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[ET] 집값 오르자 같이 뛰는 부동산 중개 수수료…해법은?
입력 2020.11.11 (18:01) 수정 2020.11.11 (20:39) 통합뉴스룸ET
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■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 11월11일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2020.11.11

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증을 풀어보는 시간 ET WHY, 전세난 문제 이어가겠습니다. 앞서 전해드린 대로 전셋값이 무섭게 뛰고 있습니다. 덩달아서 같이 오르는 게 또 있는데요. 바로 부동산 중개 수수료입니다. 전세난과 맞물린 복잡한 문제들, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 풀어보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
전세 시장에 기현상들이 많이 나타나고 있습니다. 한 가지 실례를 들어서 궁금한 것 좀 여쭤볼게요. 서울 강남구의 한 아파트 단지, 같은 아파트 단지인데 어떤 집은 4억 2,000만 원에 전세가 계약이 체결됐는데, 바로 옆의 집은 8억 3,000만 원이더라. 어떻게 같은 아파트 단지에서 이렇게 2배나 가격이 차이가 날 수 있는 건가요?

[답변]
전세 계약 실거래 사례에서 가격이 급격하게 차이 나는 케이스들이 최근에 늘어나고 있는데요. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되면서 그렇다는 분석입니다. 일단 기존의 계약을 갱신하시는 분들은 5% 가격 상한 제한을 받으시기 때문에 종전에 2년 전에 계약하셨던 시세보다 그렇게 높지 않은 가격에 계약하실 수 있는데 반해서.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
신규로 계약하시는 분들에게는 5% 가격 제한이 없습니다. 그러다 보니 지금 같은 전세난에 높아진 전세 시세를 그대로 수용할 수밖에 없는 상황이어서 극단적으로 이렇게 거래 가격 차이가 벌어지고 있는 상황입니다.

[앵커]
그리고 전세 계약이 2년이 아니라 최대 4년까지 살 수 있으니까 집주인 입장에서는 일단 처음에 많이 받고 보자, 뭐 그런 심리도 작용한 것 같네요.

[답변]
네, 맞습니다. 임대인 입장에서는 가격을 올리기가 또 어려워질 수 있으니 아예 높은 시세를 요구하는 경우도 늘고 있습니다.

[앵커]
보면 마포구, 성동구에서도 비슷한 사례들이 있는데, 어떻게 봐야 해요? 일부 지역에 국한된 현상인지, 아니면 좀 이런 게 정말 현장에서 왕왕 있나요?

[답변]
지역별로 전세금액 매매 가격보다 더 오를 수 있는 지역들, 도심의 직주근접형 아파트들이 특히 더 이런 격차를 보일 수 있는 상황이고요. 또 서울 중심으로 규제 지역에서는 집주인들이 실거주 요건이 늘어나거나 혹은 내년 상반기에 처분을 위해서 세입자들을 내보내는 상황들이 벌어지다 보니 그런 지역에서는 전세 부족이 더 급격해지면서 신규 계약과 갱신 계약의 가격 격차가 더 급격히 벌어질 수도 있습니다.

[앵커]
또 한 가지, 이면 계약서를 놓고도 지금 말들이 많습니다. 그러니까 정식 계약서에는 전·월세를 법정 상한인 5%만 올리기로 해놓고 또 다른 계약서를 쓰자는 거죠, 거기다가 추가 월세를 받는 식으로. 이렇게 집주인이 이면 계약서를 내밀면 세입자는 어떻게 해야 되는 건가요?

