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[경제 인사이드] 대법 “권리금 회수 기회 보장해야”…영향은?
입력 2019.05.21 (18:16) 수정 2019.05.21 (18:29) 통합뉴스룸ET
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[앵커]

세입자끼리 오고 가는 돈인 권리금, 이 권리금 때문에 세입자와 건물주 간의 분쟁이 끊이질 않았는데요.

지난 주, 임대차 기간과 상관없이 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 대법원 판결이 나왔습니다.

앞으로 권리금 분쟁에 큰 영향을 미칠 것으로 보이는데요.

김태근 변호사와 자세한 이야기 나눠봅니다.

원래 권리금을 보장해주는 제도가 따로 없었는데, 2015년 5월 권리금 보호법이 새로 만들어지면서 권리금도 법적으로 보장받을 수 있게 됐죠.

그런데, 권리금 보호법이 분쟁을 없애주지 않았죠?

[답변]

조금 배경 설명을 드리면, “맘 편히 장사하고 싶은 상인들의 모임”이라고, 약칭해서 맘상모라는 상인단체가 있는데요.

이 단체에서 2014년, 2015년 열심히 싸워서 권리금 보호법을 만들었는데요.

기존에는 상가임대차보호법에서 보호하는 내용은 임대차 기간을 5년까지 갱신할 수 있다는 규정만 있었는데요.

여기에 추가로 임차 상인들의 권리금도 보호받을 수 있다는 규정이 새로 생긴 것입니다.

이러다 보니, 권리금으로 보호받을 수 있는 기간이 임대차 기간 안에 제한되는 것인지, 임대차 기간이 끝나도 보호받을 수 있는 것인지, 언제까지 보호받을 수 있는지에 대해 법원의 판결이 서로 엇갈리는 상황이었습니다.

[앵커]

이런 분쟁에 대한 대법원 판결이 지난주에 나왔는데요.

먼저 사실관계부터 짚어주시죠.

[답변]

이렇게 원심판결이 엇갈리는 상황에서, 대법원 사건의 임차인은 임대차 기간이 5년이 지나게 되어 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 없는 상황이 되자, 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하면서, 임대인에게 신규 임대차 계약을 체결해달라고 요구를 했는데, 임대인이 건물을 재건축하겠다는 이유로 신규 임대차 계약 체결을 거부하고, 이 때문에 기존 임차인이 권리금 회수 기회를 잃게 되는 손해를 입게 되었습니다.

이에 기존 임차인은 임대인에게 권리금 회수 기회를 잃게 되는 손해를 배상하라는 소송을 제기했는데요.

이에 대해 이 사건의 1심과 2심 판결은 권리금을 보호하는 기간은 상가임대차 갱신 기간을 포함한 5년이라는 이유로 임차인 패소 판결을 선고하였습니다.

[앵커]

사실 이런 권리금 재판이 많았는데요.

지금까지는 법원에서 건물주와 세입자 중 건물주 쪽에 손을 더 많이 들어줬다면서요?

[답변]

네, 2015년에 권리금 보호법이 만들어졌는데요.

그 이후로 법원에서 권리금을 언제까지 보호하는 게 타당한지에 대해 여러 사건의 판결이 선고되었는데요.

정확한 통계라고는 할 수 없지만, 대체로 상가 임대차 갱신기간인 5년 이내에서만 권리금을 보호하는 게 타당하다는 게 법원의 대체적인 판결의 경향이었습니다.

기존 판결의 취지는 상가임대차 보호법이 임차인에 대한 계약 갱신 거절 사유가 있으면, 권리금을 회수기회를 보호하지 않아도 된다고 규정하고 있는데, 이에 따르면, 임대차 갱신 기간이 끝나는 것도 사실상 계약 갱신이 거절되는 경우와 같으므로, 이때도 권리금을 보호하지 않아도 된다는 취지로 판결하였습니다.

