[인터뷰] 민병두 “상가 권리금 보호 법제화 추진, 실효성 있나” ①

□ 방송 일시 : 2014년 9월 25일 (목요일)
□ 출연자 : 민병두 의원 (새정치민주연합 민주정책연구원장)

-상가 주인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 물릴 수 있도록 하는 내용 담겨..
-상인의 5년 대항력을 인정으로 두 개의 재산권을 조화롭게 보려는 취지.

[홍지명] 자영업하시는 분들 이런 경험 꽤 있을 겁니다. 비싼 권리금 주고 점포 내에서 가게 키워놨더니 권리금 한 푼도 돌려받지 못하고 상가 주인에게 쫓겨나는 경웁니다. 이런 억울한 일을 막기 위해서 정부가 대책을 내놨습니다. 어떤 내용이 담겼고 얼마나 실효성이 있을지, 또 권리금 보호에 꾸준한 관심을 보여왔고 관련 법안도 발의한 바 있는 새정치민주연합의 민병두 의원, 민주정책연구원장과 이 시간 말씀 나눠보겠습니다. 안녕하십니까.

[민병두] 네 안녕하세요.

[홍지명] 자, 이번에 정부가 상가 임차인의 권리금 회수를 법으로 보호하기 위한 대책을 내놨습니다. 민 의원께서도 권리금 문제에 많은 관심을 가져 온 만큼 눈여겨 보셨을텐데 핵심적인 내용을 어떻게 정리할 수 있겠습니까.

[민병두] 예, 지난 1월 달에 제가 입법 발의를 한 바 있죠. 기존에는 권리금을 인정하는 것에 대해서 학계나 법조계나 모두 반대가 심했습니다. 외국의 예가 없고, 이슈가 다릅니다. 또 오히려 진입장벽을 높게 할 수가 있다, 이런 여러 가지, 그다음에 산정이 어렵다 이런 거였는데, 여기서 이걸 돌파한 게 회수기간을 보장해주자. 전임차인이 후임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있는 기간을 보장해주는 것은 당연한 것이 아니냐, 무형의 영업권도 인정할 필요가 있다 이런 논리로 돌파를 한 거구요. 여기에 우리 정부가 내놓은 안들도 보면 이것을 기본 골간으로 하고 있습니다. 그래서 기존에 환산보증금이라고 있는데요, 월세 곱하기 100한 겁니다. 4억 정도.

[홍지명] 조금 복잡한 개념이네요, 환산보증금.

[민병두] 네 그러니까 하여간 3억에서 4억 정도의 환산보증금을, 지역마다 다릅니다, 상권마다 다르고, 환산보증금 그 이하인 경우만 계약기간 5년을 보장했거든요. 5년을 보장한단 얘기는 뭐냐면 그만큼 임차인의 대항력을 인정하고 안정적 영업을 하면서 후임차인에게 권리금을 얻을 수 있는 그런 기간을 보장한다는 것이었죠. 그런데 갈수록 권리금 규모가 커지고 보증금 규모가 커지고 이러다보니까 보호받는 자영업자가 한계가 있었는데 이번에 그걸 풀어낸 겁니다. 풀어내서 액수에 관계없이 모든 임차인은 5년 동안의 계약 갱신 기간을 갖는다. 회수 기간에 회수할 수 있도록 그런 기간을 보장해주는 것이죠. 또 중간에 주인이 바뀐다고 할지라도 건물주가 쫓아내지 못하고 5년을 보장받을 수 있도록 한 것이 첫 번째 특징이고요,

[홍지명] 네.

[민병두] 다음 두 번째는, 자, 그런데 어쨌든 후임차인을 구하는 과정에 필요한 기간이 또 있을 것 아닙니까.

[홍지명] 그렇겠죠.

