대출 낀 전세금 세입자에 돌려줬다간 이런 낭패가…

문제) 전세기간이 만료돼 집주인이 전세자금 대출 4000만원이 포함된 전세금 5000만원을 세입자에게 돌려줬는데, 세입자가 이 돈을 갚지 않고 잠적했다. 이렇게 되면 4000만원은 누가 갚아야 할까?

1) 잠적한 세입자
2) 집주인

정답은 2번 집주인이다. 대부분의 전세자금대출은 집주인이 은행에 직접 상환해야 한다.

◆ “전세금에 대출금 껴 있다면 집주인이 직접 갚으세요”

#집주인 A는 전세금 5000만원짜리 집에 전세로 들어오려는 세입자 B가 4000만원의 전세자금 대출을 받아야 한다고 해서 캐피탈사에서 요청한 서류에 동의해줬다. 이후 전세계약이 종료됐고 A는 전세금 5000만원을 모두 세입자 B에게 송금했다. B는 은행에 대출을 갚지 않고 잠적했고, 캐피탈사는 A에게 강제집행을 통보했다. 돈을 잘못줘 낭패를 보게 생긴 것이다.

집주인이 동의해 세입자가 전세자금 대출을 받은 경우, 전세계약이 끝나면 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받은 금융회사에 대출을 직접 갚아야 한다. 일반적으로 전세자금 대출을 받는 경우 금융회사와 질권설정계약서 등 계약서를 작성하게 되는데, 이 계약서에는 전세계약 종료시 집주인이 직접 대출금을 반환하도록 명시돼 있다.

하지만 집주인이 계약내용을 깜빡 잊고, 무심코 세입자에게 전세금을 내줬다가 세입자가 대출을 갚지 않게 되면 낭패를 볼 수 있다. 계약조건에 근거해 금융회사가 집주인에게 대출금 상환을 요구하면 집주인이 재산상 피해를 입을 수 있기 때문이다.

◆ “대출 낀 집 팔 때 대출도 꼭 같이 넘기세요”

#C는 D에게 서울 소재 아파트를 팔면서 아파트를 담보로 제공된 C의 채무 5억원도 함께 D에게 넘기기(인수)로 했다. 구두로 이같은 약속을 하고 매매계약을 체결한 후 이전등기를 해줬다. 하지만 D는 구두약속을 한 일이 없다고 주장하면서 문제가 생겼다. D가 C의 채무를 넘겨받지 않으면서 집을 판 C가 5억원에 대한 이자를 계속 내야하게 된 것. 집은 팔았지만 집을 담보로한 대출은 계속 C에게 남은 셈이다.

주택담보대출이 있는 집을 팔면서 해당 대출도 집을 사는 사람에게 함께 넘기는 경우, 매도인은 거래 금융회사에 이를 알리고 채무인수절차를 통해 채무자를 변경해야 한다.

이때 구두 약속만으로는 채무인수 효력이 발생하지 않기 떄문에 매도인은 매수인과 함께 담보대출을 해준 금융회사를 방문해 확인서(담보채무인수약정서)를 직접 작성하고 사본을 받아 보관해야 한다.

또한 채무인수 절차가 완료된 후에는 등기부등본상에 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됐는지도 꼭 확인해야 한다.

아울러 채무인수와 관련해 금융회사는 통상적으로 빚을 넘겨받는 매수인의 신용조사를 거쳐 채무인수 여부를 결정하는데, 매수인의 신용이 나쁘면 채무인수가 어려울 수 있기 때문에 채무인수 가능여부를 확인한 후 매매계약을 진행해야 한다.

금감원은 이사철을 맞아 이같은 부동산 거래 관련 금융분쟁이 지속적으로 발생하고 있다면서 주의가 필요하다고 당부했다.