부동산 규제 완화, 약인가 독인가

여러분, 안녕하십니까?KBS일요진단입니다.

오늘은 부동산 시장과 정책을 진단해 보려 합니다.

`부동산 시장이 너무 침체돼 있다.

그래서 나라 전체 경기의 발목을 잡고 있으니 규제를 풀어서 활력을 불어넣어야겠다, 이게 최경환 새 경제부총리 후보자죠.

이분을 필두로 한 정부 여당의 생각인 것 같습니다.

이에 대해서 이런 저런 규제 다 필요해서 해 놓은 것이다, 이를 풀면 다시 부동산 시장이 과열되고 가계 부채가 늘어나는 부작용을 불러올 것이다.

이런 신중론도 물론 많습니다.

여러분은 어느 쪽이십니까?함께 진단해 보시죠.

부동산 하면 시청자 한 분 한 분이 다 전문가이실 텐데요.

패널 세 분 모셨습니다.

세 분 어서 오십시오.

나와주셔서 감사합니다.

먼저 발제를 할까요.

최근 나오고 있는 부동산 관련 규제 완화 논의 내용을 정리를 했는데 원종진 기자의 리포트 먼저 보시죠.

-정부와 여당이 부동산 관련 규제 완화를 의욕적으로 추진하고 있습니다.

명분은 경제 활성화입니다.

부동산 경기침체가 전체 경제의 발목을 잡고 있으니 규제를 손질해 경제에 활력을 넣겠다는 겁니다.

먼저 아파트 분양가 상한제의 탄력적용이 추진되고 있습니다.

현재 모든 택지에 일률적으로 적용하는 분양가 상한제를 민간 택지 아파트에만 적용하는 방안입니다.

분양가 상한제는 부동산 경기가 과열됐던 2005년 도입됐는데 부동산 경기 침체가 장기화되면서 정책의 시효가 끝났다는 게 정부 여당의 생각입니다.

또 재건축 초과이익 환수제 폐지와 대표적인 주택시장 규제인 총부채상환비율과 주택담보 인정비율 완화도 검토하고 있습니다.

최경환 경제부총리 후보자는 부동산 관련 규제들을 한겨울에 입고 있는 여름옷에 비유했습니다.

현실과 맞지 않는 불필요한 규제라는 겁니다.

그러나 야당은 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 폐지는 부동산 가격 급등과 투기성 전매를 조장할 우려가 있고 부동산 대출규제 완화는 1000조원이 넘는 가계부채를 더 악화시킬 수 있다며 반대하고 있습니다.

불필요한 규제다, 최소한의 안전장치다라는 입장이 팽팽히 맞서면서 부동산 규제 정책을 둘러싼 정치권의 진통이 예상되고 있습니다.

-부동산 시장의 현재 상황의 진단부터 시작하는 게 아무래도 순서일 것 같아요.

과열이라고 보는 사람들은 별로 없을 것 같고요, 최근 상황을.

그러면 이걸 침체로 보는 겁니까, 안정으로 보는 겁니까?박원갑 위원부터 열어주시겠어요?-일단은 숨고르기 정도로 보시면 될 것 같습니다.

올 초만 하더라도 전반적으로 거래량이 많이 늘어나고 가격도 제법 올랐거든요.

그런데 2월 주택 임대차 선진화방안이 나오고 난 뒤에 전반적으로 좀 침체까지는 아니고요.

좀 조정양상 이렇게 보이고 있습니다.

실제로 전국 아파트 매매가격이 5월, 6월 모두 한 0.6% 정도 상승한 것으로 저희 KB 조사로 보면 나오는데 상승률은 확실히 연초보다 둔화되는 모습이고요.

그리고 수도권 같은 경우는 약간 하락세로 나타나서 6월달에는 수도권은 한 0.03% 하락을 했고 서울은 5, 6월 모두 지금 하락을 한 상황입니다.

그런데 생각보다 거래량은 그렇게 많이 줄지는 않았다고 이렇게 볼 수가 있는데요.

가장 최근 통계가 아마 6월 서울 아파트 거래량으로 보시면 될 건데 총 5157건이 거래가 되었습니다.

그런데 최근 5년 평균이 한 5781건이니까요.

약 한 600건 정도 그리고 한 10.7% 정도가 줄었다는 걸 감안해 보면 6월달이 생각보다는 그렇게 많이 줄지 않았다.

그렇지만 전반적으로 길거리에서 이제 이런 사람들을 만나보면 부동산 시장의 위축 이게 심리적으로 굉장히 크지 않나 이렇게 보고 있습니다.

-이 진단이 정책의 출발이 될 텐데요.

조 교수님은 어떻게 보세요?-시장에서는 침체라는 이야기를 많이 하죠.

우리 박원갑 선생님께서는 상당히 객관적으로 말씀을 하신 것 같은데.

시장에서는 사실 상당히 좀 위축돼 있고 위기와 관련된 것들이 많은데.

사실 냉철하게 봤을 때 현재 우리나라 부동산 시장이 과연 죽었냐, 혹은 침체냐라는 것은 여러 각도로 보면 좀 다른 측면이 많습니다.

이를테면 작년에 1년간 그 부동산 주택 거래건수가 85만건에 달했습니다.

그것은 2007년 위기 전의 수준에 육박하고요.

최근에 대해서도 말씀을 했습니다마는 최근 5월까지도 사실은 주택거래량이 계속 늘었습니다.

특히 4월까지는 늘었고 5월에 와서 전년도 대비 한 13.7% 떨어진 것으로 나와 있고 6월은 떨어집니다마는 5월 기준으로 보게 된다면 사실은 과거 5년간 평균 거래량과 비교한다면 여전히 한 4, 5%가 높은 수준입니다.

그리고 가격도 떨어졌다고 합니다마는 조금 길게 보게 된다면 지난 5년간 여전히 소비자물가지수를 넘어가는 그런 정도의 지수를 유지하기 때문에 계절에 따라서 달에 따라서 약간 편차가 있습니다마는 전반적으로 우리나라 부동산 시장이 현재 지금 고도성장 이후에 여러 가지 상황의 특징을 고려한다면 그렇게까지 죽어 있다고 볼 수 없는데 시장에서 죽어 있다고 할 때 굉장히 중요한 지표 중에 하나는 가격이 과거만큼 뛰지 않는 것에 대한 그런 데 대한 상대적인 뭐라고 해야 되겠습니까, 위기의식이랄까 이런 것이 상당히 중요한 판단의 근거가 되지 않나 하는 그런 생각이 듭니다.

