주택시장에 혹한기 오나?

지난해 활기를 띠었던 주택분양시장, 올해는 다시 혹한기가 오는 걸까? 수도권에서도 미분양 아파트가 늘고 있다는 소식을 최근 자주 접하게 된다.

먼저 지난해 부동산 시장의 성적표를 볼까? 지난해 전체 주택 거래량은 119만 4천 건으로 1년 전보다 18.8% 증가하면서 통계를 작성한 2006년 이후 최고치를 기록했다.지난해 서울지역 아파트 평균매매가는 5억 2천 475만원으로 전년보다 3,192만 원 오르며 2007년 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. 주택 거래량과 집값이 모두 큰 폭으로 호전되며 2007년 글로벌 금융위기 이후 침체기에 빠졌던 주택시장이 회복세에 접어든 것이다.

2015년 주택시장

이런 주택시장의 회복세 때문일까 건설사들은 지난해 일제히 아파트 분양에 나서 지난해 아파트 분양 물량은 2000년 관련 통계 작성이후 최대를 기록했다. 특히 수도권 지역의 분양물량은 전년보다 배 이상으로 폭증했다.

주택분양물량

“미분양 급증 주택가격 폭락?”

미분양 급증

분양 물량이 폭증하면서 미분양도 급증하고 있다. 지난해 11월 전국 미분양 준택은 4만 9,724 가구로 전달보다 54.3%나 증가했다. 화성,기흥 김포 등 수도권지역에서도 미분양이 나오고 있다. 분양이 늘면서 내년 입주 아파트 물량이 50만 가구에 이른다. 이처럼 준공 아파트 증가가 매물 증가로 이어지고 2월부터 실시되는 대출규제 강화와 금리 인상 등으로 주택 가격 폭락이라는 부동산 시장의 혹한기가 다시 올 수 있다는 우려가 커지고 있다. 주택거래 건수도 지난 달에는 8만 8천 건으로 1년 전보다 3.6% 감소했다. 특히 아파트 거래건수는 13.6%나 줄었다. 공급과잉이 거래량 감소와 가격하락으로 이어지고 있는 것일까?

“주택가격 폭락은 기우?”

그러나 부동산 시장 전문가들 대부분은 공급 과잉에 따른 주택 가격 폭락은 가능성이 낮다고 보고 있다. 먼저 올해부터 신규 분양 물량이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 부동산 114가 조사한 결과 주요 민간 건설업체들의 올해 분양물량은 32만 건으로 지난해보다 25%정도 감소할 것으로 나타났다. LTV와 DTI등 주택담보대출 규제 완화에 이은 청약 가입자격 완화 등으로 지난해 분양 시장이 과열됐지만 올해부터는 규제완화의 효과도 떨어질 것으로 보인다.

따라서 건설사들도 미분양 리스크를 줄이기 위해 스스로 물량 조절에 나설 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 따라서 올해 집값은 지난해 과열현상을 보인 일부 지역에서는 하락 우려도 있지만 대부분 지역에서는 안정된 가운데 소폭 상승할 것으로 예상한다.

유일호 경제부총리겸 기획재정부장관 후보자가 최근 "지난해 11월 미분양 물량이 급증했지만 준공후 미분양은 오히려 줄어 2005년이후 최저수준이라며 주택시장에 악영향을 줄 정도는 아니다"라고 말한 것도 공급과잉으로 인한 주택가격 폭락은 없을 것이라는 주장에 힘을 실어주고 있다. 유 후보자는 LTV와 DTI는 현행대로 유지할 것이라고 밝혀 주택담보대출에 대한 규제를 강화하지 않을 것임도 분명히 했다,

한국 감정원은 지난해 가격상승에 대한 부담과 일시적인 공급과잉 우려, 가계부채 관리 강화에 따른 가격 하락 우려가 있지만 베이비붐 부모의 자녀세대인 에코세대의 시장진입과 전세가격 급등에 따른 매매전환 수요로 집값은 안정세를 띠고 거래량은 10% 안팎 줄어들 것으로 전망했다. 지난해 분양시장이 과열됐던 일부 지역을 제외하고는 집값은 안정되거나 소폭 상승이 예상되지 폭락할 가능성은 낮다는 것이다.