[경제 인사이드] 부실공사로 인한 피해 급증…해결 방법은?

[앵커]

최근 탤런트 윤상현 씨 부부가 집 부실공사를 두고 시공사 측과 대립하고 있는데요.

최근 인테리어, 리모델링 공사 시 부실시공으로 인한 피해가 계속 발생하고 있어 소비자들의 주의가 요구되고 있습니다.

어떻게 해결해야 하는지, 배상은 받을 수 있는지 황방모 변호사와 짚어봅니다.

일단 방송에 나온 걸 보니까 방마다 물이 새고, 집에서 생활하기 힘들어 보이던데요.

공사한 뒤에 집에 문제가 생겼다면 당연히 공사를 한쪽에서 책임져야 할 것 같아요?

[답변]

네, 맞습니다.

집을 지으면 10년은 늙는다.

다들 아실 텐데요.

그만큼 집을 지을 때 신경 써야 할 부분이 많다는 거죠.

대표적인 골칫거리 중 하나가 하자보수문제인데요.

일단은 어떤 부분이 하자인지부터 판단을 해야 합니다.

하자라는 건 쉽게 말해 애초 약속과 다르게 지어지거나 일상적인 생활을 하는데 불편할 정도로 결함이 있다는 겁니다.

다만 모든 이상 증상이 하자가 되는 건 아니니 주의하셔야 합니다.

예를 들어, 콘크리트 공사를 한 경우 그 재료가 가지는 고유의 특성 때문에 일정한 정도의 균열이 발생할 수밖에 없거든요.

따라서 안정성 측면이나 내구성 측면에서 큰 문제가 발생하지 않는 범위 내에서 균열을 허용하고 있고, 허용범위 내라면 하자가 아닙니다.

그리고 감정 등을 통해서 하자로 인정되면, 당연히 법령상 하자보수를 청구할 수 있습니다.

건설산업기본법이나 민법 등을 보면, 일정 기간 내에 발생한 하자에 대하여 하자보수를 해주거나 아니면 손해에 상응하는 액수를 배상하라고 나와 있습니다.

[앵커]

부실공사를 한 곳에 다시 보수를 맡기고 싶지 않을 것 같아요, 공사 대금만 따로 요구할 수 있다는 거죠?

[답변]

네, 일단 하자가 생겼다고 해서 무조건 시공사와 사이가 나빠지는 건 아닙니다.

앞서 말씀 드린 대로 재료의 특성상 일정 정도 변질이 일어날 수밖에 없고 사람이 하는 일이라 100% 완벽할 수는 없죠.

따라서 가벼운 하자의 경우 대부분 기존 시공사를 통해서 하자보수를 하죠.

하지만 비가 샌다든가 주요구조 부분에 하자가 있다면 기존 시공사를 신뢰할 수가 없을 겁니다.

이럴 경우, 하자보수에 필요한 비용을 청구해서 이 돈으로 제3의 업체에 맡길 수 있습니다.

[앵커]

시공사 측에서는 윤상현 씨가 공사대금을 마저 지급하지 않았다고 하고 있거든요.

집에 문제가 발생해서 공사대금을 주지 않았다면, 이게 문제가 될 수 있나요?

[답변]

네, 법률용어로 말씀을 드리면 공사 잔금과 하자보수에 필요한 비용은 동시이행관계에 있기 때문에 공사 잔금 중 하자보수비용 상당액은 하자를 보수할 때까지 지급하지 않아도 문제가 되지 않습니다.

예를 들어, 전체 공사비가 7억 원이고 이미 6억 원을 지급하고 1억 원이 남은 상황에서 하자가 발생하고 그 보수비용에 5천만 원이 든다고 하면 1억 원 중 5천만 원은 하자를 보수할 때까지 지급하지 않고 거절할 수 있는 거죠.

상식적으로도 하자가 생겨 하자보수비용이 들어갈 텐데 공사대금이 남았다고 보수도 되지 않은 상황에서 건축주가 잔금을 치르라고 하는 건 말이 안 되니까 법에서 정하고 있는 겁니다.

하지만 문제는 하자보수비용 액수입니다.

건축주와 시공사가 생각하는 하자보수비용이 비슷하다면 문제가 없지만, 일반적으로 건축주는 몇억 원이 필요하다고 하고 시공사는 몇천만 원이면 충분하다고 해서 그 차이를 좁히기가 어려운 경우가 대부분입니다.

이런 경우라면 소송을 통한 감정을 받아 결정할 수 밖에 없겠지요.

[앵커]

인테리어나 리모델링 공사할 때, 많이 발생하는 문제가 뭉뚱그려 견적 뽑고 낮은 금액으로 계약서 쓰고 공사 중간에 공사비를 추가로 요구하는 경우거든요.

이거 줘야 하나요?