[답변]
사실은 이면 계약을 신고하거나 해야겠죠. 분쟁조정위원회에 신고를 한다든가 이런 불법 행정 쪽으로 신고를 해야 맞는데 사실 세입자들이 그러기가 어려운 상황이라는 게 문제입니다. 직접적인 사례로 집주인에게 계약 갱신 요구를 했더니 그러면 가격을 5% 이상 올려주든지 아니면 나가고 내가 들어가서 살겠다고 대응하는 경우들이 좀 과격한 경우지만 있다고 합니다. 그러면 세입자들 입장에서는 다른 지역으로 이사 가기도 어렵고 전세 찾기가 어려우면 사실상 울며 겨자 먹기로 수용할 수밖에 없다는 거죠. 그래서 이런 사례들에 대해서 적정하게 조정을 해줄 수 있거나 이런 행정력들이 지금 요구되는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 이제 매물도 없고 전셋값은 막 오르고요. 또 하나 걱정이 전셋값이 오르다 보니까 중개 수수료가 또 같이 올라가는 부분이 있습니다. 보시면 전셋값 규모에 따라서 중개 수수료 상한 요율이 다 올라가더라고요, 점점.

[답변]
거래 가격, 전세 보증금 규모가 큰 거래 건일수록 아무래도 신경 써야 할 세세한 부분들도 늘고 하니 법정 중개 수수료 상한 요율을 높게 책정해놓은 제도입니다. 그런데 과거에 상한 요율을 정했을 때 비교적 높은 거래 전세 보증금이었던 6억 원이 최근에 서울의 웬만한 아파트 기준으로는 그렇게 비싼 가격대가 아닌 거죠.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
그래서 웬만한 전세 계약을 하시면 6억, 7억, 이런 비싼 전세 계약 아파트일 경우에는 최고 법정 수수료 상한 요율 0.8%를 다 적용받으시면 사실 수백만 원의 수수료가 전세 계약에서도 발생하게 됩니다. 그래서 지금 예를 들어서 6억 원 전세 계약하실 때 0.8% 상한 요율을 다 적용받으면서 480만 원을 중개 수수료로 내셔야 하는 거다 보니까 이게 전셋값만 오르는 게 아니라 이런 비용도 늘어나고 게다가 짧게는 2년마다 이 비용을 계속 지불을 해야 하는데 조정이 필요하다는 의견들이 있습니다.

[앵커]
그러면 6억 원 이상이면 10억, 20억, 똑같이 0.8%면 정말 계속 올라갈 텐데요, 중개 수수료가. 그렇게 되는 거예요?

[답변]
지금 법적으로는 최고 0.8% 상한 요율 이내에서 협의하도록 돼 있는데 최근처럼 전세 물건이 부족해서 거래가 줄어들 때는 사실 협의가 중개업소에서 쉽지 않겠죠. 그래서 상한 요율을 적용받으시는 경우들이 늘고 있다고 합니다. 그래서 사실은 임대차뿐만 아니라 매매도 포함해서 비교적 과거보다 훨씬 높아진 거래 가격, 주택 가격에 맞춰서 중개 수수료율 분할 구간도 좀 세분화를 해야 하고요. 상한 요율 적용 방법도 임의로 협의를 해라가 아니라 적정하게 정하는 방법들, 그리고 가격 변동에 맞춰서 수시로 좀 조정을 하는 이런 여러 가지 보완책이 필요합니다.

[앵커]
최근에 올라간 전셋값에 맞춰서 요율의 구간도 현실화할 필요가 있다, 그런 말씀이신 것 같습니다.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
물론 중개인들도 할 말은 있을 것 같아요. 최근에 거래 자체도 없고 그만큼 우리도 수익이 줄었다. 이거는 불로소득이 아니다, 이런 주장인데 어떻습니까? 우리나라 중개 수수료율이 해외에 비해서는 좀 낮은 편인가요, 어떤가요?

[답변]
단순하게 비교하기보다는 이런 예를 들면 미국의 주택 거래해 주는 에이전시나 리얼터들에 비해서는 확인해 주는 작업이라든가 실제 처리하는 내용이 서비스 측면에서 미비한데, 그에 비해서는 비용이 비싸다는 얘기가 있습니다. 그래서 중개업계 쪽에서는 서비스의 질을 높이고 요율은 현행에 맞춰서 조정하는 방법들이 있을 것 같습니다.