-시장의 체감하고 두 분 분석은 약간 다르게 나오는데 그게 말씀하신 대로 기대했던 가격인상이 미치지 못해서 그렇다 이런 말씀이신가요?김 원장님은 어떻게 보세요?-두 분의 해석에 대체로 동의하고요.

이제 작년 한 9월경부터 매매시장이 상당히 살아나기 시작했고 1, 2월까지 좋다가 3월 이후에 상승세가 둔화되고 또 거래량 증가세도 좀 둔화되고 이런 상황이기 때문에 이제 상승세가 둔화된 것을 이제 시장에서는 침체다 이렇게 표현하는 시각도 있습니다.

그리고 최근에 미분양 주택 통계가 미분양 주택 수가 계속 줄다가 5월달에 이제 증가를 했습니다.

내용적으로 보면 기존의 주택 미분양은 여전히 계속해서 줄었고 5월에 신규분양이 많이 늘면서 전체 미분양 주택 수 감소추세가 반전됐는데 이런 것들이 이제 앞으로 하반기 시장의 예고지표로서 불안요인이다 이렇게 해석하는 시각도 있습니다.

그러나 전체적으로 볼 때는 작년 말 이후에 지속돼온 회복세가 다소 둔화됐고.

반면에 이제 전세시장은 비교적 안정세를 유지하고 있는 것이 시장으로 볼 때는 다행스럽다고 봅니다.

-그런데 지금 정부 여당은 일단 그래도 부동산 시장을 활성화시켜야 되겠다 이런 취지인 것 같은데요.

그래서 규제를 풀어서 활력을 불어넣어야 된다, 이런 주장들이 나오고 있는데 그 배경은 어디에 있는 겁니까, 그러면?-지금 주택 경기를 활성화한다, 그런 표현을 쓰셨는데 사실은 이 정부의 기본적인 주택정책 기조는 시장 정상화입니다.

시장 정상화라는 것은 이제 우리가 과거에 주택 가격이 급상승한 시기에 이제 가격을 안정시키기 위해서 여러 가지 규제를 도입을 했는데 그런 것들을 정상으로 돌려놓고 그렇게 되면 이제 주택 경기가 거시경제의 전반과 동떨어져서 갈 수는 없다는 점에서 경기가 점점 회복되면 이제 주택시장도 거기에 따라서 정상을 찾을 수 있도록 하자, 이게 큰 골격이고.

다만 우리 경제 회복이 전체적으로 그렇게 빠르게 이루어지지 않고 기대에 비해서 좀 미흡하고.

그리고 수출에만 의존하는 한계가 있고.

그렇기 때문에 내수 차원에서 주택경기가 좀 활발해지면 전체 경제에 긍정적인 영향을 미친다, 이런 측면이 있는 거죠.

그렇기 때문에 주택시장이 좀 정상화되면서 거시경제를 좀 따라가고 또 경우에 따라서는 경제회복에 도움을 줄 수 있는 그런 취지에서 정부가 여러 가지 규제완화를 모색하고 있다고 생각이 됩니다.

-그러니까 시장 정상화라고 표현을 하셨는데 최경환 후보자를 비롯해서 새 경제팀으로서는 들어서면서 지금 전체 경기를 어떻든 좀 끌어올려야 되겠다, 이런 생각을 갖고 있는 것만은 분명하지 않겠어요.

그런데 그러려면 부동산 경기를 좀 선도해야 되는데 그러기 위해서 좀 규제를 풀어야 되겠다, 이런 요지인 것 같아요.

그 방향은 어떻게 맞다고 보십니까?조 교수님.

-저는 김경환 원장께서 시장이 정상화라고 하는데 그때 정상화의 모습이 어떤 것인지 저는 잘 모르겠습니다.

과거같이 거래가 활성화되고 거래량이 많이 늘고 또 가격이 오르는 것이 정상화인지.

앞에서도 제가 이미 진단을 했습니다마는 40년간 지속된 고도성장 그 이후의 지금 상황으로 생각한다면 시장 스스로 가는 것은 이건 자연의 추세입니다.

그런데 그것을 굳이 비정상이라고 해서 자꾸 과거로 돌리는 것은 제가 볼 때 시장을 잘 모르지 않나 생각이 드는데요.

우선 최근의 시장 거래를 보게 되면 10건 중에 최소한 6, 7건이 임대거래입니다.

그만큼 이 시장 구조가 바뀌는데 그것이 비정상이라기보다는 그동안의 시장에 대한 반작용이 나타나기 때문에 시장이 스스로 어떤 작용이라고 봐야 되는데 정부는 계속 거래시장이 죽었기 때문에 살리기 위한 정책을 지난 6, 7년간 벌렸습니다마는 시장에서 이루어지는 것은 사실은 매매가 아닌 임대쪽으로 가는.

그래서 이게 나는 정상이라고 보기보다는 이게 옳다고 보는 것이 정부가 정책을 읽을 때는 오히려 굉장히 비정상적을 읽는 듯한 그런 느낌이 있고요.

그다음에 지금 우리 최경환 부총리 지명자께서, 후보자께서 이제 규제완화 여러 가지 정책들을 여러 가지 경로를 통해서 말씀하고 계시는데 아시다시피 우리 최경환 후보자는 아주 대표적인 규제완화를 통한 성장을 강조하시는 그런 분입니다.

그래서 이미 747 그런 공약도 이미 과거에 만들었던 분이고요.

이 정부에서 이른바 474정책도, 4% 성장에 70%의 고용률을 창출하고 그다음에 4만불 소득을 달성한 이런 정책을 내놨습니다마는 사실은 우리 김경환 교수께서 거시경제에 대해서 일정한 진단을 하셨는데 올해 우리나라의 경제성장률을 한 4%까지 보고 있거든요.

보고 있는데 대개 서구 선진국들보다 앞서 갔던 나라들의 소득은 우리와 비슷한데 평균 경제성장률이 한 2.8%였습니다.

다시 말씀드려서 2만불에서 3만불대에서의 경제성장률이 2.8%인 것을 견준다면 우리가 지금 4%의 경제성장률이 그렇게까지 나쁜 것은 아니에요.

