국토부 “뉴스테이 초기 임대료 규제 안 해”

정부는 기업형 임대주택 '뉴스테이'의 초기 임대료를 규제할 계획이 없다고 재차 강조했다.

국토교통부 손태락 주택토지실장은 13일 서울 여의도 대한주택보증에서 열린 뉴스테이 정책 브리핑에서 "초기 임대료 규제는 과도한 규제가 될 수 있어 하지 않을 것"이라며 "대신 연 5%로 임대료 상승이 제한되기 때문에 임대료가 크게 오르진 않을 것"이라고 말했다.

손 실장은 "현재 민간임대 사업의 여건이 좋지 않아 뉴스테이 사업이 지속되기 위해서는 택지·세제 지원을 통해 건설사에 최소한의 수익을 맞춰주는 인센티브가 필요하다"며 "임대주택법 개정안이 조속히 통과돼야 한다"고 덧붙였다.

다음은 주요 일문일답.

-- 국민주택기금이 뉴스테이 사업에 출자하는데 규모가 얼마나 되나.

▲ 기금은 전체 사업비의 30% 이내로 투입할 예정이다. 주택기금은 뉴스테이 사업의 '마중물' 역할을 하고 민간 자금이 사업이 투입된다. 이번 4개 민간 사업장의 총 사업비가 1조8천억원 정도로, 기금은 20% 수준인 3천억원을 출자한다.

-- 국회에서는 초기 임대료를 규제해야 한다는 의견이 있는데 어떻게 할 것인가.

▲ 임대리츠는 사업 범위와 주변 시세 등을 감안해 임대료가 책정될 것이다. 초기 임대료 규제는 민간이 하는 임대주택 사업이라 규제 하지 않는 쪽으로 방침을 정했다.

임대주택 특별법이 시행되면 정부가 택지를 싸게 공급해줄 다양한 방법이 있다. 앞으로 건축기준, 택지비 등에서 혜택이 주어지면 임대료도 낮은 수준에 결정될 것으로 본다.

-- 보통 공공임대는 착공단계에서 임차인을 모집하는데 뉴스테이는 착공과 동시에 입주자 모집을 하는데 이유가 무엇인지.

▲ 위치마다 다를 순 있는데 착공 이후 임차인을 모집하면 수요를 조기에 파악해 건설사들이 미리 사업을 준비할 수 있는 효과가 있다.

뉴스테이는 월세 위주이고 보증금 규모도 작아 입주자를 미리 선정해도 임차인의 부담이 크지 않을 것이다. 오히려 미리 이사할 집을 정함에 따라 임차인들의 주거안정성도 높아질 것으로 본다.

-- 민간에서 현행법으로도 뉴스테이와 같은 사업이 가능한데 정부가 굳이 기금 출자, 세제 지원 등의 혜택을 주는 이유는 뭔가. 또 임대료가 시세보다 높아질 가능성은 없나.

▲ 이번에 발표한 4개 사업지는 민간이 기존에 사업을 추진하던 곳이고 사업성도 양호한 곳들이다. 그러나 앞으로 특별법이 만들어 택지·세제 등에 혜택을 주지 않으면 사업성 있는 사업지는 더 나오기 어렵다.

뉴스테이는 8년간 안정적인 거주가 가능하고 임대료도 연 5%로 상승률이 제한된다. 임대료가 과도하게 높으면 수요가 없어 공실이 늘 것이고, 기존 사적 임대주택(전·월세)과의 경쟁도 있으므로 임대료를 과도하게 인상하진 못할 것이다.

-- 정부가 해야 할 임대주택 사업을 민간이 하면서 민간기업에 부채를 떠넘기는 게 아니냐는 지적이 있다. 건설사들은 보증금이 부채로 잡히면 신용등급이 떨어진다고 우려하는데.

▲ 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 재정문제로 임대주택 공급 확대에 한계가 있어 민간 자금 동원하는 것이다. 그러나 현재 민간임대 여건이 좋지 않기 때문에 택지·세제 지원을 통해 건설사에 최소한의 수익을 맞춰주는 게 필요하다.

재원 부담을 건설사가 전부 떠안는 것은 아니고 국민주택기금과 재무적 투자자(FI), 임대주택 사업자 등 다양한 주체가 참여하는 리츠 형태의 사업이 일반화될 것이기 때문에 건설사가 부채를 다 책임지는 것은 아니다.

이번 4개 사업장중 3개 사업장의 민간 출자금이 30% 이내인데, 금융당국으로부터 이 경우 연결재무제표를 작성할 필요가 없다(부채 부담이 없다)는 답변을 받았다.

-- 뉴스테이가 사업자 입장에서 지속가능한 모델인가? 수요자도 중산층 가정이 월 60만∼70만원을 내는 것은 부담스러운데.

▲ 사업자에게는 사업이 지속될 수 있도록 택지공급이나 세제혜택 등을 지원할 예정이다. 월세 부담이 크긴 한데 임대주택 공급을 늘어나면 전체적으로 임대료가 낮아지는 효과를 기대할 수 있을 것이다.

-- 건설업계에서 볼 때 뉴스테이가 사업성이 있나. 8년 의무기간이 끝난 뒤에도 임대로 유지할 것인지? 또 건설사와 국민주택기금의 수익률은 얼마나 되나.

▲ (대림산업 박지수 팀장) 인천 도화 사업의 경우 기금을 활용해 임대료 낮추는 작업을 시도했다. 민간이 적절한 사업지를 발굴해 정부 정책과 융합하고 기금을 활용한다면 수익률은 어느 정도 맞출 수 있을 것으로 본다. 8년 임대 후 매각 여부는 미정이다.

건설사들은 새로운 마켓을 창출하는 차원에서 접근하고 있고 현재 여러 융합상품을 만들어내는 과정이라고 본다. 수익률이 크지 않지만 장래를 보고 사업을 추진하고 있다. 국민주택기금의 수익률은 연 3∼4% 정도로 보고 있다.