[디·퍼] 비싼 기업형 임대주택…공공 지원 왜 하나?

대림동, 신당동, 수원 권선동, 인천 도화동 등에 정부가 민간 기업과 공동으로 투자한 기업형 임대주택 단지가 조성된다. 총 5500호 규모로 올해 착공해 내후년인 2017년 입주가 시작될 예정이다. 이 과정에서 임대료가 주변 시세 수준으로 책정돼 너무 비싼 것 아니냐는 지적이 일고 있다.

국투교통부는 오늘(13일) 수도권 4개 지역에 기업형 임대주택(뉴스테이) 5529호를 올해 중 착공해 2017년까지 준공하겠다고 밝혔다. 국토부 관계자는 “뉴스테이 정책의 첫 번째 가시적인 성과로, 민간이 제안한 임대리츠에 주택기금이 출자하기로 결정한 것”이라고 설명했다.

◆ 대림동 도심형 뉴스테이

주택기금과 주택임대관리회사 HTH가 설립한 리츠가 영등포구 대림동에 건설 예정인 도시형생활주택 293호를 매입해 임대주택으로 공급한다. 오는 6월 착공해 2017년 6월 입주를 시작할 계획이다.

임대료는 주변 시세와 비슷해 면적이 제일 큰 전용면적 44㎡형의 임대료는 보증금 1000만 원에 월 110만 원에 달한다.

젊은 직장인 가구가 주 수요층인 점을 감안해 보육시설, 조식서비스, 주차관리, 청소·세탁 서비스와 월세 카드결제 서비스를 도입한다.

◆ 신당동 도심형 뉴스테이

주택기금, 하나은행, 삼성생명 등이 출자해 설립한 리츠가 준공공임대주택 729호를 건설·공급하는 사업이다. 오는 11월 착공해 2017년 11월에 준공을 완료한다.

임대료는 주변시세와 비슷하거나 약간 싸다. 면적이 가장 큰 전용면적 59㎡형의 임대료는 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 현재 주변시세보다 10만 원 저렴하다. 하지만 가장 작은 평형인 25㎡형의 경우 주변시세(보증금 1000만 원, 월세 63만 원)보다 월세가 2만 원 더 비싸게 책정되기도 했다.

대림동과 마찬가지로 젊은 직장인 가구가 주 수요층이기 때문에 공동사무실, 오픈키친 등 특화시설과 월세 카드결제 시스템을 도입할 예정이다.

◆ 인천 도화동 패밀리형 뉴스테이

주택기금, 인천도공, 대림산업이 출자해 임대주택 2107호를 공급하는 사업이다. 오는 7월 착공해 9월 입주자를 모집하게 된다.

임대료는 작년 5월 입주자를 모집한 ‘도화 4BL 준공공임대주택’과 유사한 수준이고, 주변시세와 비슷하다. 전용면적 84㎡형의 임대료가 보증금 6000만원에 월 55만원으로 책정됐다.

◆수원 권선동 패밀리형 뉴스테이

주택기금, 한화건설이 공동으로 출자한 리츠가 아파트 2400호를 매입해 준공공임대주택으로 운영하는 사업이다. 오는 7월 착공해 2017년 12월 준공된다.

임대료는 주변 시세와 비슷해, 85㎡형의 임대료가 보증금 6000만 원에 월 80만 원이다. 그런데, 가장 작은 평형인 59㎡형은 월세가 주변시세(69만 원)보다 1만 원 더 비쌌다.

◆ 문제는 ‘싸지 않은’ 임대주택 임대료

문제는 주변 시세보다 결코 싸지 않은 임대료다. 임대주택은 주변 시세보다 저렴할 것이라는 통상적인 생각과는 다르게 시세와 비슷하게 임대료가 책정된 것. 이같은 임대료는 사업주체인 민간기업이 책정했다. 정부는 사업자가 책정하는 임대료를 규제하지 않기로 했다.

손태락 국토교통부 주택토지실장은 브리핑을 통해 “임대료는 사업 범위와 주변 시세 등을 감안해 책정될 것”이라며 “민간이 주도하는 임대주택 사업이라 초기 임대료 규제는 하지 않는 쪽으로 방침을 정했다”고 밝혔다. 임대료 규제를 해야 하는 것 아니냐는 일부 의견에 대해 해명한 것이다.

국토부 관계자는 “주변시세와 비슷하거나 저렴한 임대료는 약 2년 후 입주한다는 점에서 (2년 후 임대료가 상승할 가능성이 있는 만큼)실질적인 임대료는 (시세)보다 낮은 수준”이라고 덧붙였다.

◆ “연 5%로 상승률 제한돼 8년 이상 안정적 주거 가능”

결코 ‘싸지 않은’ 임대료에도 주거 안정성을 감안하면 매력적이라는 게 정부의 입장이다.

국토부 관계자는 “뉴스테이 이용자는 임대료 상승이 연 5%로 제한되는 주택에서 8년간 안정적으로 살 수 있어 전셋값 급등으로 인한 부담 등을 피할 수 있다”며 “보증금 미반환 위험 등 깡통전세 우려도 덜고, 월세 세액공제를 통해 실질적인 임대료 부담도 완화할 수 있을 것”이라고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지속적인 전셋값 상승에 힘들어했던 경험이 있는 사람들이라면 주거 안정성이 보장되는 ‘뉴스테이’를 선택할 수 있을 것”이라면서 “다만 건설사 입장에서는 가격 측면에서 메리트가 떨어지는 만큼 입주자를 모으기 위해 차별화된 서비스를 제공하려는 노력을 기울여야 할 것”이라고 평가했다.

한편 국민주택기금은 5500호를 공급하는 4개 사업장의 전체 사업자금 1조8000억 원 중 20% 수준인 3000억 원을 출자한다. 국토부는 국민주택기금의 수익률을 연 3~4% 정도로 예상하고 있다.

◆ “임대료 건설사에만 유리하게 책정돼 너무 비싸다”

이같은 긍정적인 평가와는 반대로 임대료가 건설사에만 유리하게 책정돼 너무 비싸다는 의견도 나왔다. 이와 관련해 국회에서는 정부 기금이 투자되는 만큼 수요자 입장에 서서 임대료를 규제해야 하는 것 아니냐는 지적도 나온 바 있다.

조은상 부동산써브 책임연구원은 "초기임대료가 높으면 높을수록 건설사의 수익률이 높아지고, 초기임대료가 낮을수록 수요자 입장에서는 정부기금이 들어가는 사업에서 혜택을 볼 수 있는 상황"이라며 "임대료만 놓고 보면 건설사에 유리하게 책정된 것으로 보인다"고 밝혔다.

그는 구체적으로 "대림동 뉴스테이의 경우 동일 생활권이라고 보기 어려운 당산역과 여의도 신축 주택(주상복합, 오피스텔, 도시형생활주택 등)을 포함해 평균 시세를 책정해 실제 대림역 인근 시세보다 과도하게 시세가 책정됐을 수 있다"고 지적했다.

반경 5Km 이내 주택의 임대료 평균을 적용하면서 상대적으로 대림역 인근보다 임대료가 비싼 여의도, 당산역 인근이 포함돼 ‘주변 시세’라는 것이 실제 대림역 인근보다 비싸게 잡혔을 수 있다는 얘기다.

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