따라서 굳이 부동산 경기를 거시경제 활성화를 위해서 연동시키는 것이 사실 옳은 정책 판단인가라는 부분에 대해서는 저는 개인적으로 생각을 달리하고 있고요.

사실 우리나라 부동산이라든가 건설업 비중이 상당히 큽니다.

사실 OECD 국가 중에서도 가장 높은 그런 단계인데 사실은 이게 부동산 경기를 많이 살리면 살릴수록 서민 경제를 살리는 것 같습니다마는 다른 영역의 일종의 창조적인 어떤 경제활동을 유도해내거나 이런 것을 좀 약화시킬 수 있기 때문에 저는 사실 전체 경제활성화를 위해서 부동산을 계속 이렇게 경제활성화의 수단으로 가져가는 것이 지금까지 보면 정책 여러 가지에 미스매치를 가져온 결과도 있었기 때문에 이제부터는 좀 신중하게 가야 된다라는 것이 제 개인의 생각입니다.

-박원갑 위원은 어떻게 보세요?-지금 전반적으로 과거처럼 부동산을 부양한다는 그런 개념보다는 세월이 달라졌으니까 말하자면 혹서기하고 혹한기의 대책이 다르듯이 어떻게 보면 시장 기능을 어느 정도 자율성을 둬야 된다, 이런 방향으로 봐야 되지 않나 싶습니다.

계속해서 시장이 달라졌는데 정부가 개발시대처럼 뭔가를 통제하거나 여러 가지 그런 인위적인 규제를 계속해서 가져갈 수도 없는 거거든요.

그렇다고 본다면 어떤 부동산에 대한 접근법을 달리해야 된다, 그런 측면에서 보면 정부의 어떤 최근의 거래활성화 대책은 저는 어느 정도 저는 일리가 있다고 생각이 들고요.

지금 길바닥에서 일반분들을 만나보면 집을 과거처럼 투자의 대상으로 삼지 않고 오히려 짐으로 생각하는 시대거든요.

어느 누구도 집을 사지 않으려는 이런 상황에서 그러면 정부 정책이라는 것은 결국은 변동성을 줄이는 거 아니겠습니까? 그러니까 거래나 가격들이 안정적으로 어떻게 가면서 시장에 연착륙되도록 하는 게 정부 정책의 목표라면 최근의 어떻게 보면 주택 수요가 급감하는 그런 상황에서는 어떻게 보면 어느 정도 시장에서 제대로 굴러갈 수 있도록 여러 가지 받침대를 놓는 그런 과정들은 좀 필요하지 않느냐.

그게 바로 정부의 어떻게 보면 좀 조정기능이 아닌가 이렇게도 보고 있습니다.

-제가 한말씀만 더 드린다면 여기서 정상화라는 게 과거의 집값이 폭등하던 시대로 돌아가자고 생각하는 사람은 아무도 없습니다.

그런데 이제 시장의 최근에 우리나라 주택시장 동향을 보면 예를 들어서 고령화, 저출산, 베이비부머의 은퇴 때문에 앞으로 집값이 하락할 수밖에 없다, 이런 비관적인 기대가 형성이 되면서 갑자기 주택수요가 줄어든 측면이 많이 있거든요.

그런데 고령화가 우리만 진행되는 것도 아니고 어느 날 갑자기 닥친 것도 아닌데 이제 집값에 대한 어떤 장래에 대한 희망이 굉장히 꺾이면서 시장의 기대의 과민반응한 그런 측면도 있습니다.

또한 지금 시장의 구조변화를 말씀을 하셨는데 과거에 비해서 매매시장과 전월세 시장의 관계가 굉장히 복잡해졌습니다.

그래서 매매시장이 침체되면서 전세시장을 이제 전세금이 많이 오르는 이런 상황이 됐기 때문에 사실은 이제 전월세 시장의 안정을 위해서도 매매시장이 정상적으로 돌아가야 되는 거죠.

그래서 여기에서 저는 정부가 부동산 가격을 띄우겠다, 이런 생각을 갖고 있다고 보지는 않고요.

그러나 거래가 제대로 되고 거기에 따라서 매년 이제 전월세 시장에서 매매시장으로 이런 이행이 일어나줘야 임대시장도 안정이 된다.

그런 측면에서 사실은 전체 시장을 안정화시키는 것이 정부 정책의 우선 순위라고 저는 봅니다.

-이 시장 부양이라기보다는 아까 박 위원님이 말씀하신 시장 자율에 맡긴다.

-연착륙 대책 정도로 보시면 될 것 같습니다.

-그런데 우리나라 그동안의 정책을 보게 된다면 지금까지 두 분이 말씀하셨던 그런 기조와 방향을 버린 적이 없습니다.

계속 그런 기조와 방향을 가지면서도 정책의 운영을 사실 현실의 상황하고 상당히 다르게 운영돼 왔습니다.

이를테면 지난 6, 7년간 우리나라 주택정책의 근간은 지금 말씀하신 대개 그런 것이었습니다.

거래시장 활성화시키고 규제 풀고.

했습니다마는 실제 시장에서 움직이는 것은 그거와 달랐습니다.

이를테면 서울 같은 경우 대표적인 것 것 같습니다.

서울 같은 경우는 지금 서울시의 경우에는 과거 같은 공급주의 정책을 지금 펴지 못합니다.

왜냐하면 2006년과 2012년 사이에 전월세 거주자를 보게 되면 2006년에 48%였던 것이 지금 59%로 늘었습니다.

그리고 전세 살던 사람이 매매로 전환되는 것이 2005년의 한 반 정도가 전환이 됐었는데 53%가 전환됐었는데요.

2012년 23% 줄었습니다.

그간 그 기간 동안 우리 정부는 그야말로 거래활성화, 매매활성화 등의 여러 가지 정책을 폈습니다마는 실제 시장의 움직임은 반대로 움직인 거예요.

왜 그러냐 하면 정부가 실제 그런 방향을 가지고 하면서도 여전히 실제 현실적인 여러 정책을 내놓을 때 보면 기존의 어떤 공급주의 정책이라든가 개발 어떤 그런 부분에서의 어떤 여러 가지 공급을 확대시킨다든가 이런 쪽의 정책을 저희들이 보건대 그렇다고 보는 것이죠.

