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[일요진단 라이브] 또 나온 부동산 대책 이번엔 집값 잡힐까?
입력 2019.12.22 (08:41) 수정 2019.12.22 (10:32) 일요진단 라이브
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■ 진행 : 박태서
■ 대담 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장

박태서 : 이어서 일요진단 라이브의 여론조사입니다. 최근에 발표된 고강도 부동산 대책에 대해서 저희가 물어봤습니다. 이번 대책에 대해서 전체적으로 찬성 의견이 많았는데요. 그런데 이번 대책이 주택시장 안정에 긍정적 영향보다는 부정적이거나 별 영향을 주지 못할 거라는 답변이 더 많았습니다. 자세한 결과 보시겠습니다.

성우 : 지난 16일 정부가 집값 안정화를 위해 투기 및 투기 과열 지역에서 시가 9억 원이 넘는 주택에 대해 주택비율 인정비율을 20%로 축소하고 15억이 넘는 주택에 대해선 대출을 전면 금지하는 내용의 대책을 발표했습니다. 이같은 대출규제 강화를 어떻게 생각하는지 물었습니다. 집값 안정화를 위한 적절한 대책이라는 응답이 53%, 반면 재산권에 대한 과도한 규제라는 응답은 32%로 나타났습니다. 정부가 이번 대책에서 종합부동산세 세율도 최대 0.8% 포인트 인상하는 방안을 발표했습니다. 이 같은 부동산 보유세 인상에 대해 어떻게 생각하는지 물어본 결과 찬성이 53%, 반대가 32%로 조사됐습니다. 대출규제 강화와 보유세 인상을 주 내용으로 하는 이번 부동산 대책이 주택시장 안정화에 어떤 영향을 미칠 것으로 생각하는지 알아봤습니다. 별다른 영향을 미치지 못할 거라는 응답이 39%, 긍정적인 영향을 미칠 거라는 답변은 33%, 부정적인 영향을 미칠 거라는 답변은 17%였습니다. 문 대통령이 차기 총리 후보자로 정세균 의원을 지명한 것을 두고 경제 살리기와 안정적인 국정 운영을 위한 적절한 인사라는 입장과 전직 국회의장이 총리를 하는 것은 삼권분립 정신에 위배되는 부적절한 인사라는 입장이 있습니다. 이에 대해 물어본 결과 적절한 인사라는 답변이 38%, 부적절한 인사라는 답변은 33%였습니다.

박태서 : 이어서 정부가 최근에 발표한 부동산 대책에 대해서 얘기를 나눠보겠습니다. 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장 모셨습니다. 안녕하십니까?

김헌동 : 안녕하세요?

김덕례 : 안녕하세요?

박태서 : 안녕하세요? 휴일 아침에 나오셨네요. 고맙습니다. 정부의 16일 날 발표된 고강도 부동산 안정대책 이후에 시장은 물론 지금 정치권, 나라 전체가 뜨겁게 반응하고 있는 것 같습니다. 먼저 본부장님, 정부의 대책 잘한 겁니까? 어떻게 평가하십니까, 짧게.

김헌동 : 저희 경실련 입장에서 평가를 하면 100점 만점에 한 20점 정도 되는데,

박태서 : 20점이요?

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 낙제..

김헌동 : 왜 그러냐면 지금 문재인 정부에서 한 3억 정도 올랐는데 이 대책으로 서울 아파트값이 3억 하락할 것 같다는 느낌이 전혀 들지 않고 오히려 한두 달 후에는 더 오를 가능성이 크다.

박태서 : 더 오를 것 같다?

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 실장님은 어떻게 보십니까?

김덕례 : 정부가 하고 싶지 않았을 것 같은 생각이 듭니다, 저도. 그렇지만 분양가 상한제라는 거를 도입을 해버렸기 때문에 이제 그것을 가지고 집값에 대한 좀 조정 효과를 기대했던 정부로서는 지난달에 분양가 상한제를 도입하고 나서의 시장이 굉장히 더 불안해졌기 때문에 어쩔 수 없는 선택은 아니었는가, 라는 생각이 들고요. 분양가 상한제만으로는 사실 가격 조정이 어렵다고 했던 판단이 있기 때문에 지난해 했던 9.13대책, 그리고 2017년에 했던 8.2대책에서 나왔던 대출과 조세까지 총 망라해가지고 지금 이번에 대책을 발표하지 않았나, 라는 생각이 들고. 사실 단계적으로는 아무래도 매도자나 매수자 입장에서는 시장이 굉장히 불확실성이 커졌기 때문에 관망하는 기조로 이어질 수밖에 없을 것 같고요. 내년 2분기 이후에 좀 변곡점으로 해가지고 오히려 시장이 조금 더 불안해질 수도 있는 가능성은 있다고 보여집니다.

박태서 : 알겠습니다. 그런데 방금 직전에, 두 분 출연하시기 직전에 저희가 보여드렸던 여론조사 다시 한번 말씀을 드리면, 부동산 대책에 대해서 전체적으로 대체로 찬성 의견이 많았는데 그런데 앞으로 이게 시장 안정에 도움을 줄 거냐, 라는 그런 질문에 대해서는 긍정적 영향을 줄 거라는 것은 33%밖에 안 됐고요. 별 영향이 없을 거다 39, 부정적 영향이 있을 거다 17, 그러니까 긍정적이지 않게 보는 전망이 지금 합쳐보니까 56이 나왔단 말이에요.

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 본부장님 말씀대로 이게 대체로 여론이 이번 대책에도 불구하고 앞으로 시장 안정에 큰 도움이 되지 않을 거라는 아마 여론이 조금 더 높게 나온, 이런 거에 대해서 어떻게 보시는지?

김헌동 : 네. 부동산 대책을 발표했던 홍남기 부총리는 문재인 정부에서 지금 30개월 동안 17번의 대책을 내놓고 실패해서 집값을 폭등시킨 경제부총리가 나와서 18번째 대책을 발표를 한 거거든요. 아까 말씀하신 대로 문재인 정부가 지금 분양가 상한제를 도입했다고 하지만 전국의 분양가 상한제는 실제로 시행되는 지역이 한 군데도 없습니다. 왜냐하면 강남 지역을 한 달 전에 지정했는데 거기는 지정하기 한 한 달 전에 건설업체나 언론, 국민이 원하지 않는 상태에서 정치권이 내년 6월로, 총선 이후로 분양가 상한제를 미뤘습니다, 강남 지역은. 그러니까 결국은 전국적으로 분양가 상한제가 하나도 되는 곳이 없는 거죠. 그래서 그런 경제부총리와 정부가 내놓은 이번 부동산 대책이라고 내놓은 것이 15억 이상짜리 아파트 사는 사람들을 대출을 제한하겠다.

박태서 : 네, 대출 규제.

김헌동 : 또는 보유세를 조금 강화하겠다, 이런 식으로 지난 3년 동안 계속 찔끔찔끔한다고 해놓고 제대로 하지 않았던 대책만 내놨을 뿐이지 실효성 있는 대책이 지금 한 가지도 없습니다.

박태서 : 그렇습니까?

김헌동 : 그런데 어떻게 집값이 잡힐 거라고, 30% 믿는 분도 저는 어떤 분이 믿어줄지.

박태서 : 아, 긍정적인 영향으로 있을 거다, 라고 얘기한 아까 33%의 답변 자체도 납득하기 힘들다?

김헌동 : 네. 저는 20%밖에, 20점밖에 안 주는 이유입니다.

박태서 : 그러면 김덕례 실장님은 어떻게 보십니까? 이게 지금 김헌동 본부장님 같은 경우에는 20점, 낙제점을 줬고요. 추가적인 강력한 대책이 필요하다고 보는 건데 실장님 보시기에는 이번 대책이 미흡한 점들을 보완하기 위해서는 어떤 게 필요하다고 보시는 건지?

