서민 내집마련 대출 쉬워져…경기부양 효과 기대

서민들이 생애 처음으로 '내집 마련'을 할 때 금융기관에서 돈을 빌리는 게 한결 쉬워진다.

금융당국이 생애 최초주택자금 대출에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 적용을 오는 18일부터 올해 연말까지 자율에 맡겨 사실상 한시적으로 폐지했기 때문이다. 두 달이 지나면 담보인정비율(LTV) 규제도 완화된다.

금융당국은 이 제도의 심리적 효과에 더 큰 기대를 걸고 있다. 주택거래 활성화에 금융 측면의 '마중물'이 될 수 있다는 것이다.

기존에 생애 최초주택자금 대출을 받은 사람도 거의 아무런 제약 없이 LTV·DTI 예외 적용의 혜택을 볼 수 있다.

◇규제 줄이고 금리 낮춰 '적격대출'보다 유리

DTI란 매월 갚는 원리금이 소득에 견줘 지나치게 많지 않도록 하는 규제다. 현재 적용되는 DTI는 50%다. 즉, 소득의 절반 이상은 대출받지 못하도록 묶어 둔 셈이다.

이런 규제가 서민의 생애 최초주택자금 대출에는 올해 연말까지 적용되지 않는다.

금융감독원은 17일 금융위원회 정례회의에 보고하고 이를 즉시 시행하도록 금융권에 공문을 보내기로 했다.

한 시중은행 관계자는 "금감원의 공문이 오는 대로 각 지점에 이를 전달해 생애 최초주택자금 대출을 심사할 때 적용하도록 하겠다"고 말했다.

이런 예외가 적용되는 대상은 부부합산 연소득 6천만원 이하 가구로 한정됐다. 과거에는 연소득 5천500만원 기준이었지만, 이를 늘린 것이다. 예외를 적용받으려면 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 소규모 주택을 사야 한다.

대출금리는 연 3.8%였지만, 이 역시 한시적으로 3.3%(60㎡·3억원 이하)와 3.5%(70~85㎡·6억원 이하)로 우대금리를 적용한다.

금감원 관계자는 "계산기를 두드려보면 주택금융공사가 취급하는 '적격대출'보다 조건이 좋다"고 설명했다.

대출 상환 방식은 1~3년 거치 기간을 포함해 20년 분할 상환이다. 금융당국은 여기에 30년짜리 장기 분할 상환 방식을 추가했다.

금융위 관계자는 "갓 사회에 나온 젊은층의 상환 부담을 덜어주고 선택권을 확대하는 취지"라고 말했다.

담보가치(집값)에 비례해 돈을 빌릴 수 있게 규제하는 LTV도 한시적으로 완화된다. 현재 LTV는 지역에 따라 50~60%가 적용되지만, 이를 70%로 10~20% 높이는 것이다.

가령 6억원짜리 집을 살 때 과거에는 3억~3억6천만원까지 빌릴 수 있었던 게 올해 말까지는 4억2천만원으로 최대 1억2천만원 늘어나는 셈이다.

'목돈 안 드는 전세제도'와 관련해 집주인 담보대출에 대한 LTV도 6월부터 한시적으로 완화된다.

◇규제완화 시기 앞당겨…신규대출자 혜택 커

금융당국은 DTI 적용 예외를 오는 18일 당장 시행하고, LTV 적용 완화도 오는 6월부터 시행하기로 했다.

특히 LTV 적용을 완화하는 데 필요한 감독규정 개정 시기를 최대한 앞당겨 주택거래가 되도록 빨리 활성화하게 할 방침이다.

금융위 관계자는 "규제를 강화하는 내용의 감독규정 개정은 40일간 공고해야 하지만, 완화하는 내용은 이를 재량으로 단축할 수 있다"며 "LTV 완화가 신속히 적용되도록 공고 기간을 20일로 줄였다"고 말했다.

지난 '4·1 부동산대책'을 전체적으로 보면 DTI·LTV 같은 금융규제 완화가 차지하는 비중은 크지 않다.

그럼에도 규제 완화를 서두르는 이유는 실수요자들이 하루빨리 주택 구매에 나서도록 하는 심리적 효과를 노린 측면이 있다고 금융당국은 설명했다.

기존의 생애 최초주택자금 대출을 받은 사람도 DTI·LTV 완화를 거의 그대로 적용받을 수 있다.

다른 주택담보대출을 받은 사람도 소유권 이전등기 접수로부터 3개월이 지나지 않았다면 생애 최초대출 요건에 해당할 경우 갈아탈 수 있다.

다만, 대출금리 인하는 신규 대출자의 혜택이 더 크다.

정부는 60㎡에 3억원 이하 주택은 대출금리를 3.3%로 파격적으로 낮췄지만, 기존에 이 같은 규모의 주택을 산 사람은 3.5%로만 대출금리가 낮아진다.

정부 관계자는 "3.3%의 우대금리를 제공하기로 한 것은 신규 주택수요 창출을 위한 조치이므로 기존 대출자에는 0.3%포인트를 낮춘 3.5%의 금리만 적용된다"고 설명했다.