[민병두] 그래서 보통 한 달 전에 고지를 하게 돼있습니다. 마지막 5년이 다됐다고 했을 때, 한 달전에 이제 당신하고 끝내겠다고 하면 그 전에는 바로 한 달 내에 나갔어야 됐죠, 계약 만기 기간에. 그런데 이제 여기서 두 달을 더 줘서 새 임차인을 충분히 구할 수 있게끔 했다든지, 혹은 그 사이에 집주인이 방해하는 행위를 못하게 한다든지, 그 방해로 인해 손실이 생겼을 때 손해배상을 받을 수 있도록 했다든지 하는 것들이 가장 중요한 특징입니다.

[홍지명] 알겠습니다. 그러니까 권리금 산정 기준을 정부가 고시로 정하고 모든 임차인은 상가 주인이 바뀌어도 5년간의 계약기간을 보장받을 뿐 더러 만약에 상가 주인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 물릴 수 있도록 하는 내용이 담겨있다 이렇게 정의하면 되겠군요.

[민병두] 네 그렇습니다, 그런 내용인데 권리금 기준을 산정한다, 고시를 산정한다, 요런 내용도 있습니다. 분쟁조정위원회도 만들고, 그런데 권리금을 어떻게 산정하냐. 권리금을 새로 산정해서 국가가 이 지역은 권리금이 얼마다, 이 중국집은 얼마다, 그 옆에 미용실이 얼마다 이렇게 정하는 것은 아닐 거구요, 표준 계약서를 만들게 돼있거든요. 전임차인과 후임차인 간에는 계약을 할 거 아닙니까. 권리금을 주고받을 거 아닙니까. 그것을 세무서에 신고를 해놓으면 그걸 기준으로 이제 판정을 하겠죠.

[홍지명] 저, 민 의원께서도 권리금 보호를 위한 법안을 발의하신 바 있는데, 이번 정부 대책과 뭐가 좀 다른지, 실효성 있는 내용들이 적절히 포함됐다고 보시는지, 어떻게 평가하십니까?

[민병두] 기본논리, 그러니까 법의 논리 구조는 그대로 차용했으니까, 100% 차용한 거구요, 거기다가 조금 강화하고 보장한 것이 건물주의 협력 의무, 방해 행위 금지, 환산보증금을 털어낸 부분, 이런 것들이 좀 강화된 부분입니다.

[홍지명] 그렇군요.

[민병두] 제가 제출한 법안이나 정부의 법안에 한계는 무엇이냐면, 용산참사 같은 것의 재발을 막을 수는 없다는 거죠.

[홍지명] 재개발 할 경우?

[민병두] 그렇죠. 제가 지난 1월 달에 이 법안을 발의할 때가 용산 참사 5주년이었습니다. 그러니까 재개발 할 경우, 재건축을 할 경우 거기에 있는 상가, 혹은 개별 영업점들을 어떻게 보호해 줄 것이냐 하는 거거든요. 그러니까 건물주가 지금은 이제 부당하게 개입해서 전임차인이 후임차인한테 권리금을 받지 못하게 하는 행위를 처벌하도록 만든 거란 말이죠, 그래서 회수 기간을 보장해주는 논리로 만든 건데, 용산 참사는 그렇지 않은 경우에 해당되잖아요.

[홍지명] 그렇군요.

[민병두] 이 경우엔 어떻게 할거냐, 이 점을 차차 생각할 수 있는 방법은 대체 상가를 만들어주는 방법이 있습니다. 우리 아파트가 새로 생기면 상가가 생기잖아요. 그래서 대체 상가를 만들어주는 방법이 있죠. 기존에 영업점들을 갖다가 영업권을 산정을 해서 대체 상가를 만들어주는 방식이 있고요, 둘째는 영국이나 프랑스 방식이 있습니다. 영국이나 프랑스 방식은 15년 정도의, 우리나라는 5년까지 인정했지만, 15년까지 인정을 하는데요. 주인이 내보낼 경우 1년치의 영업순이익을 보상 개념으로 제공합니다.

[홍지명] 예.