김덕례 : 근본적으로 우리가 주택시장에 있어서는 자유시장경제주의를 일단 선택을 하고 있는 경제시스템이기 때문에 민간 시장에 있어서의 과도한 규제는 오히려 시장의 가격 변동성이라든가 여러 가지 사람들의 심리에 대한 변동성을 굉장히 극대화하는 경향성들이 있습니다. 그래서 과거 우리나라의 경제성장률하고 그다음에 주택가격 상승률을 1970년대부터 **그래프로 같이 그려보게 되면 1990년대 경제성장률은 조금 높았지만 가격이 굉장히 하향 안정화 된 적이 있었습니다. 그때 같은 경우에는 200만 원 주택공급계획이라고 해서 굉장히 1기 신도시를 중심으로 그때 물가상승률이 안정이 됐고, 규제가 없었던 정권 시기에서는 오히려 물가상승률하고 비슷한 정도의 주택가격상승률이 좀 변동을 하는데 유독 규제가 많았던 시기에는 그 주택가격 변동성이 굉장히 커지는 현상들이 나타나고 지금이 좀 그런 현상들이 있습니다. 정책이 굉장히 18번 나왔다고 이야기를 하지만 서울의 주택가격 변동성이 굉장히 커지고 있습니다. 상반기까지만 하더라도 계속 낮았고 하락을 했지만 하반기 때 올라가고 있는데 오히려 지방에서는 계속 주택가격이 4년째 떨어져서 오는 문제들이 있어서 오히려 그런 문제들이 있고, 분양가 상한제라고 하는 것은 신규주택에 대한 공급규제정책인데 이건 1970년대에도 있었고 금융위기가 있었던 1997년, 2007년도에도 있었습니다. 그런데 이때 분양가 상한제가 도입이 되었을 때 그러면 과연 주택가격이 하락해서 안정이 됐던가는 경험적으로 보면 그러지 않았다는 거죠. 그래서 이번에 분양가 상한제가 이번에 조금 확대가 지정이 됐긴 했지만 공급규제가 주는 한계가 있기 때문에 가격이 하향안정화된다는 것은 조금 어려운 부분이 있습니다.

김헌동 : 그건 잠깐 거기서,

박태서 : 제가 설명을 드릴게요. 그러면 지금 김덕례 실장이 과도한 규제에 대한 문제 제기를 하셨단 말씀이시죠. 그리고 분양가 상한제들을 언급했는데, 본부장님.

김헌동 : 그 말씀이 나올 것 같아서 제가 이 차트를 하나 가져왔습니다.

박태서 : 전면 실시가 필요하다는 말씀이시죠, 분양가 상한제에 대해서? 카메라 좀 잡아주시겠습니까?

김헌동 : 네. 여기 보시면 분양가 상한제를 했던 2000년까지는 우리나라 강남 아파트값이 채 2억이 되지 않았습니다.

박태서 : 좀 클로즈업 해서, 지금 나오고 있죠?

김헌동 : 여러분들도 기억하시겠지만 99년도에 강남의 타워팰리스가 평당 900만 원에 분양을 했는데도 70%가 미분양이었습니다. 그러니까 90년대, 2000년까지만 해도 강남 아파트값이 채 2억도 안 됐었는데 그 아파트값이 분양가 상한제를 경제위기를 풀겠다고 김대중 정부에서 푸니까 2007년까지 2억하던 아파트가 14억으로 폭등을 합니다.

박태서 : 김대중 정부에서부터 노무현 정부까지 많이 올랐다는 얘기네요.

김헌동 : 네, 그렇습니다. 노무현 정부에서 지금 말씀하신 대로 분양가 상한제를 할 듯 말 듯 하다가 5년 세월을 보내면서 폭등을 했고, 2008년부터 분양가 상한제가 시행이 되면서 2015년 분양가 상한제가 풀릴 때까지 이렇게 하향한 상태에서 14억까지 올랐던 집이 9억까지 떨어집니다, 9억, 10억까지. 그런데 다시 또 분양가 상한제를 풀어버리니까 지금 20억까지 폭등을 해서 2억짜리 아파트가 20억이 됐고.

박태서 : 이 당시에는 전면 시행이었나요?

김헌동 : 전면 시행입니다.

박태서 : 지금은 동별 핀셋규제라고 얘기를,

김헌동 : 핀셋이라고 그래가지고 강남만 한다고 했는데 그나마 6개월을 유예시켜서 한 군데도 하는 데가 없는데도 그것을 규제라고 얘기를 한다는 거는 제가 보기에는 일반 시청자들, 국민들께서는 정확한 내용을 모르시니까 소위 전문가라는 분들이 나와서 전혀 다 엉뚱한 얘기를 하고 있다. 그래서 제가 이런 차트를 들고 다니면서 최근에 설명을 드리는 겁니다.

박태서 : 전면 시행에 대한 반박?

김덕례 : 분양가 상한제가 도입돼서 그 가격을 지금 본부장님께서 보여주셨는데 그 시기에 주택가격이 전반적으로 하향조정이 됐던 것들은 분양가 상한제를 도입해서라기보다는 그 시기가 금융위기 이후였었습니다. 그래서 금융위기 이후에 줬던 전반적인 가격조정에 의한 효과였던 걸로 보여지고요. 분양가 상한제가 도입이 됐고 그리고 규제가 도입이 돼서 우리가 중첩이 돼서 분양가 상한제가 전혀 규제가 없었던 시기는 그 시기가 아닙니다.

김헌동 : 그 부분에 대한 반론을 제가 한마디만 하겠습니다.

박태서 : 짧게, 네.

김헌동 : 아까 말씀드린 대로,

박태서 : 당시에 그러니까 거시경제 자체가 안 좋았기 때문에 집값이 안정이 됐다, 그 말씀이시잖아요?

김헌동 : 그런 말씀들을 많이 하시는데 2000년에 아까 말씀드린 대로 강남 아파트가 2억이라고 했지 않습니까? 경제위기가 97년에 왔습니다. 국가부도에 가까운, 2008년에 온 거보다 월등히 강한 그것이 97년에 왔는데 97년에 경제위기가 와서 아파트값이 2억 5,000 하던 게 2억으로 떨어졌습니다, 한 5,000만 원이. 2008년에 금융위기가 왔습니다. 2008년에 금융위기가 와서 지금 7년 동안 집값이 떨어졌습니까? 그런 납득할 수 없는 그런, 어디서 몇 가지 논리를 유포하는 걸 보고 이건 정말 심각한 문제다.

박태서 : 알겠습니다. 그러면 주요 포인트마다 지금 다시 한번 점검을 해볼까 하는데. 지금 대출규제하고 이번에 보유세 강화가 이번에 부동산 12.16대책의 핵심 아니겠어요? 대출규제는 어떻게 평가하십니까? 지금 15억 원 이하 고가주택에 대해서는 대출을 금지한?

김덕례 : 대출이라고 하는 것은 사실 필요한 곳에 공급을 해줘야 되는 것이 맞다고 보이는데 문제가 되는 것은 과도하게 내가 상환할 수 없을 정도의 과도한 레버리지를 일으키는 것은 문제라고 보여집니다. 그렇지만 시가 15억은 고가주택이다, 라고 규정을 해버리고 그거에 대해서는 주택담보대출을 금지해주겠다, 금지해버리겠다, 라고 하는 것은 사실 전 세계적으로 유례도 없는 그런 조치라고 저는 판단이 될 수 있는 부분이 있어서 상환능력이 있고 그리고 30대 같은 경우에는 사실 어느 정도의 소득이 있지만 자산이 없습니다. 그러면 어느 정도의 주택을 구입할 수 없기 때문에 이런 자산이 없는 가구들이 그래도 내 집을 마련할 수 있게끔 주택을 마련할 수 있게끔 해주는 대출지원 프로그램들은 지속적으로 유지될 필요가 있죠.

박태서 : 본부장님, 그래서 나오는 게 지금 실소유자들을 위한 대책 부분들에 대한 배려가 필요하지 않느냐. 여당에서도 일부 얘기가 나왔다는 거 아니겠어요? 대출규제와 관련해서.

