[최강시사] 김현아 “부동산 대책, 부처 간 엇박자가 패닉바잉 악순환 초래”

- 공급부족에 대한 정부의 명확한 진단과 입장 있어야
- 공급 충분하다면서 공급 확대 정책.. 정책 엇박자가 패닉바잉 악순환 초래
- 집값 잡을 의지 있다면, 보유세 중과 전에 양도세, 거래세 감면해야
- 그린벨트 해제보다 서울 내 유휴부지 활용 먼저
- 넘치는 유동자금, 부동산 후분양제 통해 주택건설자금으로 활용해야
- 임대차3법.. 임대료 폭등, 세입자 선별, 임대주택 품질 하락으로 이어질 것

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■ 프로그램명 : 김경래의 최강시사
■ 방송시간 : 7월 16일(목) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김경래 (뉴스타파 기자)
■ 출연 : 김현아 비대위원 (미래통합당)


▷ 김경래 : 부동산 이야기 좀 해보겠습니다. 각종 대책들 6월에 냈고 최근에 7월 10일에 추가적인 대책이 나왔고 이 추가적인 대책도 시장에 그렇게 효과적으로 먹혀 들어가고 있지 않는다는 흔적들이 보이고 있습니다, 집값들이 여전히 꿈틀거리고 전월세가 또 움직인다는 이야기들이 있고요. 이 대책에 대한 평가부터 시작해서 어제는 또 공급 대책의 일환이죠. 그린벨트 해제 가능성 이야기가 나왔습니다, 당정협의회에서. 이거는 가능할지, 어떤 실효성이 있는지 오늘은 야당의 입장 좀 들어보겠습니다. 미래통합당의 부동산 전문가시죠. 김현의 비대위원 스튜디오에 모셨습니다. 안녕하세요?

▶ 김현아 : 안녕하십니까?

▷ 김경래 : 일단 그것부터 여쭤보죠. 그린벨트 이야기는 조금 이따 하고 최근에 나온 정책들, 보유세 올리는 정책 있잖아요, 사실은. 그거 어떻게 평가하세요? 먹힐 거라고 보십니까?

▶ 김현아 : 나오기 전에는 굉장히 어마어마한 강도로 또 세율 자체는 굉장히 높은, 기존 세율보다 다주택자의 경우에는 2배 이상 높이니까 엄청난 충격을 줄 것 같이 사실은 겁을 먹었는데요. 어제 무슨 시민단체에서 종부세가 2배 이상 오르는 것은 20명밖에 안 된다고 하는 분석 자료가 나왔더라고요. 그런데 실제로 그런 자료를 분석하기 위해서는 국세청이나 정부 당국자가 조정 지역의 3주택자나 2주택자 이상에 대한 통계를 갖고 분석을 해야 되는데 그게 뭐 맞는지, 안 맞는지는 모르겠는데 어제 그 발표가 나고 나서 정부에서 해명 자료가 나왔다는 것을 기사로 보지 못했어요. 그래서 일단 저도 굉장히 혼란스럽습니다. 이게 강도가 높은 건지. 일단 세율은 너무나 쪼개져 있기 때문에 지금 세율만 구간별로 나온 것을 가지고는 실제로 어느 정도 시장에 영향을 미치는지는 가늠할 수 없는데요. 제가 좀 안타까운 게 이런 대책을 발표할 때는 시뮬레이션이라는 것을 해서 이게 어느 정도 영향력을 미친다고 하는 것을 시장에 알려줘야 하는데 구두로는 굉장히 폭탄 같다고 이야기를 하면서 사실 이런 반박 보도 자료가 나왔을 때 정부가 입 다물고 있고 또 하나는 계속 장관하고 차관이 공급 부족하지 않다고 이야기하고 있다가 어제 또 뜬금없이 그린벨트 해제까지 고민하고 있다는 식의 발언이 나오는데 그동안은 국토부와 기재부간의 엇박자, 서울시까지 포함해서 이랬는데 어제부터는 드디어 민주당과 나머지 3개 부처가 전부 다 엇박자를 보이는 혼란 그 자체로 저는 해석이 됩니다.

▷ 김경래 : 그러면 전문가시니까 좀 여쭤볼게요. 그러면 뭐 어떻게 해야 됩니까? 뭐가 필요해요?

