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아파트 인허가는 역대급, 변수는 ‘잠재수요’와 ‘멸실’
입력 2020.07.24 (21:39) 수정 2020.07.24 (22:06) 뉴스 9
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[앵커]

"발굴을 해서라도 추가 공급 물량을 늘려라"

대통령 지시가 나온 뒤 3주 동안 정부는 아파트를 지을 수 있는 숨은 땅 찾기에 고심하고 있습니다.

일단 군 소유의 태릉 골프장을 활용하자는 논의가 진행 중이고, 철도 부지나 국책연구기관은 물론 교도소와 구치소 같은 교정시설까지...

정부가 서울 내외곽에 보유하고 있는 거의 모든 땅이 검토대상입니다.

여기에 지은 지 오래된 임대아파트 재건축, 3기 신도시의 세대 수를 최대한 늘리는 방안도 거론됩니다.

아파트가 부족하다는 시장의 계속된 지적에 충분하다며 맞받아 쳤던 정부가 공급에 사활을 걸고 있는 모양샌데요.

그래도 공급 부족 논란은 계속되고 있습니다.

서울 아파트 공급, 부족한 걸까요? 아닐까요?

임종빈 기자가 따져봤습니다.

[리포트]

아파트 입주까지는 인허가, 착공, 분양, 준공의 과정을 거칩니다.

이 과정들을 살펴보면, 공급 상황을 알 수 있는데요.

먼저 인허가를 볼까요.

정권 초기인 2017년, 서울 아파트 인허가 실적은 14년 만에 최대치입니다.

연평균으로 봐도 현 정부들어 인허가 실적은 4만 8천여 세대, 박근혜 정부, 이명박 정부때 보다 많습니다.

실제로 공급을 체감할 수 있는 건 다 지어져서 입주할 수 있는 준공 실적인데요.

최근 3년간을 보니까 연평균 3만 9천여 세대, 역시 지난 정부 때보다 많습니다.

아파트만 그럴까요?

이번 정부들어 아파트에 단독주택 등까지 포함한 서울의 주택 공급량은 연간 7만 4천여 세대, 정부의 새집 수요 예측치가 연간 5만 5천여 세대니까, 공급이 충분하다는 정부 설명 일리가 있습니다.

문제는 서울 주택 수요 예측엔 변수가 있다는 겁니다.

우선 집 사려고 대기하는 이른바 잠재 수요입니다.

서울 인구의 60% 정도인 세입자와 수도권에서 서울로 출퇴근·통학하는 133만 명, 또 서울 아파트를 원하는 외지인들까지 있습니다.

정말 중요한 변수가 또 한 가지 있습니다.

바로 재건축 등으로 철거돼 사라지는 집, '멸실'입니다.

연평균 만 6천여 세대인데, 역대 최대 수준입니다.

준공 아파트에서 멸실 아파트를 빼면 실제로 늘어난 아파트 숫자가 나오겠죠.

연평균 2만 3천여 세대로 이전 평균치보다 4천 세대 정도 적습니다.

재건축이 진행되는 동안 일시적인 공급 부족 현상이 나타날 수 있다는 뜻입니다.

공급을 늘리기 위해 재건축 규제를 풀어야 한다는 주장이 있지만, 정부가 머뭇거리는 이유 중에 하나도 바로 이런 '멸실' 문제 때문입니다.

그럼 다른 방법은 없을까요? 천효정 기자가 취재했습니다.

▼주저하는 재건축 완화…‘공공재개발’ 대안되나?▼

재건축 중인 서울 개포 주공 1단지, 3년 뒤 완공되면 6천7백여 세대가 들어서지만, 재건축으로 사라진 5천여 세대를 감안하면 실제 공급은 천7백 세대 정돕니다.

부근 집값만 크게 올려놨습니다.

[정지심/부동산 공인중개사 : "재건축에서 촉발된 가격 인상이 주변 단지에도 영향을 준다고 봅니다. 상승 폭이 보통 2, 3억 원씩 뛰는 그런 상황이기 때문에..."]

이런 부작용을 상쇄할 만큼 공급 효과가 큰지 의문이 들 수밖에 없습니다.

실제로 통계 작성 이후 재건축을 통해 증가한 서울 주택은 연평균 천4백여 세대, 재개발은 5천2백여 세대 정돕니다.

여기에 집값 상승 차익을 외부 투기세력이 챙긴다는 정부의 인식도 재건축 규제 완화엔 걸림돌입니다.

민간 재건축·재개발 과정에 정부가 시행사로 공동 참여하는 공공재개발이 대안으로 나온 이윱니다.

투기 세력이 막대한 차익을 얻는 걸 막는 동시에 임대주택 공급을 늘려 공급부족 문제를 풀겠다는 겁니다.

문제는 사업성, 조합이 원하는 용적률과 정부가 생각하는 용적률 사이에 괴리가 크기 때문입니다.

[이진식/흑석2구역 재개발사업 추진위원장 : "임대주택은 많이 지어야 하잖아요. 공급을 늘리기 위해서 많이 지어야 하죠. 그 대신 용적률을 좀 배가해주면 우리는 그만큼 짓겠다는 거예요."]

약 한 달 뒤면 공공재개발 시범사업이 시작됩니다.

하지만 사업설명회를 요청한 재개발구역은 단 두 곳뿐이어서 정부가 어떤 당근책을 내놓을지에 관심이 쏠리고 있습니다.

KBS 뉴스 천효정입니다.

