임대주택 공급 늘리고 월세 가구 부담 낮추기로

정부의 10·30 전월세 대책은 그동안 상대적으로 정책의 사각지대에 있던 비자발적 보증부 월세 가구를 주로 겨냥했다.

전세가격 급등이 이번 대책 발표의 배경인 점에 비춰보면 정부 대책은 시장의 기대와는 다른 지점을 조준하고 있다. 전세가 급등 완화나 전세난 해소를 직접 겨누지 않은 것이다.

여기에는 '전세의 월세 전환'을 자연스럽고 불가피한 현상으로 보고, 인위적으로 개입하지 않겠다는 정책 당국의 판단이 깔려 있다. 그 대신 이런 변화 속에서 원하지 않았는데도 월세로 돌아서게 된 비자발적 월세 거주자들의 주거비 부담이 갑자기 늘지 않도록 지원한다는 것이 대책의 기본 방향이다.

이 때문에 일각에서는 "전월세 대책인데 전세 대책은 빠져있다"고 지적한다.

국토부 관계자는 이에 대해 "전세에서 보증부 월세로의 전환 추세는 시장구조 변화에 따른 것인 만큼 인위적 개입은 최소화하려 한다"며 "다만 주거비 부담 증가 등 부작용을 줄이려 했다"고 말했다.

◇ 월세 대출 최초 도입…보증금 대출 금리도 낮추기로

이에 따라 대책은 저소득층에 대한 주거비 지원을 강화하는 내용을 담았다. 대표적인 것이 일하는 기초생활수급자나 취업준비생에게 최대 720만원의 2년치 월세를 저리로 대출해주는 방안이다.

정부가 월세 대출을 도입하기로 한 것은 처음이다. 다만 월세 대출은 채권 확보 수단이 마땅치 않다는 점에서 우려도 제기된다.

한국토지주택공사(LH)의 전세임대주택에 보증부 월세로 사는 세입자들이 주택기금으로부터 보증금을 대출받을 때 적용되는 이율(현행 2%)도 낮춰주기로 했다.

특히 보증금이 적을수록 혜택을 적게 받고 있다고 보고 대출받는 보증금 규모에 따라 이율을 차등화했다.

예컨대 시중금리를 4%로 가정하고 국민주택기금을 통해 보증금 5천만원에 대한 전세자금 대출을 받을 경우 연 100만원(5천만원×(4%-2%))의 혜택을 보지만 2천만원을 대출받으면 혜택이 40만원에 그친다.

이에 따라 정부는 앞으로 대출금이 2천만원 이하일 때는 연 1.0%, 2천만∼4천만원 이하일 때 1.5%, 4천만원 초과일 때 2.0%의 이율을 적용하기로 했다.

근로자서민 전세자금 대출과 저소득가구 전세자금 대출을 통합해 가칭 '버팀목 대출'로 통합하면서 소득이 적을수록, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대해주기로 했다.

특히 부부 합산 연소득 4천만원 이하, 부동산·자동차 같은 자산이 일정 기준 이하인 저소득층 가운데 지방자치단체장이 추천한 경우에는 금리를 1%포인트 더 깎아주기로 했다.

월세 납입에 대한 대한주택보증의 보증도 강화된다. 월세가 연체될 위험을 낮추면 월세도 싸지지 않겠느냐는 판단에서다.

월세 납입 보증범위가 9개월분 임차료에서 24개월분으로, 보증 가입대상은 신용등급 1∼6등급에서 1∼9등급으로 각각 확대되고 보증료도 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%·사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)된다.

부부 합산 연소득 2천만원 이하인 가구가 내 집 마련 디딤돌 대출로 생애최초주택을 구입할 때는 내년 1년간 한시적으로 금리를 0.4%포인트 우대해주기로 했다. 디딤돌 대출에 대한 중도상환 수수료는 폐지를 검토하기로 했다.

◇ 장·단기적으로 임대주택 공급 늘리기로

임대주택 공급 확대도 담겼다. 물량 공급으로 전세가 상승 가능성을 낮추겠다는 취지다.

LH가 사들이거나 전세 계약을 맺어 다시 월세로 임대해주는 매입·전세임대주택을 전·월세 불안지역에 집중 공급하기로 했다.

원래 올해 공급하려던 물량 중 남은 1만4천가구를 11월까지 앞당겨 공급하고, 12월 중 3천가구를 추가 공급하기로 했다. 내년에도 당초보다 1만가구 늘어난 5만가구를 공급한다.

국토부 관계자는 "전세가 상승 지역에는 전세임대주택을 공급하면 전세가격 상승을 부채질할 수 있어 매입임대를 주로 공급할 예정"이라며 "우려 지역은 국토부와 지자체 등이 시장 동향을 종합적으로 고려해 정할 것"이라고 말했다.

매입·전세임대주택의 매입 비용도 가구당 평균 500만원씩 올려 매입 대상을 확대하기로 했다. 현재 매입임대는 가구당 평균 9천만원, 전세임대는 7천500만원에 사들이고 있다.

재건축 이주로 전·월세 시장이 들썩이는 것을 막기 위해 이주수요 관리도 추진한다. 국토부와 지자체가 재건축단지 이주 시기를 1년 이내에서 조정하고 이주 시기를 심의하는 대상도 '이주 주택이 2천가구가 넘는 단지'에서 '이주 주택이 2천가구가 넘는 법정동'으로 확대한다.

예를 들어 현재는 재건축 이주 아파트의 단지가 2천가구가 넘으면 이주 시기 심의을 받아야 했지만 앞으로는 특정 동 단위로 확대해 해당 동에서 이주를 하는 재건축 단지의 가구수 합계가 2천가구를 넘을 경우 지자체의 심의를 받아 이주시기를 조율하도록 했다.

