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2021 부동산 전망 “제도는 정부가 고칠게…시장은 누가 바꿀래?”
입력 2021.01.03 (10:32) 수정 2021.01.03 (10:32) 취재K

아파트는 삶의 터전을 넘어 투기의 장이 됐습니다. 시장이 과열될수록 암묵적인 승자와 패자가 속출했고 몸테크, 청포족, 영끌, 패닉바잉,벼락거지에 부동산 블루까지. 현실을 그대로 반영한 신조어 몇 개만 나열해도 2020년 고단함이 묻어납니다. 기대와 우려 속에 새해가 밝았습니다.

■2021 입주물량 줄고 청약물량 늘고

올해 아파트 입주 물량부터 살펴보겠습니다. 부동산 분석업체 직방 조사를 보면 내년 입주 물량은 올해보다 16% 줄어든 22만 7천여 가구에 그칠 것이라는 결과가 나왔습니다. 서울은 2만 7천여 가구 등 수도권이 12만8천993가구, 지방도 9만8천843가구라는 겁니다. 물량은 줄었지만, 서울의 강남 3구 등에서 새 아파트가 들어서고 42개 입주 단지 중 절반이 재건축, 재개발 완료 사업지라고 합니다. 서울 아닌 경기도에서도 과천, 판교, 평촌, 미사 등 강남 접근성이 우수한 지역의 입주가 예정돼 있습니다.

분양 열기는 올해도 비슷할 것으로 전망됩니다. 부동산 114 조사를 보면 올해 분양 물량이 39만854가구가 분양 예정인 것으로 확인됐습니다. 2016년부터 2025년까지 5년 동안 민영아파트 평균 분양물량인 28만6,071가구보다 10만 가구 정도 많습니다. 이 가운데, 민간 임대 아파트도 8,322가구가 공급될 예정입니다. 경기 화성시 ‘화성동탄2(A87)’ 762가구, 대전 유성구 ‘한화포레나대전유성’ 1,768가구, ‘파주운정3(A15)’ 846가구 등이 계획돼있습니다.

■2021 어떤 게 달라지나?


세제와 청약 등 제도 전반에 걸쳐 굵직굵직한 변화들이 눈에 띕니다. 아무래도 우리의 관심은 변화가 '시장 판도를 바꿀지' ' 찻잔 속 태풍에 그칠지' 일 겁니다.

■종부세 ·양도세율 강화 매물 나올까?

정부가 택한 건 세금 압박입니다. 집을 가지고 있거나 팔 때 피할 수 없는 세금을 더 많이 내라고 하면 시장에 매물이 나올 거라는 계산입니다.


우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 시장은 정부의 셈법대로 흘러가지 않으리라고 봤습니다. 종합부동산세 과세 구간이 전체적으로 조정되고 양도소득세 최고세율도 올라가니까 매물이 나오지 않겠느냐고 질문하자 우 팀장은 "다주택자들이 추가로 집을 사들이는 것을 막을 순 있지만, 기존 매물을 시장에 내놓게 하기엔 어렵다"고 분석했습니다.

양도세 중과가 완화되지 않는다면 집을 파는 것과 종부세(종합부동산세) 내고 버티는 것을 두고 비교했을 때 버티는 걸 선택할 가능성이 크다는 겁니다. 우 팀장은 "이미 5월 31일 전(6월 양도소득세 중과세율 인상)에 양도세는 중과돼있는 상태라서 보유에 부담을 느낄수록 양도세 중과분을 비교하게 될 텐데 집값 상승을 감안해 보유할 수 있다"고 설명했습니다.

쉽게 말해 "종부세가 몇천만 원이라면 양도소득세가 몇억 원에 가까우니까 양도소득세에 대한 회피하는 걸 택해서 매물이 많지 않을 것"이며 "양도세 중과가 완화되지 않은 상황에서 보유세를 높이는 것만으로는 정부가 기대한 효과를 가져오기엔 한계가 있다"고 판단했습니다.


정반대의 분석도 나옵니다. 부동산 시장을 철저히 투자 혹은 투기 시장으로 보고 있는 이광수 미래에셋대우 위원은 세 부담이 커지면 집값이 치솟지 않는 이상 수익률이 그만큼 줄기 때문에 매물이 나올 것이고 몇 채만으로도 충분히 의미가 있다고 봤습니다.

