[경제 인사이드] ‘연금형 주택’…집 팔아 노후 대비 가능?

[앵커]

고령자가 가지고 있는 집을 팔아 연금으로 받는 연금형 희망나눔주택 시범사업이 다음 달 1일부터 시행됩니다.

가진 게 살고 있는 집 한 채뿐인 사람들에게 노후를 대비할 수 있는 수단이 될 수 있을까요?

행복자산관리연구소 김현우 소장과 자세히 알아보겠습니다.

집을 통해 연금을 받는다, 주택연금이랑 비슷한 것 같은데요.

'연금형 주택'에 대해 자세히 설명 부탁합니다.

[답변]

주택연금은 '집을 담보로 대출'을 받되 '대출금을 연금형식'으로 받아 쓰는 것입니다.

일반적인 주택담보대출을 받아서 생활비로 쓰려면 목돈을 받아 조금씩 쓰게 될 텐데 쓰지 않고 통장에 받아 놓은 돈의 이자를 내야 하죠.

주택연금은 연금으로 받은 만큼 이자가 발생하고 사망 시 집을 처분해 연금으로 받은 돈을 빼고 남은 돈은 상속인에게 돌려주고, 남는 돈이 없더라도 그것으로 종결되는 것인데요.

소유권과 거주지는 그대로 유지하면서 대출의 형태인데 반해, 이번에 나오는 '연금형 희망나눔주택'은 내가 살던 집을 LH공사에 팔고 그 '집 판 돈에 이자를 붙여서 연금 형태'로 받는 것입니다.

주택연금은 ‘종신지급’ 방식으로 연금을 지급하고 있는 반면, 연금형 주택은 10~30년 가운데 연단위로 선택할 수 있도록 설계됐습니다.

[앵커]

이자 수준은 어느 정도인가요?

[답변]

이자는 5년 만기 국고채 수익률의 전월평균 금리,

10월 기준 2.13% 정도입니다.

1년 단위 변동금리입니다.

[앵커]

그렇다면, 어떤 분들이 가입할 수 있는 건가요?

[답변]

무주택 가구로 부부 중 연장자가 65세 이상이어야 합니다.

9억 원 이하의 '단독 주택', '다가구주택'이어야 가능한데요.

완공 후 기간에 따라서도 달라집니다.

주택은 LH에서 매입한 후 공공임대주택으로 활용하게 되는데요.

10년 이내 주택은 그대로 활용하고요.

15년 이상 주택은 철거 후 재건축,

10~15년 사이의 주택은 대상이 아니고요.

10년 이내일 경우엔 단독주택은 대상이 안 됩니다.

기본적으로 도심지에 있어야 하고 재건축이 되는 15년 이상 주택의 경우에 진입로 폭이 4ｍ 이상이어야 된다거나 철거 시 이웃 주택과 문제는 없는지 등도 까다로운 기준이 있습니다.

또, 다가구 주택의 경우 다른 세입자가 있을 수 있는데요.

기존주택을 그대로 활용하는 10년 이내 주택의 경우, 세입자는 더 계약 연장을 할 수 없고요.

재건축 대상인 15년 이상의 주택은 세입자가 모두 퇴거한 후에 신청할 수 있습니다.

[앵커]

그래서 한 달에 얼마를 받느냐, 이게 가장 중요한 거 아니겠습니까?

한 달에 연금을 어느 정도 받나요?

[답변]

금리는 5년 만기 국고채 수익률의 전월 평균 금리를 기준으로 하는데요.

이번 달 연 2.13%. 이 금리는 1년 단위 변동됩니다.

변동 시점은 집을 판 사람의 퇴거 일을 기준으로 하기 때문에 개인마다 달리 적용되고요.

연금액은 3억짜리 주택이라 가정하면 10년은 277만 5천 원, 20년은 153만 3천 원, 30년은 112만 5천 원을 매월 받습니다.

이는 연금소득이나 이자소득이 아닌 양도소득으로 보기 때문에 1주택자가 2년 이상 보유나 거주를 해서 양도소득세 면제 대상이라고 한다면 별도의 세금은 없습니다.

[앵커]

이 정도면 집을 팔아서 나온 목돈으로 다른 금융상품 가입하는 것과 비교하면 높은 수준인가요?

[답변]

먼저 보험사 '즉시연금'을 생각할 수 있는데요.

보험사 마다 적용하는 이율이 다르므로 차이는 있으나 '확정기간형'으로 수령 시 10년 260~270만 원, 20년은 145~150만 원, 30년은 105~110만 원으로 대부분 LH에서 받는 금액보다 낮은 수준이고요.

이자소득세를 내더라도 은행 정기예금에 넣어두고 꺼내 쓰는 것과 비교하면, 최소 연 2.5% 이상 되는 예금에 가입하고 받는다면 비슷합니다.

