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[경제 인사이드] 분양가 상한제 시행…내 집 마련 전략 이렇게!
입력 2019.11.13 (18:16) 수정 2019.11.13 (18:44) KBS 경제타임
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[경제 인사이드] 분양가 상한제 시행…내 집 마련 전략 이렇게!
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[앵커]

정부가 서울 27개 동을 분양가상한제 적용 지역으로 선정하면서 실수요자의 청약전략이 중요해졌습니다.

내 집 마련을 위해 어떤 전략을 짜야 하는지 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원과 짚어봅니다.

정부가 서울 27개 동을 분양가상한제 적용지역으로 선정했습니다.

분양가 상한제 적용을 받은 단지에 청약 쏠림 우려, 청약시장 양극화 우려가 좀 큰데요.

어떻게 보십니까?

[답변]

일종의 최고가격제인 분양가 상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자 잉여가 커지는 것이므로 분양 시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것으로 예상합니다.

로또라는 말이 나올 정도죠.

다만 분양계약 후 최장 10년간(입주 후 7년)의 전매제한 강화 및 의무거주기간 도입 조치로 묻지 마 청약보다 무주택+실거주 수요 중심으로 청약시장 재편 가능성이 큽니다.

그러나 청약수요자의 기대수준이 높아져 비인기지역, 나 홀로 아파트 등 입지경쟁력이 낮은 아파트는 청약경쟁률이 오히려 줄어들어 양극화가 심해질 가능성도 있습니다.

[앵커]

민간 분양가상한제가 적용되는 시기가 언젠가요?

[답변]

지난 9월 기준으로 상한제 적용 대상 단지는 서울 27개 동 87개 단지로 집계됐습니다.

이들 단지는 주로 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에 집중돼 있으며 동 단위로 적용 대상이 가장 많은 곳은 서초구 잠원동인 것으로 나타났는데요.

이들 단지는 지난 8일부터 분양가 상한제가 본격 적용되고 있습니다.

다만 지난달 29일 이전에 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 조합의 경우 6개월간 유예가 인정돼 내년 4월 28일부터 적용되고요.

아마도 분양가 상한제 아파트는 내년 5월 넘어야 나올 가능성이 있습니다.

[앵커]

본격적인 청약전략에 대해 이야기 나눠보겠습니다.

50~70점대로 청약 가점인 높다면 분양가상한제 물량을 기다리는 게 좋겠죠?

[답변]

청약가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 청약 대기자는 분양가 상한제가 본격적으로 적용되는 단지를 기다리는 것이 좋습니다.

올해 연말과 2020년까지 투기과열지구 내 분양될 것으로 예상하는 아파트는 총 52개 단지에 6만 153가구 정도인데요.

이 가운데 민간택지 분양가 상한제 적용지역에 분양하는 단지는 11개 단지에 2만 6,917가구에 달합니다.

기본적으로 강남권에서 당첨 안정권에 들려면 중소형은 70점을 넘어서야 할 것으로 보이고요.

4인 가족이 최대 가점을 만들 수 있는 청약가점이 69점인데 그 정도는 돼야 합니다.

강북에서는 60점은 넘어야 당첨 가능성이 있지 않을까 생각됩니다.

HUG 분양도 여전히 시세보다 많이 싸므로 꾸준히 청약하는 것도 나쁘지 않습니다.

[앵커]

청약 당첨만큼이나 자금 조달계획도 중요할 것 같아요.

9억 원이 넘으면 중도금 대출이 안 되잖아요?

[답변]

당첨보다 자금계획이 중요합니다.

9억 원이 넘으면 중도대출이 안 되는 데다 상한제 아파트는 시세보다 80% 이하인 경우 계약 후 10년, 입주 후 7년 동안 아파트를 팔지 못하거든요.

더욱이 상한제 아파트는 의무거주요건(2~3년 예상) 도입으로 입주 때 전세로 임대를 놓기가 어려워집니다.

