LTV 70%로 상향 조정 검토…부동산 시장 살아나나?

2기 경제팀이 부동산경기 활성화와 가계부담 완화를 위해 주택담보대출비율(LTV)을 70%로 상향키로 가닥을 잡으면서 얼어붙은 부동산경기가 살아날지 주목된다.

대신 정부는 현재 1천조원에 달하는 가계부채의 증가속도가 빨라지지 않도록 총부채상환비율(DTI)을 유지할 방침인 것으로 알려졌다.

부동산업계는 정부의 이런 정책 방향이 움츠러든 시장에 회복의 모멘텀이 될 수 있다고 기대했다.

반면에 거시·금융 전문가들은 이미 한계점에 다다른 가계부채가 더욱 늘어 거시경제 운용에 짐이 될 수 있다며 정교한 제도 설계를 주문했다.

◇새 경제팀, 'LTV 70% 상향-DTI 비율 유지'로 가닥

14일 기획재정부와 금융위원회에 따르면 최경환 부총리 체제 출범을 계기로 현행 LTV, DTI 제도를 합리적으로 조정한다는 원칙아래 세부 정책내용을 '하반기경제정책방향'에 담아 내주 발표할 예정이다.

LTV(Loan To Value ratio)는 집을 담보로 대출을 받을 때 은행에서 담보가치를 인정해 주는 비율을 말한다. 현재 LTV는 수도권 50%, 지방 60%가 적용되고 있다. 예를 들어 주택담보대출비율이 50%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억원까지만 은행에서 돈을 빌릴 수 있다.

DTI(Debt To Income)는 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금 이자) 상환액이 차지하는 비율이다. 연간 소득(수입)이 7천만원이고 DTI가 50%라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 3천500만원을 초과하지 않도록 대출을 규제하는 것이다. 이 비율이 낮을수록 금융권에서 빌릴 수 있는 돈은 줄어든다.

LTV는 김대중 정권 시절인 2002년, DTI는 노무현 정권 때인 2005년 각각 도입된 대표적인 정부의 부동산 투기억제책이다.

2기 경제팀의 의중은 명확하다.

10여년이 넘어 현실과 괴리된 LTV 비율을 단순화하고 일률적으로 높여 가계부담을 덜어주고 부동산경기 활성화라는 시그널을 시장에 명확히 전달하겠다는 것이다.

LTV 비율은 현행 은행·보험사 기준으로 수도권 50%, 지방 60%이다. 제2금융권에선 70%까지 적용된다. 이를 70%로 높이면 2억원짜리 주택을 살때 1억4천만원까지 은행에서 빌릴 수 있다.

은행의 주택담보대출 금리는 2~4% 수준으로 제2금융권보다 금리가 2~5%포인트 가량 낮아 제2금융권의 대출이 은행으로 이동할 전망이다.

이는 금리부담 완화로 이어져 가계소득이 증가하는 효과가 있다. 정부는 "내수활성화에 어느정도 도움이 될 것"으로 기대한다.

대신 DTI규제는 큰 틀에서 현행 비율(서울 50%·지방 60%)이 유지될 전망이다. 정부 일각에서 이마저 완화해야 한다는 목소리가 있었지만 가계부채가 거시경제 운용에 걸림돌이 되면선 안된다는 저항이 만만치 않아 '유지'쪽에 무게가 실린 것으로 알려졌다.

다만 미세조정을 통해 제도를 보완하는 방향이 검토된다.

현재 일자리가 있는 40세 미만 차주의 DTI를 산정할 때 앞으로 10년간의 연평균 소득을 추정해 소득 산정에 반영하는 한시적 조치를 내년 9월까지 이어갈 것으로 보인다.

또 소득이 없지만 자산이 많은 은퇴자 등의 순자산을 소득으로 환산해 인정하고 금융소득 종합과세 비대상자의 금융소득을 근로·사업소득에 합산하는 조치를 1년간 더 연장할 가능성이 높다.