김헌동 : 그것도 지금 잘못 전달이 된 겁니다. 15억짜리 주택이 우리나라에는 1%밖에 없습니다. 2,000만 채 주택이 있는데 15억 이상,

박태서 : 어제 자료를 보니까 서울 시내에서는 15%인가?

김헌동 : 서울에 있는 아파트로, 전국에 있는 아파트가 1,000만 채고 15억이 넘는 아파트는 20만 채니까 2%입니다. 아파트로 하면 2%고 주택으로 하면 1%밖에 안 됩니다. 그런데 지금 말씀하신 대로 30~40대가 처음 집을 사는 사람이 15억이 필요한 게 아니거든요. 15억 이상만 규제를 하기 때문에 물론 30~40대도 돈을 많이 번 분들은 15억 이상 고가 아파트를 살 수도 있겠죠. 그런데 그런 분들이 실소유자라고 말씀하시는 거는 아무것도 아닌, 98%는 아무 문제도 없는데, 대출을 받는데. 단 2%를 규제한다는, 대출을 금지시켰다는 게 그게 무슨 심각한 조치처럼 말씀을 하십니다. 그런데 제가 보기에는 주택대출을 2주택, 3주택, 누가 봐도 투기 수요라고 생각하는 데는 대출을 해주지 말았어야 되는데 문재인 정부는 집을 1채 가진 사람들에게는, 1채를 사는 사람들에게는 40% 대출을 해주고 집을 2채 이상 사는 사람들에게는 80%까지 대출을 해줬습니다. 그래서 서울대 이중구 교수께서도 이 정부는 투기의 꽃길을 열어준 정부다, 이렇게 얘기를 했고 또 세금도 1주택 가진 사람에 비해서 2주택을 갖거나 3주택을 갖거나 집을 100채 가진 사람은 세금을 거의 한 푼도 안 냅니다. 1채를 가진 사람보다도 세금을 적게 내도록 이렇게 투기를 부추겨서 지난 30개월 동안 집값이 역대 정부에서 가장 폭등을 했는데, 엊그제 내놓은 대책은 아주 미진한 대책을 내놨는데 마치 강력한 대책인 것처럼 호들갑을 떠는 이유가 뭔지, 어떤 정치적 의도가 있는 건 아닌지, 그런 생각이 듭니다.

김헌동 : 김헌동 본부장님 말씀은 그러니까 중산층의 실수요자, 주택 수요에 대한 과도한 규제가 아니라는 말씀이신 것 같아요.

김덕례 : 지금 이 정부가 대출규제에 대해서는 이번에는 15억이라는 조치를 했지만 9.13대책을 통하고 그다음에 가게관리방안 대책을 해서 굉장히 전반적으로 대출부분에 대해서는 많이 컨트롤하고 있는 부분들이 있습니다. 그리고 1주택자에 대해서도 실질적으로 용이하지 않은 부분들이 있기 때문에 이러한 대출이라고 하는 것은 자기가 장기간 동안에 상환 능력이 있다고 하면 지원을 해주는 그런 프로그램들이 외국에서도 굉장히 많이 있고요. 주택이라고 하는 것이 사실 나의 자산만으로 마련하기는 굉장히 어렵습니다. 그래서 5~6억짜리 주택을 마련하고자 한다고 하더라도 외국 같은 경우에는 20년의 어떤 모기지를 통해서 평생 상환해가면서 내 집을 마련하는 부분들이 있는데 그런 것조차도 지금은 굉장히 어려운 구조이기 때문에 실수요자가 그러면 그 대출을 용이하게 받아서 내가 평생 상환하면서 주택을 마련할 수 있는 그런 시스템이 지금 아니라는 거죠. 그래서 그 부분도 어려운 부분들이 있습니다.

김헌동 : 그것도 제가, ** 하는 것은 우리나라는 다른 나라에, 전 세계에 없는 전세 제도라는 게 있습니다. 15억짜리 집을 사면 10억에 전세를 놓고 10억이라는 돈을 무이자로 활용할 수 있고, 주택가격의 한 60~70% 되는, 그래서 우리나라에만 갭투자라는 게 있는 거 아닙니까? 그런데 그런 사금융이 있는 거죠. 그다음에 공적 기금으로도 2000년 이전에는 국가가 주택을 구입하는 사람들에게 최고대출한도가 2,500만 원이었습니다, 장기로. 30년, 50년, 그런 상품 이외에는 없었는데 언제부터인가 경기를 인위적으로 부양하기 위해서 과도하게 대출을 해줬어요. 아까 말씀드린 대로 문재인 정부는 집을 여러 채 가진 일종의 어떤 투기 세력들에게 대출을 보통 사람들보다 2배 대출을 해줘가지고 지금 이렇게 가격을 폭등하게 만든 그런 현상이 발생한 건데, 그거에 대한 대책을 내놓지 않았는데 무슨 제대로 된 대책이라고 말씀을 할 수 있겠습니까?

박태서 : 알겠습니다. 그러면 이번에는 좀 논점을 바꿔서요. 보유세 부분들을 한번 얘기를 한번 해보겠습니다. 이번 대책에서 나왔던 보유세 강화조치는 지금 여러 논란이 벌어지고 있습니다만 시장안정에 도움이 될 거라고 보십니까? 하나 더 추가해서 질문드리고 싶은 거는 보유세 강화와 관련해서 공시지가 인상이랄지 현재 인상속도는 적절하다고 보시는지, 2개 질문 드리겠습니다.

김덕례 : 보유세하고 종합부동산세는 저는 갈라야 된다고 생각을 합니다. 보통 보유세라고 하는 것은 모든 국민에게 해당되는 재산세를 의미합니다. 그런데 지금 정부가 하고 있는 거는 종합부동산에 대한 얘기를 하고 있는 거고 종합부동산는 사실 모든 국민에게 해당되지가 않습니다. 본부장님 말씀하셨던 것처럼 전체 주택에서 전체 2,000만 가구 정도가 있는데 그중에 60만 가구 정도가 아마 해당이 될 거고, 그중에서 서울 강남에 주로 많은 분들이 대상이 될 것 같은데 이런 분들을 대상으로 보유세를 올린다고 이야기하는 것은 맞지 않고 이런 계층을 타깃으로 해가지고 종합부동산세를 굉장히 급진적으로 지금 속도를 굉장히 빠르게 해서 2022년까지 되면 굉장히 많은 종합부동산세 보유 부담이 더 빠르게 증가할 것으로 보여지게 되는 부분이 있어서 이 부분이 보유세를 다른 선진 외국처럼 보유세 부담을 조금 올리고 거래세를 완화해서 이런 조세 체계를 갖자, 라고 하는 틀에서는 조금 다른 이야기라고 보여집니다.

박태서 : 본부장님 어떻습니까?

김헌동 : 네. 저는 그것도 맞지 않는 얘기입니다. 보유세를 지난 3년 동안 문재인 정부가 출범할 때부터 보유세를 강화한다고 했습니다. 그런데 30개월 동안 보유세가 늘어난 게 100만 원 정도 늘어났습니다. 집값은 3억이 올랐는데,

박태서 : 잠시만요. 그러면 저희가 지금 준비된 보유세 그래픽 화면 준비 가능할까요? 우리나라 OECD 평균과 비교한 우리나라의 보유세 현황이요. 한번 보시겠어요? 이거는 지금 서울의 23억짜리 아파트의 공시가격이 이렇게 지금 인상된다는 거고요. 53%가 공시가격이 상승한다는 거고 보유세는 지금 작년 대비 50% 상승한다는 현재 조사결과가 나온 것 같은데.

김헌동 : 그러니까 OECD 평균의 30%밖에 안 된다고,

박태서 : 하나만 더 띄워주시겠습니까? 이거는 보유세 실효세율인데 우리나라 0.16%인데 OECD 평균이 0.39고요. 보시는 것처럼 일본 0.57, 미국은 0.71이라는 거 아니겠어요? 우리나라 여전히 보유세 실효세율이 낮다는 말씀이시잖아요?