그러다 보니까 이제 이를테면 이번에 최근에 나온 국토부의 국토부 장관의 여러 가지 정책의 어떤 전환도 보면 건설업계라든가 만난 민원을 들으면서 정책 전환을 한 거거든요.

실제 수요자들의 어떤, 임대업자들이 임대자들이, 그러니까 세입자들이 어떤 필요성, 문제점을 갖고 있는지 이런 것에 대해서 귀를 기울이기보다는 그동안 4, 50년 동안 구축돼왔던 공급주의 구조에 바탕을 둔 그런 곳의 여론을 듣고 또 거기에 따라가는 정책을 펴다 보니까 사실은 정책에 미스매치가 있지 않나 그렇게 생각하는 거죠.

-시장 자체 논리로 움직이자는 건데 다 정책과 상호작용이 있겠죠.

-지금 이렇게 보실 필요가 있어요.

지금 시장 체질이 달라진 거예요.

그러니까 저는 부동산 시장이 본격적인 저성장체제로 접어들었다고 보거든요.

그동안에 왕성한 주택수요를 자랑했던 베이비부머들이 본격적으로 은퇴를 하고 30대들은 구매력이 없는 이런 상황에서 과거의 어떤 정책의 민감도가 높았느냐, 지금 굉장히 낮다고 봐야 되거든요.

그런 측면에서 보면 물론 그 자체가 지금 인위적으로 부양을 시켜서 오히려 거품을 양산하는 그런 측면 그건 잘못된 어떤 형태라고 하더라도 지금의 어떤 달라진 체질에 맞게끔 부동산 정책도 좀 탄력적으로 접근해야 되지 않느냐, 저는 이렇게 보고 있습니다.

-다 동의합니다.

-그 부분에 대한 토론은 이 정도로.

다 동의하신다고 그랬으니까.

그러면 정부 여당이 추진 중인 부동산 규제완화 정책이라고 할까요.

하나하나 짚어보도록 하죠.

맨 먼저 주택담보 인정비율 LTV, 그다음에 총 부채상환비율 DTI, 그러니까 금융규제를 풀어서 집을 사고 싶은 사람들이 살 수 있는 재원을 좀 마련해 주겠다, 이게 말하자면 최경환 후보자가 지명되자마자 맨 먼저 내놓은 구상이죠.

한겨울인데 여름철 옷을 입고 있다, 이런 표현을 썼는데요.

이거 어떻게 보세요, 맞는 방향입니까?어떻게 보세요?-지금 이제 LTV, DTI.

담보인정비율.

그리고 총부채상환비율.

이것이 두 가지 의미를 갖고 있습니다.

하나는 금융건전성이고 또 하나는 이제 주택시장 안정정책으로 써왔는데 이 두 가지는 사실은 이 금융 관련성을 유지하기 위한 유일한 수단은 아닙니다.

물론 이제 널리 쓰이고 있는 수단이긴 하지만요.

그리고 여기에서 과연 지금 현재의 LTV의 수준이 예를 들어서 적절하냐 혹은 운용방식에 있어서 예컨대 제1금융권 은행이나 보험이나 제2금융권에 더 높은 담보인정비율을 적용한다든지 수도권보다 비수도권에 더 높은 비율을 적용한다든지 이런 운용의 문제도 있습니다.

그래서 저는 이것도 무슨 부동산 가격을 부양하고 시장을 찍는그런 차원보다도 이러한 주택금융 관련 규제에 대해서 합리적인 조정을 검토할 시점이 됐다 그렇게 생각을 합니다.

-그런데 지금 매매가 활성화되지 않은 것,물론 집 살 돈이 없어서도 있겠지만 여력이 있는 사람 중에도 이렇게 집값이 별로 앞으로 오를 것 같지 않기 때문에 안 사고 이런 측면도 있는 거 아니겠어요?-그렇습니다.

-대출규제완화가 실제 효력 부분에서도 어떻게 크게 있지 않지 않느냐 이런 의견도 있는 것 같은데 어떻게 보세요, 조 위원님?-저는 대체로 그런 생각인데요.

지금 사실은 어떤 면에서 본다면 살 만한 사람들은 샀습니다.

그동안 정부는 제 표현을 빌린다면 저인망식 일정의 거래활성화 정책을 펴기 때문에 맞춤형 여러 정책들을 많이 내놨고요.

특히 무주택자라든가 그다음에 저소득층이라든가 세입자라든가 생애최초주택 구입자라든가 이런 정책들을 맞춤정책을 꾸준히 내놨습니다.

그리고 DTI, LTV 이 부분도 부분적으로 규제완화하는 것도, 지금 사실은 이를테면 청년세대들이라든가 은퇴자들을 위해서는 LTV, DTI를 올 9월까지 규제완화해서 적용하는 이런 여러 가지 하고 있습니다마는 실제 기대만큼, 정부가 기대하는 만큼의 거래가 안 이루어지는 것은 이게 대출규제의 변경이라든가 혹은 이게 돈이 부족해서 돈을 확보함으로써 집을 살 수 있다는 그 정도가 아니라 앞에서 우리 다 동의했습니다마는 기본적으로 시장의 수요 구조가 바뀌고 있는 거예요.

쉽게 말씀드려서 지금 집을 사려는 사람이 별로 없습니다.

집값 기대도 별로 없고 살 사람도 별로 없고 여러 가지로 설명할 수 있는 부분이 많은데요.

그런데 이제 LTV, DTI 규제완화를 통해서 시장거래를 활성화시키고 나아가서 그걸 또 거시경제까지도, 우리 국가경제까지도 활성화시킨다는 것은 조금 거친 접근이 아닌가 하는 생각이 드는 것이죠.

오히려 그 이외의.

이게 미시조정이라는 것에 대해서는 저는 동의합니다, 사실은.

미시조정이라는 것에 대해서는 동의하는데 거래활성화가 이루어지고 시장에 그야말로 충격을 줄 정도의 구조조정, 대폭 조정이 되는 것은 득보다 지금으로 봐서는 어떤 더 손이 많을 수 있는 그런 측면이 있는데.

특히 부채 문제가 대표적인 얘기인데 그 문제는 다음 얘기하죠.

-방금 말씀하셨는데 부동산 매매시장.

