[인터뷰] 권대중 교수(명지대학교 부동산학과) “6.19 부동산 대책 과열 지역 대상 국지적 대책” ②

□ 방송일시 : 2017년 6월 20일(화요일)
□ 출연자 : 권대중 교수(명지대학교 부동산학과)

“6.19 부동산 대책 과열 지역 대상 국지적 대책”

[윤준호] 정부가 과열된 부동산 시장을 안정시키기 위해 종합 대책을 발표했습니다. 대출규제를 강화하고 서울 전 지역의 분양권 전매를 사실상 금지하기로 하는 등 여러 가지 대책이 담겼는데요. 자세한 내용, 그리고 어느 정도 효과를 기대할 수 있을지 명지대 부동산학과 권대중 교수와 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

[권대중] 네, 안녕하세요.

[윤준호] 먼저 이번 부동산 대책의 큰 방향을 어떻게 정리할 수 있을까요?

[권대중] 우선 어제 발표된 부동산 대책은 한 다섯 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 조금 전에 말씀하신 것처럼 분양권 전매 금지처럼 조정 대상을 확대했다는 것이 있고요. 두 번째는 DTI, LTV를 강화했다는 것 그다음에 전매 기간을 강화했다는 것 또 재건축 규제 강화했다는 것도 있습니다. 그다음에 주택 시장의 질서를 확립하기 위해서 협동 단속반을 계속적으로 가동했다는 건데요. 이렇게 대책을 내놓게 된 동기는 최근 대외 경제가 개선되고 정치적 불안도 가시면서 저금리가 지속되면서 아마 강남역을 중심으로 가격이 올라서 정부가 대책을 내놓게 된 건데요. 사실은 국지적으로 과열된 것이지 전국적으로 과열된 것은 아니거든요. 그래서 이번 대책은 국지적으로 대책을 내놓은 것이라고 보면 될 것입니다.

[윤준호] 그러면 부동산 분위기가 국지적으로 어느 정도나 과열된 상태였나요?

[권대중] 지금 강남 지역 같은 경우에는 지난해 이맘때만 해도 재건축 가능한 아파트들이 예를 들어서 10억이었다면 만 2, 3억 정도씩 오르는 정도였습니다. 그러면서 강동 지역의 둔촌동 아파트가 재건축을 시작하면서 그 일대가 또 올랐습니다. 지금까지 강동 지역은 가격이 그렇게 오르지 않았었는데 상당한 폭으로 올랐습니다. 이러한 현상이 강북까지도 풍선 효과로 연결되면서 서울 전역이 부동산 가격이 상승하는 그런 분위기를 타고 있었습니다.

[윤준호] 앞서 말씀해 주신 부분 중에서 대출 규제 강화 부분인데요. LTV, DTI가 청약 조정 지역에 한해서 10%포인트씩 내려가죠?

[권대중] 네.

[윤준호] 이렇게 되면 뭐가 어떻게 달라지는 것인지 쉽게 설명 부탁드리겠습니다.

[권대중] 네. 지금까지 LTV가 70%였는데 60% 내리고요. 그다음에 DTI가 60%에서 50%로 낮춰집니다. 또 이번에 발표된 내용은 제1금융권뿐 아니라 보험회사나 제2금융권까지도 똑같이 적용 받는 걸로 바꿨는데요. 이렇게 LTV, DTI가 낮아지면 소분양자들이나 주택을 구입하는 사람들 입장에서 볼 때는 대출이 적어집니다. 예를 들면 지금까지 연간 소득이 한 5천 만원 이하일 경우에는 DTI를 60% 적용받게 되면 10년간 올리면 한 2억 4천 정도가 될 수 있거든요. 그런데 이게 만약에 대출 기간을 30년 늘리면 5억 2천까지 받을 수 있는데요. 같은 사람이 만약에 DTI를 50% 정도 받게 되면 10년 만기로 받으면 2억원으로 줄어듭니다. 다시 말하면 대출을 받는 금액이 10%씩 줄어든다고 봐야죠. 그래서 만약에 이게 강화되면 부동산 시장에 조금 유치가 될 수 있죠.