[앵커]

그런데, 대법원은 임대차기간이 5년을 초과했더라도 건물주가 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다고 했는데요.

이렇게 판단한 근거가 뭔가요?

[답변]

이번 대법원 판결은 “상가임대차 보호법에서 계약갱신 거절 사유를 권리금 보호 제외 사유로 규정하고 있는 건 맞지만, 계약 갱신 거절 사유는 임차인이 스스로 월세를 연체하거나, 신뢰를 파괴하는 경우와 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우 및 대대차 건물이 낡아 재건축이 불가피한 경우 등 권리금 보상을 기대하기 어려운 경우이지만, 임대차 갱신기간 만료되었다고 하여 임차인의 권리금 가치가 사라지거나 권리금 보상을 기대하기 어려운 경우로 볼 수 없다는 취지입니다.

그리하여 임대차 갱신기간 만료만으로는 권리금 보호 제외에 해당하는 계약 갱신 거절 사유와 같이 볼 수 없다는 취지의 판결이었습니다.

[앵커]

권리금 보호 기간에 관한 대법원의 첫 판결인데요.

앞으로 권리금 재판 결과에 많은 영향을 미치겠죠?

[답변]

영향은 엄청날 듯싶습니다.

당장 지금 재판 중인 사건에도 큰 영향을 미칠 수밖에 없고요.

기존 재판에서 임차인들이 계속 패소하다 보니, 실제 소송을 제기하지 않은 임차인도 많거든요.

이분들까지 모두 포함하면, 임대차 기간이 끝났다는 이유만으로 권리금을 보호받지 못했던 임차상인들의 권리 주장이 상당해질 것으로 예측됩니다.

[앵커]

권리금 관련해서 나오는 이야기 중 하나가 권리금은 건물주가 받는 것도 아니고 세입자와 신규 세입자 간의 거랜데, 이걸 왜 건물주가 책임져야 하느냐는 의견인데요.

어떻게 생각하십니까?

[답변]

이런 의견이 상당하지요.

권리금을 임대인이 임차인에게 요구하는 경우도 있지만, 대부분은 임차인 간 거래거든요.

새로운 임차인이 뭔가 영업이 잘 될 것 같은 시장에 들어가기 위해 기존 임차인에게 권리금을 지급하고 들어가기 때문에, 엄격하게 보면, 임대인은 이 과정에서 아무런 이익을 얻지는 않습니다.

다만 임대인 입장에서는 권리금 거래가 기존 임차인이 새로운 임차인을 구해주는 형태이기 때문에, 공실의 위험을 줄이고, 중개수수료도 절약된다는 이점이 있었습니다.

이런 상황에서 임대차 갱신 기간이 모두 끝났는데도, 기존 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장하라는 건, 임대인 입장에서는 사실상 계약기간이 종료된 후에도 임차인을 누구로 할지, 임대차 계약 조건을 어떻게 할지 등 새로운 임대차 계약을 체결할 기회를 상당 부분 제한하는 효과가 있습니다.

특히 작년 10월부터는 임대차 갱신기간이 10년으로 연장되었는데요.

이렇게 10년으로 연장된 상황에서도 기존 임차인의 권리금 회수기회를 보장하게 되면, 새로운 임대인은 10년 후에도 기존 임차인에 의해 임대차계약의 상대방과 임대차 계약 조건을 제약당하는 문제가 발생할 수는 있습니다.

[앵커]

권리금이 세입자에게 오히려 독이 된다는 의견도 있습니다.

많은 권리금을 주고 들어가야 하는 세입자도 문제지만, 많은 권리금을 주고 들어와서 받지 못하는 것 또한 굉장히 힘든 문제니까요?

[답변]

이런 경우를 들어 권리금 폭탄이라고 하는데요.

왜냐하면, 권리금 거래는 영업이 잘 되는 시장에서 새로운 임차인이 신규 진입을 위해 내는 대가이기 때문에, 예상처럼 장사가 잘 되면 다행인데요.