그동안은 분양을 받았는데 잔금이 모자라면 전세를 놓아서 치렀지만, 이제는 이 같은 '전대 임대 후 입주전략'이 통하지 않는다는 점을 반드시 고려해야 하고요.

상한제 아파트 당첨자에 대해서는 전수조사를 통해 자금출처 등을 확인할 가능성이 크므로 주의하셔야 합니다.

[앵커]

청약 가점이 낮은 분들은 고민이 시작될 것 같습니다.

30~40점대인 분들은 비상한제 지역을 노려야 할까요?

[답변]

청약가점도 낮고 자금 여력도 없는 수요자의 경우 서울만 고집하기보다는 서울과 가까운 수도권 지역으로 가는 것도 나쁘지 않습니다.

다만 해당 지역이 공급이 많은 곳인지, 출퇴근을 할 수 있는 곳인지, 분양가는 주변 시세보다 비싸지는 않는지 꼼꼼히 따져야 할 것이고요.

청약 가점이 낮은 경우 무순위 청약을 노려봐도 좋습니다.

줍고 또 줍는다고 해서 줍줍이라고 해서 청약통장이 없어도 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있거든요.

줍줍과 유사한 계약취소분 재분양도 있습니다.

다만 줍줍과 조건 유사하지만, 본인과 배우자 모두 무주택자이어야 한다는 점은 체크해야 합니다.

[앵커]

재건축 이야기를 좀 해보죠.

분양가상한제가 적용되면 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없잖아요?

[답변]

정부는 분양가 상한제 대상 지역의 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 내다보고 있습니다.

분양당첨자인 소비자들이 가지는 이익분이 늘어나면 그만큼 공급자인 조합원들의 이익이 줄어들 수밖에 없죠.

재건축은 상한제뿐만 아니라 안전진단 절차가 까다로워지고 지난해부터 초과이익환수제까지 시행되고 있습니다.

초과이익환수제는 가구당 3000만 원이 넘어서면 최대 50%까지 부담금을 징수하는 것인데요.

이런 3중 족쇄로 재건축 사업이 이제는 황금알을 낳는 거위가 되기 힘들다는 것을 의미합니다.

상한제를 적용받으면 실망감이 커지면서 단기적으로 가격이 약보합세 전망입니다.

[앵커]

그렇다면 새 아파트는 반사이익을 누리지 않을까요?

[답변]

신축과 일반은 상대적으로 강보합세 유지 가능성이 있습니다.

하지만 공급부족에 대한 기대가 이미 먼저 반영되어 추가로 큰 폭 상승하기에는 한계가 있을 것으로 예상하고요.

최근 부동산시장은 스마트폰의 영향으로 정보전달 속도가 빨라 호재나 악재 역시 신속하게는 반영되는 특성을 고려하는 것이 좋습니다.

[앵커]

최근에 분양가상한제를 도입해도 금리 인하 추진으로 가격조정은 힘들 거라는 조사 결과가 나왔는데요.

이 부분은 어떻게 보십니까?

[답변]

수요자들이 상대적으로 저렴한 분양가 상한제 아파트로 관심이 이전되며 기존주택 가격 상승 흐름이 둔화할 수 있습니다.

벌써 이번 주부터 중개업소에는 매수세가 끊겼어요.

하지만 기준금리 추가 인하 가능성이 있고 시중의 부동자금이 워낙 많아서 큰 폭의 가격 조정은 당분간 기대하기는 어렵고요.

다만 지금까지 6년 이상 아파트값이 올라서 지금은 과열권에 진입해서 좀 조심하는 것이 좋습니다.