[앵커]
중개 수수료 부담이 커지다 보니까 심지어 중고 거래 사이트 같은 경우에는 공인중개사 없이 아파트 직거래하자, 매매 직거래 원한다, 전세도 직거래하자. 실제로 또 계약이 체결되는 경우도 있더라고요. 이렇게 공인중개사 없이 거래하는 거, 물론 불법은 아니지만 좀 주의를 해야 할 필요는 있지 않을까요?

[답변]
불법 아니고 직접 하실 수 있는데, 아무래도 중개업자들이 대신해줬던 물건에 대한 확인들, 그다음에 근저당이라든가 등기 그리고 소유주의 확인, 이런 기초적인 절차들, 그리고 계약 진행, 마지막 신고 같은 것까지 처리해 주는 대행자가 없기 때문에 아무래도 신경 써야 할 것도 많고 챙겨야 할 것도 많습니다. 그런데 이런 것들을 해보신 경험이 있는 분들은 또 그렇게 어렵지 않다고도 하세요. 그래서 막연히 하면 안 된다는 건 아니지만 이러한 대행자들이 해줬던 업무를 본인이 직접 챙겨야 한다는 거, 신경을 쓰셔야 할 것 같습니다.

[앵커]
정부가 전세난 대책 내놓겠다고 한 지 한참 지났는데 왜 안 내놓는 건가요? 못 내놓는 건가요?

[답변]
마땅한 대책이 없어서 못 내놓는다고 봐야겠죠. 그렇지만 지금 시장의 불안 상황이 너무 크기 때문에 머지않은 시일에 대책이 나와야 할 것으로 보입니다.

[앵커]
여기까지 듣겠습니다. 오늘 ET WHY, 전세난과 관련한 여러 가지 문제들, 김규정 한국투자증권 소장과 함께 짚어봤습니다. 설명 잘 들었습니다.

[답변]
감사합니다.
  • [ET] 집값 오르자 같이 뛰는 부동산 중개 수수료…해법은?
    • 입력 2020-11-11 18:01:09
    • 수정2020-11-11 20:39:03
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■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 11월11일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2020.11.11

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증을 풀어보는 시간 ET WHY, 전세난 문제 이어가겠습니다. 앞서 전해드린 대로 전셋값이 무섭게 뛰고 있습니다. 덩달아서 같이 오르는 게 또 있는데요. 바로 부동산 중개 수수료입니다. 전세난과 맞물린 복잡한 문제들, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 풀어보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
전세 시장에 기현상들이 많이 나타나고 있습니다. 한 가지 실례를 들어서 궁금한 것 좀 여쭤볼게요. 서울 강남구의 한 아파트 단지, 같은 아파트 단지인데 어떤 집은 4억 2,000만 원에 전세가 계약이 체결됐는데, 바로 옆의 집은 8억 3,000만 원이더라. 어떻게 같은 아파트 단지에서 이렇게 2배나 가격이 차이가 날 수 있는 건가요?

[답변]
전세 계약 실거래 사례에서 가격이 급격하게 차이 나는 케이스들이 최근에 늘어나고 있는데요. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되면서 그렇다는 분석입니다. 일단 기존의 계약을 갱신하시는 분들은 5% 가격 상한 제한을 받으시기 때문에 종전에 2년 전에 계약하셨던 시세보다 그렇게 높지 않은 가격에 계약하실 수 있는데 반해서.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
신규로 계약하시는 분들에게는 5% 가격 제한이 없습니다. 그러다 보니 지금 같은 전세난에 높아진 전세 시세를 그대로 수용할 수밖에 없는 상황이어서 극단적으로 이렇게 거래 가격 차이가 벌어지고 있는 상황입니다.

[앵커]
그리고 전세 계약이 2년이 아니라 최대 4년까지 살 수 있으니까 집주인 입장에서는 일단 처음에 많이 받고 보자, 뭐 그런 심리도 작용한 것 같네요.