만약 그 시장에서 영업이 예상만큼 원활하지 않은 경우에는 권리금을 지급한 임차인은 기존 임차인에게 지급한 권리금을 회수하기도 어려울 뿐만 아니라, 궁극적으로 그 시장에 새로 진입하는 임차인이 없게 되는 경우에는 마지막 임차인이 권리금 폭탄을 떠안은 상황이 발생하기 때문에, 이 또한 사회적 문제가 될 수 있습니다.

[앵커]

권리금 문제가 분쟁 없이 해결되려면 어떤 제도, 조항이 생겨야 할까요?

[답변]

이건 너무 어려운 질문인데요.

본래 시장에서 상인들 사이에 자연적으로 발생하였던 권리금을 법적으로 보호하기 시작한 것이 2015년이고, 임차상인의 임대차 갱신기간을 10년으로 연장한 것이 2018년입니다. 국가가 점진적으로 임차 상인들의 영업할 기회와 영업 가치를 최대한 보장하고자 하는 것인데요.

앞으로 이러한 권리금 분쟁이 없어질 거 같지는 않고요.

당분간 시장 임차 상인들 사이에서는 상당히 요동을 칠 것으로 판단됩니다.

대법원 판결이 나왔다고 해서 아직 끝난 건 아닙니다.

현재 선고된 판결은 대법관 4분으로 구성된 한 재판부에서 선고된 것이고요.

다른 재판부에서는 다른 판결이 선고될 수도 있습니다.

이 경우 대법관 전원으로 구성된 전원합의체 판결을 선고하게 됩니다.

또 하나 상가 건물 임대인 측에서 이번 대법원 판결의 근거가 된 상가건물 임대차보호법에 대한 헌법 재판을 청구할 가능성도 있어 보입니다.

그리하여 지금으로부터 한 5년 정도는 더 지나야, 권리금 문제에 대한 해결책이 정리되지 않을까 싶습니다.
  • [경제 인사이드] 대법 “권리금 회수 기회 보장해야”…영향은?
    • 입력 2019-05-21 18:22:38
    • 수정2019-05-21 18:29:04
    통합뉴스룸ET
[앵커]

세입자끼리 오고 가는 돈인 권리금, 이 권리금 때문에 세입자와 건물주 간의 분쟁이 끊이질 않았는데요.

지난 주, 임대차 기간과 상관없이 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 대법원 판결이 나왔습니다.

앞으로 권리금 분쟁에 큰 영향을 미칠 것으로 보이는데요.

김태근 변호사와 자세한 이야기 나눠봅니다.

원래 권리금을 보장해주는 제도가 따로 없었는데, 2015년 5월 권리금 보호법이 새로 만들어지면서 권리금도 법적으로 보장받을 수 있게 됐죠.

그런데, 권리금 보호법이 분쟁을 없애주지 않았죠?

[답변]

조금 배경 설명을 드리면, “맘 편히 장사하고 싶은 상인들의 모임”이라고, 약칭해서 맘상모라는 상인단체가 있는데요.

이 단체에서 2014년, 2015년 열심히 싸워서 권리금 보호법을 만들었는데요.

기존에는 상가임대차보호법에서 보호하는 내용은 임대차 기간을 5년까지 갱신할 수 있다는 규정만 있었는데요.

여기에 추가로 임차 상인들의 권리금도 보호받을 수 있다는 규정이 새로 생긴 것입니다.

이러다 보니, 권리금으로 보호받을 수 있는 기간이 임대차 기간 안에 제한되는 것인지, 임대차 기간이 끝나도 보호받을 수 있는 것인지, 언제까지 보호받을 수 있는지에 대해 법원의 판결이 서로 엇갈리는 상황이었습니다.

[앵커]

이런 분쟁에 대한 대법원 판결이 지난주에 나왔는데요.

먼저 사실관계부터 짚어주시죠.

