[똑똑한 경제] 미분양 아파트에 전세 들어가도 되나요?

성공예감 김원장입니다. [김기자의 똑똑한 경제]
□ 방송일시 : 2016년 07월 29일(금요일)

Q. 인서트 (신구) : 미분양 아파트 전세

성공예감 잘 듣고 있는 신구입니다.
내가 요즘 전셋집을 찾다가, 아주 가격이 적당한 새 아파트를 찾았단 말이지. 분양물량이 일부 남아서 건설사가 직접 전세를 내준다더라고?
뭐 믿을만한 건설사고, 또 전셋값도 시세보다 저렴하고, 신탁회사에서 보증까지 해준다는데….
김 기자, 이참에 이 전세 들어가는 거 어때?
아서라고? 김 기자, 니가 싼 전세 맛을 알아??

A. 김기자

미분양이 서서히 늘면서 또 미분양 아파트에 전세 입주하는 세입자들도 늘고 있는데요, 일단 사용 승인이 나고 입주할 때까지 미분양이면 시행사나 건설사는 급전이 급한 거죠. 또 분양을 끝까지 하지 않고 세입자라도 구한다는 말은 이 시행사나 건설사는 아주 돈이 급한 거죠.

만약 시행사나 건설사가 넘어가면 이제 선순위를 따져야 합니다. 물론 세입자는 전세 들어가면서 확정일자를 하지만, 이때 등기부 등본에 근저당이 얼마나 잡혀있는지 반드시 확인해야 합니다. 이 근저당이 집값의 20~30%가 되면 위험합니다.

5억짜리 집인데 전세가 3억. 그런데 근저당이 1억 원 잡혀있다면 안전해 보이지만, 경매는 한번 유찰되면 집값의 80%인 4억에서 시작하죠. 근저당 1억 떼주고 나면, 그럼 전세보증금 3억 다 못 받을 가능성이 커집니다.

특히 이런 악성 미분양의 경우 건설사 직원이나 하청업체 직원들이 임금 받으려고 근저당 잡아놓은 경우도 많고, 공사한 건설사가 시행사한테 건설대금 떼이지 않으려고
설정해 놓은 경우도 많습니다.

요즘은 신탁회사가 있어서 안심이 되는데, 하지만 신탁종류와 시행사-건설사-신탁사 사이의 채권관계, 순위 등을 확인해야 합니다. 신탁사가 있다고 무조건 안전한 것은 절대 아닙니다.

또 몇 해 전, 아주 인기를 끌었던 애프터리빙(2~3년 간 전세로 살아본 후 분양 결정)같은 제도도 사실 건설사가 급전을 마련하기 위해 저렴한 전셋값으로 세입자를 유치하는 건데요, 상당수가 세입자를 집주인으로 정식 등기를 해서 집단 대출을 받는 방식입니다. 그러니까 세입자가 아니고 사실은 집주인이 되는 겁니다.

인감도장도 달라고 합니다. 물론 취득세까지 건설사가 다 내주고 전세기간이 끝나면 돈을 돌려주는데, 그 사이 건설사가 넘어가면 이거 또 큰일 납니다. 이런 부분도 주의해야 합니다. <똑똑한 경제>였습니다.