촬영기자:임동수/영상편집:강정희/그래픽:김지혜 강민수 김현석
  • 아파트 인허가는 역대급, 변수는 ‘잠재수요’와 ‘멸실’
    • 입력 2020-07-24 21:44:25
    • 수정2020-07-24 22:06:23
    뉴스 9
[앵커]

"발굴을 해서라도 추가 공급 물량을 늘려라"

대통령 지시가 나온 뒤 3주 동안 정부는 아파트를 지을 수 있는 숨은 땅 찾기에 고심하고 있습니다.

일단 군 소유의 태릉 골프장을 활용하자는 논의가 진행 중이고, 철도 부지나 국책연구기관은 물론 교도소와 구치소 같은 교정시설까지...

정부가 서울 내외곽에 보유하고 있는 거의 모든 땅이 검토대상입니다.

여기에 지은 지 오래된 임대아파트 재건축, 3기 신도시의 세대 수를 최대한 늘리는 방안도 거론됩니다.

아파트가 부족하다는 시장의 계속된 지적에 충분하다며 맞받아 쳤던 정부가 공급에 사활을 걸고 있는 모양샌데요.

그래도 공급 부족 논란은 계속되고 있습니다.

서울 아파트 공급, 부족한 걸까요? 아닐까요?

임종빈 기자가 따져봤습니다.

[리포트]

아파트 입주까지는 인허가, 착공, 분양, 준공의 과정을 거칩니다.

이 과정들을 살펴보면, 공급 상황을 알 수 있는데요.

먼저 인허가를 볼까요.

정권 초기인 2017년, 서울 아파트 인허가 실적은 14년 만에 최대치입니다.

연평균으로 봐도 현 정부들어 인허가 실적은 4만 8천여 세대, 박근혜 정부, 이명박 정부때 보다 많습니다.

실제로 공급을 체감할 수 있는 건 다 지어져서 입주할 수 있는 준공 실적인데요.

최근 3년간을 보니까 연평균 3만 9천여 세대, 역시 지난 정부 때보다 많습니다.

아파트만 그럴까요?

이번 정부들어 아파트에 단독주택 등까지 포함한 서울의 주택 공급량은 연간 7만 4천여 세대, 정부의 새집 수요 예측치가 연간 5만 5천여 세대니까, 공급이 충분하다는 정부 설명 일리가 있습니다.

문제는 서울 주택 수요 예측엔 변수가 있다는 겁니다.

우선 집 사려고 대기하는 이른바 잠재 수요입니다.

서울 인구의 60% 정도인 세입자와 수도권에서 서울로 출퇴근·통학하는 133만 명, 또 서울 아파트를 원하는 외지인들까지 있습니다.

정말 중요한 변수가 또 한 가지 있습니다.

바로 재건축 등으로 철거돼 사라지는 집, '멸실'입니다.

연평균 만 6천여 세대인데, 역대 최대 수준입니다.

준공 아파트에서 멸실 아파트를 빼면 실제로 늘어난 아파트 숫자가 나오겠죠.

연평균 2만 3천여 세대로 이전 평균치보다 4천 세대 정도 적습니다.

재건축이 진행되는 동안 일시적인 공급 부족 현상이 나타날 수 있다는 뜻입니다.

공급을 늘리기 위해 재건축 규제를 풀어야 한다는 주장이 있지만, 정부가 머뭇거리는 이유 중에 하나도 바로 이런 '멸실' 문제 때문입니다.

그럼 다른 방법은 없을까요? 천효정 기자가 취재했습니다.

▼주저하는 재건축 완화…‘공공재개발’ 대안되나?▼

재건축 중인 서울 개포 주공 1단지, 3년 뒤 완공되면 6천7백여 세대가 들어서지만, 재건축으로 사라진 5천여 세대를 감안하면 실제 공급은 천7백 세대 정돕니다.

부근 집값만 크게 올려놨습니다.

[정지심/부동산 공인중개사 : "재건축에서 촉발된 가격 인상이 주변 단지에도 영향을 준다고 봅니다. 상승 폭이 보통 2, 3억 원씩 뛰는 그런 상황이기 때문에..."]

이런 부작용을 상쇄할 만큼 공급 효과가 큰지 의문이 들 수밖에 없습니다.

실제로 통계 작성 이후 재건축을 통해 증가한 서울 주택은 연평균 천4백여 세대, 재개발은 5천2백여 세대 정돕니다.

여기에 집값 상승 차익을 외부 투기세력이 챙긴다는 정부의 인식도 재건축 규제 완화엔 걸림돌입니다.

민간 재건축·재개발 과정에 정부가 시행사로 공동 참여하는 공공재개발이 대안으로 나온 이윱니다.

투기 세력이 막대한 차익을 얻는 걸 막는 동시에 임대주택 공급을 늘려 공급부족 문제를 풀겠다는 겁니다.

문제는 사업성, 조합이 원하는 용적률과 정부가 생각하는 용적률 사이에 괴리가 크기 때문입니다.

[이진식/흑석2구역 재개발사업 추진위원장 : "임대주택은 많이 지어야 하잖아요. 공급을 늘리기 위해서 많이 지어야 하죠. 그 대신 용적률을 좀 배가해주면 우리는 그만큼 짓겠다는 거예요."]

약 한 달 뒤면 공공재개발 시범사업이 시작됩니다.

하지만 사업설명회를 요청한 재개발구역은 단 두 곳뿐이어서 정부가 어떤 당근책을 내놓을지에 관심이 쏠리고 있습니다.

KBS 뉴스 천효정입니다.

촬영기자:임동수/영상편집:강정희/그래픽:김지혜 강민수 김현석
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