▶ 김현아 : 그래서 일단 저는 정부가 공급 부족을 인정하는지 인정하지 않는지에 대한 명확한 입장이 필요한 것 같아요. 우리가 만약에 그린벨트를 정말 풀어야 된다고 하면 공급이 부족하다. 이 상태로는 안 된다. 그리고 그린벨트 해제를 빼고는 답이 없다는 이런 사회적 합의가 있어야지만 그린벨트를 푸는 것 아니겠습니까? 그런데 장관은 바로 전날까지도 공급 부족하지 않다고 그러고 어제 아침에 차관도 모 뉴스 프로그램에 나와서 그린벨트 해제 검토한 적 없다, 이렇게 말을 하면서 오후에 갑자기 당정협의가 끝나고 나서 그린벨트를 검토하겠다고 하는 것은 저는 정말 부처 내에 공급 부족에 대한 정확한 객관적인 데이터가 있는지 없는지조차 모르겠고요. 저는 그린벨트 해제 논의는 그게 문제가 아니라 정말 지금의 주택이 부족하느냐, 부족하지 않느냐는 것 하나 그다음에 부족하다고 하면 그린벨트를 해제하지 않고는 주택 공급을 할 수 없는가라고 하는 정부의 명확한 입장이 있는 게 먼저지 앞을 싹둑 잘라놓고 나서 지금 그린벨트 해제만 가지고 하는 것은 전혀 본질적인 문제가 아니라는 생각을 하고 있습니다.

▷ 김경래 : 일단 보유세를 올리고 그러니까 또 거래세도 올리잖아요. 그러니까 그거는 이제 보유하고 있는 사람들, 특히 다주택자들 보고 팔라는 신호고 거래세를 올리는 것도 마찬가지고요. 그런데 그것 플러스 공급 부족도 사실은 얘기를 많이들 했잖아요, 여당도 정부도. 그렇죠? 필요하다는 부분에 대해서는.

▶ 김현아 : 그런데 정부는 항상 시장에서 공급 부족이 문제다. 공급을 늘려야지만 가격을 잡을 수 있다고 이야기할 때마다 공급은 전혀 부족하지 않다고 이야기를 했었어요. 그러다 갑자기 3기 신도시도 불쑥 꺼냈고 또 이번 대책 나오면서도 3기 신도시 용적률을 높여서 주택 규모를 늘리겠다고 했죠. 그런데 저는 이런 식의 대응이 시장에 굉장히 혼란을 주는 것 같아요. 오히려 공급 부족을 인정하면 공급이 이렇게 이루어질 거니까 지금 살 필요 없겠지, 이럴 텐데 정부가 앞으로는 공급 부족하지 않다고 하고 뒤로 공급 확대와 관련된 사인들을 계속 내놓고 그 사이에 집값은 오르고 다주택자들이 집을 내놓는 게 아니라 물건이 잠기고 현금 부자들만 집을 살 수 있고 이런 악순환이 초래되면서 요즘 패닉바잉이라고 하지 않습니까? 정상적인 상황이 아니거든요. 그래서 이런 비정상적인 상황을 초래하는 것의 상당 부분이 저는 정부 정책의 엇박자, 혼선 그다음에 이렇게 오락가락 하는 것들이 가장 주요하게 영향을 미치고 있는 것 같아서 지금도 6월 17일 대책이 발표된 지 한 달도 되기 전에 7월 10일에 대책이 또 나왔고요. 7월 10일에 대책을 내놓으면서도 은근슬쩍 정책을 예고하고 있습니다. 그러니까 양도세 중과하고 증여하고 차이가 없게 하겠다, 증여로 요즘 워낙 편법 거래를 하니까. 공급 정책도 검토하고 있다. 그러면 시장에서는 아, 이번 정책이 끝이 아니고 다음에 또 뭐가 있구나라고 기대를 하게 되면서 현 정책에 대한 반응을 유보하게 되는 거죠. 그러다 보니까 지금 6월, 7월 정도 거래도 그렇게 줄지 않고 호가도 내려가지 않고 있다는 시장의 보고가 지금 나타나고 있습니다. 그러다 보니까 시장에서는 정부 정책이 효과가 없는 게 아니야? 이런 식의 도대체 뭐가 제대로 된 현상이고 정책이 영향을 미치는지에 대해서 아무도 판단할 수 없는 저는 정말 혼란의 상태라고 생각하고요. 정부가 정말 가격을 잡을 생각이 있다면 다주택자들의 주택을 팔아서 가격을 잡을 수 있다면 저는 거기에 동의는 하지 않지만 지금 쓰고 있는 정책이 좀 이상합니다. 그러니까 팔게 해야 되잖아요. 보유세 압력을 줘서 팔게 하려면 양도세는 좀 깎아줘야 됩니다. 실제로 정부가 양도세를 중과하기 전에 감면해주는 기간이 있었는데 그때 매물이 굉장히 많이 나왔어요. 그런데 지금은 그거 하다하다 안 되니까 거래세도 굉장히 높여놓은 상태거든요. 차로 말하면 엑셀레이터하고 브레이크를 동시에 밟고 있는 거예요.