김헌동 : 그렇습니다. 집값이 40% 폭등을 하니까 더 낮아졌겠죠? OECD 평균에 비해서도 낮고 정부가 이렇게 낮아지는 이유는 10억짜리 주택을 10억짜리라고 하는 게 아니라 10억짜리 단독주택은 5억이라고 하고 10짜리 아파트는 6억이라고 합니다.

박태서 : 과표가 낮다는 얘기잖아요.

김헌동 : 과표가 낮습니다. 그러면 그 과표를 1년에 1,500억이라는 돈을 들여서 조사를 시키는데, 왜 이렇게 과표를 낮게 하느냐? 이 과표를 낮게 하면 누가 좋으냐면 토지나 빌딩, 부동산가액이 높은 재벌이나 대기업들이 세금을 적게 내게 됩니다. 재벌이나 대기업들은 세율이 0.7%고 개인은 최고세율이 3%인데 지금 일부 부자라고 우리가 평할 수 있는 그런 분들이 종부세에 대해서 약간의 반론을 제기하는 거는 이런 법인이나 대기업, 재벌에 비해서 높다. 또 본인들이 의도치도 않는데 정부가 집값을 갑작스럽게 10억씩 폭등을 시켜놓고 세금을 너무 과도하게 걷어가는 것 아니냐, 그런 불만은 있을 수 있지만 전반적으로 볼 때 보유세는 다른 나라에 비해서도 높지도 않고 과거 정부, 또는 이 정부가 출범할 때 내걸었던 보유세 강화를 지금 제가 보기에는 절반도 달성하지 못했는데 지금 내놓은 대책이 강력한 대책이라고 하는 그런 표현을 쓰는 분들은 대체 어떤 분들인지 궁금합니다.

박태서 : 그런데 반면에 지금 보유세 실효세율이 우리나라가 OECD 평균보다 지금 낮은 수준이라는 거 아니겠어요?

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 반면에 거래세의 경우에는 저도 제가 해외에서 근무를 하다 보니까 뉴욕에 있었는데, 거기는 취득세, 양도세 부분들에 대해서는 대단히 부담이 덜한 나라라는 거죠.

김덕례 : 네, 네, 그렇죠.

박태서 : 그러니까 같이 봐야 된다는 말씀이시죠, 실장님 말씀은?

김덕례 : 네. 그러니까 우리나라에는 조세부담률이라는 게 있죠. 전체 소득에서 내가 얼마큼 세금으로 부담하는가가 있는데 최근에 보면 사실 보유세가 종합부동산세 중심으로 지금 증가를 시키고 있는 부분인데 보유세를 올린다고 하는 것은 재산세를 올리는 겁니다. 그래서 실질적으로 OECD 실효세율보다 낮은 이유가 전체 가구를 대상으로 하지 않는 특정 가구 대상의 종합부동산세를 하기 때문에 올라가는 부분이고 종합부동산세는 국세입니다. 그런 부분들이 있기 때문에 실질적으로 조세부담률을 보면 2017년 기준으로 전체적으로 20%가 됐습니다. 그러니까 과거보다 증가를 한 부분들이 있고요. 조세부담률이 급진적으로 증가하지 않으려면 보유세가 올라가는 것만큼 거래세는 조금 내려야 되는 거죠. 그런데 거래세도 지금 강화를 하고 있기 때문에 전체적으로 세부담은 증가할 수밖에 없는 그런 구조가 문제라는 부분이 있습니다.

박태서 : 그런데 이제 거래세 인하와 관련해서 지금 첨예하게 논란이 되는 포인트 가운데 하나가 양도세 인하거든요. 양도세를 내리면 시세 차익을 보장한다는 측면 때문에, 이런 표현이 어떨지는 모르겠습니다만 먹튀를 보장한다, 이런 얘기도?

김헌동 : 이미 양도세는 원래 이제 양도세라는 게 어떻게 보면 불로소득으로 얻은 이익이기 때문에 50%를 과거부터 쭉 부과를 해왔습니다. 그런데 이런저런 이유를 들어서 그 감면을 계속해줬고, 실제로 양도소득세가 그렇게 크게 부담되는 수준의 세금이 아닙니다. 그리고 양도소득은 소득세입니다. 땀 흘려 일해서 번 돈에도 세금을 30%까지 부과하지 않습니까, 소득세를? 근데 어떻게 보면 불로소득에 가까운 양도소득세가 우리는 30%도 안 됩니다. 실질적으로 걷히는 양도세는 10%도 안 될 겁니다. 여러 가지 예외조항이 있어서,

박태서 : 뭐 장기보유특례공제도 있고요.

김헌동 : 그렇죠. 여러 가지 저기가 있어서 양도소득세 제대로 걷히지 않는데. 양도소득세가 높다, 또는 거래세가 높다, 그걸 거래세에다 갖다 양도소득세를 집어넣어가지고 소득세를 마치 거래세인양 이렇게 오인하도록 그렇게 표현을 합니다.

박태서 : 그러면 양도세는 소득세 부분들이기 때문에 과세가 불가피한 거고 취득세는 어떻습니까?

김헌동 : 취등록세는 이미,

박태서 : 인하할 필요가 있다고 보세요?

김헌동 : 지난 10년 동안 5번 인하를 해줘가지고 크게 부담스러운 액수가 아닙니다. 자동차세나 이런 걸 취득해도 우리나라는 상당한 취득세를 내는데, 고가의 부동산을 사는 거에 비하면 취등록세가 그렇게 높은 세율이 아닌데.

박태서 : 취등록세, 어떻게 보십니까, 실장님?

김덕례 : 저는 조금 낮춰야 된다고 보이고요. 취등록세가 2006년인가 실거래가로 바뀌었습니다. 그것들이 바뀌면서 과표는 그대로 유지하고 있기 때문에 급진적으로 올라간 부분들이 있어서 그런 거고, 양도소득세가 사실 소득세법에 있기 때문에 소득세는 맞죠. 그런데 사실 주택의 주거이동이 일어나려면 사고파는 것들이 자유로워야 되는데 그 부분이 과연 자유롭게 되어 있지 않다, 라는 문제가 있고 문제는 중과 부분인 것 같습니다. 양도소득세가 정상세율로 해서 36% 구간에서 낸다, 라고 하면 문제가 안 되지만 이게 지금 중과제도를 두고 있는 것들이 과연 타당한가에 대한 문제와 그리고 10년 보유하신 분들이 이제 주택을 팔고 싶어 한다, 라고 하면 그 10년 동안에 그 주택의 성능과 품질을 유지하기 위해서 들어갔던 부분들이 사실 불로소득이라고 다 카운팅하기는 어렵다고 보여집니다. 그래서 외국의 세법에서도 팔 때 그 주택이 가지고 있는 비용 경비 부분들은 굉장히 많이 감면을 해주는 부분들이 있기 때문에 그 부분들에 대한 고려는 조금 해야 될 것 같습니다.

박태서 : 저희가 지금 준비한 시간이 다 돼가지고요. 오늘 말씀 여기까지만 들어야 될 것 같은데 부동산 문제가 워낙 지금 뜨거운 이슈다 보니까 시간이 대단히 지금 촉박한 것 같습니다.

김헌동 : 네. 다음에 더,

박태서 : 더 깊이 있는 토론을 할 수 있는 기회를 다시 한번 가졌으면 좋겠다는 생각이 드네요. 하여간 정부에서 내년 상반기에 추가 대책을 내놓겠다, 라는 이런 가능성 정도를 시사를 했는데 두 전문가 말씀을 들어보니까 추가 대책이 불가피하겠네요?

김헌동 : 당장 나와야 됩니다.

박태서 : 그러겠네요, 보니까. 하여간 부동산 문제가 들면 들을수록 쉽지 않겠다는 생각을 다시 한번 굳히는 계기였던 것 같습니다. 말씀 잘 들었습니다.

김덕례 : 네, 감사합니다.