[민병두] 그러니까 앞서 말씀드린 것처럼 재개발을 할 때 우리가 세입자에게 영구임대주택을 지금은 보장하잖아요. 그런 것처럼 대체 상가를 주든지, 아니면 영국 프랑스의 예처럼 조합에서 그런 보상을 한다든지 이런 방법을 생각해 볼 수는 있겠죠. 그런데 이것은 법을 만들려면 공사가 굉장히 큽니다. 노력이 굉장히 필요한 부분이라서 저도 거기까진 못 들어갔고 정부도 이번에 거기까진 못 들어갔습니다. 다만 이번에 회수기간의 보장을 통해서 영업권을, 권리금이라고 하는 걸 법적으로 인정한 것 아니에요. 재산권으로, 무형의 재산권으로. 이랬기 때문에 앞으로 이런 공영개발의 경우에도 무형의 재산권을 이미 인정했기 때문에 상당한 정도 법적으로 가게 되면 손실을 보상받을 수 있다든지 하는 것들이 가능해지겠죠.

[홍지명] 그런데 이런 생각도 해볼 수 있을 듯해요. 권리금을 법제화하면서 세금을 매기면 영세 창업자들이 개업할 때, 이게 결국은 공식적으로 비용이 더 들어가는 것 아닌가 이런 생각도 좀 해볼 수 있는 것 아닙니까?

[민병두] 네, 현재는 계약서를 반드시 의무사항으로 안하고 신고사항으로 했습니다. 저는 의무사항으로 하고 소득세를 면제하도록 돼있었어요, 제 법안은. 의무사항으로 해서 이걸 그 대신 소득세를 부과하게 되면 바로 문제가 생기는 거 아니겠습니까. 전임차인이 후임차인에게 넘겨주면서 소득세가 발생할 때, 소득이 발생하고 그럼 세금을 내야하는데 이럴 경우 신고를 안 하게 돼서 법이 부족하게 되고 보호받지 못하는 점이 있지 않겠는가 하는 생각을 해본 거죠. 그래서 소득세 부과 기간은 일정 기간 면제를 했는데, 정부 법안은 아마 신고사항으로 있을 거예요, 세금을 부과하지 않는 걸로. 그런데 그렇기 때문에 진입 장벽을 더 높인다든지 그런 건 없는 것이죠. 현실에 있는 권리금을 법적으로 인정하는 것뿐이죠.

[홍지명] 더 하나, 반대로 생각을 하면 상가 주인의 권리가 지나치게 제한되는 건 아닌지, 임차인을 마음대로 선택하지 못하는 일도 생길 수 있고, 임차인과 갈등이 생기면 상가 주인의 재산권이 침해될 가능성도 있고, 또 건물주가 바뀌어도 임차인이 원하면 일정 기간 내보낼 수 없도록 규정한 부분, 이것은 어떻게 봐야 됩니까.

[민병두] 건물주는 유형의 재산을 갖고 있는 거죠, 자기 건물. 그걸 재산권이라고 한다면, 거기서 영업을 했던 사람은 무형의 재산을 갖고 있는 거죠. 자기가 그것을 영업을 통해서 일궈 놓은 것 아닙니까. 그래서 어떻게 보면 건물의 가격을 상승 시켰을 수도 있어요. 가령 예를 들면 홍대쪽이라든가, 홍대에 있는 많은 상인들이 많은 노력을 해서 상권이 더 커지고 그러면서 지가도 상승하고 건물도 상승하고 이런 부분이 있는 거죠. 그래서 그 재산을 어느 하나가 다 일궈냈다고 볼 수는 없는 겁니다. 그래서 이번에 법도 5년간의 대항력을 인정했다, 뭐 프랑스처럼 10년 15년 인정하는 건 아닌데, 5년의 대항력을 인정했다고 한 것은 두 개의 재산권을 조화롭게 균형감각을 갖고 맞춰 보려고 노력했던 것이라고 볼 수가 있구요.

[홍지명] 네.