젊은 사람들이라든가 이런 사람들 시장에 진입장벽을 좀 낮춰준다, 그래서 대출 잘 받게 해서 집 사게 만든다고 하는 것.

그렇게 되면 말씀하신 대로 가계부채가 또 늘어나는 그런 결과를 당연히 초래하지 않겠어요.

그 부분은 어떻게 보십니까, 박원갑 위원님?-지금 결국은 양날의 칼이거든요.

실제로 교수님 말씀은 거래가 별로 없을지도 모른다는데 제가 실제로 통계를 보니까 우리가 지난 2010년 9월에 그때 8.29대책이라고 나왔습니다.

DTI를 굉장히 완화를 했었는데 보니까 2010년 9월부터 그다음 해 3월까지 한 7개월 정도 봤습니다.

봤더니 그 이전의 7개월보다는 거래량이 전국적으로 24% 정도 늘어났고요.

수도권은 한 31% 정도가 늘어났는데 DTI 규제를 완화하면 분명히 거래는 늘어난다.

왜냐하면 아까 말씀하신 것처럼 진입문턱을 낮추는 거거든요.

어떻게 보면 DTI 같은 경우에는 강력한 금융규제기 때문에 어떻게 보면 이걸 물꼬를 터주면 거래는 늘어날 건데 문제는 그 일정기간이 지난 다음에 어떻게 보면 그것을 당연시하는 그런 경향들이 있을 수 있는 거고.

그리고 지금 여러 가지 가계부채 문제가 어떻게 보면 우리 경제의 또 다른 큰 복병 아닙니까?그런데 이게 나중에 금융기관 건전성이라든지 가계부채를 더 심화시키는 부메랑으로 다가오는 게 아닌가 이 부분 때문에 다들 걱정을 하고 있는데요.

그래서 저는 DTI 처방 이것은 굉장히 어떻게 보면 쇼크법이라고 볼 수 있는데 시장이 지금보다 더 위축되었을 때 한번 검토해 볼 사안이지 지금은 조금 여러 군데에서 걱정을 하는 목소리들이 많기 때문에 조금 더 신중한 접근을 해야 되지 않나 이렇게 보고 있습니다.

-8.29대책의 효과는 우리 박 위원께서 말씀하셨지만 다른 설명도 있습니다.

사실은 예컨대 취등록세 인하라든지 이런 효과도 동시에 작용하기 때문에 그것으로만 해석할 수 없는 측면이 없지 않아 있습니다.

-강제정책 관한 문제는 우리 경제의 중요한 이슈기 때문에 당연히 신중하게 접근해야 되는데요.

그런데 사실 가계부채의 총액에 대해서는 굉장히 많은 얘기를 하지만 가계부채 구성에 대해서는 상대적으로 논의가 적은 것 같습니다.

사실 이제 우리가 가계부채에 대해서 걱정을 할 때 우리나라의 가처분 소득 대비 가계부채의 비율이 선진국 중에서는 상당히 놓은 축에 든다, 이런 얘기를 하는데.

그중에서 주택 구입을 위한 이른바 모기지 대출의 비중은 GDP 대비 선진국에서 가장 낮은 수준에 들어갑니다.

그 얘기는 뭐냐하면 우리의 구조 중에는 신용대출, 혹은 주택 구입이 아닌 대출이 상당히 많다는 얘기죠.

실제로 지금 박 위원님이 말씀하신 DTI를 한시적으로 완화를 했을 때 그 기간 동안에 가계부채 전체는 큰 변동이 없었습니다.

그건 왜냐하면 이른바 풍선효과라고 해서 결국은 주택담보대출 대신에 신용대출이 변하게 되는 거죠, 반대방향으로.

그렇기 때문에 사실은 우리가 LTV 수준을 보면 선진국들에 비해서 상당히 낮은 수준입니다.

그런데 DTI는 이미 60%까지 되기 때문에 그 수준을 올리라고 얘기하기는 어려운 거고요.

그건 이제 운영을 어떻게 좀 더 신축적으로 할 수 있느냐 그런 정도.

LTV는 수준 자체가 우리가 좀 낮고 아까 말씀드린 것처럼 지금 운영하는 방식에 있어서도 좀 개선의 여지가 있기 때문에 LTV 수준을 좀 약간 상황조정하고 특히 이제 비은행권과 은행권을 맞춰주는 이런 정도의 조정은 우리가 생각해 볼 수 있고 지금 이제 이걸 하면 얼마나 거래가 늘겠느냐 이런 얘기는 사실은 하나하나를 가지고 얼마나 늘겠느냐를 판단하기는 사실 쉽지 않습니다.

그런데 시장이라는 것이 이제 기대심리에도 많이 영향을 받고 앞으로 정부가 어떤 식으로 정책을 운용하느냐에 대한 판단에도 좌우되기 때문에 이런 것들이 이제 시장에 시그널을 주는 측면도 있다.

그리고 주택시장에 진입을 하려는 사람들을 유도하는 측면이 있고요.

이것이 아까 말씀드린 대로 매매시장의 안정에도 기여할 수 있다, 이런 측면을 말씀드립니다.

-금융규제완화, 대출규제완화에 대해서는 그 정도로 하고요.

또 분양가 상한제 폐지도 최근에 국토교통부 장관, 서승환 장관이 국회에서 이야기를 했어요.

그러니까 분양가 상한제 그리고 재건축 초과이익환수제도 폐지하는 쪽으로 가겠다.

이 부분에 대해서는 김 원장님 어떻게 생각하십니까?-저는 분양가 규제에 대해서는 오래전부터 폐지해야 된다고 주장해 왔습니다.

그런데 이 제도가 1977년에 만들어져서 이제 외환위기 직후에 폐지가 됐다가 다시 이제 2005년에 부활돼서 강화됐는데.

-전면 시행이 2007년부터.

-2007년부터 전면 시행됐고 2005년부터 다시 부활이 됐습니다.

그런데 이 취지는 주택 공급이 부족하던 시기에 집값이 폭등하는 것을 막는 것이 가장 중요한 목적이었고요.

이게 이제 지금도 유효하냐?그래서 집값이 안정됐으니까 규제를 풀어야 된다, 이런 측면도 있지만 이 규제 자체가 주택가격 안정에 기여를 한다는 사실은 그런 증거도 없습니다.

