부동산 시장 전망, 누구 말이 맞을까?

"인구가 줄면 집값도 떨어진다? 전세가 오르면 집 사는 사람이 늘어난다?"



부동산 시장의 전망을 두고 국내외 전문가들의 입장이 엇갈리고 있다.



외국계 투자은행(IB)인 크레디트스위스는 최근 국내 부동산 시장에 대해 인구 감소에 따라 주택 가격이 내릴 것으로 전망했다. 또 매매가와 전세가 격차가 줄면서 매매시장이 개선될 것이라고 예상했다.



그러나 국내 전문가들은 국내 부동산 시장에 여러 변수가 복합적으로 작용하기 때문에 섣불리 예단할 수 없다는 입장이다.



2013년을 기점으로 생애최초 주택구매 수요층인 35~54세 인구 비중이 하락하기 시작해 주택 가격도 완만한 하락세를 보일 것이라는 크레디트스위스의 전망과 달리 주택 가격과 인구 변동은 상관관계가 없다는 것.



실제 잇따른 ’청약돌풍’으로 화제가 되고 있는 부산지역의 총인구(인구주택총조사 기준)는 2000년 365만5천437명에서 2005년 351만2천547명, 지난해 340만3천135명으로 10년 만에 25만2천302명이 감소했다.



부동산1번지 박원갑 소장은 16일 "인구 변동보다 중요한 변수는 공급"이라면서 "지난 3년간 공급이 끊기다시피 했던 부산지역은 인구가 감소했음에도 불구하고 오히려 주택 가격이 오르고 있다"고 말했다.



닥터아파트 이영진 소장도 "우리나라는 인구가 감소할수록 도시집중 현상이 심해진다"면서 "전반적인 주택 수요층이 감소한다고 해도 사람들이 수도권으로 몰리면 수도권 집값은 더 올라갈 것"이라고 전망했다.



이 소장은 주택가격과 전세가격간 격차가 좁혀지고 수요자들의 주택매입능력이 점진적으로 개선되면서 올해 주택시장이 살아날 것이라는 전망에 대해서도 "우리 실정에 맞지 않는다"고 고개를 내저었다.



서울ㆍ수도권 전세가는 매매가의 45~46% 수준으로 아직 격차가 상당할 뿐 아니라 이 차이가 줄어드는 것은 전세가 폭등 또는 매매가의 폭락을 뜻하기 때문에 시장 활성화보다는 혼란을 초래할 것이라는 설명이다.



주택을 ’재산목록 1호’로 여기는 심리 역시 전세가 상승과 매매시장 활성화의 즉각적인 연동을 막는 요인이다.



매매 시에는 주거선호도 못지않게 투자가치가 중요한 변수이므로 아무리 전세가 올라도 집값이 오른다는 확신이 없다면 금리인상 부담까지 안고 주택 구매에 나서는 사람은 많지 않을 것이라고 박 소장은 전했다.