특히 매수호가와 매도호가 간의 차이가 큰 것인 요즘 시장 특징인데, 매도호가대로 사지 말고 인근 시세나 실거래가 등을 충분히 고려해서 판단하는 게 바람직하다고 봅니다.
  • [경제 인사이드] 분양가 상한제 시행…내 집 마련 전략 이렇게!
    • 입력 2019.11.13 (18:16)
    • 수정 2019.11.13 (18:44)
    KBS 경제타임
[경제 인사이드] 분양가 상한제 시행…내 집 마련 전략 이렇게!
[앵커]

정부가 서울 27개 동을 분양가상한제 적용 지역으로 선정하면서 실수요자의 청약전략이 중요해졌습니다.

내 집 마련을 위해 어떤 전략을 짜야 하는지 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원과 짚어봅니다.

정부가 서울 27개 동을 분양가상한제 적용지역으로 선정했습니다.

분양가 상한제 적용을 받은 단지에 청약 쏠림 우려, 청약시장 양극화 우려가 좀 큰데요.

어떻게 보십니까?

[답변]

일종의 최고가격제인 분양가 상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자 잉여가 커지는 것이므로 분양 시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것으로 예상합니다.

로또라는 말이 나올 정도죠.

다만 분양계약 후 최장 10년간(입주 후 7년)의 전매제한 강화 및 의무거주기간 도입 조치로 묻지 마 청약보다 무주택+실거주 수요 중심으로 청약시장 재편 가능성이 큽니다.

그러나 청약수요자의 기대수준이 높아져 비인기지역, 나 홀로 아파트 등 입지경쟁력이 낮은 아파트는 청약경쟁률이 오히려 줄어들어 양극화가 심해질 가능성도 있습니다.

[앵커]

민간 분양가상한제가 적용되는 시기가 언젠가요?

[답변]

지난 9월 기준으로 상한제 적용 대상 단지는 서울 27개 동 87개 단지로 집계됐습니다.

이들 단지는 주로 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에 집중돼 있으며 동 단위로 적용 대상이 가장 많은 곳은 서초구 잠원동인 것으로 나타났는데요.

이들 단지는 지난 8일부터 분양가 상한제가 본격 적용되고 있습니다.

다만 지난달 29일 이전에 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 조합의 경우 6개월간 유예가 인정돼 내년 4월 28일부터 적용되고요.

아마도 분양가 상한제 아파트는 내년 5월 넘어야 나올 가능성이 있습니다.

[앵커]

본격적인 청약전략에 대해 이야기 나눠보겠습니다.

50~70점대로 청약 가점인 높다면 분양가상한제 물량을 기다리는 게 좋겠죠?

[답변]

청약가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 청약 대기자는 분양가 상한제가 본격적으로 적용되는 단지를 기다리는 것이 좋습니다.

올해 연말과 2020년까지 투기과열지구 내 분양될 것으로 예상하는 아파트는 총 52개 단지에 6만 153가구 정도인데요.

이 가운데 민간택지 분양가 상한제 적용지역에 분양하는 단지는 11개 단지에 2만 6,917가구에 달합니다.

기본적으로 강남권에서 당첨 안정권에 들려면 중소형은 70점을 넘어서야 할 것으로 보이고요.

4인 가족이 최대 가점을 만들 수 있는 청약가점이 69점인데 그 정도는 돼야 합니다.

강북에서는 60점은 넘어야 당첨 가능성이 있지 않을까 생각됩니다.

HUG 분양도 여전히 시세보다 많이 싸므로 꾸준히 청약하는 것도 나쁘지 않습니다.

[앵커]

청약 당첨만큼이나 자금 조달계획도 중요할 것 같아요.

9억 원이 넘으면 중도금 대출이 안 되잖아요?

[답변]

당첨보다 자금계획이 중요합니다.

9억 원이 넘으면 중도대출이 안 되는 데다 상한제 아파트는 시세보다 80% 이하인 경우 계약 후 10년, 입주 후 7년 동안 아파트를 팔지 못하거든요.

더욱이 상한제 아파트는 의무거주요건(2~3년 예상) 도입으로 입주 때 전세로 임대를 놓기가 어려워집니다.

