“기존 대출자도 생애최초 대출로 갈아타기 가능”

4.1부동산 대책이 발표된 후 2일 국토교통부 등 정부에는 대책의 세부 내용을 확인하려는 국민들의 문의전화가 온종일 빗발쳤다.

가장 많은 문의를 차지하는 것은 양도소득세 면제 혜택으로 일시적 2주택자의 감면 여부, 1주택자 확인 방법 등이 주를 이뤘다.

불과 며칠 전에 주택을 구입했다거나 아깝게 일시적 2주택 기간이 지나버려 수혜대상에서 제외된 사람, 시세는 9억원 이하지만 전용면적 85㎡ 초과 중대형을 보유해 혜택을 못받게 된 사람들의 항의성 전화도 적지 않다는 게 국토부 관계자의 전언이다.

생애최초 관련해서는 시행시기, 기존 대출자의 금리 인하 여부와 갈아타기 등을 묻는 사람이 많았다.

아리송한 부분을 문답으로 엮었다.

-- 일시적 2주택자인데 집이 팔리지 않아 이달 14일 일시적 2주택자 비과세 기간이 종료된다. 이 주택의 매수자도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나.

▲ 법 개정일이 관건이다. 만약 14일 이전에 소득세법 개정안이 상임위를 통과해 14일 이전에 매매계약이 이뤄지면 매수자가 양도세 면제 대상이지만 14일 이후에 상임위를 통과하면 매도자가 2주택자로 간주돼 구입자가 양도세 면제를 받을 수 없다.

1주택자나 일시적 2주택자의 여부는 거래 '계약시점'이 기준이 된다. 일시적 2주택자의 비과세 기간이 14일에 끝나더라도 13일까지 계약이 이뤄지면 양도세 면제 대상이다.

-- 기존주택 매도인의 1주택자 또는 일시적 2주택자 여부는 어떻게 확인하나.

▲ 매도자는 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 줘야 한다. 매수자는 추후 해당주택을 매도한 뒤 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출하면 된다.

-- 양도세 면제를 받을 때 매수자의 주택 수는 관계없나.

▲ 9억원 이하 신규·미분양주택, 전용면적 85㎡이하·9억원 이하의 1주택자(일시적 2주택자 포함) 보유주택 등 요건에 맞는 주택을 연말까지 구매한다면 매수자가 원래 보유하고 있던 주택수와 무관하게 5년간 양도세 면제 혜택이 부여된다.

즉 매수자가 보유하고 있던 주택이 1가구든, 10가구든 연말까지 구입하는 주택에 대해서는 양도세 면제 대상이 되며 보유주택 수에 포함되지도 않는다.

-- 기존에 생애최초 주택구입대출을 받은 상태다. 인하된 금리(3.8→3.5%)는 언제부터 적용받나.

▲ 최초 도래하는 이자 납입일 다음날부터다. 예컨대 바뀐 기준이 이달 10일부터 시행되고 본인의 이자납입일이 5일이라고 가정하면 4월 5일과 5월 5일은 종전 금리대로 이자를 납부해야 한다. 5월 6일부터 인하된 이자율이 적용돼 6월 5일 납부하게 된다.

-- 시중은행에서 일반 대출을 받았는데 생애최초 대출로 갈아탈 수 있나.

▲ 시중은행에서 대출을 받았더라도 소유권 이전등기접수일로부터 3개월 이내면서 생애최초 대출 요건(부부합산 연소득 5천만원 이하) 자격이 된다면 기존 대출을 상환하는 조건으로 생애최초대출로 갈아탈 수 있다.

-- 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 구입하면서 석달 전에 생애최초 구입대출을 받았다. 4.1대책으로 이자율은 어떻게 되나.

▲ 현재 생애최초 대출을 받고 있다면 현행 3.8%에서 3.5%로 금리 인하만 가능하다. 4.1대책에서 전용 60㎡이하에 연 3.3%의 우대금리를 제공하기로 한 것은 신규 주택수요 창출을 위한 조치다. 기존 대출자는 전용 60㎡이하라도 60~85㎡ 주택처럼 연 3.5%의 금리가 적용된다.

-- 생애최초 대출의 소득은 어떻게 증빙하면 되나.

▲ 원천징수영수증상 총소득이 부부합산 기준으로 6천만원 이하여야 한다. 종전과 달리 상여금이 포함되므로 유의해야 한다.

-- 생애최초 대출 금리 인하는 언제 시행하나.

▲ 금리 인하는 이달중순 기금운영계획을 변경해 곧바로 시행할 방침이다. 취득세 면제 혜택은 국회에서 법이 통과돼야 한다. 상임위 통과일부터 시행된다.