그렇기 때문에 저는 이거야말로 시장기능이 제대로 돌아가게 하기 위해서 폐지해야 될 최우선 과제라고 생각을 하고요.

그런데 이게 아마 한 2008년 이후에도 정부가 발표한 것만 한 10번쯤 될 겁니다.

그런데 국회에서 통과가 안 되고 지금에 왔는데.

사실은 지금 정부가 추진하고 있는 것은 완전한 폐지가 아니고 제한적인 신축적인 운용입니다.

그래서.

-탄력적인.

-탄력적인 운영이고.

그리고 이게 만약에 가격 상승의 위험을 가져오면 다시 규제를 할 수 있는 그런 장치를 같이 갖고 가는 그런 상당히 완화된 형태의 규제완화라고 말씀드리겠습니다.

-조명래 교수님.

이게 다시 또 부동산 시장에 거품을 가져오고 아파트값만 올리고 그리고 공급자, 건설업자들의 이익만 주는 거 아니냐, 이런 반론도 분명히 있을 것 같아요.

어떻습니까?-저는 우리 김 원장님같이 분양가 상한제 같은 것은 사실 좋지 않은 제도입니다.

시장이 건강하다면 사실 이런 제도가 불필요하죠.

그런데 과연 우리나라 부동산 시장이 얼마만큼 그야말로 건강한 시장인가.

그동안에는 어떻게 했느냐라는 것을 보게 된다면 이 제도가 갖는 긍정성이 분명히 저는 있다고 보는 것이죠.

지금 사실 분양가 상한제는 말씀하다시피 원가의 문제와와 결부되기 때문에 공급자 입장에서 보게 된다면 엉터리 가격을 사실 매기지 않아요.

지금도 고가 주택을 분명히 분양할 수 있고 한데 그런데 시장에 효과가 있다, 없다라고 하면서 서로 설왕설래하는데 지금 이제 철폐하다는 입장에서도 옛날같이 가격이 뛰지 않기 때문에 굳이 둘 필요가 없다고 이렇게 하거든요.

그렇다면 굳이 또 전면 개편할 필요가 있겠느냐.

-한말씀 드리는데 이건 가격이 무슨 올랐을 때는 하고 내렸을 때 좀 안정됐을 때는 풀고 그런 개념이 아니라고 봅니다.

-그러니까 지금 분양가.

-안정수단으로서의 기능이 보증돼 있지 않고 그다음에 이런 규제를 함으로써 우리가 이 규제를 유지하기 위해서 여러 가지 복잡한 규제를 또 뒀습니다.

청약제도도 여기에 얽혀 있고 또 소형평형의 의무비율 이런 것도 프리미엄을 배분하는 과정에서 나왔고 결국은 이런 것들이 주택시장을 굉장히 왜곡시켰고.

예를 들면 평형대가 골고루 공급이 되지 않고 25.7평에 모이고 이런 식의 왜곡이라든지 더 나아가서는 옛날의 분양가.

물론 지금의 분양가 규제는 옛날의 획일적인 규제와 좀 다릅니다마는 우리가 분양가가 자율화됐을 때 그 특징을 보게 되면 훨씬 더 평면이 다양해지고 품질면에서도 소비자의 선택의 범위가 상당히 넓어졌다, 이런 특성이 있었습니다.

그래서 이것은 저는 가격이 안정됐으니까 풀고 가격이 또 불안하면 이 규제를 다시 해야 된다, 이런 입장은 아닙니다.

아까 설명드린 것은 정부가 워낙에 이 규제를 푸는 데 대해서 여러 가지 저항이 있으니까 그것에 대응하기 위해서 이런 안전장치를 이제 같이 제안하고 있다, 그런 말씀입니다.

-박원갑 위원님.

-분양가 상한제에 대해서는 대부분 두 분 말씀이 저하고 좀 비슷한 것 같아요.

결과적으로 보면 과거의 원가를 통제한 그런 시스템보다는 이제는 어떻게 보면 가격산정시스템을 시장한테 결국 돌려준다,이런 개념으로 보셔야 될 거예요.

그런데 만약에 상한제가 폐지가 된다면, 이제 긍정적 기능으로 본다면 재건축, 재개발쪽이 아무래도 좀 활성화될 가능성도 있을 것 같고요.

지금 서울 같은 데 뉴타운이나 이런 재개발들이 지금 굉장히 막혀 있지 않습니까?그러면 좀 출구전략이나 연착륙하는 데 도움이 되지 않을까 생각이 들고 이런 여러 가지의 복합용도 개발이라고 하죠.

아파트도 세우고 상가도 세우고 이런 오피스텔 같은 복합적으로 개발한 이런 데 같은 경우에 이제 아파트 가격을 통제하니까 개발이 좀 안 돼서 이런 부분들은 어느 정도 숨통이 트일 겁니다.

지금 예민하게 생각하는 게 강남 재건축이거든요.

결국은 이게 상한제가 풀리면 조합원들이 자신의 이익을 좀더 많이 갖기 위해서 결국 분양가 올리지 않겠느냐, 이런 걱정을 좀 하는 부분이 있는 것 같아요.

그런데 과거에는 어느 정도 고분양 후폭풍도 불었고 많이 부정적인 영향이 있었지만 지금은 소비자들이 그렇게 합리적으로 판단을 하고 있기 때문에 그렇게 큰 우려되는 어떤 부작용은 없을 걸로 이리 예상하고 있습니다.

-박원갑 위원님 방금 말씀해 주셨는데 재건축 시장의 숨통을 틔여서 조합원들이 아파트 값을 올리려고 하지 않겠느냐 이런 말씀을 해 주셨는데 여기서 이제 또 초과이익 환수제하고도 이어진단 말이에요.

그런데 초과이익 환수제도 정부 여당이 폐지를 검토하고 있는 것으로 알려지고 있는데 그럴 경우에 어떤 기대되는 효과가 뭐가 있을까요?-사실상 지금도 도입을 하지 않고 있다 이렇게 보시면 될 겁니다.

그걸 영구히 폐지하자는 어떤 그런 쪽으로 보셔야 될 것 같은데.

어차피 연말까지 지금 재건축 조합들이 관리 처분 계획인가를 신청을 하면 돼요.

