[경제 인사이드] “공급 뒤따르지 않으면 서울 집값 또 오를 것”

■ 프로그램명 : 경제타임
■ 코너명 : 경제인사이드
■ 방송시간 : 6월17일(수) 18:00~18:30 KBS2
■ 출연자 : 권대중 명지대 부동산학과 교수
■ <경제타임> 홈페이지 http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076#2020.06.17

[앵커]
현 정부의 21번째 부동산 대책이 발표됐습니다. 풍선 효과, 갭 투자, 법인 꼼수 매수, 이런 것들을 막기 위한 대책이 다양하고 강력하게 망라됐습니다. 그런데 12.16대책이 나온 지 여섯 달 만에 또다시 고강도 대책을 내놓아야 하는 정부의 고심이 깊어 보입니다. 집값이 영 떨어지지 않는다는 거죠.
권대중 명지대 부동산학과 교수와 오늘 대책에 관해서 얘기 나눠보겠습니다.
오늘 대책의 목표는 어디에 있다고 보십니까?

[답변]
일단은 투기적 수요를 억제하는 데 있다고 보입니다. 파격적으로 경기도 일부 지역을 뺀 전 지역이 조정 대상 지역으로 지정을 했고요. 인천이나 대전 동구, 서구, 또 중구까지도 네 개 구를, 특히 과열 지구로 갑작스럽게 지정을 했어요. 좀 파격적이라고 할 수 있습니다.

[앵커]
상당히 강도가 높다고 보시는 거네요.

[답변]
네, 거기다 청주까지도 지정을 했습니다. 정부의 의도는 아마도 갭 투자나 부동산 가격이 오르는 것 때문에 고심하다가 전폭적으로 폭넓게 규제한 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.

[앵커]
조금 더 구체적으로 하나씩 짚어보겠습니다. 말씀하신 투기 수요 차단이, 사실 투기 수요가 늘 있었는데, 지금 강남권이라든지 또는 수도권 일부를 규제를 하니까 더 넓게 계속 투기 수요가 유입되니까, 풍선 효과를 좀 막아보겠다는 그런 뜻이겠죠?

[답변]
그동안 서울을 규제하면서 수도권 지역으로 번졌던 풍선 효과가 전역으로 번졌습니다. 그러면서 대전까지도 번졌어요, 청주도 물론 마찬가지고. 그래서 경기도의 전부 다 조정 대상이나 투기 과열 지구로 묶으면서 일부 지역, 접경 지역만 제외했습니다. 접경 지역 중에서 김포 또는 파주, 동두천, 포천 쪽만, 가평, 이천, 여주, 이런 데만 빠지고 모두 다 투기 과열 지구나 조정 대상 지구로 지정을 했던 이유는 풍선 효과를 막기 위해서...

[앵커]
지금 저기 보면 붉은색 부분이 투기 과열 지구인데 저렇게 넓어졌고, 밑으로 좀 빨간색이 내려오는, 밑에까지 내려왔다는 게 좀 놀랍죠? 그리고 분홍색 주변은 수도권, 그 주변까지 거의 다 들어간 이런 상태. 풍선 효과가 차단되겠습니까?

[답변]
저는 일부 지역에 또 나타날 가능성이 있다고 봅니다. 일단은 GTX의 개발 호재가 있는 파주 지역 같은 경우는 일어날 거라고 보이고..

[앵커]
이번에는 빠졌는데.

[답변]
그리고 지방 같은 경우는 대전광역시를 제외한 대구, 부산, 울산, 광주가 빠졌습니다. 대구의 수성구만 투기 과열 지구고 전부 다 규제가 없습니다. 이런 지역으로 번질 가능성도 있습니다.

[앵커]
실거주 요건을 강화하는 대책들도 나왔어요. 어떤 것들입니까?

[답변]
첫 번째 가장 중요한 것이 정비 사업 중에서, 재개발, 재건축 사업 중에서, 분양을 하는 시점이 관리 처분 단계입니다. 이 관리 처분 단계의 분양 시점에서 거꾸로 2년 동안 거주하지 않으면 분양을 받을 수가 없습니다.

[앵커]
그러니까 예전에는 분양권이 있으면 받을 수 있었는데 이제 아니라는 거죠?

[답변]
아니라는 거죠. 두 번째는 대출을 받아서 집을 사는 경우에 6개월 이내 전입을 하거나 이사를 해야 됩니다. 물론 대출 금액도 3억 원 이하로 제한됐습니다.

[앵커]
저것도 상당히 강력하네요. 이제는 사면 이사 해야 되는 거니까 투기 수요는 집을 사지 마라.

[답변]
아마도 여기에서 빠진 게 하나가, 자기가 직접 이사 가지 않고 임대 사업 등록을 냈을 경우가 문제입니다. 이런 경우에는 갭 투자가 가능하거든요? 정부가 이렇게 규제한 이유는 갭 투자를 방지하고 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 게 큰 의미라고 봐야 해요.

[앵커]
갭 투자 방지 중의 하나가, 3억 원 이상 되는 아파트를 규제 지역에서 사면 전세 대출이 안 되는, 그 부분이죠?

[답변]
그런데 3억 원이 넘는 주택에 대해서 규제하다 보니까 주택도시보증공사에서 전세보증금 반환 대출도 1억 원을 낮춰서 2억으로 제한을 했습니다. 그래서 3억 넘는 것들은 대부분 갭 투자가 쉽거든요. 그러다 보니까 정부가 규제를 한 것 같습니다.

[앵커]
그리고 강남권 일부 잠실, 삼성, 대치, 청담 일대 등이 포함이 됐던데, 토지 거래 허가 구역을 지정했어요. 사실은 이게 좀 민감하지 않습니까? 토지를 거래할 때 허가를 받아라. 이것도 강력한 조치로 보이죠?

