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[재테크 타임] ‘양도소득세’ 절세하는 방법
입력 2016.06.30 (08:48) 수정 2016.06.30 (09:16) 아침뉴스타임
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<앵커 멘트>

장기간 계속되는 저금리의 여파로 지난 달 전국의 주택거래량이 증가했는데요.

주택을 팔 때 가장 머리 아픈 부분이 양도소득세 관련 부분이죠.

오늘 재테크 타임에서는 김종필 세무사와 함께 주택임대사업을 활용하여 2주택 소유자의 양도세를 절세하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

<질문>
2주택 소유자가 3년 유예기간 안에 기존 주택을 매도하지 못한 경우 주택임대사업을 활용하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는데 가능한가요?

<답변>
유예기간이 경과했을 경우 먼저 양도하는 주택에 대해서 원칙적으로는 양도소득세를 부담해야 하는데요. 소유 주택 중 1채를 매입임대주택으로 등록하면 임대주택을 제외하고 주택수를 판단하기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

<질문>
매입임대주택으로 등록하라는 게 무슨 뜻인가요? 어떤 주택이든 매입임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외되는 혜택을 받을 수 있는 건가요?

<답변>
매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말합니다.

주택 수에서 제외되는 혜택을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 하는 데요.

먼저, 등록하는 임대주택은 5년 이상 임대한 주택에 해당되어야 합니다.

두 번째로는 임대주택 가격도 임대 개시일 당시 기준시가가 6억 원, 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원을 초과해서는 안 됩니다.

마지막으로 구청 등에서 임대사업자 등록을 하시고 세무서에 사업자등록을 동시에 하셔야합니다.

<질문>
방금 말씀하신 조건들을 충족한 임대주택이라면 소유하고 있는 거주용 주택 매도시 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있다는 건데, 주의할 점은 없나요?

<답변>
몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.

거주용 주택은 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주요건도 충족해야하는데요 이때 2년 거주 여부는 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간 중 통산하여 2년 거주요건을 충족하면 됩니다.

거주용 주택을 팔 경우 원칙적으로 임대주택은 5년 이상 임대한 주택에 해당되어야 합니다.

하지만 임대주택으로 묶은 지 5년이 안된 경우에도 일단 임대주택을 주택 수에서 제외해 주기 때문에 거주용 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

다만, 5년을 채우지 못하고 임대주택사업을 폐지하면 양도세를 추징 받게 됨으로 주의하셔야합니다.

<질문>
거주용 주택을 먼저 매도하여 양도세 비과세를 받은 후 5년간 유지한 임대주택사업을 해지하고 나서 이 임대주택을 팔 경우에도 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

<답변>
네, 이 주택 외에 다른 주택이 없다면 1주택 상태이고 2년 보유요건을 충족했으니 당연히 양도세 비과세가 가능합니다.

1주택상태에서 매도하는 경우이므로 2년 거주요건은 필요하지 않습니다.

단, 전체 양도차익에 대해 비과세되는 것이 아니라 거주용 주택을 매도한 후 발생한 양도차익에 대해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이는 임대주택 등록을 통한 탈세를 막기 위해 거주용 주택의 매도일 이후 발생한 양도차익에 대해서만 양도세 비과세 혜택을 주고 있는 것이죠.

<질문>
그렇다면, 어느 주택을 임대주택으로 묶고 어느 주택을 거주용 주택으로 하는지 또 어느 주택을 팔 지에 따라 비과세 혜택이 달라질 수도 있겠는데요?

<답변>
네, 그렇습니다. 양도차익이 많은 것을 임대주택으로 묶으면 거주용 주택 매도 후에 이 임대주택을 매도하여 비과세 받고자 할 때 비과세 범위가 제한됨으로 인하여 오히려 손해가 될 수도 있습니다.

따라서 반드시 비교 분석한 후 의사결정을 하셔야합니다.

<질문>
2번째 매도하는 주택의 비과세 범위가 제한 받는 것에 대한 절세의 팁이 있다면 알려주시죠?

<답변>
2번째 매도하는 주택의 대부분 양도차익을 거주용주택 매도이후 발생한 차익으로 만드는 것이 절세의 포인트인데요

이를 위해서 배우자 증여를 생각해 볼 수 있습니다.

배우자에게는 6억 원까지 증여해도 세금을 내지 않게 되어 있습니다.

배우자에게 주택을 증여한 후 이를 임대주택으로 묶는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

배우자에게 증여한 후 5년이 지나면 증여당시 가액이 새로운 취득가액이 되고 취득시기도 증여일로 바뀌는 효과를 활용하는 것입니다.

어차피 5년 동안은 임대주택으로 묶여 있어야 하니까요.

