LTV 규제 완화…치솟는 전셋값도 잡힐까?

정부의 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화 방침으로 부동산시장 활성화에 대한 기대감이 커지는 가운데 이같은 규제완화 방안이 치솟는 전셋값도 잡을 수 있을지 주목된다. 전문가들은 규제완화가 효과를 발휘해 매매수요가 늘어나면 자연스레 전셋값 상승세가 주춤할 수 있다고 전망했다. 반면 일각에서는 LTV 완화 자체가 큰 효과를 발휘하기 어렵다는 주장도 제기됐다.

◆LTV 완화 "시장에 긍정적..전셋값 상승세도 주춤할 것"

LTV가 시장에 긍정적인 효과를 줄 수 있다고 본 전문가들은 LTV 규제로 전셋값 상승세도 주춤하게 될 것으로 전망했다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "전셋값 상승세를 완화시켜주는 효과가 있을 것"이라면서 "매매수요의 상당부분 전세거주자이고, 매매수요가 살아나면 결국 그만큼 전세수요가 줄어드는 것이기 때문에 상대적으로 전셋값 상승세는 주춤할 수 있다"고 설명했다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장도 "LTV 규제 완화가 전세 수요 일부를 매매로 전환시킬 수 있기 때문에 전세난 해소에도 도움이 될 수 있을 것"으로 내다봤다.

다만 하반기 전셋값 상승세는 지속될 것이란 전망이다. 박 팀장은 "7, 8월 들어 전셋값 상승세가 고개를 드는 상황인데, 하반기 들어서도 소폭 상승세는 지속될 것"이라면서 "하반기 2~3% 정도 오를 것으로 보이는데 사실 이게 작년의 절반 수준"이라고 설명했다. 지난해 하반기 5% 내외의 상승률을 기록했는데 그보다는 상승세가 주춤할 것이란 분석이다.

이들은 LTV 규제 완화가 시장에 긍정적인 효과를 발휘할 수 있다고 보고 있다. 김 실장은 "LTV 완화가 집 안 살 사람을 집 사게 만들지는 못하겠지만 정부가 부동산 시장을 살리려 한다는 신호를 주는 것 만으로도 긍정적인 효과를 볼 수 있다"고 평가했다. 2.26대책 이후 시장이 위축됐고, 이는 정책적 요인으로 인한 시장 위축인 셈인데, 이같은 부분이 해소될 수 있다면 부동산 시장이 평년 수준을 유지할 수 있다고 보는 것이다.

박 팀장은 여기에서 한 발 나아가 총부채상환비율(DTI) 규제를 폐지해야 한다고 주장하기도 했다. 그는 "LTV, DTI는 두 규제가 연계되서 둘 중 적은 금액으로 대출을 받는 구조"라면서 "LTV 완화와 함께 DTI 폐지가 이뤄져야 완화 방안이 제대로 효과를 발휘할 수 있을 것"이라고 지적했다. 특히 지난 2008년 9월 지방에 대한 DTI를 폐지하고 수도권에서만 유지하고 있는 상황이 기형적인 만큼 이를 폐지하고 은행 자율에 맡겨야 한다는 것이 박 팀장의 생각이다.

◆LTV 완화.."시장 활성화 효과 없다"

반면 시장 활성화에 기여하기 어렵다고 보는 시각도 있다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 "LTV가 조금 높아진다고 해서 시장 자체에 당장 무슨 효과가 있겠냐"며 "경계선에 있는 사람 수가 워낙 제한적이어서 큰 효과를 볼 수 없을 것"으로 내다봤다.

그는 부동산시장 침체의 원인이 LTV나 DTI같은 금융규제 때문이 아닌 만큼 금융규제를 완화해도 부동산시장이 살아나긴 어려울 것이라고 분석했다. 변 교수는 "집값이 소득에 비해 높고, 소득은 불안정하고, 장기대출을 받아서 집을 사기에는 직업 안정성도 떨어지기 때문에 부동산시장이 부진한 것"이라면서 "이런 상황에서 더 많이 빌려줄테니 사라는 얘기가 주택시장에 도움이 되겠냐"고 반문했다. 빚내는게 무서워서 집을 못사는데 빚을 더 내라는 얘기가 통하겠냐는 지적이다.

시장을 살리기 어려운 만큼 전셋값에도 영향을 미치지 못할 것이라는 평가다. 조명래 단국대 도시계획부동산학과 교수는 "현재는 매매시장과 임대차시장의 연결고리가 깨진 상태"라면서 "정부는 최근 수년간 꾸준히 매매활성화를 통해 전세시장을 안정시키려 했지만 전셋값은 매년 상승을 거듭하고 있다"고 지적했다. 이런 상황에서 LTV 규제 완화가 임대차시장에 반향을 가져온다고 보기는 어렵다는 것이 조 교수의 생각이다.

조 교수는 LTV 규제 완화 방안에 대해서도 비판의 날을 세웠다. 그는 "정부가 올초만 해도 경제혁신 5개년 계획에서 국민부채를 5% 줄이겠다고 발표했는데 이번 규제완화는 결국 가계부채를 늘리는 방안으로 당시 발표에서 거꾸로 가는 것"이라고 비판했다.

효과도 불분명하다는 입장이다. 조 교수는 "주택시장은 이미 활성화 돼 있는 상태"라면서 "주택거래량도 작년의 경우 2007년 수준을 회복했고, 2006년 노무현 정부 시절 호황기를 원하는 것이 아니라면 굉장히 정상적인 상황"이라고 설명했다. 가격이 치솟던 당시가 비정상적 상황이었고 지금은 정상이라는 얘기다.

그는 "주택거래량도 올해 4월까지 오르다 5월 감소했는데, 그렇게 감소한 5월 거래량도 최근 5년 평균 거래량보다 4%가량 높았다"고 말했다. 이미 정상적인 시장이니 더 살아날 것이 없다는 의미다.

조 교수는 "LTV를 부분적으로 미세하게 조정하는 것까지는 이해할 수 있지만 획일적으로 규제를 풀어 시장을 살리겠다고 하는 것은 '연목구어'"라고 지적하기도 했다. '연목구어'란 나무에 올라 고기를 얻으려고 한다는 뜻으로 목적과 수단이 맞지 않아 불가능한 일을 굳이 하려고 하는 것을 비유하는 말이다.

한편 정부는 현재 수도권 50%, 지방 60%로 적용되고 있는 LTV 규제를 일괄적으로 70%로 상향할 방침인 것으로 알려졌다. 수도권에서 집을 살 때 집값의 절반만을 대출 받을 수 있었는데 앞으로 규제가 완화되면 집값의 70%까지 대출 받을 수 있게 된다는 얘기다. DTI에 대해서는 현재 규제를 유지하는 쪽으로 방향을 잡고 있지만 아직 확정된 것은 없다는 입장이다.