그러니까 조합원들이 분당 얼마 정도 설정할 것인가 이에 대한 어떤 계산절차라고 보시면 될 것 같은데 어쨌든 이것 때문에 여러 가지 부작용이 생기고 있거든요.

한꺼번에 이주를 하기 위해서 여러 가지 전세난, 올해 하반기에 강남에만 2만가구 정도가 이주를 할 것으로 예상이 되는데 여러 가지 그런 시장의 어떤 부작용들이 있기 때문에 그걸 갖다가 어떻게 보면 지금도 어떻게 하고 있지 않는 거니까 그걸 갖다 시장 기능에 어떤 그런 좀 맡긴다는 그런 측면에서라도 이건 폐지하는 게 낫지 않나 이렇게 보고 있습니다.

-그런데 이 초과이익이 발생할 만한 지역이 지방보다는 서울일 거고요.

서울에서도 강남 이런 데일 거란 말이에요.

그래서 강남을 위한 정책 아니냐 이런 이야기를 하는 사람도 있어요.

어떻게 보십니까?조 교수님?-이게 결과론적으로 보면 그렇게 아무래도 강남이 혜택을 많이 받을 수 있겠죠.

왜냐하면 재건축 여러 여건이 좋기 때문에.

그런데 사실 지금 제가 이 지자체 도시위원을 해봤습니다마는 재건축 사업이 들어오게 되면 일단은 주민들한테 부담이 최소화되는 여러 가지 방법을 우리가 허용을 합니다마는 지금 또 사실은 재건축 사업이라고 이른바 공공기여라 해서 우리 조합측에서 굉장히 많은 부담을 합니다.

그래서 지금은 사실 초과이익을 남길 수 있는 상황은 아닌데요.

그럼에도 불구하고 이 제도를 이제 우리가 폐지해야 되느냐, 말아야 되느냐 하는 것은 이게 집값 상승분도 제하고 그다음에 공공기여금도 제하고 남는 부분, 그러니까 5000만, 가구당 5000만원 이상일 경우에 최대한 50%까지 환수하는 건데.

이건 사실 이 제도가 있어도 그렇고 없어도 그런 사실 그런 제도입니다.

그래서 지금은 부동산 시장이 어느 정도 하향안정화돼 있기 때문에 굳이 참여정부 마지막 때 이 재건축 시장이 너무 뜨거워서 잡기 위해서 도입된 것이지만 그 이후에 부동산 시장이 침체가 되면서 이 제도가 사실상 사문화돼 있는 거예요.

그래서 저는 조금 더 재건축 사업들이 어느 정도 정리돼가고 있기 때문에 한 템포 늦춰서 제도에 대한 폐지를 해도 되지 않나, 그런 생각을 합니다.

-그것도 한 가지 방법이겠죠.

그런데 이게 도입될 때부터 정당한 정책이냐 이런 것에 대해서 많은 논란이 있었습니다.

그런데 가장 큰 문제는 이게 미수령 주택에 대한 과세의 성격이고 그다음에 앞에서 말씀하신 것처럼 기부체납도 있는데 거기에 덧붙여서 이런 부담금을 줘야 되느냐 또 유독 재건축에 대해서만 이런 규제가 왜 필요하냐.

이런 이유가 있었는데 그 배경은 조명래 교수 말씀하신 것처럼 참여정부 시절에 서울의 아파트값이 계속 올랐고 그때 당시에 재건축 아파트가 이것의 뇌관이다 그런 진단이 있었기 때문에 도입이 된 겁니다.

그래서 이것도 처음에 도입될 때부터 문제가 있었던 정책이고.

또 앞에서 말씀하신 것처럼 이게 지금 금년 말까지는 적용이 되지 않고 있습니다.

그런데 그다음에 어떻게 될 것이냐에 대한 불안이 있기 때문에 무리하게 재건축을 추진하는 과정에서 또 임대시장에 불란을 일으킨다든지 여러 가지 부작용이 나타날 수가 있습니다.

그렇기 때문에 이 문제를 정리할 필요가 있겠다라는 생각이 들고요.

그래서 정부가 재건축 초과이익환수제를 폐지하고.

저는 하나만 더 말씀을 드리면 앞으로 우리의 주택 공급이 아무래도 도심에서는 신규택지가 없기 때문에 재건축이 계속 중요할 텐데 그래서 재건축이 원활하게 돌아갈 수 있도록 만들어주는 차원에서 이 제도를 폐지하는 것은 필요하다고 봅니다.

-그런데 지금까지 우리가 논의하고 있는 정부 여당이 추진하고 있는 규제완화 정책이라는 게 다 매매시장 중심, 그다음에 공급자 중심의 정책이란 말이에요.

그런데 실제 서민들이 지금 부동산과 관련해서 가장 체감하고 있는 어려운 부분은 아마 세입자들 전월세값이 급등하는 이런 건 아닐까요.

그래서 2월 26일하고 3월 5일 임대수입에 대해서 과세를 하겠다 이런 정책도 내놓고 그랬는데 그게 사실상 지난달에 거의 후퇴한 거죠.

3년 유예고 뭐 그다음에 과세 대상자도 대폭 줄이고 이랬는데.

그 방향은 어떻게 보세요?김 원장님.

-사실은 그 임대소득 과세 문제를 제기하셨지만 정부가 내놓은 대책은 지금 사회자께서 말씀하신 것처럼 서민과 직결된 전월세 시장을 안정시키자 그런 차원에서 이제 임대시장 선진화 대책이라는 것을 내놓은 겁니다.

아시다시피 우리나라의 임대시장이 과거에는 전세 위주로 돌아갔는데 최근 들어서 계속 월세로 전환이 늘어나고 있습니다.

그런데 과거의 대책이 대부분 전세시장을 안정시키는 데 초점이 맞춰져 있다 보니까 전세시장이 월세시장으로 넘어가는 것을 효과적으로 관리하는 데 한계가 있었던 거죠.

그래서 전월세 시장을 같이 보고 다양한 임대주택이 공급되도록 하고 또 지금 LH공사가 공공임대주택을 짓도록 돼 있지만 재정이 굉장히 어렵기 때문에 민간자본을 일부 투입을 한다든지 이런 여러 가지 대책이 나오는 가운데 월세의 부담을 줄여주기 위해서 세액공제를 제안했던 것이고 그 과정에서 임대소득 과세가 나온 거고요.