다만, 증여 시 배우자 공제 6억 원 범위 내에서 움직이는 경우라도 취득세 부담은 하셔야하기 때문에 실익여부를 반드시 분석해 본 후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다

네, 오늘 말씀 감사힙니다. 지금까지 <재테크 타임>이었습니다.
  • [재테크 타임] ‘양도소득세’ 절세하는 방법
    • 입력 2016-06-30 08:49:35
    • 수정2016-06-30 09:16:45
    아침뉴스타임
<앵커 멘트>

장기간 계속되는 저금리의 여파로 지난 달 전국의 주택거래량이 증가했는데요.

주택을 팔 때 가장 머리 아픈 부분이 양도소득세 관련 부분이죠.

오늘 재테크 타임에서는 김종필 세무사와 함께 주택임대사업을 활용하여 2주택 소유자의 양도세를 절세하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

<질문>
2주택 소유자가 3년 유예기간 안에 기존 주택을 매도하지 못한 경우 주택임대사업을 활용하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는데 가능한가요?

<답변>
유예기간이 경과했을 경우 먼저 양도하는 주택에 대해서 원칙적으로는 양도소득세를 부담해야 하는데요. 소유 주택 중 1채를 매입임대주택으로 등록하면 임대주택을 제외하고 주택수를 판단하기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

<질문>
매입임대주택으로 등록하라는 게 무슨 뜻인가요? 어떤 주택이든 매입임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외되는 혜택을 받을 수 있는 건가요?

<답변>
매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말합니다.

주택 수에서 제외되는 혜택을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 하는 데요.

먼저, 등록하는 임대주택은 5년 이상 임대한 주택에 해당되어야 합니다.

두 번째로는 임대주택 가격도 임대 개시일 당시 기준시가가 6억 원, 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원을 초과해서는 안 됩니다.

마지막으로 구청 등에서 임대사업자 등록을 하시고 세무서에 사업자등록을 동시에 하셔야합니다.

<질문>
방금 말씀하신 조건들을 충족한 임대주택이라면 소유하고 있는 거주용 주택 매도시 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있다는 건데, 주의할 점은 없나요?

<답변>
몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.

거주용 주택은 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주요건도 충족해야하는데요 이때 2년 거주 여부는 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간 중 통산하여 2년 거주요건을 충족하면 됩니다.

거주용 주택을 팔 경우 원칙적으로 임대주택은 5년 이상 임대한 주택에 해당되어야 합니다.

하지만 임대주택으로 묶은 지 5년이 안된 경우에도 일단 임대주택을 주택 수에서 제외해 주기 때문에 거주용 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

다만, 5년을 채우지 못하고 임대주택사업을 폐지하면 양도세를 추징 받게 됨으로 주의하셔야합니다.

<질문>
거주용 주택을 먼저 매도하여 양도세 비과세를 받은 후 5년간 유지한 임대주택사업을 해지하고 나서 이 임대주택을 팔 경우에도 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

<답변>
네, 이 주택 외에 다른 주택이 없다면 1주택 상태이고 2년 보유요건을 충족했으니 당연히 양도세 비과세가 가능합니다.

1주택상태에서 매도하는 경우이므로 2년 거주요건은 필요하지 않습니다.

단, 전체 양도차익에 대해 비과세되는 것이 아니라 거주용 주택을 매도한 후 발생한 양도차익에 대해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이는 임대주택 등록을 통한 탈세를 막기 위해 거주용 주택의 매도일 이후 발생한 양도차익에 대해서만 양도세 비과세 혜택을 주고 있는 것이죠.

<질문>
그렇다면, 어느 주택을 임대주택으로 묶고 어느 주택을 거주용 주택으로 하는지 또 어느 주택을 팔 지에 따라 비과세 혜택이 달라질 수도 있겠는데요?

<답변>
네, 그렇습니다. 양도차익이 많은 것을 임대주택으로 묶으면 거주용 주택 매도 후에 이 임대주택을 매도하여 비과세 받고자 할 때 비과세 범위가 제한됨으로 인하여 오히려 손해가 될 수도 있습니다.

따라서 반드시 비교 분석한 후 의사결정을 하셔야합니다.

<질문>
2번째 매도하는 주택의 비과세 범위가 제한 받는 것에 대한 절세의 팁이 있다면 알려주시죠?

<답변>
2번째 매도하는 주택의 대부분 양도차익을 거주용주택 매도이후 발생한 차익으로 만드는 것이 절세의 포인트인데요

이를 위해서 배우자 증여를 생각해 볼 수 있습니다.

배우자에게는 6억 원까지 증여해도 세금을 내지 않게 되어 있습니다.

배우자에게 주택을 증여한 후 이를 임대주택으로 묶는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

배우자에게 증여한 후 5년이 지나면 증여당시 가액이 새로운 취득가액이 되고 취득시기도 증여일로 바뀌는 효과를 활용하는 것입니다.

어차피 5년 동안은 임대주택으로 묶여 있어야 하니까요.

다만, 증여 시 배우자 공제 6억 원 범위 내에서 움직이는 경우라도 취득세 부담은 하셔야하기 때문에 실익여부를 반드시 분석해 본 후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다

네, 오늘 말씀 감사힙니다. 지금까지 <재테크 타임>이었습니다.
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