수밖에 없는데 실제로 어떻습니까?

▼정철진: 맞습니다. 왜냐하면 이 월세라는 부분들이 무주택자라든가 또 서민들에게서는 상당히 부담이 될 수 있는 부분 아니겠습니까? 그래서 전세의 월세화 현상에 대해서는 많은 고민이 필요할 것 같은데요 정부도 여기에 대해서 월세 전환율이라든가 이런 부분을 좀 더 면밀히 확인을 하고 지켜보겠다라고 이야기는 했는데요. 결과적으로는 공급에 대한 부분이 함께 달려나와져야 이런 부분에 대한 것들도 어느 정도 커버가 될 수 있을 것 같은데요. 이번에 국토교통부 이번에 후보자 이야기 들어보면 도심 내 유휴부지 빨리 확인하겠다 왜냐하면 시간이 중요하니까 노후 공공시설을 확충하겠다라고 얘기했는데 이게 실제로 현실성이 많이 떨어져요. 이게 쉽지가 않습니다. 지역 이기주의도 있고 해서 저는 빨리 좀 해야 될 부분이 지금 신도시 3기 있지 않습니까? 이거 좀 빨리 공기 단축시켜서 여기 부분을 진척 속도를 높이는 것이 그래도 공급 대책 중에서는 상당 부분 효과가 있지 않나라고 보고 있어서 결국에 이번에도 국토부와 앞으로 부동산 대책에 대한 부분들의 화두는 공급을 어떻게 빨리 늘릴 것인가 하나 부분과 함께 집값이 상승률을 멈췄지만 꺾이지는 않았잖아요. 꺾이기 위해서 나오는, 시장에서 얘기 나오고 있는 보유세 강화라든가 이 카드를 과연 꺼내 들까 혹은 전세담보대출에 대한 규제를 더 강화할 것인가 이것들에 대한 부분이 아마 하반기 집값에 굉장히 큰 영향을 줄 것이다. 이렇게 전망을...

◎김용준: 유휴부지 활용 같은 경우는 과거 정부 때도 한번 내놨을 때 주민 반대도 있었고 지자체 간에도 굉장히 이견도 많다 보니까 실질적으로는 신도시 3기의 어떤 공기 단축 이런 부분을 좀 더 신경 쓰는 것이 오히려 더 효과적일 수 있겠다라는 조언도 들어봤습니다. 간략하게 소비 쿠폰 이야기도 잠깐 해보겠습니다. 첫 주에 국민의 80%가 이 소비 쿠폰을 받았다고 하더라고요. 사용처를 분석해 보니까 최대 사용을 많이 한 곳이 일단 슈퍼마켓. 슈퍼마켓이고 그리고 정육점. 고기 사 먹고. 농·축·수산물 판매점 그리고 생필품 먹거리 이런 곳에 주로 소비 쿠폰 사용이 집중된 건데 실제 효과 소비 쿠폰의 효과 어떻게 보고 계시는지요?

▼정철진: 그렇습니다. 지난주 월요일부터 금요일까지가 77% 지급이었거든요. 그러니까 주말에는 생년 연도와 상관없이 다 신청을 했기 때문에 이미 80%를 훌쩍 넘게 다 신청을 하셨다라고 볼 수가 있겠고요. 앞서도 얘기했지만, 사용처 같은 경우에는 전통시장은 일단은 상당히 훈풍이 돌았다라는 전언들이 많이 나오고 있고 또 하나가 슈퍼마켓보다 작은 슈퍼마켓. 편의점들에서 대거 소비가 이루어졌고요. 품목으로 따져보니까 이 고기를 또 많이... 정육점도 아까 표에 나와 있던데 농·축·수산물에 대한 소비가 많이 늘어났다 이렇게 보고 있습니다. 아마 실질적으로 이번 일주일을 놓고 보면 소상공인 분들은 거의 한 80% 이상이 효과를 보고 있다라고 응답한 것으로 파악이 되고 있습니다.