6억원 이상 주택구입용 대출에 대해선 DTI 가산·감면 항목 적용을 내년까지 추가로 허용할 예정이다. 고정금리·분할상환·비거치식 대출의 경우 각각 DTI에 5% 포인트를 가산해주고 신용등급에 따른 5%포인트 가감 등을 하는 내용이다.

◇부동산 시장 '환영'…더 과감한 규제완화 요구도

부동산 전문가들은 이번 규제 완화가 그동안 LTV 규제에 묶여 제2 금융권을 이용해온 생계형 서민 대출자들의 이자 부담을 덜어주면서 주택 거래를 늘리는 모멘텀이 될 것으로 기대하고 있다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "LTV를 70%로 늘려줘도 지금은 집값이 급등하는 시기가 아니어서 다중채무자나 돈 없는 사람이 무리하게 집을 살 가능성은 별로 없다"며 "실수요자가 주택을 구입하는데 도움을 주는 정도의 효과는 있을 것"이라고 말했다.

함 센터장은 "시장은 LTV 뿐만 아니라 새 경제팀이 발표할 경제규제 완화에 주목하고 있다"며 "정부의 규제완화 의지가 장기적으로 주택 거래를 되살리는 동력이 될 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원도 주택 거래량 증가에 도움이 될 것으로 내다봤다.

박 위원은 "LTV 완화는 주택 구매자들의 시장진입 문턱을 낮춰 인위적으로 유효 수요를 만들어내는 효과가 있다"며 "DTI·LTV는 특히 부동산 규제를 대표하는 상징성이 있어 규제 완화에 따른 심리적 안정 효과가 클 것"이라고 말했다.

박 위원은 그러나 "문제는 정부의 임대소득 과세 방침이 여전히 유효해 다주택자들은 집을 팔려고 하고, 새로 주택을 구입해 임대를 놓으려는 수요는 줄어들 수 있다"며 "부동산의 주요 투자층인 베이비붐 세대들도 아파트보다 상가와 같은 임대상품에 관심을 보이고 있어 거래량 증가만큼 가격이 오르진 않을 것"이라고 말했다.

주택업계는 주택경기 회복을 위해 좀 더 과감한 규제완화가 필요하다고 주문한다.

한국주택협회 김동수 실장은 "LTV 비율을 10%, 20% 올리는 것으로는 얼어붙은 구매 심리를 살릴 수 없다"며 "DIT는 폐지하고 LTV는 금융기관 자율에 맡겨 은행이 담보여력에 따라 대출 비율을 판단할 수 있도록 해야 한다"고 주장했다.

◇ 가계부채는 여전히 숙제…"정교한 정책 나와야"

그러나 여전히 가계부채 문제는 숙제로 남는다.

국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비중이 85%에 달하면 위험 수준으로 볼 수 있는데 2013년 현재 우리나라의 GDP(신기준) 대비 가계부채 비중은 85.6%다.

김영일 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "우리나라의 소득 대비 부채 규모는 경제협력개발기구(OECD) 주요 국가와 비교해 높은 편이고 부채 증가 속도 역시 소득보다 빠르다"며 "가계부채가 소비와 성장잠재력을 약화시키는 임계치에 도달했다"고 진단했다.

그는 특히 비은행권 차입 가구의 부실 위험이 크고 저소득 한계 차주의 안정성이 우려되는 만큼 이들에 대한 지속적인 점검과 대출 건전성 개선 노력을 진행하고 개인 채무 불이행자의 경제적 재기를 지원하기 위한 구제제도를 재정비할 필요가 있다고 강조했다.

이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 "담보대출의 이유는 주택구입을 위해서만이 아니다. 사업자금, 생활자금 등 이용 용도도 많다. 이런 목적으로 대출 하는 것에 대한 보완책이 마련되지 않은 것은 우려할 수 있는 부분이다"고 말했다.

기존 주택 보유자들이 50% 대출만 사용하다가 70%로 대출 늘면 주택시장과 무관하게 가계부채를 늘리는 효과가 나타날 수 있다는 것이다.

그는 "제도 변경에 따른 우려점을 면밀히 따져 세밀한 보완책이 필요하다"고 덧붙였다.