[박종훈의 시그널] 폭등하는 서울 집값…강남 불패의 비밀

<박종훈의 경제 시그널> 폭등하는 서울 집값…강남 불패의 비밀

● 박종훈의 경제쇼, KBS 1라디오 97.3Mhz
● 방송 : 2018. 8. 27. (월) 16:10~17:00
● 진행 : 박종훈 기자



국민은행 부동산 가격 정보를 보면 지난해 연말부터 지난 7월까지 서울의 아파트 가격은 무려 5.6%나 올랐습니다. 이에 비해 6대 광역시 부동산 가격은 같은 기간 동안 0.07% 오르는데 그친 것으로 나타났습니다. 지방의 아파트 가격이 제자리걸음을 하는 사이에 서울만 폭등한 겁니다. 도대체 왜 이런 부동산 양극화 현상이 일어난 걸까요?

제가 지난해 5월 25일 KBS 2FM에서 방송되었던 황정민 FM 대행진에 출연해 지방 아파트 가격은 곧 약세로 돌아서겠지만, 서울 지역 특히 강남 아파트 가격이 역시 ‘강남 불패구나’라고 느껴질 만큼 건재할 것이라고 말씀드린 적이 있는데요, 당시 청취자 분들께 그렇게 말씀드릴 수 있었던 이유는 바로 아파트 분양 물량 때문입니다.

2015년 봇물처럼 터진 분양물량이 불안 요인

아파트 가격을 내다보려면 공급과 수요 측면을 살펴봐야 합니다. 그런데 공급 측면에서 3년 앞을 내다보는 일은 쉬운 일입니다. 아파트를 짓는데 통상 3년 정도 걸리기 때문에 현재 분양 물량이나 주택 인허가 물량을 보면 향후 3년 동안 주택 공급 물량을 알 수 있기 때문입니다. 바꿔 말하면 공급 측면에서는 3년 전 부동산 정책이 지금 아파트 가격에 결정적 영향을 미친다는 뜻입니다.

그런데 우리나라는 3년 전에 거대한 변곡점이 있었습니다. 우리나라에서는 2000년부터 2014년까지 대체로 한 해 평균 27만 호의 아파트를 분양해 왔는데요, 박근혜 정부 후반기에 전례없던 대대적인 부동산 부양책을 쓰는 바람에 2015년부터 2017년 중반까지 3년 동안 무려 50만 호가 넘는 초과 분양이 이루어졌습니다. 건설 경기로 경제를 떠받치겠다며 2년 치 분양 물량을 미리 쏟아낸 겁니다.

2015년부터 폭증한 분양물량의 입주가 언제부터 시작되느냐? 바로 올 연말부터 대규모 입주가 이루어지게 됩니다. 그 결과 지방에서는 벌써부터 미분양, 특히 준공후 미분양 같은 악성 미분양이 지방 경제의 발목을 잡는 심각한 문제로 떠오르게 된 겁니다. 앞으로 입주 물량이 최고조에 이르는 2020년이 되면 지역 경제를 끌어내리는 주요 원인이 될 것입니다.

서울과 지방 부동산 가격의 결정적 차이... 재건축·재개발

그런데 박근혜 정부의 묻지마 부동산 부양책이 서울에서는 전혀 다른 방향으로 영향을 미쳤습니다. 우선 향후 한 두해 동안은 지방의 분양 물량이 서울보다 월등하게 많습니다. 게다가 서울에는 지방과 달리 신규 택지가 거의 없기 때문에 새로운 주택 건설이 대부분 재건축이나 재개발을 통해 이루어지게 됩니다. 재건축·재개발은 기존 거주자가 있기 때문에 신규 입주 물량은 얼마 되지 않는데요, 바로 이 부분이 지방과 서울의 아파트 가격에 결정적인 차이를 만들었습니다.

게다가 재건축·재개발을 추진하기 위해 기존의 주택을 철거하면 3년여 동안에는 기존의 집이 사라지는 멸실 현상이 일어나 주택 수가 줄어들게 됩니다. 김현아 의원실에 따르면 지난해 서울에는 6만 8천 가구의 주택이 새로 완공됐지만, 원래 있던 집 4만 7천 가구가 재건축 등으로 사라져서 주택 순증 물량은 2만 천 가구에 불과했습니다.

재건축·재개발이 서울서 주택을 소멸시켜...서울 지역 주택 순증 물량 10년 만에 최저

문제는 이 같은 수치가 10년 만에 최저치로, 지난 5년 동안 평균 아파트 순증 물량인 4만 6천여 가구의 절반에도 못미치는 형편없는 물량이죠. 이처럼 서울만 아파트 공급이 딸리면서 아파트 가격도 서울만 치솟을 수밖에 없었던 겁니다. 그래서 재개발·재건축은 원래 치밀한 수급 계획을 짜서 인허가를 내줘야 하는데요, 마구잡이식 인허가를 내주면 결국 그 충격은 3년 뒤에 시한폭탄처럼 터지게 됩니다.