[민병두] 왜냐면 임차인이 부정한 행위를 저지른 경우에 대해서도 임대인이 마냥 쫓겨 다닐 것이냐 이런 지적 아닙니까? 그것에 대해서는 임차인이 해서는 안 되는 일들 같은 것들을 예시하고, 그 경우 임대인이 권리를 행사할 수 있게끔, 제재권리를 행사할 수 있게끔 되어있죠.

[홍지명] 예, 제재권리를 행사한다하더라도 사실 법적으로 해결하려면 이게 보통 어려운 문제가 아니고 시간과 돈과 스트레스를 받는 일인데, 알겠습니다. 그리고 또 하나 권리금 산정기준, 정부가 고시한다고 그러는데 이 문제도 그렇습니다. 애초에 권리금이 혹시 너무 높게 책정되는 문제는 없는지, 이걸 좀 합리적으로 산정할 수 있는 절차와 기준이 명확해야 될 듯한데 이게 지금 정부고시가 정확한지 모르겠어요. 어떻게 보십니까?

[민병두] 그러니까 감정사 협회도 동원이 되고, 아마 권리금 보험제도도 도입되고 여러 가지 보완장치를 만들어 가는 것 같아요. 기본적으로는 정부가 모든 건물 건물에 모든 가게 가게에 어떤 권리금을 고시하고 산정하긴 굉장히 어려울 거라고 생각해요. 옆에 있는 책방하고, 같은 건물에서도 삼겹살집하고 미용실하고 다 다를 수가 있단 말이죠, 성격에 따라서.

[홍지명] 그렇겠죠.

[민병두] 그래서 기본적으로는 전임차인하고 후임차인하고 권리금을 주고받기 때문에 그걸 세무서에 신고를 하게 돼있지 않습니까. 그건 관행이고 자기들끼리 가격을 시장에서 정한 거니까, 정부고시를 보고, 아 여기 권리금은 이천만원이다, 삼천만원이다 이렇게 다시 재협상할 가능성은 없다고 봐요. 다만 지금 문제는 건물주가 필요에 의해서 뺏는 경우를 말씀드리는 거거든요. 어떤 중국집이 굉장히 잘됐어요. 실제로 있습니다. 포장마차가 굉장히 잘됐어요. 이걸 건물주가 자기 친인척한테 넘긴다든지, 임대료를 급격히 상승시켜서, 두 배 세 배 올려서 나가려면 나가라, 그렇게 하면 나갈 수밖에 없죠. 그걸 가지고 시설 그대로 인수해서 친인척한테 준다든지, 그럼 그 친인척은 권리금 한 푼 안주고, 3,4억 안주고 들어가서 영업을 할 수 있잖아요. 이런 몇 가지 아주 나쁜 사례들을 우리가 지금 우선 본 겁니다. 그래서 그 경우 어떻게 제한할 것인가에 대해서 법률을 만들어서 여기까지 온 것이고, 그래서 손해가 발생할 경우는 감정사협회에서 감정도 하고, 여러 가지 기존 고시제도 같은 경우도 한 번 만들어보고 뭐 이런 노력이 필요하지 않을까 생각합니다.

[홍지명] 이게 결국은 상가 건물 임대차 보호법을 개정해야하는 문젠데 이게 국회에서 개정해야하는 거 아닙니까, 아직 시행이 안되는 거죠?

[민병두] 그렇죠. 지금 아마 어저께 정부가 발표를 했는데 정부 입법으로 들어오지는 않고 새누리당 의원 명의로 경유 입법으로 들어오는 것 같아요. 그러면 현재 제가 제출한 법안이 있고, 앞으로 정부 경유 입법이 있으니까 두 가지를 갖고 논의를 할 거고 시행이 되려면 내년 중순.

[홍지명] 경쯤 될 거다.

[민병두] 네.

[홍지명] 오늘 설명 잘 들었습니다.

[민병두] 예, 감사합니다.

[홍지명] 새정치연합의 민병두 의원이었습니다.