그동안은 분양을 받았는데 잔금이 모자라면 전세를 놓아서 치렀지만, 이제는 이 같은 '전대 임대 후 입주전략'이 통하지 않는다는 점을 반드시 고려해야 하고요.

상한제 아파트 당첨자에 대해서는 전수조사를 통해 자금출처 등을 확인할 가능성이 크므로 주의하셔야 합니다.

[앵커]

청약 가점이 낮은 분들은 고민이 시작될 것 같습니다.

30~40점대인 분들은 비상한제 지역을 노려야 할까요?

[답변]

청약가점도 낮고 자금 여력도 없는 수요자의 경우 서울만 고집하기보다는 서울과 가까운 수도권 지역으로 가는 것도 나쁘지 않습니다.

다만 해당 지역이 공급이 많은 곳인지, 출퇴근을 할 수 있는 곳인지, 분양가는 주변 시세보다 비싸지는 않는지 꼼꼼히 따져야 할 것이고요.

청약 가점이 낮은 경우 무순위 청약을 노려봐도 좋습니다.

줍고 또 줍는다고 해서 줍줍이라고 해서 청약통장이 없어도 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있거든요.

줍줍과 유사한 계약취소분 재분양도 있습니다.

다만 줍줍과 조건 유사하지만, 본인과 배우자 모두 무주택자이어야 한다는 점은 체크해야 합니다.

[앵커]

재건축 이야기를 좀 해보죠.

분양가상한제가 적용되면 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없잖아요?

[답변]

정부는 분양가 상한제 대상 지역의 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 내다보고 있습니다.

분양당첨자인 소비자들이 가지는 이익분이 늘어나면 그만큼 공급자인 조합원들의 이익이 줄어들 수밖에 없죠.

재건축은 상한제뿐만 아니라 안전진단 절차가 까다로워지고 지난해부터 초과이익환수제까지 시행되고 있습니다.

초과이익환수제는 가구당 3000만 원이 넘어서면 최대 50%까지 부담금을 징수하는 것인데요.

이런 3중 족쇄로 재건축 사업이 이제는 황금알을 낳는 거위가 되기 힘들다는 것을 의미합니다.

상한제를 적용받으면 실망감이 커지면서 단기적으로 가격이 약보합세 전망입니다.

[앵커]

그렇다면 새 아파트는 반사이익을 누리지 않을까요?

[답변]

신축과 일반은 상대적으로 강보합세 유지 가능성이 있습니다.

하지만 공급부족에 대한 기대가 이미 먼저 반영되어 추가로 큰 폭 상승하기에는 한계가 있을 것으로 예상하고요.

최근 부동산시장은 스마트폰의 영향으로 정보전달 속도가 빨라 호재나 악재 역시 신속하게는 반영되는 특성을 고려하는 것이 좋습니다.

[앵커]

최근에 분양가상한제를 도입해도 금리 인하 추진으로 가격조정은 힘들 거라는 조사 결과가 나왔는데요.

이 부분은 어떻게 보십니까?

[답변]

수요자들이 상대적으로 저렴한 분양가 상한제 아파트로 관심이 이전되며 기존주택 가격 상승 흐름이 둔화할 수 있습니다.

벌써 이번 주부터 중개업소에는 매수세가 끊겼어요.

하지만 기준금리 추가 인하 가능성이 있고 시중의 부동자금이 워낙 많아서 큰 폭의 가격 조정은 당분간 기대하기는 어렵고요.

다만 지금까지 6년 이상 아파트값이 올라서 지금은 과열권에 진입해서 좀 조심하는 것이 좋습니다.

특히 매수호가와 매도호가 간의 차이가 큰 것인 요즘 시장 특징인데, 매도호가대로 사지 말고 인근 시세나 실거래가 등을 충분히 고려해서 판단하는 게 바람직하다고 봅니다.
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