[답변]
네, 맞습니다. 임대인 입장에서는 가격을 올리기가 또 어려워질 수 있으니 아예 높은 시세를 요구하는 경우도 늘고 있습니다.

[앵커]
보면 마포구, 성동구에서도 비슷한 사례들이 있는데, 어떻게 봐야 해요? 일부 지역에 국한된 현상인지, 아니면 좀 이런 게 정말 현장에서 왕왕 있나요?

[답변]
지역별로 전세금액 매매 가격보다 더 오를 수 있는 지역들, 도심의 직주근접형 아파트들이 특히 더 이런 격차를 보일 수 있는 상황이고요. 또 서울 중심으로 규제 지역에서는 집주인들이 실거주 요건이 늘어나거나 혹은 내년 상반기에 처분을 위해서 세입자들을 내보내는 상황들이 벌어지다 보니 그런 지역에서는 전세 부족이 더 급격해지면서 신규 계약과 갱신 계약의 가격 격차가 더 급격히 벌어질 수도 있습니다.

[앵커]
또 한 가지, 이면 계약서를 놓고도 지금 말들이 많습니다. 그러니까 정식 계약서에는 전·월세를 법정 상한인 5%만 올리기로 해놓고 또 다른 계약서를 쓰자는 거죠, 거기다가 추가 월세를 받는 식으로. 이렇게 집주인이 이면 계약서를 내밀면 세입자는 어떻게 해야 되는 건가요?

[답변]
사실은 이면 계약을 신고하거나 해야겠죠. 분쟁조정위원회에 신고를 한다든가 이런 불법 행정 쪽으로 신고를 해야 맞는데 사실 세입자들이 그러기가 어려운 상황이라는 게 문제입니다. 직접적인 사례로 집주인에게 계약 갱신 요구를 했더니 그러면 가격을 5% 이상 올려주든지 아니면 나가고 내가 들어가서 살겠다고 대응하는 경우들이 좀 과격한 경우지만 있다고 합니다. 그러면 세입자들 입장에서는 다른 지역으로 이사 가기도 어렵고 전세 찾기가 어려우면 사실상 울며 겨자 먹기로 수용할 수밖에 없다는 거죠. 그래서 이런 사례들에 대해서 적정하게 조정을 해줄 수 있거나 이런 행정력들이 지금 요구되는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 이제 매물도 없고 전셋값은 막 오르고요. 또 하나 걱정이 전셋값이 오르다 보니까 중개 수수료가 또 같이 올라가는 부분이 있습니다. 보시면 전셋값 규모에 따라서 중개 수수료 상한 요율이 다 올라가더라고요, 점점.

[답변]
거래 가격, 전세 보증금 규모가 큰 거래 건일수록 아무래도 신경 써야 할 세세한 부분들도 늘고 하니 법정 중개 수수료 상한 요율을 높게 책정해놓은 제도입니다. 그런데 과거에 상한 요율을 정했을 때 비교적 높은 거래 전세 보증금이었던 6억 원이 최근에 서울의 웬만한 아파트 기준으로는 그렇게 비싼 가격대가 아닌 거죠.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
그래서 웬만한 전세 계약을 하시면 6억, 7억, 이런 비싼 전세 계약 아파트일 경우에는 최고 법정 수수료 상한 요율 0.8%를 다 적용받으시면 사실 수백만 원의 수수료가 전세 계약에서도 발생하게 됩니다. 그래서 지금 예를 들어서 6억 원 전세 계약하실 때 0.8% 상한 요율을 다 적용받으면서 480만 원을 중개 수수료로 내셔야 하는 거다 보니까 이게 전셋값만 오르는 게 아니라 이런 비용도 늘어나고 게다가 짧게는 2년마다 이 비용을 계속 지불을 해야 하는데 조정이 필요하다는 의견들이 있습니다.