박태서 : 일요진단 라이브 오늘은 여기서 저희는 물러가겠습니다. 행복한 휴일 되시고요. 저는 다음 주에 다시 찾아뵙겠습니다. 시청해주신 여러분, 고맙습니다.
  • [일요진단 라이브] 또 나온 부동산 대책 이번엔 집값 잡힐까?
    • 입력 2019-12-22 08:43:06
    • 수정2019-12-22 10:32:36
    일요진단 라이브
■ 진행 : 박태서
■ 대담 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장

박태서 : 이어서 일요진단 라이브의 여론조사입니다. 최근에 발표된 고강도 부동산 대책에 대해서 저희가 물어봤습니다. 이번 대책에 대해서 전체적으로 찬성 의견이 많았는데요. 그런데 이번 대책이 주택시장 안정에 긍정적 영향보다는 부정적이거나 별 영향을 주지 못할 거라는 답변이 더 많았습니다. 자세한 결과 보시겠습니다.

성우 : 지난 16일 정부가 집값 안정화를 위해 투기 및 투기 과열 지역에서 시가 9억 원이 넘는 주택에 대해 주택비율 인정비율을 20%로 축소하고 15억이 넘는 주택에 대해선 대출을 전면 금지하는 내용의 대책을 발표했습니다. 이같은 대출규제 강화를 어떻게 생각하는지 물었습니다. 집값 안정화를 위한 적절한 대책이라는 응답이 53%, 반면 재산권에 대한 과도한 규제라는 응답은 32%로 나타났습니다. 정부가 이번 대책에서 종합부동산세 세율도 최대 0.8% 포인트 인상하는 방안을 발표했습니다. 이 같은 부동산 보유세 인상에 대해 어떻게 생각하는지 물어본 결과 찬성이 53%, 반대가 32%로 조사됐습니다. 대출규제 강화와 보유세 인상을 주 내용으로 하는 이번 부동산 대책이 주택시장 안정화에 어떤 영향을 미칠 것으로 생각하는지 알아봤습니다. 별다른 영향을 미치지 못할 거라는 응답이 39%, 긍정적인 영향을 미칠 거라는 답변은 33%, 부정적인 영향을 미칠 거라는 답변은 17%였습니다. 문 대통령이 차기 총리 후보자로 정세균 의원을 지명한 것을 두고 경제 살리기와 안정적인 국정 운영을 위한 적절한 인사라는 입장과 전직 국회의장이 총리를 하는 것은 삼권분립 정신에 위배되는 부적절한 인사라는 입장이 있습니다. 이에 대해 물어본 결과 적절한 인사라는 답변이 38%, 부적절한 인사라는 답변은 33%였습니다.

박태서 : 이어서 정부가 최근에 발표한 부동산 대책에 대해서 얘기를 나눠보겠습니다. 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장 모셨습니다. 안녕하십니까?

김헌동 : 안녕하세요?

김덕례 : 안녕하세요?

박태서 : 안녕하세요? 휴일 아침에 나오셨네요. 고맙습니다. 정부의 16일 날 발표된 고강도 부동산 안정대책 이후에 시장은 물론 지금 정치권, 나라 전체가 뜨겁게 반응하고 있는 것 같습니다. 먼저 본부장님, 정부의 대책 잘한 겁니까? 어떻게 평가하십니까, 짧게.

김헌동 : 저희 경실련 입장에서 평가를 하면 100점 만점에 한 20점 정도 되는데,

박태서 : 20점이요?

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 낙제..

김헌동 : 왜 그러냐면 지금 문재인 정부에서 한 3억 정도 올랐는데 이 대책으로 서울 아파트값이 3억 하락할 것 같다는 느낌이 전혀 들지 않고 오히려 한두 달 후에는 더 오를 가능성이 크다.

박태서 : 더 오를 것 같다?

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 실장님은 어떻게 보십니까?

김덕례 : 정부가 하고 싶지 않았을 것 같은 생각이 듭니다, 저도. 그렇지만 분양가 상한제라는 거를 도입을 해버렸기 때문에 이제 그것을 가지고 집값에 대한 좀 조정 효과를 기대했던 정부로서는 지난달에 분양가 상한제를 도입하고 나서의 시장이 굉장히 더 불안해졌기 때문에 어쩔 수 없는 선택은 아니었는가, 라는 생각이 들고요. 분양가 상한제만으로는 사실 가격 조정이 어렵다고 했던 판단이 있기 때문에 지난해 했던 9.13대책, 그리고 2017년에 했던 8.2대책에서 나왔던 대출과 조세까지 총 망라해가지고 지금 이번에 대책을 발표하지 않았나, 라는 생각이 들고. 사실 단계적으로는 아무래도 매도자나 매수자 입장에서는 시장이 굉장히 불확실성이 커졌기 때문에 관망하는 기조로 이어질 수밖에 없을 것 같고요. 내년 2분기 이후에 좀 변곡점으로 해가지고 오히려 시장이 조금 더 불안해질 수도 있는 가능성은 있다고 보여집니다.

박태서 : 알겠습니다. 그런데 방금 직전에, 두 분 출연하시기 직전에 저희가 보여드렸던 여론조사 다시 한번 말씀을 드리면, 부동산 대책에 대해서 전체적으로 대체로 찬성 의견이 많았는데 그런데 앞으로 이게 시장 안정에 도움을 줄 거냐, 라는 그런 질문에 대해서는 긍정적 영향을 줄 거라는 것은 33%밖에 안 됐고요. 별 영향이 없을 거다 39, 부정적 영향이 있을 거다 17, 그러니까 긍정적이지 않게 보는 전망이 지금 합쳐보니까 56이 나왔단 말이에요.

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 본부장님 말씀대로 이게 대체로 여론이 이번 대책에도 불구하고 앞으로 시장 안정에 큰 도움이 되지 않을 거라는 아마 여론이 조금 더 높게 나온, 이런 거에 대해서 어떻게 보시는지?

김헌동 : 네. 부동산 대책을 발표했던 홍남기 부총리는 문재인 정부에서 지금 30개월 동안 17번의 대책을 내놓고 실패해서 집값을 폭등시킨 경제부총리가 나와서 18번째 대책을 발표를 한 거거든요. 아까 말씀하신 대로 문재인 정부가 지금 분양가 상한제를 도입했다고 하지만 전국의 분양가 상한제는 실제로 시행되는 지역이 한 군데도 없습니다. 왜냐하면 강남 지역을 한 달 전에 지정했는데 거기는 지정하기 한 한 달 전에 건설업체나 언론, 국민이 원하지 않는 상태에서 정치권이 내년 6월로, 총선 이후로 분양가 상한제를 미뤘습니다, 강남 지역은. 그러니까 결국은 전국적으로 분양가 상한제가 하나도 되는 곳이 없는 거죠. 그래서 그런 경제부총리와 정부가 내놓은 이번 부동산 대책이라고 내놓은 것이 15억 이상짜리 아파트 사는 사람들을 대출을 제한하겠다.

박태서 : 네, 대출 규제.

김헌동 : 또는 보유세를 조금 강화하겠다, 이런 식으로 지난 3년 동안 계속 찔끔찔끔한다고 해놓고 제대로 하지 않았던 대책만 내놨을 뿐이지 실효성 있는 대책이 지금 한 가지도 없습니다.

박태서 : 그렇습니까?

김헌동 : 그런데 어떻게 집값이 잡힐 거라고, 30% 믿는 분도 저는 어떤 분이 믿어줄지.

박태서 : 아, 긍정적인 영향으로 있을 거다, 라고 얘기한 아까 33%의 답변 자체도 납득하기 힘들다?

김헌동 : 네. 저는 20%밖에, 20점밖에 안 주는 이유입니다.

박태서 : 그러면 김덕례 실장님은 어떻게 보십니까? 이게 지금 김헌동 본부장님 같은 경우에는 20점, 낙제점을 줬고요. 추가적인 강력한 대책이 필요하다고 보는 건데 실장님 보시기에는 이번 대책이 미흡한 점들을 보완하기 위해서는 어떤 게 필요하다고 보시는 건지?