◎김용준: 이제 또 2차 지급 앞두고 있잖아요. 실물 경제 활성화에 조금 더 도움이 되려면 1차 지급분을 지금 우리가 보고 소비 추이를 봤을 때 또 소외된 부분들도 분명히 있을 거예요. 지역 같은 경우도 마찬가지고요. 무엇을 좀 더 보완하면 좋을까요?

▼정철진: 소상공인분들이 담배 이야기를 많이 하시더라고요.

◎김용준: 아 담배요.

▼정철진: 그러니까 이게 1차 때도 놓고 보니까 이 돈을 가지고 그냥 담배나 사서 쟁여 놓자 이 수요가 많이 있는데 담배는 솔직히 우리 소비 쿠폰이라든가 소상공인 내수 활성화에 크게 도움 되는 소비가 아닙니다. 그런데 이제 1차 때는 품목 제한에는 없었거든요. 그래서 제2차 때 그 점을 좀 많이 양해해 달라는 게 소상공인의...

◎김용준: 어차피 담배 사면 또 세금으로 또 돌아가는 것도 있고요.

▼정철진: 네. 그랬고. 두 번째 의견은 뭐냐 하면 우리가 소비 쿠폰을 제공하는 이유가 15만 원이면 15만 원만 딱 쓰라는 게 아니라 그 이상을 써서 코로나 지원금 때처럼 그래서 내수를 촉발하는 마중물 효과다라는 얘기를 많이 하거든요. 그러니까 이번에 2차 때 소비 쿠폰을 할 때는 이벤트 같은 것들을 같이 걸어줘서 그 이상을 소비할 수 있게 당국의 할인 행사라든가 이런 것들을 캠페인을 많이 했으면 좋겠다라는 부분이 하나가 있고요. 세 번째는 깡 문제들. 특히 소비 쿠폰 환불 사태 문제들을 굉장히 많이 토로를 하십니다. 왜냐하면 소비 쿠폰으로 가령 산 거예요. 그러니까 포인트가 아니라 우리가 선불카드라든가 지역사회 상품권으로 산 다음에 바로 환불을 하는데 그 환불을 돈으로 달라 이런 요구가 굉장히 많이 있다라는 거거든요. 그런데 원칙적으로 선불카드라든가 지역사랑 상품권은 쿠폰 복원이 원칙인데 막상 일선에서 사장님들 얘기 들어보면 막무가내잖아요. 그래서 뭐 이거 달라 달라 해버리면 어쩔 수 없이 현금으로 지급을 할 수 밖에...

◎김용준: 이거 먹고 이상하니까 병원비도 같이 줘 약값도 줘야 돼...

▼정철진: 예. 지금 사례들도 함께 나오고 있는데 약값까지 달라든가 아니면 좀 신고 안 할 테니까 이거 나머지 부분 한 13만 원 그냥 현금으로 계좌 입금을 해달라 이런 식의 요구들이 많이 있다고 합니다. 그래서 이런 부분들을 좀 명확히. 저런 지역사랑 상품권 선불카드는 명확히 쿠폰 복원 원칙이다라는 것들을 다시 한 번 2차 때는 좀 강조를 해야 되겠고요. 여러 차례 나왔지만 현금 깡도 많이 나온 것 같아요. 15만 원짜리 선불카드를 14만 원, 13만 원에 특히 지역사랑상품권 선불카드는 이제 유효기간이 길잖아요. 상품권들은 그러니까 이런 깡 문제들 현금 깡 하는 것들도 당국이 엄벌에 처해야 됩니다. 이거 쓰셔야죠. 이거 안 쓰시면 안 되고 또 마지막으로 한 가지 더 덧붙이고 싶은 것은 이제 지방 쪽에 어르신들은 이게 특히 지역사랑 상품권은 5년이잖아요. 그러니까 이걸 딱 받아놓고 나중에 손주들한테 쓰시려고 이거를 좀 아껴두시는 것 같아요. 그런데 1차 끝나고 나서 과연 포인트로 받은 부분과 지류라든가 지역 산업 상품권 선불카드로 어떻게 받았는지를 좀 나중에 비중 점검을 해 봐야 되겠지만 이거 쓰라고 준 돈이거든요. 당국이. 그러니까 우리 또 어르신들도 그냥 아끼지 마시고 11월 30일 내에 같이 썼으면 하는 또 그런 바람들을 많이 제시를...