[답변]
강력하죠. 그런데 이번에 좀 특이한 게요, 토지 거래 허가 구역은 서울시 같은 경우는 서울시 도시계획위원회를 통과해야 하는데 아마 내일쯤, 오늘인가 내일 아마 회의 열리는 것 같아요. 그래서 지정을 하게 되면 토지를 일정 면적 이상 거래하는 경우 허가를 받아야 하는데, 김현미 장관이 아침에 10시에 발표할 때 보니까 주택도 해당한다고 발표를 했어요. 토지 거래 허가 구역인데 아파트까지 포함해서 허가를 받게 해놨기 때문에 더 강력하게 유권 해석을 한 것 같습니다.

[앵커]
그리고 좀 다른 측면이긴 한데, 법인을 통해서 주택을 사는 거, 사실 법인 꼼수 매매가 굉장히 크게 늘었단 얘기가 있었죠.

[답변]
많았죠. 법인이 부동산 취득하는 목적은 사원 주택이나 기숙사인데, 개인이 법인을 내가지고 매입하게 되면 여러 가지 혜택이 많았습니다. 보유세나 양도세나 종합부동산세까지도 피해 갈 수 있어서 이걸 방지하기 위해서 법인이 주택을 구입하는 경우 전면 대출을 금지했고요. 또 보유세나 종부세, 또는 양도세까지도 추가 세율을 매겨서 법인이 부동산을 구입하지 못하게 했는데, 이건 아마 상당한 효과가 있을 것으로 보입니다. 단지 개인이, 법인을 만들지 않고 개인이 취득하는 경우도 역시 규제를 하고 있습니다.

[앵커]
그래요. 저 부분은 좀 당장 효과를 내지 않을까 싶어요, 그런 꼼수 거래를 막는데. 사실 12.16대책이 역대 가장 강력한 부동산 대책이다, 그런 얘기를 했었지 않습니까? 저도 막 분석을 하고 했었는데. 6개월 만에 또다시 강도 높은 대책을 내놨다는 것은 그 대책이 목표했던 어떤 효과, 그러니까 정부는 분명히 밝혔거든요. 멈추는 게 아니라 하락까지 우리는 목표로 하고 있다. 왜 그런 효과가 안 나타나는 걸까요?

[답변]
우선은 12.16대책을 내놓고 나서 한두 달 정도는 대출 규제함으로써 시장이 안정화되거나 또는 그 보합세를 유지했거든요. 그런데 시간이 지나면서 유동성 자금이 많고 저금리가 지속하다 보니까 서울이 아닌 다른 지역으로, 비규제 지역으로 풍선 효과가 나타났어요. 이것 때문에 정부가 전반적으로 규제하는 쪽으로, 이렇게 경기도 일원을 규제한 것 같습니다. 다시 말하면 핀셋 규제가 너무 좁은 범위로 지정하다 보니까 실패한 것 아닌가, 좀 더 넓은 지역으로 확대한 것 아닌가, 제 생각에는. 그렇게 해서 아마 경기도를 다 풍선 효과를 없애기 위해서 전 방위적으로 12.16대책만큼이나 강력한 대책을 내놓은 것 같습니다.

[앵커]
정부가 좀.. 그 대책이 잘 먹히지 않았다. 지금 실패라는 단어를 써주셨는데, 실패를 했다고..

[답변]
실패라기보다는 유동성 자금이 많다 보니까 풍선 효과처럼 옆으로 삐져나간 거죠. 그러면 그 지역까지도 좀 이렇게 안목을 가지고 규제했다면, 좀 넓은 지역으로 했다면 괜찮을 것을, 너무 좁은 범위를 했다는 의미입니다.

[앵커]
너무 조심해서 콕콕 집어 가지고, 그러면 이번 대책은 좀 효과가 있을까요? 사실 지금 말씀해 주셨는데 그 유동성이라고 하는 게 계속 불안 요인으로 남아 있어요. 시중에 거의 제로 금리로 돈이 너무 많이 풀려 있단 말이죠. 이 돈은 갈 곳이 없고. 그래서 앞으로도 하락을 좀 기대하기 어렵지 않느냐는 그런 비관적인 전망도 있습니다만 어떻습니까?

[답변]
제가 볼 때 이번 대책이 시장에 분명히 영향을 줄 거라고 봅니다. 단기적으로 효과는 분명히 있습니다. 그러나 중장기적으로 수요를 억제하는 대책이기 때문에 공급이 뒤따라주지 않으면, 또 시간이 지나면 가격이 오를 가능성이 있습니다. 아마 그래서 정부가 3기 신도시를 서둘러서 분양할 계획을 갖고 있을 것 같은데요. 이 수요 억제 대책이 너무 길어지면 역시 또 왜곡 현상이 일어나서 풍선 효과 내지는 기존 서울 시내 주택 가격이 다시 또 오를 수 있어요. 역으로 수도권에 나갔던 자금들이 또 시내로 몰려서, 서울로 몰릴 수 있거든요? 이 점을 정부가 좀 신경을 써서 공급 대책도 같이 내놔야 되는데, 좀 아쉬운 면이 있습니다.

[앵커]
공급 대책이라면 수도권 쪽을 말씀하시는 것 같아요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
수도권 쪽의 공급 대책도 더 나와야 된다. 그래요, 사실은 좀 돈이 너무 많으니까 어떤 대책도 완전히 효과를 내지 못하는, 그래서 촘촘히 관리를 계속 더 해야 되는, 정부도 또 그런 의지를 보이니까요. 명지대 권대중 교수, 잘 들었습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.