부동산 펀드 투자 깐깐해진다

부동산에 대한 펀드의 투자가 깐깐해질 전망이다.



17일 금융투자업계에 따르면 금융투자협회는 최근 자산운용사들에 적용될 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크관리 모범규준 마련에 착수했다.



지난 1월 증권사들이 PF 대출 리스크관리 모범규준 마련을 통해 자기자본대비 30%로 대출한도를 설정하고, 투자심사 절차를 강화한 데 이어 은행들이 PF 대출 평가기준을 강화하는 모범규준 마련 중인데 따른 조치다.



통상 자산운용사들이 운용하는 부동산펀드 대다수는 아파트, 상가, 오피스텔 등을 신축하거나 리모델링하는 부동산 개발회사에 필요한 자금을 빌려주고 미리 정한 안정적 대출이자를 돌려받는 것을 목적으로 하는 프로젝트파이낸싱 방식의 펀드다.



금투협 관계자는 "자산운용사들의 경우 자기자산이 아닌 펀드의 자산을 이용해 PF대출을 하게 되는데 아직 자산관리 절차와 관련한 명문화된 규정이 없는 상황"이라고 지적했다.



그는 "한 명의 운용자나 특정인이 모든 투자의사결정을 좌지우지할 수 있도록 내버려두지않고 사업 타당성을 검토할 때나 투자의사결정을 할 때 내외부 전문가들로 심사기구를 만들어 2~3중의 견제장치를 만들 것"이라고 말했다.



그는 "이 밖에 투자결정을 할 때 시공사의 보증 외에도 입지여건 등을 살피도록 해, 사업성 평가기준도 강화할 것"이라고 덧붙였다.



펀드평가사 제로인에 따르면 지난 13일 현재 우리나라의 공모부동산 PF펀드는 13개, 운용자산은 8천613억원 규모이며, 사모부동산PF펀드는 159개, 운용자산은 5조6천470억원 규모다.



부동산펀드의 종류에는 PF펀드 외에도 임대형 부동산펀드와 직접개발형 부동산펀드, 경공매형 부동산펀드가 있다.



임대형 부동산 펀드는 업무.상업용 부동산을 매입하고 임대해 지속적 임대수입과 향후 부동산 자산가치의 증가를 목적으로 하는 펀드로 공모펀드는 2개, 운용자산 340억원 규모고, 사모펀드는 107개, 운용자산 4조5천609억원 규모다.



시행사가 직접 개발에 참여해 분양이나 임대를 통해 개발이익을 얻는 직접개발형 부동산펀드는 사모펀드로 10개, 5천484억원 어치가 있다.



이 밖에 법원의 경매나 자산관리공사와 은행의 공매를 통해 업무.상업용 부동산을 저가에 매입한 후 임대하거나 매각해 임대수익과 시세차익을 노리는 것을 목적으로 하는 경.공매형 부동산 펀드가 있지만 규모는 미미하다.



한편 금융투자협회 전자공시에 따르면 최근 부동산 시장 침체로 부동산에 투자한 공모펀드의 만기상환이 연기되는 사례가 잇따르고 있는 가운데, 이익분배금 지급이 연기되는 사례도 나타나고 있다.



실제로 양재동 복합유통센터나 용산국제업무지구, 판교 알파돔시티 등 굵직한 초대형 개발사업을 이끌던 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이 곳곳에서 삐걱거리면서, 일부의 경우 이에 투자한 펀드로도 손실이 이전되고 있는 실정이다.