이 위원은 "2019년과 2020년에 서울 아파트를 산 사람들의 자금조달계획서를 보면 42% 투자목적으로 샀다는 결과가 있다"며 "미래 수익을 기대하다 보니 종부세와 양도세를 내는 걸 무서워할 필요가 없었지만, 상황이 바뀌었다"고 단언했습니다.

양도세 중과세율을 버티기 어려울 것이라는 게 그의 진단입니다. "서울 집값 상승률이 0.1%이라고 치고 중과세율 이 10%p 올라가면 단순히 복리도 계산해도 70주 이상은 기다려야 이익을 만회할 수 있는 건데 그걸 버티겠느냐"고 반문했습니다.

이어, "사람들이 거주하는 아파트의 30% 정도는 투자한 사람들이 보유하고 있고 투자용 아파트는 대부분 역세권, 학군 등 실수요자들이 선호하는 매물이다보니 거기서 시장에 몇 채가 풀리면 그게 실수요자들이 원하는 공급이고 트리거가 될 수 있다"고 강조했습니다.

■공공임대 등 공급 확대... 전세수요 달래나?

지난해 수요 억제에 주력했던 정부가 공급 확대책을 내놓기 시작했죠. 핵심은 임대주택을 활용한 공공 전세 늘리기입니다.


공급에 대한 심리적 안정이 가장 중요하다고 언급한 권주안 대한건설정책연구원은 정부가 추진하는 공공 임대 등이 나오면 일정 부분 수요를 분산할 수 있다고 봤습니다. 권 위원은 "공급은 항상 뒤처질 수밖에 없어서 문제가 생기는데 비아파트 비주택을 주거공간으로 활용하겠다고 하는 건 좋은 의미"라고 짚었습니다.

특히 "반려동물을 꼭 키워야 한다든지 여가생활을 즐길 수 있는 공간이 필요하든지 주거공간의 선호도도 개별화됐다"며 "인생 주기로 봤을때 신혼부부 등에게 '공공임대'라는 주거공간을 가진 채 인생을 시작하게 하는 것도 중요한 정책"이라고 봤습니다.

다만, 아파트를 선호 현상과 임대주택에 대한 편견도 여전하기 때문에 모든 수요를 다 맞출 순 없겠지만, 비아파트의 주거 여건과 함께 인식 개선도 계속 노력해야 한다고 조언했습니다.


함영진 직방 빅데이터랩장은 수치를 제시했습니다. 당장 올해 입주 물량이 지난해보다 16% 정도 줄어들고 3기 신도시 사전 청약을 받으려면 무주택 세대주 조건을 유지해야 하기 때문에 임대차 시장에 머무를 수밖에 없는 구조라고 설명했습니다.

함 팀장은 "임대주택 공급 확대가 단기에 효과를 보기엔 어렵지만, 건설임대라든지 매입임대를 통해 입주 기간을 최대한 짧게 가져가는 게 중요하다"고 말했습니다. 무엇보다 "임대주택 확보를 통한 공급책을 계속 이어나가는 게 중요"하다고 강조했습니다.

공공임대 등 아파트가 아닌 주거공간을 내놓으려면 주변 환경 개선에 힘써야 한다는 주장도 나왔습니다. 우병탁 팀장은 "역세권 고밀도 개발 등 단기간에 매물을 내놓는 것도 중요하고 특히 지구단위 계획을 통해 주변까지 쾌적하게 바꾸는 등 질 좋은 공급을 지속적으로 늘릴 여러 방안을 계속 고민해야 한다"고 말했습니다.

■전·월세 신고제 등 임대차3법 영향은?

지난해 계약갱신청구권 등 임대차2법에 이어 올해 6월부터 전·월세 신고제까지 시행되면 완전체가 됩니다. 전문가들은 세입자의 권리를 강화하는 입법 취지에 동의하고 사각지대였던 주택 임대 소득에 대해 명확하게 세금을 매기는 건 의미가 있지만 이런 법을 시행할 땐 시점 등이 중요하다고 지적했습니다. 임대차 시장 안정 효과는 '글쎄'였습니다.

함 팀장은 "지난해 7월 임대차 2법이 통과돼 재계약이 갱신이 늘면서 신규로 나올 수 있는 매물이 줄었고 올해도 입주 물량은 더 감소하니까 일부 지역에서는 극심한 매물난이 이어질 것이고 결국 세입자 부담으로 돌아온다"고 말했습니다.