[윤준호] 은행에서 이렇게 대출 규제가 되고 제2금융권도 마찬가지로 규제를 받게 되는 건데요. 아파트 집단 대출 등 잔금 대출에도 DTI 50%가 새로 적용된다고 하는데 이 부분에서는 어떤 효과를 기대할 수 있을까요?

[권대중] 이게 아파트 분양을 받게 되면 계약금 10%를 납부하고 나머지 60%는 대부분 대출로 상환되거든요. 그리고 잔금을 내게 되는데, 역시 집단 대출에서 60%는 그냥 대출해 나가고요. 마지막에 잔금을 낼 때 돈이 부족해서 담보 대출로 전환하는 경우가 있습니다. 이 경우에 DTI를 적용하게 됩니다. 그러면 나중에 본인이 대출을 받을 금액이 모자라게 되면 문제가 발생하죠. 다시 말하면 이렇게 집단 대출을 규제하는 것은 가계부채가 늘어나는 것을 규제하는 것도 있고요. 또 한 가지는 주택 시장을 실수요자 위주로 재편하는 의미가 있습니다.

[윤준호] 가계부채에 대한 대책의 효과도 있고 주택 시장을 실수요자 위주로 재편하는 효과도 있고 그렇군요. 이번에 청약 조정 지역을 기존의 37개 시군구에다가 경기도 광명시, 부산 기장군, 부산 진구 세 곳을 추가해서 마흔 곳으로 늘렸는데요. 이 지역들 포함시킨 거는 적절했다고 보십니까?

[권대중] 적절했다고 봅니다. 우선 광명시도 가격이 최근에 많이 올랐고요. 특히 기장 같은 경우에는 신도시를 재건하면서 투기가 일어나기 시작했습니다. 물론 부산 진구도 재개발 사업을 진행하면서 가격이 오르기 시작했는데요. 주택 가격 상승률이 사전에 방지한다는 소비적 대응에서 볼 때는 이런 지역을 정부가 청약 조정 지역으로 포함시킨 것은 적절하다고 생각이 들고요. 부산 기장 같은 경우에는 금년도에 일광 신도시라고 공급 특지를 분양하기 시작했습니다. 이 지역이 분양가 청약률이 높아져서 굉장히 투기가 일어났던 지역이고요. 부산 진구 지역 같은 경우도 청약률이 67:2까지 올라갔었습니다. 선제적으로 정부가 대응한 것은 잘한 일이라고 생각합니다.

[윤준호] 그리고 재건축 단지를 겨냥해서 직접적인 규제 방안도 나왔는데요. 어떤 내용이죠?

[권대중] 2015년도 1월달에 추진됐던 부동산 삼법이 있습니다. 그중에서 재건축 초과이익환수제가 금년 말까지 연기돼 있고요. 그다음에 분양가 상한제가 폐지됐고요. 또 한 가지가 정규 사업을 진행하는 과정에 1가구 3주택까지 분양하던 것을 이번에 1가구 1주택으로 줄였습니다. 말하자면 1가구 2주택을 분양받으려면 주택 중에 하나가 60제곱미터 이하로 내려가야 됩니다. 예를 들면 150제곱미터의 주택을 가지고 있는 사람이 두 가구를 분양받게 되면 한 가구는 59제곱미터 또 한 가구는 91제곱미터를 받아야 됩니다. 물론 150제곱미터가 아니라도 분양 받을 때는 어쨌든 1가구로 한 60제곱미터 이하로 받아야 되고요. 그다음에 조합별 관리처분계획에 반영이 되어야 합니다. 그냥 무작정 받을 수 있는 게 아니고요. 물론 이 법이 개정되어야 하기 때문에 그 시기는 아마도 올해 9월이나 10월이 되어야 시행되리라고 봅니다.