◎김용준: 그래서 항간에는 지류로 받는 것이 이득인 이유 나와서 이게 쟁여둘 수 있다 이런 얘기도 나오는데 그런 부분들은 2차 지급 때는 좀 촘촘히 보완해야 할 것 같습니다. 마지막으로 이 얘기하고 마무리해 보겠습니다. 미국의 상호 관세 부과 시점이 지금 시한이 이틀 앞으로 다가왔는데 국내 기업들은 외부적으로 관세가 오르는 것도 걱정이 큰데 이런 얘기 있어요. 국내에서 깎아줬던 법인세를 다시 정상화하고 노란봉투법에 상법 개정안까지 시행을 앞두고 있다 보니까 이거 상당히 어려운 지금 형국이다라는 얘기가 나옵니다.

▼정철진: 그렇습니다. 3연타를 맞았다 그리고 4연타도 맞을 것이다. 이런 얘기들이 재계나 경제계에서 많이 나오는 것이 상법 개정, 거기에 법인세 인상이 세제 개편에 거의 확정이 되지 않았습니까? 여기에 앞서도 논의를 한 것 같은데 노란 봉투법까지 있는 3연타가 너무나 급작스럽게 다가와서 힘들다. 그런데 마지막 4연타는 뭐냐 우리는 잘 되기를 희망을 하지만 만에 하나 관세 협상이 안 될 경우에는 높은 관세율을 적용받을 수밖에 없는 것 아니겠습니까? 그래서 기업하는 분들 특히 기업들이 상당히 어려움을 토로하고 있는 그런 상황이 되고 있는데요. 아마 노란봉투법 관련해서도 그동안에 해결해야 할 문제를 해결하는 거죠. 원청과 하청에 대한 문제라든가 그런데 또 일각에서는 우리의 사업들이 너무나 하청 없이는 못 돌아가는 구조 아니겠습니까? 대부분의 사업들이 그래서 이런 부분에 있어서 속도도 굉장히 중요하다라는 것들 하나. 또 원청, 하청에 대한 문제를 풀려면 원청의 근로자들의 어느 정도의 용인이 필요한 거거든요. 그런 과연 부분들 정규직에 대한 기득권 문제도 함께 논의해 달라는 것들이 또 기업의 입장으로 나오고 있고요. 중요한 건 이런 것 같아요. 이재명 대통령도 어제는 징벌적 손해배상 막 이렇게 강력하게 얘기를 하다가 오늘은 기업인들에 대한 배임죄 부분을 상당히 다시 한번 논의하고 완화해야 된다라는 또 그런 양쪽의 의견을 함께 내지 않았었습니까? 기업들이 이렇게 막 몰아붙이게 되면 어려움 어려움을 느끼다가 이걸 이 어려움을 받아들이면 되는데 꼭 어떤 다른 해법을 찾더라고요. 그것이 결국 뭐냐 아예 떠나버리는 그런 문제가 있고...

◎김용준: 한국에서는 기업을 못 하겠다.

▼정철진: 예, 그런 것들도 함께 있기 때문에 이런 기업들의 생리도 함께 파악을 하면서 이번에 입법 과정에서의 묘를 살려야 되겠다 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◎김용준: 네. 알면 돈이 되고 득이 되는 시간 이주의 경제 정철진 경제평론가와 함께했습니다. 고맙습니다. 7월 30일 수요일 사사건건 여기까지입니다. 내일 뵙겠습니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다.