[ET] 전국 83만 호 '공급 쇼크'...신규 택지는 어디?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 2월4일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.2.04

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY 시작합니다. 변창흠 국토교통부 장관 취임 이후 첫 부동산 대책이 나왔습니다. 대도시권 주택 공급이 핵심입니다. 서울 32만 호를 포함해 전국에 83만 호. 정부는 역대급이라고 자평했습니다.

[홍남기 경제부총리]
이번 대책의 공급 물량 83만 호는 공급 쇼크의 수준이라 할 수 있을 것입니다.

[변창흠 국토교통부 장관]
역대 정부 최대의 공급 계획입니다.

[앵커]
이제 관건은 시장의 반응이겠죠. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 이번 부동산 대책 내용과 효과 진단해보겠습니다. 소장님 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
들으신 대로 부총리도 장관도 자신감이 충만해요. 어떻게 보세요? 근거 있는 자신감이라고 보십니까?

[답변]
서울에 32만 채 신규 공급이면 지금 강남, 서초, 송파에 있는 기존 아파트 물량만큼을 새로 짓겠다는 거니까 물량적으로는 굉장히 많습니다. 그래서 발표되고 나서 많은 분이 좀 놀라기도 했는데, 이게 실체화된다면 중장기적인 도심 아파트 공급, 수급 해소 문제에서는 상당히 기여할 수도 있을 것으로 봅니다, 일단은.

[앵커]
자세한 내용 들어가기 전에 먼저 이번 대책의 주요 내용 잠깐 추려보고 가겠습니다.

[답변]
공공주도 사업으로 속도를 빠르게 해서 도심에 아파트 위주의 공공 분양을 늘리겠다는 건데요. 서울이 32만 채, 수도권 61만 채, 그리고 전국적으로 83만 채입니다.

[앵커]
공공주도라는 것은 그러니까?

[답변]
LH나 SH가 시행을 맡는 공공 위주의 시행자 사업이라는 거고요. 재건축 규제를 생각보다 굉장히 많이 풀었습니다. 그래서 초과이익환수제를 적용받지 않게 해 주는 것, 그리고 조합원 동의율을 3분의 1 수준으로 종전보다 대폭 낮췄고요. 분양가상한제의 거래 규제라든가 이런 부분들도 대부분 열어주고 용적률 상향이나 종상향으로 일단 수익 보전을 해주어서 재건축 조합원들을 끌어들이겠다는 발표 내용이 포함됐습니다.

[앵커]
다만 민간이 아니라 공공이 주도하는 재건축이라는 거죠?

[답변]
네, 맞습니다. 이 부분도 여전히 공공이 시행자를 맡는 건 동일하고요. 다만, 실질 시공은 민간 건설사들이 하기 때문에 브랜드나 이런 것들은 민간 브랜드를 가질 수는 있습니다. 마지막으로 청약 제도인데요. 현행 공공 분양에서는 특별 공급이 85%나 되고 가점이 낮거나 이런 젊은 세대들이 청약할 수 있는 물량이 없었는데요. 전체 공공 분양의 15%를 추첨제라고 신설을 해서 3년 이상 무주택 세대주 구성원이기만 하면 청약을 해서 경쟁을 통해서 추첨이 될 수도 있는 가능성을 열어줬습니다. 그래서 이런 부분들이 현실화하면 공공 분양을 기다려보는 분들도 생길 수 있지 않을까 합니다.

[앵커]
일단 물량 면에서 보면 서울 32만 호, 어떻습니까? 과거 정부와 비교해 볼 때 획기적인 물량이라고 평가할 만한 수준인가요?