그런데 다른 것은 다 실종이 되고 임대소득 과세만 남아서 그 시장이 상당히 불안요소가 됐습니다마는 저는 원칙적으로는 소득이 있는 곳에 세금을 매긴다는 정부의 정책은 옳았고 임대소득에 대해서도 마찬가지인데 이게 뭐 2주택, 3주택을 가리고 또 지역을, 유형을 가리고 있다 이렇게 하다 보니까 굉장히 복잡해진 거죠.

사실은 저희가 계산해 보면 이것 때문에 세금을 새로 내게 되는 숫자는 생각보다는 많지 않아요.

그런데 시장에 어쨌든 그렇게 소화가 됐기 때문에 정부에서는 시장의 아까 말씀하신 매매시장의 회복세가 이걸로 인해서 영향을 받는 그런 상황에서 조정을 할 필요를 느꼈고 그래서 조정을 하는 겁니다.

-그러다 보니까 사실상 임대소득에 세금을 매기겠다는 그런 취지도 제대로 살리지도 못하고 또 임대소득자 입장에서는 지금까지 세금 안 내던, 안 냈었잖아요.

그런데 그걸 한다고 그랬다가 다시 안 내게 되는 것이기 때문에 임대소득자들은 이게 뭐냐?왔다갔다하고.

이런 반응들이란 말이에요.

어떻게 보십니까?-저는 불가피하게 그 조정안이 나올 수밖에 없었다 이렇게 보거든요.

그러니까 우리나라의 지금 월세를 놓는 다주택자 가운데 한 94%가 세금을 안 냈습니다.

그런데 원장님 말씀하신 것처럼 소득이 있으면 당연히 과세를 해야 되는데 그러니까 원칙은 부인하는 것은 없지만 이걸 서서히 도입해서 시장에 충격을 주지 않고 어떻게 하면 이 과세 기반을 확보할 거냐 그게 더 중요한 얘기가 아닌가 생각이 들고요.

그러니까 과세 그 자체보다는 시장을 긴장시키는 과세 그 자체보다는 제도를 어떻게 보면 정착을 시키느냐 이런 측면에서 본다면 좀 시장에서 우려하고 있는 여러 가지 문제들, 예컨대 2주택자 전세에 대한 과세 문제라든지 또 다주택자의 건강보험료 이런 부분이라든지 이런 부분들에 대해서 저는 지금보다 더 완화된 형태가 나와서 이걸 서서히 시장에서 받아들일 수 있도록 하는 게 중요하지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

-조 교수님, 그러면 앞으로의 부동산 정책 이런 점에는 꼭 유의해야 되겠다, 한말씀씩만 하고 마무리하도록 하죠.

-다른 분들이 좋은 말씀하실 것 같은데요.

지금 시장 거래 여건 중에 6, 7건이 임대라고 제가 진단을 해 드렸는데요.

사실은 우리가 임대주택이라든가 임차인에 대한 정책이 상당히 약합니다.

지금 OECD 중에서 민간 임대시장을 방치하는 나라가 우리나라가 유일합니다.

여러 가지 역사적 이유도 있겠습니다마는 저는 이것이 산업이 될 수도 있고 임대산업이 주택산업을 대신할 수 있는 주요 산업이 될 수 있고 또한 주택정책을 잘하면 이게 복지에 상당히 중요한 기여도 되기 때문에 이 두 가지의 토끼를 잡을 수 있는 그런 부분인데 그동안 공급주의의 어떤 정책에 우리가 너무 우선하다 보니까 이런 부분을 상당히 경시한.

저는 앞으로 정부가 제도와 예산으로 정책을 편다면 이 부분에 여러가지 역점을 둬야 되지 않나 그런 말씀을 드리고 싶습니다.

-김 원장님.

-사실은 정부가 임대시장의 안정에 굉장히 노력을 기울이고 있는 것이 사실입니다.

그리고 특히 금년 7월에 이제 곧 실험을 거쳐서 10월부터 본격적으로 이제 주거급여제도가 도입이 됩니다.

그래서 이제 중간소득이 한 43% 되는 분들 대상으로 약 거의 100만명에 해당되는.

큰 금액은 아닙니다마는 주거급여를 도입한 것은 큰 정책의 변화라고 볼 수 있고.

이것과 함께 다양한 임대주택이 공급되도록 이제 민간과 공공에서 여러 가지 형태의 임대주택이 공급되도록 하는 것이 굉장히 중요하고.

제일 중요한 것은 이 시점에서는 정책불확실성을 제거해 주는 거라고 생각을 합니다.

그래서 지금 시장 여건은 아주 나쁘지 않습니다.

여러 가지로 볼 때.

그런데 정책에 대한 불확실성이 시장의 불안요인이 되고 있기 때문에 이것을 해소할 수 있도록 입법이나 여러 가지 정부가 발표했던 대책의 사후조치를 마무리하는 것이 중요하다고 봅니다.

-박 위원님 30초만 말씀해 주십시오.

-지금 우리나라 임대시장은 개인과 개인의 거래로 되다 보니까 이 비제도권 영역에 계속해서 머물러 있는데요.

이것을 제도권으로 흡입시키는 방법이 필요합니다.

그런 측면에서 보면서 준공공 임대주택이라든지 주택임대사업자를 적극 육성할 필요가 있지 않느냐.

그러면 이게 야당에서 주장하고 있는 임대주택등록제의 효과도 있는 거고요.

시장에 가급적 여러 가지 인센티브를 줘서 이 사적 임대시장을 제도권으로 유입시키는 데 정부가 적극적으로 제도적 뒷받침을 해야 되지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

-지금까지 부동산 시장과 정책을 진단해 봤습니다.

정책이란 결국 선택의 문제일 겁니다.

부동산 정책은 특히 그런 것 같아요.

전세 얻을 형편이 안 돼서 뛰는 월세값이 걱정인 분도 있을 거고요.

그런가 하면 집값이 안 올라서 걱정인 분들도 있을 겁니다.

이런 저런 사정을 두루 헤아려서 정책을 잘 만들고 집행하라고 있는 게 정부입니다.

그러라고 국민들이 세금을 내는 거고요.

시청해 주신 여러분, 출연해 주신 세 분 고맙습니다.

KBS 일요진단은 매주 일요일 아침 8시 10분입니다.