[윤준호] 그리고 이번 부동산 시장 종합 대책으로 인해서 그동안 강남 4구만 그랬는데 이제는 서울 전역에 분양권 전매가 소유권 이전 등기할 때까지 모두 금지되는 거죠?

[권대중] 네, 맞습니다. 우선 작년 11월 3일 대책에 의해서 서울에는 강남, 서초, 송파, 강동, 과천까지만 포함됐었는데 서울시 25개구가 전부 다 해당되고요. 경기도가 6곳이고 부산이 5곳입니다. 물론 보도에는 안 나왔지만 세종시가 포함됩니다. 이곳에서 만약에 분양권 전매를 할 때는 전매가 안 되고 등기 이후에 해야 됩니다.

[윤준호] 그렇군요.

[권대중] 네. 특히 LTV, DTI가 선별적으로 강화된 것은 박근혜 정부가 지난 2014년도인가요? 8월달부터 주택시장 활성화 대책을 내놓으면서 그 비율이 완화됐는데요. 이번에 강화되면서 3년만의 수치라고 보이고요. 이 LTV, DTI는 사실 법으로 규정된 것보다는 금융당국의 행정 지도입니다. 그래서 원래는 7월달에 조정하기로 돼 있는데 이거를 앞당긴 거고요. 그리고 내용은 아까도 말씀드렸습니다마는 부동산 시장에서는 레버리지 효과가 있기 때문에 대출을 받지 않으면 부동산 시장은 침체될 수 있습니다.

[윤준호] 이번 대책으로 투기 수요는 잡힐 것으로 보십니까?

[권대중] 저는 이번 대책이 바로 영향을 주고 효과가 나타날 거라고는 보지 않습니다. 상승세를 타고 있기 때문에 가을쯤 되면, 좀 시간이 지나면 영향을 받을 것으로 보입니다. 그다음에 또 한 가지는 직접적 규제가 아닌 지역의 부동산 가격이 오히려 올라갈 수 있습니다.

[윤준호] 수도권 다른 지역이나 오피스텔이나 상업 단지 쪽으로 풍선효과가 나타날 것이라는 우려는 어떻게 보세요?

[권대중] 지금 말씀하신 대로 규제가 아파트에만 국한돼 있지 않습니까? 내년부터 소규모 주택 정비사업 특례법이 시행되면 단독주택 쪽으로 가격이 오를 수 있고 또 하나 지금 말씀하신 대로 역세권이라든가 상업용 부동산, 수익형 부동산으로 갈아탈 수 있고요. 특히 아파트 같은 경우도 서울 수도권 지역은 하남시라든지 동탄이나 수원 일부 지역 등은 규제에서 벗어났기 때문에 다소 풍선 효과가 나타날 수 있다고 봅니다.

[윤준호] 그리고 서울 강남 등지를 투기 과열 지구로 묶는 방안까지도 예상됐던 부분 아닙니까? 그러다 보니까 이번에는 그 부분은 오히려 보류가 됐고 그래서 규제가 예상한 선 안에서 이루어졌다, 한방이 없었다는 이런 평가가 나오는데, 그건 어떻게 보세요?

[권대중] 이번 대책은 투기 과열 지구는 아니지만 거기에 버금갈 정도로 강도는 강한 규제입니다. 하반기 미국 기준금리가 한 번 또 인상될 걸로 알려져 있잖아요. 거기에다가 입주 물량이 2015년도부터 공급량이 많았습니다. 2016년을 포함해서 100만 가구 이상이 2018년도, 2019년도에 입주할 텐데, 주택 시장 공급 증가하고 미국의 금리 인상 그리고 주택 시장의 조정기를 맞이해야 된다는 내용을 정부가 인지한 것 같고요. 아마도 그래서 단계적으로 대응하기 위해서 투기 과열 지구를 지정하지 않은 것 같습니다. 그러나 만약에 앞으로 투기가 만연되거나 가격이 오른다면 투기 지역 지정도 가능하다고 봐야죠.