[답변]

이렇게 원심판결이 엇갈리는 상황에서, 대법원 사건의 임차인은 임대차 기간이 5년이 지나게 되어 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 없는 상황이 되자, 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하면서, 임대인에게 신규 임대차 계약을 체결해달라고 요구를 했는데, 임대인이 건물을 재건축하겠다는 이유로 신규 임대차 계약 체결을 거부하고, 이 때문에 기존 임차인이 권리금 회수 기회를 잃게 되는 손해를 입게 되었습니다.

이에 기존 임차인은 임대인에게 권리금 회수 기회를 잃게 되는 손해를 배상하라는 소송을 제기했는데요.

이에 대해 이 사건의 1심과 2심 판결은 권리금을 보호하는 기간은 상가임대차 갱신 기간을 포함한 5년이라는 이유로 임차인 패소 판결을 선고하였습니다.

[앵커]

사실 이런 권리금 재판이 많았는데요.

지금까지는 법원에서 건물주와 세입자 중 건물주 쪽에 손을 더 많이 들어줬다면서요?

[답변]

네, 2015년에 권리금 보호법이 만들어졌는데요.

그 이후로 법원에서 권리금을 언제까지 보호하는 게 타당한지에 대해 여러 사건의 판결이 선고되었는데요.

정확한 통계라고는 할 수 없지만, 대체로 상가 임대차 갱신기간인 5년 이내에서만 권리금을 보호하는 게 타당하다는 게 법원의 대체적인 판결의 경향이었습니다.

기존 판결의 취지는 상가임대차 보호법이 임차인에 대한 계약 갱신 거절 사유가 있으면, 권리금을 회수기회를 보호하지 않아도 된다고 규정하고 있는데, 이에 따르면, 임대차 갱신 기간이 끝나는 것도 사실상 계약 갱신이 거절되는 경우와 같으므로, 이때도 권리금을 보호하지 않아도 된다는 취지로 판결하였습니다.

[앵커]

그런데, 대법원은 임대차기간이 5년을 초과했더라도 건물주가 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다고 했는데요.

이렇게 판단한 근거가 뭔가요?

[답변]

이번 대법원 판결은 “상가임대차 보호법에서 계약갱신 거절 사유를 권리금 보호 제외 사유로 규정하고 있는 건 맞지만, 계약 갱신 거절 사유는 임차인이 스스로 월세를 연체하거나, 신뢰를 파괴하는 경우와 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우 및 대대차 건물이 낡아 재건축이 불가피한 경우 등 권리금 보상을 기대하기 어려운 경우이지만, 임대차 갱신기간 만료되었다고 하여 임차인의 권리금 가치가 사라지거나 권리금 보상을 기대하기 어려운 경우로 볼 수 없다는 취지입니다.

그리하여 임대차 갱신기간 만료만으로는 권리금 보호 제외에 해당하는 계약 갱신 거절 사유와 같이 볼 수 없다는 취지의 판결이었습니다.

[앵커]

권리금 보호 기간에 관한 대법원의 첫 판결인데요.

앞으로 권리금 재판 결과에 많은 영향을 미치겠죠?

[답변]

영향은 엄청날 듯싶습니다.

당장 지금 재판 중인 사건에도 큰 영향을 미칠 수밖에 없고요.

기존 재판에서 임차인들이 계속 패소하다 보니, 실제 소송을 제기하지 않은 임차인도 많거든요.

이분들까지 모두 포함하면, 임대차 기간이 끝났다는 이유만으로 권리금을 보호받지 못했던 임차상인들의 권리 주장이 상당해질 것으로 예측됩니다.

[앵커]

권리금 관련해서 나오는 이야기 중 하나가 권리금은 건물주가 받는 것도 아니고 세입자와 신규 세입자 간의 거랜데, 이걸 왜 건물주가 책임져야 하느냐는 의견인데요.

어떻게 생각하십니까?

[답변]

이런 의견이 상당하지요.