김덕례 : 근본적으로 우리가 주택시장에 있어서는 자유시장경제주의를 일단 선택을 하고 있는 경제시스템이기 때문에 민간 시장에 있어서의 과도한 규제는 오히려 시장의 가격 변동성이라든가 여러 가지 사람들의 심리에 대한 변동성을 굉장히 극대화하는 경향성들이 있습니다. 그래서 과거 우리나라의 경제성장률하고 그다음에 주택가격 상승률을 1970년대부터 **그래프로 같이 그려보게 되면 1990년대 경제성장률은 조금 높았지만 가격이 굉장히 하향 안정화 된 적이 있었습니다. 그때 같은 경우에는 200만 원 주택공급계획이라고 해서 굉장히 1기 신도시를 중심으로 그때 물가상승률이 안정이 됐고, 규제가 없었던 정권 시기에서는 오히려 물가상승률하고 비슷한 정도의 주택가격상승률이 좀 변동을 하는데 유독 규제가 많았던 시기에는 그 주택가격 변동성이 굉장히 커지는 현상들이 나타나고 지금이 좀 그런 현상들이 있습니다. 정책이 굉장히 18번 나왔다고 이야기를 하지만 서울의 주택가격 변동성이 굉장히 커지고 있습니다. 상반기까지만 하더라도 계속 낮았고 하락을 했지만 하반기 때 올라가고 있는데 오히려 지방에서는 계속 주택가격이 4년째 떨어져서 오는 문제들이 있어서 오히려 그런 문제들이 있고, 분양가 상한제라고 하는 것은 신규주택에 대한 공급규제정책인데 이건 1970년대에도 있었고 금융위기가 있었던 1997년, 2007년도에도 있었습니다. 그런데 이때 분양가 상한제가 도입이 되었을 때 그러면 과연 주택가격이 하락해서 안정이 됐던가는 경험적으로 보면 그러지 않았다는 거죠. 그래서 이번에 분양가 상한제가 이번에 조금 확대가 지정이 됐긴 했지만 공급규제가 주는 한계가 있기 때문에 가격이 하향안정화된다는 것은 조금 어려운 부분이 있습니다.

김헌동 : 그건 잠깐 거기서,

박태서 : 제가 설명을 드릴게요. 그러면 지금 김덕례 실장이 과도한 규제에 대한 문제 제기를 하셨단 말씀이시죠. 그리고 분양가 상한제들을 언급했는데, 본부장님.

김헌동 : 그 말씀이 나올 것 같아서 제가 이 차트를 하나 가져왔습니다.

박태서 : 전면 실시가 필요하다는 말씀이시죠, 분양가 상한제에 대해서? 카메라 좀 잡아주시겠습니까?

김헌동 : 네. 여기 보시면 분양가 상한제를 했던 2000년까지는 우리나라 강남 아파트값이 채 2억이 되지 않았습니다.

박태서 : 좀 클로즈업 해서, 지금 나오고 있죠?

김헌동 : 여러분들도 기억하시겠지만 99년도에 강남의 타워팰리스가 평당 900만 원에 분양을 했는데도 70%가 미분양이었습니다. 그러니까 90년대, 2000년까지만 해도 강남 아파트값이 채 2억도 안 됐었는데 그 아파트값이 분양가 상한제를 경제위기를 풀겠다고 김대중 정부에서 푸니까 2007년까지 2억하던 아파트가 14억으로 폭등을 합니다.

박태서 : 김대중 정부에서부터 노무현 정부까지 많이 올랐다는 얘기네요.

김헌동 : 네, 그렇습니다. 노무현 정부에서 지금 말씀하신 대로 분양가 상한제를 할 듯 말 듯 하다가 5년 세월을 보내면서 폭등을 했고, 2008년부터 분양가 상한제가 시행이 되면서 2015년 분양가 상한제가 풀릴 때까지 이렇게 하향한 상태에서 14억까지 올랐던 집이 9억까지 떨어집니다, 9억, 10억까지. 그런데 다시 또 분양가 상한제를 풀어버리니까 지금 20억까지 폭등을 해서 2억짜리 아파트가 20억이 됐고.

박태서 : 이 당시에는 전면 시행이었나요?

김헌동 : 전면 시행입니다.

박태서 : 지금은 동별 핀셋규제라고 얘기를,

김헌동 : 핀셋이라고 그래가지고 강남만 한다고 했는데 그나마 6개월을 유예시켜서 한 군데도 하는 데가 없는데도 그것을 규제라고 얘기를 한다는 거는 제가 보기에는 일반 시청자들, 국민들께서는 정확한 내용을 모르시니까 소위 전문가라는 분들이 나와서 전혀 다 엉뚱한 얘기를 하고 있다. 그래서 제가 이런 차트를 들고 다니면서 최근에 설명을 드리는 겁니다.

박태서 : 전면 시행에 대한 반박?

김덕례 : 분양가 상한제가 도입돼서 그 가격을 지금 본부장님께서 보여주셨는데 그 시기에 주택가격이 전반적으로 하향조정이 됐던 것들은 분양가 상한제를 도입해서라기보다는 그 시기가 금융위기 이후였었습니다. 그래서 금융위기 이후에 줬던 전반적인 가격조정에 의한 효과였던 걸로 보여지고요. 분양가 상한제가 도입이 됐고 그리고 규제가 도입이 돼서 우리가 중첩이 돼서 분양가 상한제가 전혀 규제가 없었던 시기는 그 시기가 아닙니다.

김헌동 : 그 부분에 대한 반론을 제가 한마디만 하겠습니다.

박태서 : 짧게, 네.

김헌동 : 아까 말씀드린 대로,

박태서 : 당시에 그러니까 거시경제 자체가 안 좋았기 때문에 집값이 안정이 됐다, 그 말씀이시잖아요?

김헌동 : 그런 말씀들을 많이 하시는데 2000년에 아까 말씀드린 대로 강남 아파트가 2억이라고 했지 않습니까? 경제위기가 97년에 왔습니다. 국가부도에 가까운, 2008년에 온 거보다 월등히 강한 그것이 97년에 왔는데 97년에 경제위기가 와서 아파트값이 2억 5,000 하던 게 2억으로 떨어졌습니다, 한 5,000만 원이. 2008년에 금융위기가 왔습니다. 2008년에 금융위기가 와서 지금 7년 동안 집값이 떨어졌습니까? 그런 납득할 수 없는 그런, 어디서 몇 가지 논리를 유포하는 걸 보고 이건 정말 심각한 문제다.

박태서 : 알겠습니다. 그러면 주요 포인트마다 지금 다시 한번 점검을 해볼까 하는데. 지금 대출규제하고 이번에 보유세 강화가 이번에 부동산 12.16대책의 핵심 아니겠어요? 대출규제는 어떻게 평가하십니까? 지금 15억 원 이하 고가주택에 대해서는 대출을 금지한?

김덕례 : 대출이라고 하는 것은 사실 필요한 곳에 공급을 해줘야 되는 것이 맞다고 보이는데 문제가 되는 것은 과도하게 내가 상환할 수 없을 정도의 과도한 레버리지를 일으키는 것은 문제라고 보여집니다. 그렇지만 시가 15억은 고가주택이다, 라고 규정을 해버리고 그거에 대해서는 주택담보대출을 금지해주겠다, 금지해버리겠다, 라고 하는 것은 사실 전 세계적으로 유례도 없는 그런 조치라고 저는 판단이 될 수 있는 부분이 있어서 상환능력이 있고 그리고 30대 같은 경우에는 사실 어느 정도의 소득이 있지만 자산이 없습니다. 그러면 어느 정도의 주택을 구입할 수 없기 때문에 이런 자산이 없는 가구들이 그래도 내 집을 마련할 수 있게끔 주택을 마련할 수 있게끔 해주는 대출지원 프로그램들은 지속적으로 유지될 필요가 있죠.

박태서 : 본부장님, 그래서 나오는 게 지금 실소유자들을 위한 대책 부분들에 대한 배려가 필요하지 않느냐. 여당에서도 일부 얘기가 나왔다는 거 아니겠어요? 대출규제와 관련해서.