▷ 김경래 : 그러니까 이게 생산이 가능한 모든 수단을 다 써보자, 이런 차원 아니겠어요? 선의로 해석하면?

▶ 김현아 : 선의로 해석하면 그런데 모든 악으로 가는 입구에는 선의로 포장되어 있는 정의가 있죠. 그러니까 국민들 입장에서는 뭐가 됐든 간에 집값이 더 오르지 말아야 되고 좀 구입 가능한 수준으로 되어야 되는데 지금 뭘 해도 그게 반대로 가고 있으니까 정말 답답한 상황입니다.

▷ 김경래 : 어쨌든 김현아 비대위원께서는 공급에 대한 정부 여당의 어떤 입장을 명확하게 하는 게 혼란을 줄일 수 있는 첫 번째 방법이다. 이게 좀 총론적인 이야기인데 각론으로 그린벨트 이야기를 잠깐 하면요. 어쨌든 그린벨트를 해제할 수 있다고 하는 것은 공급을 늘리겠다는 신호잖아요, 기본적으로는. 거기에 대해서는 기본적으로 동의하십니까? 아니면 어떻게 생각하시는지.

▶ 김현아 : 그러니까 제가 아까 두 번째 말씀드렸던 전제, 그린벨트 외에는 공급을 확대할 방법이 없느냐는 것이 좀 따져봐야 될 일인데요. 그린벨트 해제가 굉장히 처음에는 비용이 저렴한 것처럼 느껴집니다. 땅값도 저렴하고 개발 안 되어 있는 지역이니까 쉽게 개발할 수 있을 것 같은데, 지금 우리가 기후나 환경 변화 또 인구가 사실은 쇠퇴기에 접어들었는데 그린벨트를 인구 성장기, 고도 경제 성장기에서도 정말 강압적으로 지켜왔던 그린벨트를 이제 시대가 바뀌었는데 이거를 지금 집값이 공급 부족인지 아닌지 정부의 확실한 판단도 없는 상태에서 이걸 해제한다? 저는 우리가 얻는 이득보다는 잃는 사회적 경제적 비용이 훨씬 더 클 거라고 보고 있습니다. 요즘은 흙 자체로 남아 있는 땅이 그런 땅을 보전하는 것도 환경에 도움이 된다고 이야기할 만큼 환경 변화가 굉장히 급격하게 일어나고 있는데 기존에 다른 땅을 활용하는 것을 검토하지도 않고 그린벨트 해제를 한다? 저는 왜 환경단체들이 가만히 있지는 잘 모르겠습니다.

▷ 김경래 : 가만히 있지는 않을 것 같은데요, 앞으로?

▶ 김현아 : 아니면 환경단체들의 지금 이야기를 패싱을 하고 국토부가 몰아붙이는 것인지는 모르겠는데 좀 의아한 건 원래 이런 그린벨트 해제는 국토부가 먼저 이야기를 해야 되는데 지금 기획재정부가 이야기를 꺼내고 있고요. 또 세금은 원래 기획재정부 소관인데 국토부가 먼저 엄포를 놓으면서 정책에 대한 일종의 발언들을 하고 있는데, 이게 업무가 뒤바뀐 건지 아니면 서로의 역할을 지금 교대로 하는 건지 아니면 이게 엇박자인지 정말 혼란스럽습니다.

▷ 김경래 : 그런데 공급을 일정 정도는 좀 공급을 늘려야 된다는 게 공감대가 만약에 있다면 아까 말씀하신 그린벨트 말고 다른 방법은 뭐가 있어요?