권 위원도 "탄력적으로 운영해야 하는 제도는 기술이 필요하다"고 말을 시작했습니다. 그는 "임대차 3법은 중요하지만, 임차인에게 쏠리면 임대인이 좋을지, 임대인이 타격을 받으면 임대차 시장에서 임차인에게 필요한 물량이 나올까, 만약 나오지 않게 되면 어떻게 해야 하나 등 단계별로 고민이 필요한데 고민 없이 들어가 버린 게 아닌가" 하고 아쉬움을 드러냈습니다.

■"전망은 전망일뿐, 맹신하지 말자"

그래서 '오르냐, 안 오르냐' 답을 기대하셨다면 실망하셨을 겁니다 . 전망이 엇갈리긴 하지만 전세 매물 부족으로 인한 가격 상승, 풍부한 유동성 등 이유로 상승세가 당장 꺾이긴 힘들 것으로 내다봤습니다. 전세시장 불안이 '불씨'라고 우려했습니다.

전문가마다 저마다 수치나 통계를 토대로 예측할 뿐이지, 시장의 향방은 알 수 없습니다. 돈을 묶든, 규제를 하든 집값 불패 믿음이 지배하는 시장에서 정부가 신포도(아파트)를 먹지 말라고 해봤자 만나는 사람마다 아파트 이야기하느라 바빴던 2020년이 지나갔습니다.

더 좋은 곳에서 걱정 없이 살고 싶은 건 모두가 바라는 욕구입니다. 아파트를 산 자와 아파트를 살 자가 바라는 시장의 모습도 다를 겁니다. 그동안 백약이 무효했던 부동산 시장에 '화타'가 있을까요? 물이 아래로 흐르듯, 올해도 시장은 수요와 공급의 힘겨루기를 통해 이득을 향해 움직일 겁니다.

그동안, 시장과 두더지 게임을 했던 정부는 공급 속도전에 초점을 맞췄습니다. 논란 속에 임명된 신임 국토부 수장 변창흠 장관은 취임식 일성으로 설 연휴 전까지 질 좋은 주택 공급 방안을 내놓겠다고 자신했는데요, '핀셋 규제'에 이어 시장의 불안을 잠재울 수 있는 '핀셋 공급'이 어떻게, 얼마나 진행될지가 관건입니다.
  • 2021 부동산 전망 “제도는 정부가 고칠게…시장은 누가 바꿀래?”
    • 입력 2021-01-03 10:32:07
    • 수정2021-01-03 10:32:33
    취재K

아파트는 삶의 터전을 넘어 투기의 장이 됐습니다. 시장이 과열될수록 암묵적인 승자와 패자가 속출했고 몸테크, 청포족, 영끌, 패닉바잉,벼락거지에 부동산 블루까지. 현실을 그대로 반영한 신조어 몇 개만 나열해도 2020년 고단함이 묻어납니다. 기대와 우려 속에 새해가 밝았습니다.

■2021 입주물량 줄고 청약물량 늘고

올해 아파트 입주 물량부터 살펴보겠습니다. 부동산 분석업체 직방 조사를 보면 내년 입주 물량은 올해보다 16% 줄어든 22만 7천여 가구에 그칠 것이라는 결과가 나왔습니다. 서울은 2만 7천여 가구 등 수도권이 12만8천993가구, 지방도 9만8천843가구라는 겁니다. 물량은 줄었지만, 서울의 강남 3구 등에서 새 아파트가 들어서고 42개 입주 단지 중 절반이 재건축, 재개발 완료 사업지라고 합니다. 서울 아닌 경기도에서도 과천, 판교, 평촌, 미사 등 강남 접근성이 우수한 지역의 입주가 예정돼 있습니다.

분양 열기는 올해도 비슷할 것으로 전망됩니다. 부동산 114 조사를 보면 올해 분양 물량이 39만854가구가 분양 예정인 것으로 확인됐습니다. 2016년부터 2025년까지 5년 동안 민영아파트 평균 분양물량인 28만6,071가구보다 10만 가구 정도 많습니다. 이 가운데, 민간 임대 아파트도 8,322가구가 공급될 예정입니다. 경기 화성시 ‘화성동탄2(A87)’ 762가구, 대전 유성구 ‘한화포레나대전유성’ 1,768가구, ‘파주운정3(A15)’ 846가구 등이 계획돼있습니다.

■2021 어떤 게 달라지나?