[답변]

보통 인테리어 공사하실 때 그냥 업자가 "사장님 제가 좋은 재료로 싸게 해드릴게요. 믿고 맡기세요" 라고 하면 보통 대부분은 알아서 잘해주겠거니 하고 그냥 맡깁니다.

하지만 절대 안 됩니다.

이런 경우, 업자들이 공사 도중에 재료비나 인건비가 더 필요하다고 추가적인 공사비를 요구하고요.

못 준다고 하면 공사를 안 한다고 버팁니다.

결국, 마음이급한 건축주가 울며겨자먹기식으로 추가공사비를 줄 수밖에 없죠.

물론 건축주 변심에 의하여 애초 설계와 다르게 짓고 싶어진다면 당연히 추가공사비를 줘야죠.

따라서 처음 계약을 할 때 수량이나 가격이 적힌 서류들을 잘 만들어두고, 어떤 재료가 얼마나 추가로 들어갔는지 확인할 수 있게 하는 게 중요합니다.

[앵커]

공사비를 미리 줬는데, 잠적해버리는 업체도 있다고 합니다.

이런 피해를 안 보려면 대금 지급을 어떻게 해야 할까요?

[답변]

보통 공사비를 선금, 중간정산금, 잔금으로 나눠서 지급합니다.

부동산계약의 계약금, 중도금, 잔금과 비슷하죠.

일단 공사 진행 정도와 관계없이 선금으로 10%에서 20%를 줍니다.

대부분 인건비, 자재비로 쓰입니다.

그리고 중간정산금은 공사진행 상황을 보며 지급합니다.

보통은 계약하면서 지급날짜나 횟수를 정합니다.

즉 지급시기에 공사진행 정도를 확인하고 공사를 40% 정도 진행했다면 전체 공사금액의 40%를 지급하는 식 인 거죠.

그런데 건축을 모르는 일반인은 계약대로 공사하였는지 알 수가 없죠.

따라서 보통 감리를 고용한 뒤 감리를 통해서 공사진행 정도를 확인하고 중간정산금을 줍니다.

그리고 공사를 마무리하면 잔금을 지급합니다.

선금을 받아간 시공사가 잠적을 할 수도 있기 때문에 선금을 줄 때 시공사로부터 보증기관의 이행보증서를 받아두셔야 하구요.

그리고 중간정산금의 경우, 공사진행 정도를 정확히 확인하고 주는 게 중요합니다.

[앵커]

계약서를 어떻게 쓰느냐가 참 중요할 것 같은데요?

[답변]

네, 결국 분쟁이 발생하면 계약서가 가장 중요하거든요.

따라서 계약서는 반드시 써야 하고 건축주가 원하는 내용을 구체적으로 넣어야 합니다.

그런데 건축 경험이 없는 일반건축주와 많은 건설현장 경험이 있는 시공자가 공평하게 계약을 체결하는 건 쉽지 않죠.

따라서 보통 국토교통부가 고시하는 민간건설공사 표준도급계약서를 많이 이용합니다.

이 표준계약서는 공사명, 대금지급, 지연배상금 등 가장 중요한 결정사항을 담고 있는데요.

표준계약서는 일종의 가이드라인 이라서 내용변경 및 수정을 할 수 있습니다.

따라서 업체가 내미는 서류에 표준계약서라고 적혀있다고 하더라도 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

그리고 특약사항을 추가로 작성하여 공사현장의 민원처리 등 건축주가 신경 쓰기 어려운 부분은 시공사에 맡길 필요가 있습니다.

[앵커]

업체를 선정하는 것도 중요할 것 같은데, 팁 있나요?

[답변]

네, 일단 여러 업체에 상담을 받으실 텐데요.

설계는 무료 또는 싸게 해주고 시공비는 평당 얼마라고 하는 시공사들이 있습니다.

이런 경우 설계담당 건축사사무소는 시공업자에 종속되어 건축주가 아닌 시공사가 요구하는 재료나 공법으로 진행할 수밖에 없습니다.

그리고 설계비도 저가이기 때문에 내용이 부실하고 시공사 입장에서 감독을 하므로 부실시공 가능성도 많습니다.

따라서 반드시 설계업체와 시공업체는 각각 선정하여 상호 견제할 수 있도록 해야 합니다.

그리고 주택을 지을 때 소규모 건설사를 많이 이용하는데요.

일단 업체의 사업자등록증과 건설업 면허확인이 꼭 필요합니다. 그리고 '건설산업지식정보시스템'에서 건설업 등록 여부도 확인해야 하고요.

번거롭더라도 해당 업체가 그동안 건축했던 건물들을 직접 방문하여 현장확인 하는 것도 중요합니다.

그리고 한 지역 내 여러 현장에서 공사를 하는 업체가 좋습니다.

주변 사람들이 현장을 보고 공사과정이 마음에 드니까 잇따라 맡긴 걸 테니까요.

따라서 어느 정도 검증이 되었다고 볼 수 있겠네요.