대법, 조합원 총회 ‘무효’이면 후속 재건축 계약도 ‘무효’

재건축 공사계약에 앞서 실시한 조합원 총회 결의가 무효라면 공사계약 자체도 무효라는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 3부(주심 박병대 대법관)는 반포주공 3단지 재건축조합이 GS건설을 상대로 낸 약정금 청구소송의 상고심에서 원고패소로 판결한 원심을 깨고 원고승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

반포 재건축조합은 지난 2001년 11월 GS건설을 재건축 시공사로 선정했다. GS건설은 조합원에게 우선 분양하고 남은 세대를 일반분양할 때 일반분양금 총액이 예상가격을 10% 이상 초과하면 그 초과분을 조합원 수익으로 하는 조건을 내걸었다.

조합은 곧바로 조합원 2천510명 가운데 85.7%에 해당하는 2천151명에게 동의를 받아서 재건축 결의를 마쳤고, 이듬해인 2002년 GS건설과 재건축공사 가계약을 했다. 다만, 가계약에는 정부의 정책변경 등 불가피한 상황이 발생하면 공사 변경을 협의할 수 있다는 조항이 담겼다.

이후 GS건설은 실제 정책 변경으로 2천억 원의 추가 공사비용이 발생했다며 변경 협의를 요청했고, 양측은 조합원이 일반분양가 10% 초과분의 수익을 포기하는 대신 추가 공사비를 GS건설이 부담하기로 했다.

양측은 2005년 조합원 2천516명 가운데 54.8%인 천378명의 총회 결의를 통해 이 내용으로 재건축 본계약을 체결했지만, 법적 다툼 끝에 총회 결의는 무효가 됐다. 2002년의 총회 결의 내용을 바꾸기 위해서는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한데도 54.8%의 동의만으로 결의 내용과 다른 본계약을 체결한 것은 무효라는 일부 조합원들의 주장을 법원이 받아들였기 때문이다.

조합은 이 판결을 근거로 재건축 본계약을 무효라고 주장하며 애초 건설사가 내건 조건에 따라 예상가격 10% 초과분인 36억 원을 조합원에게 달라고 소송을 냈다.

1, 2심은 "총회 결의의 적법성 여부는 조합 내부사정에 불과하기 때문에 조합과 GS건설의 본계약은 유효하다"며 기각했다. 하지만 대법원은 "무효인 총회 결의에 의한 본계약은 법률에 규정된 요건인 총회 결의를 거치지 않은 것이기 때문에 무효"라고 뒤집었다.