김헌동 : 그것도 지금 잘못 전달이 된 겁니다. 15억짜리 주택이 우리나라에는 1%밖에 없습니다. 2,000만 채 주택이 있는데 15억 이상,

박태서 : 어제 자료를 보니까 서울 시내에서는 15%인가?

김헌동 : 서울에 있는 아파트로, 전국에 있는 아파트가 1,000만 채고 15억이 넘는 아파트는 20만 채니까 2%입니다. 아파트로 하면 2%고 주택으로 하면 1%밖에 안 됩니다. 그런데 지금 말씀하신 대로 30~40대가 처음 집을 사는 사람이 15억이 필요한 게 아니거든요. 15억 이상만 규제를 하기 때문에 물론 30~40대도 돈을 많이 번 분들은 15억 이상 고가 아파트를 살 수도 있겠죠. 그런데 그런 분들이 실소유자라고 말씀하시는 거는 아무것도 아닌, 98%는 아무 문제도 없는데, 대출을 받는데. 단 2%를 규제한다는, 대출을 금지시켰다는 게 그게 무슨 심각한 조치처럼 말씀을 하십니다. 그런데 제가 보기에는 주택대출을 2주택, 3주택, 누가 봐도 투기 수요라고 생각하는 데는 대출을 해주지 말았어야 되는데 문재인 정부는 집을 1채 가진 사람들에게는, 1채를 사는 사람들에게는 40% 대출을 해주고 집을 2채 이상 사는 사람들에게는 80%까지 대출을 해줬습니다. 그래서 서울대 이중구 교수께서도 이 정부는 투기의 꽃길을 열어준 정부다, 이렇게 얘기를 했고 또 세금도 1주택 가진 사람에 비해서 2주택을 갖거나 3주택을 갖거나 집을 100채 가진 사람은 세금을 거의 한 푼도 안 냅니다. 1채를 가진 사람보다도 세금을 적게 내도록 이렇게 투기를 부추겨서 지난 30개월 동안 집값이 역대 정부에서 가장 폭등을 했는데, 엊그제 내놓은 대책은 아주 미진한 대책을 내놨는데 마치 강력한 대책인 것처럼 호들갑을 떠는 이유가 뭔지, 어떤 정치적 의도가 있는 건 아닌지, 그런 생각이 듭니다.

김헌동 : 김헌동 본부장님 말씀은 그러니까 중산층의 실수요자, 주택 수요에 대한 과도한 규제가 아니라는 말씀이신 것 같아요.

김덕례 : 지금 이 정부가 대출규제에 대해서는 이번에는 15억이라는 조치를 했지만 9.13대책을 통하고 그다음에 가게관리방안 대책을 해서 굉장히 전반적으로 대출부분에 대해서는 많이 컨트롤하고 있는 부분들이 있습니다. 그리고 1주택자에 대해서도 실질적으로 용이하지 않은 부분들이 있기 때문에 이러한 대출이라고 하는 것은 자기가 장기간 동안에 상환 능력이 있다고 하면 지원을 해주는 그런 프로그램들이 외국에서도 굉장히 많이 있고요. 주택이라고 하는 것이 사실 나의 자산만으로 마련하기는 굉장히 어렵습니다. 그래서 5~6억짜리 주택을 마련하고자 한다고 하더라도 외국 같은 경우에는 20년의 어떤 모기지를 통해서 평생 상환해가면서 내 집을 마련하는 부분들이 있는데 그런 것조차도 지금은 굉장히 어려운 구조이기 때문에 실수요자가 그러면 그 대출을 용이하게 받아서 내가 평생 상환하면서 주택을 마련할 수 있는 그런 시스템이 지금 아니라는 거죠. 그래서 그 부분도 어려운 부분들이 있습니다.

김헌동 : 그것도 제가, ** 하는 것은 우리나라는 다른 나라에, 전 세계에 없는 전세 제도라는 게 있습니다. 15억짜리 집을 사면 10억에 전세를 놓고 10억이라는 돈을 무이자로 활용할 수 있고, 주택가격의 한 60~70% 되는, 그래서 우리나라에만 갭투자라는 게 있는 거 아닙니까? 그런데 그런 사금융이 있는 거죠. 그다음에 공적 기금으로도 2000년 이전에는 국가가 주택을 구입하는 사람들에게 최고대출한도가 2,500만 원이었습니다, 장기로. 30년, 50년, 그런 상품 이외에는 없었는데 언제부터인가 경기를 인위적으로 부양하기 위해서 과도하게 대출을 해줬어요. 아까 말씀드린 대로 문재인 정부는 집을 여러 채 가진 일종의 어떤 투기 세력들에게 대출을 보통 사람들보다 2배 대출을 해줘가지고 지금 이렇게 가격을 폭등하게 만든 그런 현상이 발생한 건데, 그거에 대한 대책을 내놓지 않았는데 무슨 제대로 된 대책이라고 말씀을 할 수 있겠습니까?

박태서 : 알겠습니다. 그러면 이번에는 좀 논점을 바꿔서요. 보유세 부분들을 한번 얘기를 한번 해보겠습니다. 이번 대책에서 나왔던 보유세 강화조치는 지금 여러 논란이 벌어지고 있습니다만 시장안정에 도움이 될 거라고 보십니까? 하나 더 추가해서 질문드리고 싶은 거는 보유세 강화와 관련해서 공시지가 인상이랄지 현재 인상속도는 적절하다고 보시는지, 2개 질문 드리겠습니다.

김덕례 : 보유세하고 종합부동산세는 저는 갈라야 된다고 생각을 합니다. 보통 보유세라고 하는 것은 모든 국민에게 해당되는 재산세를 의미합니다. 그런데 지금 정부가 하고 있는 거는 종합부동산에 대한 얘기를 하고 있는 거고 종합부동산는 사실 모든 국민에게 해당되지가 않습니다. 본부장님 말씀하셨던 것처럼 전체 주택에서 전체 2,000만 가구 정도가 있는데 그중에 60만 가구 정도가 아마 해당이 될 거고, 그중에서 서울 강남에 주로 많은 분들이 대상이 될 것 같은데 이런 분들을 대상으로 보유세를 올린다고 이야기하는 것은 맞지 않고 이런 계층을 타깃으로 해가지고 종합부동산세를 굉장히 급진적으로 지금 속도를 굉장히 빠르게 해서 2022년까지 되면 굉장히 많은 종합부동산세 보유 부담이 더 빠르게 증가할 것으로 보여지게 되는 부분이 있어서 이 부분이 보유세를 다른 선진 외국처럼 보유세 부담을 조금 올리고 거래세를 완화해서 이런 조세 체계를 갖자, 라고 하는 틀에서는 조금 다른 이야기라고 보여집니다.

박태서 : 본부장님 어떻습니까?

김헌동 : 네. 저는 그것도 맞지 않는 얘기입니다. 보유세를 지난 3년 동안 문재인 정부가 출범할 때부터 보유세를 강화한다고 했습니다. 그런데 30개월 동안 보유세가 늘어난 게 100만 원 정도 늘어났습니다. 집값은 3억이 올랐는데,

박태서 : 잠시만요. 그러면 저희가 지금 준비된 보유세 그래픽 화면 준비 가능할까요? 우리나라 OECD 평균과 비교한 우리나라의 보유세 현황이요. 한번 보시겠어요? 이거는 지금 서울의 23억짜리 아파트의 공시가격이 이렇게 지금 인상된다는 거고요. 53%가 공시가격이 상승한다는 거고 보유세는 지금 작년 대비 50% 상승한다는 현재 조사결과가 나온 것 같은데.

김헌동 : 그러니까 OECD 평균의 30%밖에 안 된다고,

박태서 : 하나만 더 띄워주시겠습니까? 이거는 보유세 실효세율인데 우리나라 0.16%인데 OECD 평균이 0.39고요. 보시는 것처럼 일본 0.57, 미국은 0.71이라는 거 아니겠어요? 우리나라 여전히 보유세 실효세율이 낮다는 말씀이시잖아요?