세제와 청약 등 제도 전반에 걸쳐 굵직굵직한 변화들이 눈에 띕니다. 아무래도 우리의 관심은 변화가 '시장 판도를 바꿀지' ' 찻잔 속 태풍에 그칠지' 일 겁니다.

■종부세 ·양도세율 강화 매물 나올까?

정부가 택한 건 세금 압박입니다. 집을 가지고 있거나 팔 때 피할 수 없는 세금을 더 많이 내라고 하면 시장에 매물이 나올 거라는 계산입니다.


우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 시장은 정부의 셈법대로 흘러가지 않으리라고 봤습니다. 종합부동산세 과세 구간이 전체적으로 조정되고 양도소득세 최고세율도 올라가니까 매물이 나오지 않겠느냐고 질문하자 우 팀장은 "다주택자들이 추가로 집을 사들이는 것을 막을 순 있지만, 기존 매물을 시장에 내놓게 하기엔 어렵다"고 분석했습니다.

양도세 중과가 완화되지 않는다면 집을 파는 것과 종부세(종합부동산세) 내고 버티는 것을 두고 비교했을 때 버티는 걸 선택할 가능성이 크다는 겁니다. 우 팀장은 "이미 5월 31일 전(6월 양도소득세 중과세율 인상)에 양도세는 중과돼있는 상태라서 보유에 부담을 느낄수록 양도세 중과분을 비교하게 될 텐데 집값 상승을 감안해 보유할 수 있다"고 설명했습니다.

쉽게 말해 "종부세가 몇천만 원이라면 양도소득세가 몇억 원에 가까우니까 양도소득세에 대한 회피하는 걸 택해서 매물이 많지 않을 것"이며 "양도세 중과가 완화되지 않은 상황에서 보유세를 높이는 것만으로는 정부가 기대한 효과를 가져오기엔 한계가 있다"고 판단했습니다.


정반대의 분석도 나옵니다. 부동산 시장을 철저히 투자 혹은 투기 시장으로 보고 있는 이광수 미래에셋대우 위원은 세 부담이 커지면 집값이 치솟지 않는 이상 수익률이 그만큼 줄기 때문에 매물이 나올 것이고 몇 채만으로도 충분히 의미가 있다고 봤습니다.

이 위원은 "2019년과 2020년에 서울 아파트를 산 사람들의 자금조달계획서를 보면 42% 투자목적으로 샀다는 결과가 있다"며 "미래 수익을 기대하다 보니 종부세와 양도세를 내는 걸 무서워할 필요가 없었지만, 상황이 바뀌었다"고 단언했습니다.

양도세 중과세율을 버티기 어려울 것이라는 게 그의 진단입니다. "서울 집값 상승률이 0.1%이라고 치고 중과세율 이 10%p 올라가면 단순히 복리도 계산해도 70주 이상은 기다려야 이익을 만회할 수 있는 건데 그걸 버티겠느냐"고 반문했습니다.

이어, "사람들이 거주하는 아파트의 30% 정도는 투자한 사람들이 보유하고 있고 투자용 아파트는 대부분 역세권, 학군 등 실수요자들이 선호하는 매물이다보니 거기서 시장에 몇 채가 풀리면 그게 실수요자들이 원하는 공급이고 트리거가 될 수 있다"고 강조했습니다.

■공공임대 등 공급 확대... 전세수요 달래나?

지난해 수요 억제에 주력했던 정부가 공급 확대책을 내놓기 시작했죠. 핵심은 임대주택을 활용한 공공 전세 늘리기입니다.


공급에 대한 심리적 안정이 가장 중요하다고 언급한 권주안 대한건설정책연구원은 정부가 추진하는 공공 임대 등이 나오면 일정 부분 수요를 분산할 수 있다고 봤습니다. 권 위원은 "공급은 항상 뒤처질 수밖에 없어서 문제가 생기는데 비아파트 비주택을 주거공간으로 활용하겠다고 하는 건 좋은 의미"라고 짚었습니다.

특히 "반려동물을 꼭 키워야 한다든지 여가생활을 즐길 수 있는 공간이 필요하든지 주거공간의 선호도도 개별화됐다"며 "인생 주기로 봤을때 신혼부부 등에게 '공공임대'라는 주거공간을 가진 채 인생을 시작하게 하는 것도 중요한 정책"이라고 봤습니다.

다만, 아파트를 선호 현상과 임대주택에 대한 편견도 여전하기 때문에 모든 수요를 다 맞출 순 없겠지만, 비아파트의 주거 여건과 함께 인식 개선도 계속 노력해야 한다고 조언했습니다.