좀 더 장기적으로 임대주택 공급을 늘리기 위한 방안도 있다.

국민·영구임대주택, 10년 건설임대주택, 준공공임대주택은 조례와 관계없이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 허용된 상한선까지 용적률을 허용하기로 했다.

서울시 등 지자체가 법적 상한보다 낮게 운영하고 있는데 무조건 상한까지 올려주겠다는 것이다. 이 경우 같은 면적의 땅에 임대주택을 더 많이 지을 수 있게 된다.

2017년까지 민간과 공공이 공동 출자한 공공임대리츠(부동산 투자회사)를 통해 공급되는 임대주택은 종전 5만가구에서 6만가구로 1만가구 늘리기로 했다.

미분양 주택을 임대주택으로 활용하기 위해 기준시가 6억원 이하·전용면적 135㎡ 이하의 미분양 아파트를 내년 말까지 취득해 5년 이상 임대주택으로 쓰면 취득 후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해주기로 했다.

민간이 주택기금 지원을 받아 짓는 10년 공공임대주택에 대한 건설자금 지원을 강화된다. 내년 1년간 한시적으로 가구당 지원 한도를 1천500만원씩 올리고(전용면적 60㎡ 이하 5천500만원→7천만원·60∼85㎡ 7천500만원→9천만원), 60∼85㎡ 주택은 금리도 3.7%에서 3.3%로 인하하기로 했다.

민간이 다세대·연립주택을 지을 때 기금 지원을 확대해 현행 5∼6%인 금리를 시중금리 수준(3.8∼4.0%)으로 낮추고, 특히 30가구 이상을 지으면 여기에서 금리를 1%포인트 추가로 인하한다.

공공이 건설하는 임대주택의 일부는 공사 기간이 1년 이내인 다세대·연립주택으로 지어 전·월세 수급 상황에 탄력적으로 대응하기로 했다. 이를 위해 다세대·연립주택의 지원 단가를 높이고 조립식 모듈러 주택을 활성화해 건설비용 인하, 공기 단축 등을 유도하기로 했다.

이와 관련, 질 낮은 저가 주택 공급이 늘어나는 것 아니냐는 지적에 대해 국토부 관계자는 "질이 낮은 다가구와 원룸은 금리 인하 대상에서 제외된다"며 "공동주택으로서 성능과 기준을 갖춰야 하는 다세대와 단지형 도시형 생활주택에만 금리를 인하할 것"이라고 말했다.

◇ 준공공임대 혜택 강화…활성화될까

정부가 야심차게 내놨지만 성적은 부진한 준공공임대주택을 활성화시킬 방안도 내놨다. 올해 1월 나온 준공공임대는 9월까지 256가구에 그치는 등 실적이 미미한 상황이다.

우선 다세대·연립주택을 지어 준공공임대로 활용하겠다고 하면 건축위원회 심의를 거쳐 층수 제한을 완화(4층→5층)해주기로 했다. 5층 이상인 주택은 아파트로 분류되기 때문에 다세대·연립은 4층까지만 지을 수 있는데 예외로 해준다는 것이다.

또 이런 다세대·연립주택은 4층까지만 건축이 허용된 제1종 일반주거지역에도 지을 수 있다.

준공공임대에 주어지는 소득세·법인세 감면 혜택도 현재 20%인 것을 30%로 높이는 세법 개정안이 국회에 계류돼 있으나 이를 50%까지 더 확대하는 방안을 추진하기로 했다.

준공공임대의 의무임대 기간은 10년에서 8년으로 단축된다. 또 임대 기간이 끝난 뒤 주택이 원활히 팔리지 않을 것에 대비해 LH가 매입 확약도 해주기로 했다.

매입 확약이란 임대 기간 종료 후 당시 감정평가 금액으로 LH가 그 주택을 사겠다고 약속하는 것이다.

국토부 관계자는 "준공공임대주택 실적 부진의 이유로 임대기간이 길다는 점과 출구전략(매매)이 없다는 시중의 불만을 반영한 것"이라고 말했다.

다만 그 대상은 9천만원 이하, 85㎡ 이하로 제한되고 LH의 연간 매입임대주택 물량 범위 안에서만 매입한다. 이 조치는 앞으로 2년간 한시적으로 시행된다.

내년 1년간 준공공임대 매입자금 지원 금리는 2.7%에서 2.0%로 크게 낮춘다.

이와 함께 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 '준공공임대주택용 공공택지지구'로 지정해 입주자모집 절차 등의 규제를 배제하고 다양한 형태로 준공공임대가 지어질 수 있도록 하기로 했다.

국토부 관계자는 "SH공사의 미매각 용지, LH의 연립주택·블록형 단독주택용지 등이 대상이 될 것"이라고 말했다.

이 밖에 영구임대주택의 퇴거 기준을 12월까지 마련해 자산·소득이 늘면서 입주 자격을 상실한 입주자는 임대주택에서 나가도록 하고, 11월부터는 임대사업자 현황, 임대료 수준, 임대 기간 등을 파악할 수 있는 '공공임대 입주정보 포털'(www.rentalhouse.or.kr)을 운영하기로 했다.

국토부 관계자는 "이번 대책은 주거비 부담이 늘고 있는 저소득 월세가구 및 비자발적 보증부 월세가구에 대한 맞춤형 지원 방안을 담았다"며 "도심 내 저렴한 임대주택 공급을 늘려 저소득 임차가구의 주거 안정성을 높여나가겠다"고 말했다.