▶ 김현아 : 일단 서울시내에 유휴부지를 많이 저는 찾을 수 있을 거라고 보입니다. 재개발, 재건축을 지금보다 조금 더 완화해서 추진되게 하는 것도 하나의 요인이 될 수 있고요. 그다음에 우리가 코로나 사태로 인해서 사실은 상가들이 많이 쇠퇴하고 있습니다. 그러면 상업용 공간들을 주거로 활용하는 방법도 고민을 할 수 있고요. 저는 여러 가지 방법이 있을 수 있다고 생각이 되고 서울에 주택이 부족하지만 100% 서울에서 충당을 할 수 없습니다. 그러면 지금 1, 2기 신도시들이 많이 지어져 있고 1, 2기 신도시에 광역교통망만 잘 깔아도 서울의 주택 수요를 분산할 수 있거든요. 또 하나 지금 정부의 생각대로 서울에 있는 다주택자들이 집을 좀 팔고 외곽으로 빠져나가고 젊은 사람들이 도심에 들어와 살 수 있도록 하는 방법도 주택을 추가로 짓지 않고 공급량을 늘릴 수 있는 방법입니다. 그러니까 저는 이게 어디서 어떻게 필요하느냐? 부족하느냐는 것을 판단하게 되면 그 방법은 다양한 선택이 있을 수 있는데 지금 부족한지 부족하지 않은지에 대한 것을 완전히 블랙박스처럼 숨기고 있거든요. 그러고서는 그린벨트만 주장하다 보니까 시장에서는 이해가 되지 않는 거죠.

▷ 김경래 : 그린벨트를 해제할지 말지 이거는 조금 이르다. 더 판단을 해보자, 공급이나 이런 부분에 대해서. 이런 말씀이신가요?

▶ 김현아 : 예, 그러니까 일단은 정부가 서울시 주택이 부족하다는 시장의 비판이나 제안을 수용한다고 하는 인정이 먼저 필요하고요. 그러면 어디에 어떻게 해야 되는데 실질적으로 그게 좀 어렵다는 것을 인정하고 그린벨트로 끌고 가는 그런 의견 수렴의 절차, 의사 결정의 절차가 공개되어야 될 것 같아요.

▷ 김경래 : 그런데 어제 김종인 비대위원장이 부동산 관련된 이야기를 했습니다. 아파트 후분양제 이야기하고 청년주택담보대출.

▶ 김현아 : 공공 모기지.

▷ 김경래 : 그런데 이게 어떤 총론 차원에서 부동산 정책이라기보다는 약간 각론에 가까운 것 같다는 느낌도 있고요. 어떻게 보세요?

▶ 김현아 : 일단 저희는 어떻게 판단을 하느냐 하면 지금의 정책 상황이 진짜 쑥대밭입니다, 전국이 난리가 났죠. 불이 나고 있다고 상황을 설명을 드리면 일단 불을 꺼야지 그다음에 뭐를 할 수 있는 것이지 않습니까? 그게 정부가 지금 막 거의 폭주처럼 가고 있는 조세 증가에 의한 이런 정책들을 조금 일단은 멈추는 게 필요하다는 생각이 들고요. 그리고 정책의 신뢰성을 회복하지 않으면 저는 뭘 해도 지금 시장의 영향력이 미치지 못한다고 생각합니다. 그런 차원에서 지금 야당이 할 수 있는 큰 방향의 정책이라는 것은 굉장히 어려운 건 분명하고요. 그럼에도 불구하고 저희가 제시했던 두 가지는 지금 정부가 놓치고 있는 것을 얘기한 거라고 보시면 됩니다. 지금 정부가 다 틀어막고 있는데 분양시장만 가만히 놔두고 있어요. 분양권 전매 못하게 하고 있지만 다 공증을 통해서 하고 있습니다. 분양권 전매를 막는 방법은 선분양을 후분양으로 전환시키는 건데요. 그런 측면에서 많은 시민단체들이나 전문가들이 제안했던 정책이기도 하고요. 그래서 저희는 분양시장의 마지막 남은 이 불꽃을 뭔가 저지하는 방법은 후분양으로 돌리는 거다.

▷ 김경래 : 이게 그런데 공급확대정책이랑 약간 배치되는 것 아니에요?

▶ 김현아 : 그런데 지금 시중에 유동자금이 워낙 많기 때문에 수여자들의 돈을 받아서 짓는 게 아니라 넘치는 유동자금을 주택건설자금으로 활용할 수 있는 중간의 매개체가 필요하죠. 그것은 조금 더 기술적인 검토가 필요합니다. 그러나 이 큰 전제에 대해서는 많은 전문가들이 일단 공감했던 게 있고요. 두 번째는 우리가 다주택자들에게 주택을 팔게 하면서 청년들이 주택을 살 수 있는 방법에 대해서는 손발을 다 잘랐습니다. 대출을 어렵게 만들었고 경기도 너무 안 좋고 주택 가격이 너무 올랐죠. 그런데 지금 우리가 국민연금이나 주택도시기금이나 사실은 공공의 목적으로 쓸 수 있는 돈의 여유가 있고 그런 것들을 자금시장에 운용을 맡게봐야 수익률이 거의 나지 않고 있는 상황입니다. 그렇다고 하면 청년들의 구매 능력을 지불해줄 수 있는 그래서 집 사는데 돈 때문에 집을 못 샀다고 하는 것은 좀 그런 변명을 갖지 않게끔 하는 모기지를 도입해보자는 것입니다.

