시장은 들끓는데…알맹이는 다 빠진 부동산 대책

“서울시 아파트들이 들썩들썩 거리는 데 고작 이걸 대책이라고 발표하나요”

최근 급등세를 보이는 서울과 수도권 아파트 가격을 잡기 위해 정부가 27일 발표한 부동산 대책에 대해 기대에 못 미친다는 반응이 나오고 있다.

정부는 이날 발표를 통해 서울 종로구·동대문구 등 4개 구를 투기지역으로, 경기도 광명시와 하남시를 투기과열지구로 신규 편입한다고 밝혔다. 아울러 서울을 포함한 수도권에 30만 호의 공공택지를 공급한다는 계획도 포함했다.

하지만 최근 서울 아파트값이 급등하는 상황에서 이날 발표는 지난해 8·2대책 급의 고강도 대책이 나올 것이라는 일각의 예상과는 동떨어진 것으로, 최근 과열된 시장 심리를 잡기는 역부족이라는 지적이 나온다.

이에 대해 정부는 앞으로 시장 상황을 봐서 향후 투기수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등을 추가로 내놓겠다고 밝혔다. 앞으로 부동산 시장이 진정되지 않을 경우 정부로서도 손 놓고 있기는 어려운 상황이다.

이에 따라 시장의 관심은 앞으로 내놓을 정부의 부동산 대책에 관심이 쏠린다.

관심 모으는 양도세 강화

세제 쪽에서는 1주택자 또는 일시적 2주택자에 대한 규제가 확대될 것으로 예상한다. 투기적 수요 차단을 위해서 일각에서 제기하는 양도세 완화는 바람직하지 않다는 게 정부의 시각이다.

일단 일시적 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 기간은 현행 3년에서 2년으로 단축될 것이라는 관측이 나온다. 지금은 A 주택을 보유한 상태에서 B 주택을 사더라도 A 주택을 3년 이내에만 팔면 A 주택 매도할 때 비과세혜택을 준다(9억 원까지)

2012년 박근혜 정부 때 침체한 주택거래를 살리기 위해 일시적 1가구 2주택자의 양도세 비과세 기간을 2년에서 3년으로 늘렸는데, 이를 다시 2년 정도로 줄이는 것이다.

이는 최근 매물 난이 심각한 상황에서 갈아타기 수요의 주택 매도 시기를 1년 정도 앞당겨 시장에 매물이 나오는 효과를 가져올 수 있다.

청약조정지역 내 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 중 하나인 실거주 요건은 종전 2년에서 3년으로 확대될 수 있다. 1주택자라도 실거주가 아니라 시세차익이 목적인 가수요를 최대한 걸러내려는 것이다.

1가구 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제를 강화할 것이라는 전망도 나온다.

재정개혁특위는 지난 7월 보유세 개편안을 권고하면서 부동산 관련 세제개혁 과제로 1주택자에 대한 장기보유특별공제 합리화를 언급했다. 1주택자는 10년을 보유하면 최대 80%까지 양도세가 감면되는데 이 경우 고가주택의 양도세가 크게 줄어 주택 부자들이 혜택을 본다는 지적이 있었다.

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신한은행 신한PWM도곡센터 이남수 PB팀장은 "10년 기준 80%인 장특공제를 60%로 낮추는 방안이 나올 수 있다"고 말했다.

다주택자의 주택 추가 구매에 대한 부담을 늘리기 위해 취득세를 중과하고, 다주택자들의 절세 방안으로 주택 매각 대신 증여가 급증하고 있는 점을 참작해 증여세를 손대는 방안도 거론된다.

이번 보유세 개편안에서 종합부동산세 인상이 3주택 이상 다주택자와 시가 26억 원 이상의 초고가 주택에 집중돼 전반적으로 보유세 부담이 크게 늘지 않는다는 지적이 제기됨에 따라 다주택자의 세 부담 상한(150%)을 높이거나 없애 보유세 충격을 확대해야 한다는 의견도 나온다.

전세자금 대출규제 강화 전망

현재 전세자금 대출이나 임대사업자 대출 등을 주택구입을 위한 수단으로 활용한다는 지적에 따라 이들 대출의 기준을 강화하거나 대출 용도 조사 등을 강화할 가능성이 있다.

특히 전세자금대출의 경우 다주택자나 유주택자에 대해 대출이 제한되거나 기준이 강화될 가능성이 커 보인다. 시중 은행에서 다소 느슨하게 적용되고 있는 총체적상환능력비율(DSR)과 소득대비대출비율(LTI) 등을 강도 높게 적용하는 등 대출의 고삐를 죄는 방안도 논의된다.

공급확대 카드도

이날 정부 발표에서 공급 확대 카드가 포함된 점도 주목된다.

지난해 김현미 국토교통부 장관 취임 직후부터 줄곧 "서울 집값 상승은 공급 부족 문제가 아니라 다주택자 등 투기수요의 주택 구매가 늘었기 때문"이라고 고 말했다. 그러나 정부가 이날 발표를 통해 공급 확대로 선회하는 듯한 모습을 보인 것은 서울 집값 상승의 원인 중 하나가 수요 대비 공급이 부족한 때문이라는 것을 인정한 것으로 보인다.

정부는 이날 발표에서 수도권에 신규 공공택지 14곳을 추가로 공급하기로 했다고 밝혔다. 이는 신혼희망타운 공급을 위해 수도권에 지정하기로 발표한 30곳과 별개로 추진된다. 14곳에서 공급되는 주택 수는 24만 호로 추산된다.

이런 관점에서 재건축에 대한 추가 규제는 신중하게 논의될 것으로 보인다. 일각에서는 재건축 연한을 현행 30년에서 다시 40년으로 확대하자고 주장한다.

재건축 연한이 40년으로 늘어나면 양천구 목동이나 노원·송파구 등지의 준공 30년 안팎의 재건축이 10년 이상 지연됨에 따라 당장 집값 하락 등의 타격이 예상된다.

그러나 재건축 연한을 늘릴 경우 가뜩이나 수요 대비 공급이 부족한 서울 주택시장에 공급 부족에 대한 우려를 키워 중장기적으로 서울 집값이 더 불안해질 수 있기 때문에 쉽게 도입하기는 어려울 것이라는 관측도 만만치 않다.