대형건설사, 기업형 민간 임대 “해볼만하다”

"정부가 해줄 수 있는 건 다 해준 것 같아서 내심 놀랐다. 이 정도면 적극적으로 사업 참여를 검토해볼만 하다."

지난 12일 오전 국토교통부의 기업형 민간임대 간담회에 참석한 한 대형 건설사 임원의 말이다.

지금까지 임대주택 건설에 소극적이던 대형 건설사들이 정부의 활성화 방안을 놓고 적극적으로 사업 참여를 고민하고 있다.

정부가 택지·자금·세제 등을 총 망라한 유례없는 파격 지원으로 수익성이 높아지면서 대형 건설사의 관심을 일단 끌어들이는데는 일단 성공한 것으로 보인다.

◇ 정부 "수익률 5∼6% 기대"…건설사 "땅값이 관건"

국토부에 따르면 통상 건설 임대사업의 예상 수익률은 약 3%, 금융비용·세금 등을 고려한 민간 건설사의 세후 수익률은 1% 중반에 그쳤다.

정부는 이번 대책으로 사업시행자의 세후 수익률이 용적률 완화로 2.1%포인트, 공공택지를 10% 이상 싸게 공급해 1%포인트, 임대소득세·취득세·재산세·양도세 등 지원으로 0.8% 포인트, 기금 이자 인하로 0.5% 포인트 높아질 것으로 내다봤다.

이 경우 종전까지 1% 중반에 그쳤던 전체 세후 수익률이 앞으로는 5∼6%로 높아질 수 있다는 계산이 나온다.

정부가 수도권의 한 공공택지에서 전용 74㎡ 272가구, 84㎡ 380가구 등 총 652가구의 임대주택을 리츠 방식으로 건설해 8년 임대후 분양전환하는 경우를 시뮬레이션한 결과 종전 기준대로라면 수익률이 3.3%에 이르는 것으로 나타났다.

그러나 택지비 10% 인하, 용적률 10% 완화, 기금금리 0.8%포인트 인하의 조치만으로 사업 수익률은 4.6%대로 올라간다. 택지비와 용적률 혜택이 각각 20%로 높아지고 취득세·재산세 등 세제지원까지 고려되면 6.1%선으로 높아질 것으로 내다봤다.

건설사들은 그러나 이번 조치로 사업여건이 개선된 것은 맞지만 구체적인 수익률은 검토해봐야 한다며 신중한 모습이다.

한 대형 건설사의 관계자는 "어느 지역의 택지를 얼마에 공급해줄 것인가에 따라 수익성이 달라질 것"이라며 "LH 등을 통해 토지를 싸게 공급받을수록 수익성이 높아지기 때문에 결국 땅값이 관건"이라고 말했다.

◇ 중·대형 건설사 "혜택 많아…사업성 검토해보겠다"

건설사들은 일단 정부의 파격 혜택에 고무된 분위기다. 특히 기업형 임대사업을 위해 설립된 SPC와 건설사와의 재무제표 연결 문제도 건설사의 지배력이 없는 경우에는 건설사의 부채로 잡히지 않게 연결대상에서 제외하기로 해주면서 사업참여가 더욱 늘어날 것으로 내다봤다.

가장 발빠르게 움직이고 있는 건설사는 대림산업이다. 대림산업은 지난 연말 부동산개발팀을 주택임대사업팀으로 명칭을 변경하고 본격적으로 임대사업에 뛰어들었다.

대림산업은 지난 8일 인천광역시 도화 도시개발구역 내 5, 6-1, 6-2블록의 민간참여 공동 주택용지 개발사업 민간 사업자로 선정되면서 5, 6-1블록에 1천960가구의 수급조절임대리츠를 공급할 방침이다.

대림산업은 지난해 주택임대관리업 등록을 마치고 운영관리와 주택임대관리를 직접 총괄 수행하는 방안도 추진하기로 했다.

대우건설도 기업형 민간임대 사업 참여를 적극 검토하고 있다. 대우건설은 LH가 조만간 동탄2신도시에서 수급조절리츠용으로 공급할 A14블록에 대해 사업참여 의향을 표시한 바 있다.

현대건설, GS건설, 포스코건설, 롯데건설 등 대형 건설사들도 구체적인 세부 검토에 착수했다.

GS건설은 천안과 화성 반월 사업장에 대해 당초 분양사업으로 추진하다가 경기침체로 분양성이 나빠지자 지난해 임대주택으로 전환했다. 임대주택 건설하기 위해 국민주택기금 대출 신청까지 마친 상태다.

GS건설 관계자는 "기업형 임대는 부채 문제 등으로 사업 참여가 쉽지 않을 것으로 봤는데 혜택의 범위가 커지면서 긍정적으로 검토할 여지가 생긴 것이 사실"이라며 "달라진 정부 정책에 맞춰 수익성 등을 충분히 검토하고 사업 참여 여부를 결정할 것"이라고 말했다.

주택임대관리업을 직접 병행하는 건설사도 늘어날 전망이다.

대림산업 관계자는 "자체 인력을 통해 임대주택 건설부터 관리까지 총망라해 수행할 방침"이라고 말했다.

현금 유동성이 양호한 한양·호반건설·반도건설 등 중견 건설사들도 임대사업 참여를 저울질하고 있다.

한양 관계자는 "올해 주택사업을 확대하면서 기업형 임대도 함께 검토에 착수했다"며 "수익성이 있을 경우 리츠 등을 통해 적극 참여할 것"이라고 말했다.

일단 건설사들은 토지매입부담이 적은 임대주택 리츠형태를 통한 사업참여를 확대할 계획이다.

민간임대 활성화를 위한 특별법 마련에 시간이 걸려 당장 자체사업이 어려운데다 리츠를 활용하면 토지매입비 전부 부담하지 않아도 되는 장점이 있다.

대형 건설사의 한 관계자는 "리츠 방식으로 하는 게 초기 자금부담을 줄이고 임대관리 부담도 없다"며 "민간 임대제안형 리츠들이 많이 나올 것"이라고 말했다.