4년 만에 손보는 전월세전환율…세입자 눈물 닦아줄까

전·월세전환율 상한선 4%→2.5%기준 변화 4년 만에 인하저금리 반영…강제성은 없어 ‘반전세’ 증가 속 효과 주목

전세를 월세로 바꿀 때 전세금을 월세금으로 바꿀 때의 법정 기준인 '전·월세전환율' 상한선이 낮아진다.

정부는 현재 '기준금리+3.5%'로 돼 있는 전·월세전환율 상한선을 '기준금리+2%'로 바꾸기로 했다. 세입자 부담이 1.5%포인트 줄어드는 것인데, 2016년 11월 법 개정 이후 4년 만의 변화다. 현재 기준금리가 연 0.5%인 점을 감안하면 전·월세전환율 상한선이 4%에서 2.5%로 낮아지는 것이다.

최근 부동산 보유세 인상으로 전세금 일부를 월세금으로 돌려 세금을 충당하려는 의도로 이른바 '반전세'가 느는 추세에서 전·월세전환율 상한선을 낮추는 게 세입자의 부담을 줄여줄 수 있을지 관심이 쏠린다.

■  5억 전세→보증금 1억 월세, 월세금 50만 원 감소

5억 원 아파트 전세를 보증금 1억 원 월세로 바꿀 때 현재 전·월세전환율을 적용하면 월세는 133만 원이다.

전세 보증금 5억 원에서 월세 보증금 1억 원을 뺀 4억 원에 전·월세전환율 4%를 곱한 뒤 12개월로 나눠서 나온 값이다.

전·월세전환율 상한선이 2.5%로 낮아지면 같은 방식으로 계산했을 때 월세는 83만 원이다. 현재보다 월 50만 원이 줄어든다.

■ 기준금리 '×α'에서 '+α'로 바꾼 지 4년 만에 변화

전·월세전환율 상한선의 최근 개정은 2016년 11월에 있었다. 그전에는 '기준금리의 4배'가 상한선이었다. '기준금리×4'라는 얘기다.

기준금리는 2015년 6월 연 1.5%로 낮아진 뒤 1년 유지되다가 2016년 6월 연 1.25%로 더 낮아졌다. 이에 따라 전·월세전환율 상한선은 6%에서 5%가 됐는데, 당시 이 상한선이 높다는 얘기가 나와서 주택임대차보호법을 개정했다.

개정법에서는 상한선을 정하는 방식이 '기준금리+대통령령으로 정하는 이율'로 바뀌었다.  대통령령으로 정하는 이율은 연 3.5%였다. 이 방식이 처음 도입됐을 때 기준금리는 연 1.25%였으므로 여기에 3.5%를 더한 상한선은 4.75%였다.

■ 예금 이자 1%대…전·월세전환율도 '키 맞추기'

이후 기준금리가 낮아지면서 상한선은 4%까지 떨어졌는데, 기준금리가 제로에 가깝다 보니 이 상한선도 높다는 얘기가 또 나왔다.

기준금리 인하에 따라 1년 만기 정기 예금의 이자가 1%대로 낮아졌고, 이에 따라 전세를 월세로 돌리는 일이 많아졌다는 지적이었다. 전·월세전환율 상한선이 4%라는 건 전세 보증금을 투자해서 연 4%의 수익을 낸다는 것과 같은 의미이기 때문이다.

특히 최근에는 정부가 부동산 보유세를 늘리면서 세금을 월세로 충당하려는 움직임도 있었다. 전세 보증금 중 일부를 월세로 돌리는 이른바 '반전세'를 통해 매월 현금을 확보해 이를 세금으로 내는 것이다.

반전세는 보증금이 월세 240개월 치를 넘는 월세를 뜻하는데, 서울시 부동산정보광장 통계를 보면 서울 아파트의 전·월세 계약 중 반전세 비중은 지난 6월 9.6%에서 7월 9.9%로 올랐다. 이달에는 지난 14일까지 12.3%가 반전세 계약이었다.

정부는 전·월세전환율 상한선을 낮춘 게 전세의 월세 전환을 줄이는 데 효과를 낼 것으로 기대하고 있다.

■ 강제성 없는 전·월세전환율 상한선

정책의 효과는 강제성이 있을 때 더 크게 나타날 수밖에 없다. 하지만 전·월세전환율 상한선은 강제성이 없다.

정부는 10월부터 전·월세전환율 상한선을 4%에서 2.5%로 낮춘다고 했지만, 이를 지키지 않으면 처벌한다는 규정이 법에 없다는 얘기다.

다만, 전세를 월세로 전환할 때 상한선을 지키지 않으면, 상한선을 초과한 월세금에 대해선 세입자가 집주인을 상대로 반환을 청구할 수 있다. 그러나 소송까지 가야 하는 불편함이 있는 제도다.

이렇다 보니 실제 부동산 시장의 전·월세전환율은 법정 상한선보다 높다. 한국감정원의 통계를 보면 지난 6월 전국 평균 전·월세전환율은 5.9%였다. 서울 서남권이 4.3%로 전국에서 가장 낮았는데, 이 역시 법정 상한선보단 높은 수치다.

이 때문에 무소속 이용호 의원은 전세에서 월세 전환 시 전환율 상한선을 지키지 않으면 2,000만 원의 과태료를 부과하는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 발의하기도 했다.

그러나 일각에서는 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 도입으로 전·월세전환율 상한선에 강제성이 없어도 세입자를 보호할 수 있다는 주장도 나온다.

기존에는 집주인이 전세금을 높게 올려달라고 하면 울며 겨자 먹기로 전세 일부를 월세로 전환했지만, 전세금을 올리는 데 제한이 생겼기 때문에 세입자가 부담스러운 수준으로 전세금이 올라가는 일이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

■ 처음부터 월세였던 세입자 영향은?

전·월세전환율 상한선을 낮춘다는 발표가 나오면서 일부 월세 세입자들은 자신의 계약에도 적용되는 것인지 궁금증을 나타내고 있다.

자신이 월세로 사는 집의 월세금과 전세금을 비교해보면 전·월세전환율보다 높은데 조정이 가능하냐는 의문이다.

예를 들어 전세가 1억 2,000만 원인 집을 보증금 1,000만 원에 월 60만 원을 내고 살고 있다면 단순히 전·월세전환율을 따졌을 때 6.5%다. 현재 법정 상한선인 4%를 훌쩍 넘는다.

그러나 전·월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용한다. 처음부터 월세로 하는 계약도 전·월세전환율에 맞춰서 해야 한다는 의미는 아니다.

이 때문에 처음부터 월세 계약을 하는 사람이라면, 전·월세전환율이 낮아졌다고 이를 근거로 집주인에게 월세를 낮춰달라고 요구하기는 어렵다.

다만, 전·월세전환율이 낮아진 게 시장에 반영돼 반전세의 월세가 낮아진다면, 시장 원리에 따라 일반 월세도 자연스럽게 낮아질 가능성은 있다.