‘복잡다단’ 용도지역제 전봇대 뽑는다

국토 20% 자연녹지·계획관리지역 계획 개발
개발이익 환수 전제되면 쉽게 용도지역 변경
도심·교통결절점 住·業·商 복합용도 허용

4대강 사업이 본궤도에 들자 국토해양부가 토지 이용 규제 개혁을 올해 역점 사업으로 정했다.

도시·건축·주택·토지 분야에 깊숙이 박힌 복잡다단한 규제의 전봇대를 뽑아내겠다는 것으로, 정종환 장관은 새해 업무 보고와 신년사, 간부회의 등에서 '덩어리 규제'의 혁파 의지를 천명했다.

그는 지난 13일 연합뉴스와의 신년 인터뷰에서도 이 부분을 특히 강조했다.

정 장관은 "도시계획은 너무 까다롭고, 하나의 땅을 많은 부처가 여러 용도로 지정하다 보니 비집고 들어갈 여지가 별로 없다. 어차피 개발이 안 되는 곳은 철저하게 묶어놓되, 되는 곳은 쉽게 되도록 해줘야 한다"며 "(용도지역이나 도시계획을) 한번 바꾸려면 몇 년씩 걸리는 일은 없애야 한다"고 밝혔다.

용도지역제가 법·제도적 측면에서 지나치게 복잡하고 경직되게 운용돼 국민에게 불편을 주고 기업의 투자를 저해하는 대표적 규제로 꼽힌다는 것이다.

따라서 사회 변화와 수요 증가에 탄력적으로 대응해 효율적으로 국토를 이용할 수 있게 새 패러다임을 짜는 게 국토부 목표다.

국토부는 우선 개발이 가능한 도시지역 내 자연녹지와 비도시지역 내 계획관리지역은 지구단위계획 등 계획적인 개발 '도구'(tool)를 제시하고 어떤 형태의 개발도 쉽게 이뤄질 수 있게 사업 영역 확대, 절차 간소화 등의 조처를 하기로 했다.

전체 토지(10만5천594㎢)의 용도는 도시지역과 비도시지역으로 구분되는데, 개발 여지가 있는 도시지역 내 자연녹지지역(1만204㎢)은 국토의 9.7%, 비도시지역 내 계획관리지역(1만753㎢)은 10.2%로, 합치면 20%에 육박한다.

이는 도시지역 내 주거·상업·공업지역 등 이미 개발된 땅(3천666㎢, 3.5%)의 5.7배에 해당하는 규모다.

자연녹지와 계획관리지역에서는 물류·산업단지나 택지 등 개별 법령에 따른 개발은 물론 주거, 산업, 관광·휴양 등 근거 법령이 없더라도 지구단위계획만 수립하면 땅을 간편하게 쓸 수 있게 된다.

지구단위계획도 시장·군수가 입안하고 시·도지사가 결정하는 등 복잡한 과정을 밟게 돼 있으나, 특별한 경우가 아니라면 기초자치단체장이 결정까지 할 수 있도록 절차를 간소화하기로 했다.

또 환경부의 사전환경성 검토 및 환경영향평가, 국토부의 환경성 검토를 함께 받아야 하는 등의 중복 규제는 통합할 방침이다.

용도지역을 쉽게 바꿀 수 있는 장치도 마련된다.

용도지역 변경이 필요함에도 특혜 시비 등을 우려해 지자체가 소극적이라는 지적에 따라 사전협상제를 도입해 개발이익만 적정하게 환수하면 적극 변경해주도록 할 예정이다.

도시 내 1만㎡ 이상 대규모 부지를 개발할 때 토지소유주와 행정청이 개발이익 환수 방안을 먼저 협의한 뒤 건폐·용적률이 낮은 용도지역, 예컨대 준주거지역을 건폐·용적률 상향조정에 따른 이익이 많이 생기는 일반주거 또는 상업지역 등으로 용도를 바꿔주고 환수된 개발이익은 기반시설 설치 등에 사용하는 개념이다.

또 도심과 교통 결절점(結節點·여러 교통수단이나 간선교통망이 집중된 곳) 등 주거·상업·업무·산업 기능의 결합이 필요한 곳은 지구단위계획만 승인받으면 용도지역별 건축행위를 따로따로 규제하지 않고 복합용도 개발을 허용할 방침이다.
새 용도지역·지구 지정 제한, 중복 규제 철폐, 규제 내용 합리화 등도 과제다.

국토부는 만족도 조사 등을 통해 토지 이용과 관련해 국민과 기업이 불편과 불만을 호소하는 덩어리 규제를 선정한 뒤 개선 가능성을 집중하여 평가한다.

아울러 도시계획 권한이 대부분 지자체에 넘겨져 있으나 국민이 거의 체감하지 못한다고 보고 '규제 확인 전담반'을 운영하는 동시에 지자체의 도시계획 전문성을 높이려 '지방도시계획상임기획단' 설치를 의무화할 예정이다.

국토부는 용도지역제 개선이 땅값 상승, 투기 과열, 난개발 등으로 이어지지 않게 하는 보완 대책도 함께 세우기로 했다.