[이슈&토크] “가을 전세 대란 우려”…집중 분석

[출연] 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

▷ 앵커 : 가을 이사철을 앞두고 전셋값이 심상치 않습니다. 전셋값이 집값을 넘어서는 곳도 나왔는데 올가을 최악의 전세 대란이 현실화되는 건지 부동산 시장 전반에 대해 NH 투자증권 김규정 부동산 연구위원과 알아봅니다.

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 안녕하세요.

▷ 앵커 : 서울의 전셋값이 63주 연속 상승하고 있습니다. 그 이유부터 짚어볼까요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 일단 전세 물건이 빠르게 월세로 전환되고 있습니다. 금리가 낮다 보니 집주인들이 전세보다는 월세 놓기를 원해서 시장에서 전세 찾기가 워낙 힘들고요. 최근에는 거시 경제 불안도 있고, 가계 부채 대책도 나온 이후에는 다시 집을 사지 않고 임대로 머무는 수요자들이 늘어나고 있습니다.

▷ 앵커 : 이런 가운데 전셋값이 집값보다 비싼 곳도 나왔는데 어떻게 이해해야 합니까?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 쉽게 보자면 전셋값이 그만큼 빨리 오르고 있다는 건데요. 다만 일반화시키기에는 역전 사례들이 급매라든가 층수가 다르거나, 이런 물건의 요인의 차이가 있기 때문에 일반화하시는 건 좀 오류가 있습니다.

▷ 앵커 : 부풀려진 거군요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 네. 다만 서울의 강북이나 외곽처럼 집값이 싼 곳에서 집값보다 전셋값 비중이 굉장히 높아지고 있는 것은 사실이어서 그런 경우에 소비자들이 깡통 전세 같은 보증금 반환 사고가 커질 수 있다는 것은 유념해야 합니다.

▷ 앵커 : 올가을 전세 대란, 정말로 올 것이라고 전문가들은 보고 있나요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 전세난이 심화하고 지속할 것이란 의견은 거의 비슷하게 보이고 있는 것 같습니다. 워낙 월세 전환이 생각보다 빨리 일어나고 있고, 또 서울 같은 경우에는 강남권의 대규모 재건축 이주도 가을부터 시작되기 때문에 전세난이 계속 심화하고 전셋값이 더 오를 거다, 이렇게 대비해야겠고요.

다만 월세는 전세보다 시장의 물량 여유가 있기는 합니다만, 근데 전세를 구하지 못해서 어쩔 수 없이 비자발적으로 월세로 밀려나는 소비자들도 많아서 그런 분들의 경우는 당장 소득보다 주거비용이 갑자기 늘어나면서 어려워지는 상황도 많이 벌어질 수 있습니다.

▷ 앵커 : 지난 2일 나온 주거 안정화 대책이 효과가 없다고 봐야 하나요? 이유가 있나요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 일단 저소득 독거노인이나 대학생 같은 주거 취약계층에게 임대 주택을 공급하는 정책은 당연히 필요하다고 다들 동의하지만, 워낙 이 대책만으로도 공급량이라든가 공급 시기가 아직 시간이 걸려서 당장 가을 이사철에 전세난을 해결하기는 다소 좀 어렵다는 판단이고요. 대신 전세 자금을 지원하는 금융위나 이런 것들이 대비해야 한다는 시점입니다.

▷ 앵커 : 이런 상황에서 집을 직접 사는 분들이 있습니다. 유의할 점이 있다면요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 대표적으로는 과도한 대출을 받으셨을 경우, 앞으로 금리가 오르게 되면 대응하기 어렵다는 건데요. 이미 전세금 대출도 상당히 갖고 계신 분들이 추가 대출을 받아서 집을 마련하는 경우가 많아서 이후에 금리가 오르게 되면 이자 상환 부담이 갑자기 커지게 될 수가 있고요. 그리고 최근에는 새 아파트로 분양받는 분들도 많은데요. 분양 같은 경우, 공급이 급증한 경우도 많고요. 분양가격이 실제로 많이 오르고 있어서 좀 신중하실 필요가 있습니다. 청약 경쟁률 자체가 워낙 높게 나오니까 그것만 믿고 하시는 분들도 많은데, 그것 자체가 허수가 많아서 그것만 믿고 가시기보다는 분양 가격과 입주 시의 주거 환경도 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

▷ 앵커 : 여유 자금이 있는 분들은 수익형 부동산에도 관심을 많이 두고 계십니다. 오피스텔을 선택하는 분들도 있는데 어떤 걸 유의해야 할까요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 오피스텔 같은 경우에 지역에 따라 공실이 여전히 많은 곳도 있고요. 분양 가격이 오르면서 초기 투자금이 많아지면서 목표한 수익률을 내지 못하는 경우가 많습니다. 그리고 개인의 임대 운영관리 능력에 따라 수익률 편차가 크기 때문에 본인이 그것을 운영할 여력이 있는지 따져보시고요. 너무 과도하다, 지나치다 싶은 목표 수익률을 제시하는 광고는 한 번쯤 의심해보는 것이 현실적인 방안입니다.

▷ 앵커 : 경매는 어때요?

▶ 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 최근에 집값이 다시 오르면서 수요자들의 관심을 끌었는데요. 낙찰가가 동시에 많이 오르면서 경매의 가장 장점인 싼값에 인수할 수 있는 물건들이 많이 사라진 상황입니다. 그래서 경매로 내 집 마련 하는 분들도 가치보다 적당한 가격에 받으실 수 있는지는 좀 따져보시고요. 경매는 아시다시피 명도 소송이라든가 세입자 권리 분석이 중요하므로 전문가의 도움을 받아보는 것도 방법입니다.

▷ 앵커 : 오늘 말씀 고맙습니다.