저축은행의 1년 만기 예금 금리가 2% 후반 정도는 무난하게 찾아볼 수 있으니 번거롭더라도 이자 조금 더 받겠다 하시는 분들은 그렇게 하는 게 약간은 유리하죠.

[앵커]

주택연금의 경우는 살던 집에서 쭉 살 수 있잖아요.

그런데, 앞서 말했듯이 연금형 주택은 LH공사에 아예 파는 거라고요,

그러면 이사를 해야 하나요?

[답변]

주택연금은 그 집에서 평생 거주가 가능하고 원칙적으로 해당 주택에서 거주하는 것이 의무입니다.

또 이사를 하게 되면 이사 간 집이 얼마인지 따라 연금액이 달라지거나 차액을 상환하게 되는 방식으로 연금과 거주지가 동시에 확보되는 거거든요.

이것의 단점은 소유권을 그대로 갖고 있다 보니 재산세도 당연히 납부를 해야 합니다.

올해까지는 그해 재산세의 25%를 감면해 주지만 올해 일몰로 내년부터는 적용받지 못합니다.

연금형 희망나눔주택은 LH에 주택을 매각하는 것이고요.

소유권도 LH로 넘어가기 때문에 재산세도 없고 당연히 그 집에선 퇴거를 해야 합니다.

[앵커]

그러면 이분들은 어디 가서 살아요?

주택을 판 돈은 연금으로 주는 거잖아요.

[답변]

1주택이셨던 분이 주택을 팔았으니까 새로 살 집을 찾아야 하겠죠.

이때 처분한 주택을 포함한 임대 주택을 활용할 수 있도록 해줍니다.

쉽게 말해 내가 내 집을 LH공사에 팔고 월세로 거주하는 것도 가능하다는 것인데요.

단, 요건이 있습니다.

무주택가구의 구성원이어야 하고 주택을 처분한 지 2년 이내에만 입주가 가능합니다.

소득 요건도 있는데요.

다른 소득과 연금이 각각 도시근로자의 월평균 소득 이하여야 합니다.

[앵커]

임대료가 높으면 큰 부담이 되거든요.

임대료가 어느 정도 수준인가요?

[답변]

보증금과 임대료는 주변 시세의 30~50% 수준에서 책정되기 때문에 지역마다 차이가 있을 수 있습니다.

문제는 연금형 주택의 경우 최대 30년으로 연금을 받을 수 있는 기간이 주어져 있잖아요.

집에 없으니까 연금을 못 받을 시기에 임대료는 가지고 있어야 합니다.

[앵커]

그런데 살다 보면 갑자기 목돈 들어갈 일이 있거든요.

집이 있으면 팔아서라도 목돈을 마련하겠지만, 연금형 주택에 가입한 경우에는 팔지도 못하잖아요.

이럴 땐 어떻게 해야 하나요?

[답변]

연금을 아예 해지하면 나머지 잔금을 모두 받을 수 있습니다.

만약 유지하고 싶은 경우 잔여 금액의 50% 한도 내에서 최대 2억 4,400만 원까지 중도 인출이 가능합니다.

해지하거나 인출하는 금액에 대해선 이자가 붙지 않고 지급되고요.

애초부터 목돈으로 받고 싶은 경우엔 다른 사업을 이용하면 됩니다.

연금 형태의 지급 방식이 새로 생긴 것일 뿐 기존 주택이나 노후 주택을 LH에서 매입해서 임대주택으로 활용하는 사업은 예전부터 있었거든요.

LH공사 홈페이지에 들어가면 주택매입 공고문을 볼 수 있는데, 지역별로 검색하면 자세한 신청요건이 나와 있습니다.

[앵커]

주택연금이랑 연금형 주택이랑 뭐가 더 나을지 고민하는 분들 있을 것 같은데요.

어떻게 선택하는 게 좋을까요?

[답변]

연금액만을 놓고 보면 '주택연금'은 집값의 일부만큼만 활용하는 것이고요.

'연금형 희망나눔주택'은 집값 전체를 활용하는 것입니다.

그러니까 '연금형 주택'의 연금액이 당연히 많아요.

그러나 10~30년 기간만 선택할 수 있고 종신 형태의 연금은 없으니 상대적으로 불안할 수 있습니다.

무엇보다 집을 파는 것이기 때문에 주거지 확보에 문제가 생길 수 있어요.

임대주택에 들어갈 수 있는 요건을 충족했다고 하더라도 만약 본인이 판 집에 다시 들어가려면 15년 이상 지난 주택의 경우 재건축까지 약 2년 정도의 기간이 소요될 것으로 보기 때문에 주택연금은 거주하고 있는 주택을 활용하면서 연금을 받고자 할 때, 연금형 희망나눔 주택은 다른 곳에서 거주할 수 있는 여건이 확보되고 목돈을 따로 굴릴 자신이 없을 때 선택하는 것이 바람직합니다.