권리금을 임대인이 임차인에게 요구하는 경우도 있지만, 대부분은 임차인 간 거래거든요.

새로운 임차인이 뭔가 영업이 잘 될 것 같은 시장에 들어가기 위해 기존 임차인에게 권리금을 지급하고 들어가기 때문에, 엄격하게 보면, 임대인은 이 과정에서 아무런 이익을 얻지는 않습니다.

다만 임대인 입장에서는 권리금 거래가 기존 임차인이 새로운 임차인을 구해주는 형태이기 때문에, 공실의 위험을 줄이고, 중개수수료도 절약된다는 이점이 있었습니다.

이런 상황에서 임대차 갱신 기간이 모두 끝났는데도, 기존 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장하라는 건, 임대인 입장에서는 사실상 계약기간이 종료된 후에도 임차인을 누구로 할지, 임대차 계약 조건을 어떻게 할지 등 새로운 임대차 계약을 체결할 기회를 상당 부분 제한하는 효과가 있습니다.

특히 작년 10월부터는 임대차 갱신기간이 10년으로 연장되었는데요.

이렇게 10년으로 연장된 상황에서도 기존 임차인의 권리금 회수기회를 보장하게 되면, 새로운 임대인은 10년 후에도 기존 임차인에 의해 임대차계약의 상대방과 임대차 계약 조건을 제약당하는 문제가 발생할 수는 있습니다.

[앵커]

권리금이 세입자에게 오히려 독이 된다는 의견도 있습니다.

많은 권리금을 주고 들어가야 하는 세입자도 문제지만, 많은 권리금을 주고 들어와서 받지 못하는 것 또한 굉장히 힘든 문제니까요?

[답변]

이런 경우를 들어 권리금 폭탄이라고 하는데요.

왜냐하면, 권리금 거래는 영업이 잘 되는 시장에서 새로운 임차인이 신규 진입을 위해 내는 대가이기 때문에, 예상처럼 장사가 잘 되면 다행인데요.

만약 그 시장에서 영업이 예상만큼 원활하지 않은 경우에는 권리금을 지급한 임차인은 기존 임차인에게 지급한 권리금을 회수하기도 어려울 뿐만 아니라, 궁극적으로 그 시장에 새로 진입하는 임차인이 없게 되는 경우에는 마지막 임차인이 권리금 폭탄을 떠안은 상황이 발생하기 때문에, 이 또한 사회적 문제가 될 수 있습니다.

[앵커]

권리금 문제가 분쟁 없이 해결되려면 어떤 제도, 조항이 생겨야 할까요?

[답변]

이건 너무 어려운 질문인데요.

본래 시장에서 상인들 사이에 자연적으로 발생하였던 권리금을 법적으로 보호하기 시작한 것이 2015년이고, 임차상인의 임대차 갱신기간을 10년으로 연장한 것이 2018년입니다. 국가가 점진적으로 임차 상인들의 영업할 기회와 영업 가치를 최대한 보장하고자 하는 것인데요.

앞으로 이러한 권리금 분쟁이 없어질 거 같지는 않고요.

당분간 시장 임차 상인들 사이에서는 상당히 요동을 칠 것으로 판단됩니다.

대법원 판결이 나왔다고 해서 아직 끝난 건 아닙니다.

현재 선고된 판결은 대법관 4분으로 구성된 한 재판부에서 선고된 것이고요.

다른 재판부에서는 다른 판결이 선고될 수도 있습니다.

이 경우 대법관 전원으로 구성된 전원합의체 판결을 선고하게 됩니다.

또 하나 상가 건물 임대인 측에서 이번 대법원 판결의 근거가 된 상가건물 임대차보호법에 대한 헌법 재판을 청구할 가능성도 있어 보입니다.

그리하여 지금으로부터 한 5년 정도는 더 지나야, 권리금 문제에 대한 해결책이 정리되지 않을까 싶습니다.
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