[윤준호] 결국은 미국의 금리 인상 그리고 대규모 공급 가능성 부분 때문에 일단 경기가 혹시라도 나빠질까 우려하는 부분이 담겨졌다고도 볼 수 있는 거군요.

[권대중] 네, 그렇습니다.

[윤준호] 재건축 초과이익환수제를 예정대로 내년에 부활시킬지에 대한 관심도 높았는데 이 부분은 여러 가지 가능성을 열어두었어요.

[권대중] 사실 문재인 정부가 들어서기 전 야당 시절에 재건축 초과이익환수제를 반대했었습니다. 그리고 후보 시절에도 이거를 언급한 적이 있는데요. 즉 문재인 정부는 아마도 내년부터는 경기가 살아나면 이거를 다시 규제할 걸로 보이고요. 사실 재건축 초과이익환수제가 뜨거운 감자처럼 계속 화두가 되고 있는데, 향후 4년 내지 5년만 지나면 1개 신도시 45만 가구 정도가 재건축 재개발에 해당됩니다. 사실 제 생각에는 이 법이 다른 쪽으로 변형돼서 보유세라든지 만들 때 합쳐져서 없어질 법 중에 하나라고 생각하는데요. 그러나 이제 내년부터 아까 말씀드린 정부 사업이 진행되면 이 법의 실효성 문제가 또 한 번 언급될 겁니다. 제가 볼 때는 재건축 초과이익환수제는 이번 정부에서는 아마도 내년 1월 1일부터는 시행될 걸로 보입니다.

[윤준호] 최근 부동산 시장 과열이 재건축 초과이익환수제 시행 전에 재건축을 해야 된다 또는 그런 것 때문에 더 과열됐다는 지적도 있었잖아요.

[권대중] 그것 때문에 지금 부동산 시장에 강남이 불이 붙은 건데요. 어떻게 보면 강남 지역의 부동산 가격 상승의 첫걸음이 재건축이었습니다. 그게 금년 말까지 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해서 권리 처분을 받으면 세금을 내지 않기 때문에 너도 나도 달려가거든요. 외국에 없는 이상한 풍습이 있는 게, 우리나라는 아파트가 오래되면 더 비싸잖아요. 그렇죠? 아파트 관리를 잘 하지 않는다든지 하는 사태까지 벌어졌는데요. 아마도 강남 지역의 집값 상승은 재건축 초과이익환수제가 촉발됐기 때문에 이 부분은 어쨌든 간에 아마 이번 정부가 손을 볼 것 같습니다.

[윤준호] 그리고 정부는 이번 조치 결과하고 가계 대출 증가세를 지켜본 다음에 8월 말쯤에 종합적인 가계부채 관리 방안을 내놓을 예정이라고 하는데요. 교수님께서 보시기에는 추가로 필요하다고 보는 정책 보완점이 뭐가 있을까요?

[권대중] 이번에 6.19 부동산 대책은 그래도 정부가 실수요자의 피해를 최소화시키기 위한 배려가 있습니다. DTI, LTV가 전부 전반적으로 규제한 것은 아니라서 배려가 돋보이는데요. 우선 이번 대책이 단기적으로 시장에 시그널을 줄 것입니다. 단기적으로 어떤 방향으로 갈지는 여기에서 얘기하기는 좀 그렇지만, 아마도 이런 것들을 전반적으로 종합해서 정부가 8월달에 가계부채가 증가하는 것뿐만 아니라 부동산 시장의 종합 대책을 내놓으려고 할 텐데 제가 볼 때는 이게 미국의 금리 인상이나 주택 공급 문제나 경기 상황을 봐가면서 그 수위 조절을 하지 않을까 생각합니다.

[윤준호] 네, 교수님, 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

[권대중] 네감사합니다.

[윤준호] 지금까지 명지대학교 부동산학과의 권대중 교수였습니다.