그렇다고 이미 인허가를 받은 재건축 재개발 일정을 이제 와서 정부가 다시 합리적, 순차적으로 조정하는 것도 쉽지 않습니다. 사유재산권을 심대하게 침해할 수 있기 때문이죠. 이 때문에 2020년까지는 아무리 부동산 시장 안정대책을 내놓아도 워낙 공급 물량이 부족한터라 서울에서는 집값 상승을 억제하는데 애를 먹을 수밖에 없습니다.

여기까지가 공급측면에서 본 아파트 가격의 문제이고요, 수요 측면에서도 살펴볼 필요가 있습니다. 수요 측면에서 서울 집값의 급등 원인은 바로 빠른 속도로 증가하고 있는 가계 소득과 가계 부채에 있습니다.

4년 만에 최대 폭으로 증가한 가계 소득이 주택 수요 떠받쳐

요즘 일부 언론 기사만 보면 외환 위기보다 더 참혹하다든지, 최악의 불황을 겪고 있다는 기사들이 종종 보입니다. 하지만 통계는 그렇지 않은데요, 수출 실적은 5개월 연속 500억 달러 돌파라는 신기록을 세웠고, 고용률과 실업률 등의 경제지표는 여전히 양호합니다.

우리나라는 지금 지난 5월 현재 63개월이 넘는 역대 최장의 경기 확장 국면을 지나고 있다고 볼 수 있습니다. 사실 지금까지 평균 경기 확장은 33개월이었기 때문에 많은 전문가들이 올해쯤은 경기가 꺾일 것으로 내다봤었습니다. 그런데 예측을 뒤엎고 이례적으로 긴 확장기를 겪고 있는 겁니다.

이처럼 확장기가 오래 계속되다보니까 주택 수요에 가장 큰 영향을 미치는 가계소득이 지속적으로 늘어나고 있는데요, 특히 지난 2분기 가계 소득은 전년 동기보다 4.2%나 증가하면서 2014년 이후 4년 만에 최고치를 기록했습니다. 가계 소득에 바탕이 된 주택 수요 증가는 재개발 재건축에 따른 서울의 주택 공급 급감과 맞물리면서 집값 급등으로 나타난 겁니다.

이런 상황에서 여의도와 용산을 통째로 재개발하겠다는 박원순 시장의 발표가 집값 상승에 불을 붙였었죠? 사실 그 동안 집값 상승 요인이 적지 않았지만, 정부의 부동산 규제 강화와 미국의 금리 인상 우려가 간신히 누르고 있었던 건데요, 여의도와 용산 통개발 계획이 추진되면 그에 따른 개발 이익은 물론 주택 멸실 현상이 가속화될 것에 대한 시장의 기대심리를 부추긴 겁니다. 물론 박원순 시장이 어제 통개발을 보류하겠다고 발표했지만, 이미 시장의 심리를 바꿔놓은 탓에 지금와서 보류했다고 얼마나 시장 안정에 도움이 될지는 미지수입니다.

앞으로 집값 전망은? 1~2년 뒤가 변곡점

그렇다면 앞으로 집값 전망은 어떨까요? 공급 측면에서는 이미 박근혜 정부에서 분양이 이루어진 50만호나 되는 아파트의 초과 공급이 본격적으로 시작되고 있기 때문에 서울과 지방 아파트 가격의 양극화는 계속될 것으로 보입니다. 서울도 2020년은 되어야 재건축·재개발에 따른 주택 멸실 문제가 해소되기 때문에 앞으로도 정부는 적어도 1~2년을 부동산과 전쟁을 치러야 할 것 같습니다.

수요 측면에서는 우리나라가 63개월이 넘는 최장 확장기를 겪고 있기 때문에 언제 꺾여도 이상하지 않은 데다 이미 경기선행지표가 꺾인 모습을 보이고 있는 만큼 조만간 경기 둔화 현상이 나타날 가능성이 있습니다. 그런데 집값은 후행지표여서 경기가 나빠져도 적어도 여섯 달에서 아홉 달 뒤에나 반응하는 특성이 있기 때문에 경기가 나빠져도 한발 늦게 오름세가 둔화될 겁니다.

마지막으로 주목해야 할 것은 가계부채인데요, 소득이 늘어서 주택 수요가 늘어난 것도 있지만, 주택 가격 상승의 또 다른 한축은 부채였음을 반드시 명심해야 합니다. 한 때 ‘빚내서 집사라’ 정책이라고 할 만큼 빚을 지고 집을 산 가구가 워낙 많아 지금 가계 부채 증가속도는 중국 다음으로 높은 편입니다. 빚에 의해 유지되는 부동산 가격은 급격한 가격 변동에 노출될 수밖에 없는데요, 앞으로 금리 인상기에는 그 어느 때보다도 부동산 투자에 세심한 주의가 필요할 것 같습니다. 여러분은 지금 박종훈의 경제쇼를 듣고 계신데요, 월요일마다 찾아오는 박종훈의 경제 시그널 코너는 여기서 마치겠습니다.