함영진 직방 빅데이터랩장은 수치를 제시했습니다. 당장 올해 입주 물량이 지난해보다 16% 정도 줄어들고 3기 신도시 사전 청약을 받으려면 무주택 세대주 조건을 유지해야 하기 때문에 임대차 시장에 머무를 수밖에 없는 구조라고 설명했습니다.

함 팀장은 "임대주택 공급 확대가 단기에 효과를 보기엔 어렵지만, 건설임대라든지 매입임대를 통해 입주 기간을 최대한 짧게 가져가는 게 중요하다"고 말했습니다. 무엇보다 "임대주택 확보를 통한 공급책을 계속 이어나가는 게 중요"하다고 강조했습니다.

공공임대 등 아파트가 아닌 주거공간을 내놓으려면 주변 환경 개선에 힘써야 한다는 주장도 나왔습니다. 우병탁 팀장은 "역세권 고밀도 개발 등 단기간에 매물을 내놓는 것도 중요하고 특히 지구단위 계획을 통해 주변까지 쾌적하게 바꾸는 등 질 좋은 공급을 지속적으로 늘릴 여러 방안을 계속 고민해야 한다"고 말했습니다.

■전·월세 신고제 등 임대차3법 영향은?

지난해 계약갱신청구권 등 임대차2법에 이어 올해 6월부터 전·월세 신고제까지 시행되면 완전체가 됩니다. 전문가들은 세입자의 권리를 강화하는 입법 취지에 동의하고 사각지대였던 주택 임대 소득에 대해 명확하게 세금을 매기는 건 의미가 있지만 이런 법을 시행할 땐 시점 등이 중요하다고 지적했습니다. 임대차 시장 안정 효과는 '글쎄'였습니다.

함 팀장은 "지난해 7월 임대차 2법이 통과돼 재계약이 갱신이 늘면서 신규로 나올 수 있는 매물이 줄었고 올해도 입주 물량은 더 감소하니까 일부 지역에서는 극심한 매물난이 이어질 것이고 결국 세입자 부담으로 돌아온다"고 말했습니다.

권 위원도 "탄력적으로 운영해야 하는 제도는 기술이 필요하다"고 말을 시작했습니다. 그는 "임대차 3법은 중요하지만, 임차인에게 쏠리면 임대인이 좋을지, 임대인이 타격을 받으면 임대차 시장에서 임차인에게 필요한 물량이 나올까, 만약 나오지 않게 되면 어떻게 해야 하나 등 단계별로 고민이 필요한데 고민 없이 들어가 버린 게 아닌가" 하고 아쉬움을 드러냈습니다.

■"전망은 전망일뿐, 맹신하지 말자"

그래서 '오르냐, 안 오르냐' 답을 기대하셨다면 실망하셨을 겁니다 . 전망이 엇갈리긴 하지만 전세 매물 부족으로 인한 가격 상승, 풍부한 유동성 등 이유로 상승세가 당장 꺾이긴 힘들 것으로 내다봤습니다. 전세시장 불안이 '불씨'라고 우려했습니다.

전문가마다 저마다 수치나 통계를 토대로 예측할 뿐이지, 시장의 향방은 알 수 없습니다. 돈을 묶든, 규제를 하든 집값 불패 믿음이 지배하는 시장에서 정부가 신포도(아파트)를 먹지 말라고 해봤자 만나는 사람마다 아파트 이야기하느라 바빴던 2020년이 지나갔습니다.

더 좋은 곳에서 걱정 없이 살고 싶은 건 모두가 바라는 욕구입니다. 아파트를 산 자와 아파트를 살 자가 바라는 시장의 모습도 다를 겁니다. 그동안 백약이 무효했던 부동산 시장에 '화타'가 있을까요? 물이 아래로 흐르듯, 올해도 시장은 수요와 공급의 힘겨루기를 통해 이득을 향해 움직일 겁니다.

그동안, 시장과 두더지 게임을 했던 정부는 공급 속도전에 초점을 맞췄습니다. 논란 속에 임명된 신임 국토부 수장 변창흠 장관은 취임식 일성으로 설 연휴 전까지 질 좋은 주택 공급 방안을 내놓겠다고 자신했는데요, '핀셋 규제'에 이어 시장의 불안을 잠재울 수 있는 '핀셋 공급'이 어떻게, 얼마나 진행될지가 관건입니다.
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