▷ 김경래 : 지금 7월 10일 대책이 나온 이후에 여러 가지 시장의 반응들이 있는데 그중에 하나가 전월세가 올라간다는 거예요. 그게 어느 정도 명확한 통계인지 모르겠습니다. 일부 그런 징후들이 보이는 건데 거기에 대한 대책으로 임대차 3법을 지금 여당에서 이야기하고 있지 않습니까? 다 아시다시피 임대차 신고제, 계약갱신 청구권, 전월세 상환제 이런 게 골자입니다. 이 부분에 대한 야당 입장은 뭐예요?

▶ 김현아 : 저희는 예전부터 계약 갱신 청구권이나 모든 것들을 전 주택에 적용하는 것은 반대 입장을 표명해왔습니다. 그래서 우리는 민간임대주택 사업법, 즉, 임대주택 사업자로 등록한 사람에 한해서는 이런 제도를 적용하고 그런 것들을 포션을 넓혀가자는 데에 동의를 했었는데요. 정부가 임대주택사업자 등록제도에 대해서 사실은 실패한 것이지 않습니까? 그리고 모든 세제 혜택을 거두어들입니다. 그러면서 일반적으로 모든 임차가구에 다 적용을 하겠다는 것인데 지금 대한민국 임차가구가 900만입니다. 등록사업자가 300만입니다. 그러면 3배 가까운 시장에 모두 획일적인 잣대를 들이대겠다는 것인데요. 이거는 시장에 엄청난 혼란을 가져올 겁니다. 특히 그냥 평상시에도 그러니까 전월세가 안정이 되어 있을 때도 이 제도는 영향이 미칠 수 있다는 의견이 있었는데 지금처럼 보유세가 높아지고 주택을 사고 팔 수 없는 상황에서 세부담을 늘려놨는데 만약에 이런 임대차와 관련된 강력한 규제가 시행이 되면 저는 두 가지라고 보는데 일단은 임대료가 폭등할 수 있고요. 임대료 폭등은 이미 저는 시작이 됐다고 보고 있습니다. 왜냐하면 국회가 지금 180석을 차지하고 있고 법에 대한 통과 가능성이 높아졌기 때문에 이미 시장은 그것에 따라 움직이고 있고요. 그러면 그 가격이 반영된 다음에 두 번째는 세입자들은 골라서 받게 됩니다. 특히 주택의 품질이 좋은 데들은 사람들을 골라서 받게 되고 그다음으로 나타날 수 있는 건 임대 주는 집은 전혀 수리를 하지 않게 되는 거죠. 그래서 우리가 임대주택의 품질이 굉장히 급격하게 하락할 수 있습니다.

▷ 김경래 : 그런데 어찌 됐든 지금 임차인들의 권리를 보장하기 위한 것이라고 이렇게 생각할 수도 있는 거잖아요. 대책은 있어야 되는 것 아니에요?

▶ 김현아 : 그런데 이 세 가지의 법이 임대차에서 임차인의 대항력을 높여주겠다고 하는 취지에는 많은 사람들이 공감을 합니다. 그런데 이게 18대부터 계속 논란이 됐던 건 뭐냐 하면 이것을 시행했을 때 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과가 더 많이 나타날 수 있고 그래서 점차적으로 임대주택 등록사업자에게 적용을 하자고 합의가 이루어졌던 건데 이게 지금 집값 잡다 잡다 안 되니까 정부가 마지막 카드로 꺼내든 건데요. 모르겠습니다. 이미 시장에서 반응을 하고 있고 이게 어떤 최종의 파국으로 갈지는 모르겠으나 임대차시장을 불안하게 만드는 것은 분명히 원인 제공하고 있습니다.

▷ 김경래 : 알겠습니다. 임대차 3법도 따져봐야 된다는 입장이시네요.

▶ 김현아 : 네, 그렇습니다.

▷ 김경래 : 오랜만에 부동산 이야기만 하니까 옛날 생각 나네요. 오늘 고맙습니다.

▶ 김현아 : 감사합니다.

▷ 김경래 : 미래통합당 김현아 비대위원이었습니다.