부동산 전문가 “전월세 대책, 전세난 잡기는 역부족”

정부가 30일 내놓은 서민 주거비 부담 완화 방안과 관련해 전문가들은 공급·수요 측면에서 다양한 내용을 담고 있지만 당장 시장의 전세난을 잡기에는 부족한 대책이라고 평가했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "한마디로 차린 반찬은 많은데 손이 갈만한 맛있는 반찬은 없는 격"이라며 "정부가 전월세 대책으로 내놓을 수 있는 최선의 방안을 내놨지만 실제 시장에서 효과를 발휘할 만한 위력적인 해결책은 없다"고 평가했다.

신한은행 이남수 부동산팀장도 "전세난이 오면 볼 수 있는 과거 정부 정책을 답습하는 수준에 불과하다"고 말했다.

함 센터장은 "올해 전세시장은 예년에 비해 비교적 안정돼 있지만 이미 전세 절대 금액이 높아진 상황이고 내년에는 2만가구로 추산되는 재건축 이주가 가시화될 전망이어서 불안요소가 잠재해 있다"며 "전세수요를 매매로 전환해 수요 압박을 덜어줄 만한 세제혜택 등이 없어 아쉽다"고 말했다.

특히 다세대·연립주택 공급 확대 정책에 대한 우려의 목소리가 크다.

지난 정부에서 만든 도시형 생활주택의 공급 과잉에 따른 부작용이 여전한 상황에서 주거 여건이 상대적으로 열악한 다세대·연립 공급을 확대하는 것이 바람직하느냐는 것이다.

함 센터장은 "다세대·연립주택 공급으로 임대주택 공급 확대에 대한 체감효과가 빨라지는 순기능은 기대되지만 아파트에 비해 대량 공급이 어렵고 추후 유지보수나 열악한 기반시설 등이 문제가 될 수 있다"고 말했다.

이남수 부동산팀장도 "2002∼2003년 전세난이 심각했을 때 다세대·다가구 주택 공급 확대를 해결방안을 내놨다가 1년도 못 가 집주인이 전세를 빼주지 못하는 '역전세난'이 발생해 나중엔 집주인을 위해 은행 대출을 지원하기도 했다"며 "이런 부작용이 되풀이되지 않을까 우려된다"고 말했다.

그러나 준공공임대주택 활성화, 저소득층 월세 대출 등에 대해선 긍정적인 반응이 많았다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "정부가 전세 급등지역에서 매입 임대주택 공급을 확대하는 것은 긍정적"이라며 "준공공임대 등 10년 이상 장기임대 건설시 기준 용적률의 20%까지 인센티브를 주는 것도 시장에서 매력을 느낄 수 있을 것"이라고 말했다.

국민은행 명동스타PB센터 박합수 부동산 팀장도 "준공공임대 의무임대기간을 10년에서 8년으로 단축하면 투자자들의 관심도가 높아질 것으로 보인다"며 "다만 준공공임대 사업을 확대하기 위해서는 국회에 계류중인 양도세 감면 혜택을 포함해 세제 지원을 좀 더 강화할 필요가 있다"고 말했다.

취업준비생이나 기초생활수급자에게 지원하는 월세 대출은 해당 계층의 주거비 부담을 덜어줄 것으로 보인다. 그러나 지원 대상이 적고(약 7천명) 한시적이라는 점에서 체감 효과는 제한적일 전망이다.

건설산업연구원 김현아 연구위원은 "일반적으로 보증금이 높으면 월세 전환율이 낮아지고 보증금이 낮으면 전환율이 높아져 서민 부담이 커진다"며 "전세자금 대출시 보증부 월세 가구의 부담을 덜어주기 위해 소득수준과 보증금 규모별로 금리를 차등화한 것은 바람직하다"고 말했다.

그러나 전문가들은 전세 공급 부족을 해결하기 위해 좀 더 적극적인 '발상의 전환'이 필요하다는 입장이다.

현재 전세난의 가장 큰 원인중 하나는 전세와 월세 수요·공급의 미스매치(불일치) 때문이다.

저금리에 따른 전세의 월세 전환 가속화로 전세 공급이 절대적으로 부족한 반면 임차인들은 저금리로 전세자금 대출 문턱이 낮아지면서 월세를 내느니 대출을 받아 전세로 들어가길 원하면서 수요와 공급이 불일치하는 것이다.

이에 따라 민간에서 전세주택 공급을 확대할 수 있는 획기적인 대안이 필요하다고 전문가들은 주문한다.

박원갑 전문위원은 "초저금리로 인해 수요에 비해 지나치게 빨리 가고 있는 월세화 속도를 늦춰줄 완충장치가 필요가 있다"며 "민간 임대주택이 월세주택으로 쏟아져나오지 않도록 전세를 놓을 경우 별도의 인센티브를 주는 방법도 고려해야 한다"고 말했다.

박합수 부동산팀장은 "LH가 직접 지어 공급하는 임대주택은 2∼3년의 시간이 걸리기 때문에 LH의 매입임대를 확대하되 다가구로 유형을 한정하지 말고 소형 아파트로 확대하는 것도 고려해 봄직하다"고 말했다.

김현아 연구위원은 "준공공임대주택의 부진이 임대의무기간이 길어서라기보다는 현실적으로 일선 지자체에서 준공공임대주택 사업 등록을 장려하지 않는 것도 큰 원인"이라며 "정부 차원에서 지자체 교육과 홍보활동을 강화할 필요가 있다"고 말했다.

그러나 일각에서는 전월세 대책의 상당수가 국민주택기금의 여유자금에 의존하면서 국민주택기금의 건전성에 문제가 되는 게 아니냐는 우려도 나오고 있다.

특히 저소득층을 대상으로 한 월세대출의 경우 대출자가 대출 원금을 갚지 못할 경우 고스란히 기금 부실로 돌아올 수 있다.

이 때문에 정부는 일단 내년중 500억원 정도만 시범사업으로 추진하겠다는 입장이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "국민주택기금의 자산이 105조원, 여유자금이 20조원에 이르러 시범사업을 진행하는데는 문제가 없을 것"이라며 "그러나 일부 전세자금 등 일부 대출은 기금 조달 금리 이하로 지원되고, 공유형 모기지 등도 기금 손실 가능성이 있는 만큼 기금건전성에 유의해야 한다"고 말했다.