김헌동 : 그렇습니다. 집값이 40% 폭등을 하니까 더 낮아졌겠죠? OECD 평균에 비해서도 낮고 정부가 이렇게 낮아지는 이유는 10억짜리 주택을 10억짜리라고 하는 게 아니라 10억짜리 단독주택은 5억이라고 하고 10짜리 아파트는 6억이라고 합니다.

박태서 : 과표가 낮다는 얘기잖아요.

김헌동 : 과표가 낮습니다. 그러면 그 과표를 1년에 1,500억이라는 돈을 들여서 조사를 시키는데, 왜 이렇게 과표를 낮게 하느냐? 이 과표를 낮게 하면 누가 좋으냐면 토지나 빌딩, 부동산가액이 높은 재벌이나 대기업들이 세금을 적게 내게 됩니다. 재벌이나 대기업들은 세율이 0.7%고 개인은 최고세율이 3%인데 지금 일부 부자라고 우리가 평할 수 있는 그런 분들이 종부세에 대해서 약간의 반론을 제기하는 거는 이런 법인이나 대기업, 재벌에 비해서 높다. 또 본인들이 의도치도 않는데 정부가 집값을 갑작스럽게 10억씩 폭등을 시켜놓고 세금을 너무 과도하게 걷어가는 것 아니냐, 그런 불만은 있을 수 있지만 전반적으로 볼 때 보유세는 다른 나라에 비해서도 높지도 않고 과거 정부, 또는 이 정부가 출범할 때 내걸었던 보유세 강화를 지금 제가 보기에는 절반도 달성하지 못했는데 지금 내놓은 대책이 강력한 대책이라고 하는 그런 표현을 쓰는 분들은 대체 어떤 분들인지 궁금합니다.

박태서 : 그런데 반면에 지금 보유세 실효세율이 우리나라가 OECD 평균보다 지금 낮은 수준이라는 거 아니겠어요?

김헌동 : 네, 그렇습니다.

박태서 : 반면에 거래세의 경우에는 저도 제가 해외에서 근무를 하다 보니까 뉴욕에 있었는데, 거기는 취득세, 양도세 부분들에 대해서는 대단히 부담이 덜한 나라라는 거죠.

김덕례 : 네, 네, 그렇죠.

박태서 : 그러니까 같이 봐야 된다는 말씀이시죠, 실장님 말씀은?

김덕례 : 네. 그러니까 우리나라에는 조세부담률이라는 게 있죠. 전체 소득에서 내가 얼마큼 세금으로 부담하는가가 있는데 최근에 보면 사실 보유세가 종합부동산세 중심으로 지금 증가를 시키고 있는 부분인데 보유세를 올린다고 하는 것은 재산세를 올리는 겁니다. 그래서 실질적으로 OECD 실효세율보다 낮은 이유가 전체 가구를 대상으로 하지 않는 특정 가구 대상의 종합부동산세를 하기 때문에 올라가는 부분이고 종합부동산세는 국세입니다. 그런 부분들이 있기 때문에 실질적으로 조세부담률을 보면 2017년 기준으로 전체적으로 20%가 됐습니다. 그러니까 과거보다 증가를 한 부분들이 있고요. 조세부담률이 급진적으로 증가하지 않으려면 보유세가 올라가는 것만큼 거래세는 조금 내려야 되는 거죠. 그런데 거래세도 지금 강화를 하고 있기 때문에 전체적으로 세부담은 증가할 수밖에 없는 그런 구조가 문제라는 부분이 있습니다.

박태서 : 그런데 이제 거래세 인하와 관련해서 지금 첨예하게 논란이 되는 포인트 가운데 하나가 양도세 인하거든요. 양도세를 내리면 시세 차익을 보장한다는 측면 때문에, 이런 표현이 어떨지는 모르겠습니다만 먹튀를 보장한다, 이런 얘기도?

김헌동 : 이미 양도세는 원래 이제 양도세라는 게 어떻게 보면 불로소득으로 얻은 이익이기 때문에 50%를 과거부터 쭉 부과를 해왔습니다. 그런데 이런저런 이유를 들어서 그 감면을 계속해줬고, 실제로 양도소득세가 그렇게 크게 부담되는 수준의 세금이 아닙니다. 그리고 양도소득은 소득세입니다. 땀 흘려 일해서 번 돈에도 세금을 30%까지 부과하지 않습니까, 소득세를? 근데 어떻게 보면 불로소득에 가까운 양도소득세가 우리는 30%도 안 됩니다. 실질적으로 걷히는 양도세는 10%도 안 될 겁니다. 여러 가지 예외조항이 있어서,

박태서 : 뭐 장기보유특례공제도 있고요.

김헌동 : 그렇죠. 여러 가지 저기가 있어서 양도소득세 제대로 걷히지 않는데. 양도소득세가 높다, 또는 거래세가 높다, 그걸 거래세에다 갖다 양도소득세를 집어넣어가지고 소득세를 마치 거래세인양 이렇게 오인하도록 그렇게 표현을 합니다.

박태서 : 그러면 양도세는 소득세 부분들이기 때문에 과세가 불가피한 거고 취득세는 어떻습니까?

김헌동 : 취등록세는 이미,

박태서 : 인하할 필요가 있다고 보세요?

김헌동 : 지난 10년 동안 5번 인하를 해줘가지고 크게 부담스러운 액수가 아닙니다. 자동차세나 이런 걸 취득해도 우리나라는 상당한 취득세를 내는데, 고가의 부동산을 사는 거에 비하면 취등록세가 그렇게 높은 세율이 아닌데.

박태서 : 취등록세, 어떻게 보십니까, 실장님?

김덕례 : 저는 조금 낮춰야 된다고 보이고요. 취등록세가 2006년인가 실거래가로 바뀌었습니다. 그것들이 바뀌면서 과표는 그대로 유지하고 있기 때문에 급진적으로 올라간 부분들이 있어서 그런 거고, 양도소득세가 사실 소득세법에 있기 때문에 소득세는 맞죠. 그런데 사실 주택의 주거이동이 일어나려면 사고파는 것들이 자유로워야 되는데 그 부분이 과연 자유롭게 되어 있지 않다, 라는 문제가 있고 문제는 중과 부분인 것 같습니다. 양도소득세가 정상세율로 해서 36% 구간에서 낸다, 라고 하면 문제가 안 되지만 이게 지금 중과제도를 두고 있는 것들이 과연 타당한가에 대한 문제와 그리고 10년 보유하신 분들이 이제 주택을 팔고 싶어 한다, 라고 하면 그 10년 동안에 그 주택의 성능과 품질을 유지하기 위해서 들어갔던 부분들이 사실 불로소득이라고 다 카운팅하기는 어렵다고 보여집니다. 그래서 외국의 세법에서도 팔 때 그 주택이 가지고 있는 비용 경비 부분들은 굉장히 많이 감면을 해주는 부분들이 있기 때문에 그 부분들에 대한 고려는 조금 해야 될 것 같습니다.

박태서 : 저희가 지금 준비한 시간이 다 돼가지고요. 오늘 말씀 여기까지만 들어야 될 것 같은데 부동산 문제가 워낙 지금 뜨거운 이슈다 보니까 시간이 대단히 지금 촉박한 것 같습니다.

김헌동 : 네. 다음에 더,

박태서 : 더 깊이 있는 토론을 할 수 있는 기회를 다시 한번 가졌으면 좋겠다는 생각이 드네요. 하여간 정부에서 내년 상반기에 추가 대책을 내놓겠다, 라는 이런 가능성 정도를 시사를 했는데 두 전문가 말씀을 들어보니까 추가 대책이 불가피하겠네요?

김헌동 : 당장 나와야 됩니다.

박태서 : 그러겠네요, 보니까. 하여간 부동산 문제가 들면 들을수록 쉽지 않겠다는 생각을 다시 한번 굳히는 계기였던 것 같습니다. 말씀 잘 들었습니다.

김덕례 : 네, 감사합니다.

박태서 : 일요진단 라이브 오늘은 여기서 저희는 물러가겠습니다. 행복한 휴일 되시고요. 저는 다음 주에 다시 찾아뵙겠습니다. 시청해주신 여러분, 고맙습니다.