[앵커]
그러면 6억 원 이상이면 10억, 20억, 똑같이 0.8%면 정말 계속 올라갈 텐데요, 중개 수수료가. 그렇게 되는 거예요?

[답변]
지금 법적으로는 최고 0.8% 상한 요율 이내에서 협의하도록 돼 있는데 최근처럼 전세 물건이 부족해서 거래가 줄어들 때는 사실 협의가 중개업소에서 쉽지 않겠죠. 그래서 상한 요율을 적용받으시는 경우들이 늘고 있다고 합니다. 그래서 사실은 임대차뿐만 아니라 매매도 포함해서 비교적 과거보다 훨씬 높아진 거래 가격, 주택 가격에 맞춰서 중개 수수료율 분할 구간도 좀 세분화를 해야 하고요. 상한 요율 적용 방법도 임의로 협의를 해라가 아니라 적정하게 정하는 방법들, 그리고 가격 변동에 맞춰서 수시로 좀 조정을 하는 이런 여러 가지 보완책이 필요합니다.

[앵커]
최근에 올라간 전셋값에 맞춰서 요율의 구간도 현실화할 필요가 있다, 그런 말씀이신 것 같습니다.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
물론 중개인들도 할 말은 있을 것 같아요. 최근에 거래 자체도 없고 그만큼 우리도 수익이 줄었다. 이거는 불로소득이 아니다, 이런 주장인데 어떻습니까? 우리나라 중개 수수료율이 해외에 비해서는 좀 낮은 편인가요, 어떤가요?

[답변]
단순하게 비교하기보다는 이런 예를 들면 미국의 주택 거래해 주는 에이전시나 리얼터들에 비해서는 확인해 주는 작업이라든가 실제 처리하는 내용이 서비스 측면에서 미비한데, 그에 비해서는 비용이 비싸다는 얘기가 있습니다. 그래서 중개업계 쪽에서는 서비스의 질을 높이고 요율은 현행에 맞춰서 조정하는 방법들이 있을 것 같습니다.

[앵커]
중개 수수료 부담이 커지다 보니까 심지어 중고 거래 사이트 같은 경우에는 공인중개사 없이 아파트 직거래하자, 매매 직거래 원한다, 전세도 직거래하자. 실제로 또 계약이 체결되는 경우도 있더라고요. 이렇게 공인중개사 없이 거래하는 거, 물론 불법은 아니지만 좀 주의를 해야 할 필요는 있지 않을까요?

[답변]
불법 아니고 직접 하실 수 있는데, 아무래도 중개업자들이 대신해줬던 물건에 대한 확인들, 그다음에 근저당이라든가 등기 그리고 소유주의 확인, 이런 기초적인 절차들, 그리고 계약 진행, 마지막 신고 같은 것까지 처리해 주는 대행자가 없기 때문에 아무래도 신경 써야 할 것도 많고 챙겨야 할 것도 많습니다. 그런데 이런 것들을 해보신 경험이 있는 분들은 또 그렇게 어렵지 않다고도 하세요. 그래서 막연히 하면 안 된다는 건 아니지만 이러한 대행자들이 해줬던 업무를 본인이 직접 챙겨야 한다는 거, 신경을 쓰셔야 할 것 같습니다.

[앵커]
정부가 전세난 대책 내놓겠다고 한 지 한참 지났는데 왜 안 내놓는 건가요? 못 내놓는 건가요?

[답변]
마땅한 대책이 없어서 못 내놓는다고 봐야겠죠. 그렇지만 지금 시장의 불안 상황이 너무 크기 때문에 머지않은 시일에 대책이 나와야 할 것으로 보입니다.

[앵커]
여기까지 듣겠습니다. 오늘 ET WHY, 전세난과 관련한 여러 가지 문제들, 김규정 한국투자증권 소장과 함께 짚어봤습니다. 설명 잘 들었습니다.

[답변]
감사합니다.
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