[답변]
일단 서울 물량이 저 정도면 분당 신도시 3개 정도 규모거든요. 그래서 이게 실체화한다면 서울의 아파트 위주 공공 분양으로는 역대 최고급인 게 맞을 것 같습니다. 특히, 종전에는 지난해 나온 수도권 127만 호 같은 경우 대부분 경기나 인천 지역 위주였기 때문에 서울에 아파트 공급이 필요하다는 주장들이 계속 나왔는데 이번에는 어쨌든 기존의 재건축 지구, 또 역세권 개발 등을 통해서 서울 도심에 공공 분양을 32만 채 가까이 넣겠다는 거라서, 현실화된다면 기여도가 클 수 있습니다.

[앵커]
32만 호 중에서 아파트가 한 몇 채 정도 될까요? 대부분 재건축 단지겠죠?

[답변]
이게 민간 신청 이후에 확정될 거라서 정확한 숫자를 말씀드리긴 어렵지만, 재건축을 통해서 서울에 9만 호 정도, 그리고 역세권 정비 사업도 대부분 아파트로 공급이 될 것 같은데 그 물량이 11만 호 정도거든요. 그래서 나머지가 다른 형태로 공급된다고 해도 적어도 20만 호 이상은 공공 분양 아파트로 공급될 가능성이 있습니다.

[앵커]
그런데 공공이 주도하는 재건축에 민간이 선뜻 참여할까요? 그만한 인센티브가 충분히 있다고 보시나요?

[답변]
여전히 그 부분 때문에 반신반의하는 분들이 많은데요. 어쨌든 패스트트랙이라고 해서 인허가 절차를 대폭 간소화해서 최대 5년 이내에 재건축이나 재개발을 할 수 있게 추진을 하겠다는 거라서.

[앵커]
13년 걸리던 걸 5년으로 단축시켜준다는 얘기죠?

[답변]
맞습니다. 그래서 사업의 불확실성이 대폭 줄어들어서 빨리 신축 아파트로 만들고 싶으신 조합원들은 좀 관심을 가질 수 있겠고요. 일단 기대 수익률의 한 30%포인트 정도는 더 수익을 맞추도록 높여주겠다는 얘기가 나와서, 물론 이 부분도 약간 쟁점이 있긴 합니다만, 그런 것들이 맞춰진다면 관심을 가질 만한 중소 규모 재건축 단지들, 경기 지역의 재건축이 더딘 곳들, 이런 곳들은 관심을 가져볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
물론 사업 기간을 5년으로 단축한다고 해도 당면한 주거 대란을 해소하기에는 좀 어렵겠네요? 그래서 일부에서는 불이 난 긴급 상황에 소방서 짓는 거 아니냐, 이런 비유도 하던데.

[답변]
네, 맞습니다. 일단은 당장 계획이 나온다고 해도, 아무리 빨리 지어도 5년 후부터, 한 2025년부터 2028년 정도에 입주가 시작되는 상황이다 보니까 여전히 당면한 전세 불안이나 집값 안정에는 좀 효과 내기는 어렵다는 지적, 그리고 그럴 거면 좀 빨리 내놓지 그랬느냐는 지적들, 너무 늦었다는 것들이 있는데요. 어쨌든 긍정적으로 평가할 부분은 지금이라도 공급 확대로 대폭 선회하고, 특히 수요자들이 원하는 도심의 역세권 중심, 공공 분양 아파트 형태로 공급하겠다는 대책을 내놓은 것은 어느 정도 시장에 귀를 기울였다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
방금 말씀하신 역세권, 그 주변에 고밀도로 개발하겠다는 건데, 구체적으로 어떤 형태의 개발을 염두에 두고 있는 걸까요?

[답변]
역세권 부지 같은 경우에는 용적률을 최대 700%까지 대폭 높여서 그 높아진 층수랑 규모만큼 아파트를 더 지을 수 있다는 거죠. 그래서 역세권의 토지 소유주들이 3분의 1 이상 참여해서 공공사업으로 하겠다고 하면 인센티브와 용적률 상향을 하면서 좀 고층의 아파트를 지어서 공공으로 공급하겠다는 건데요. 아무 부지나 다 할 수는 없을 거고요. 왜냐하면 도심의 고밀 문제라든가 인프라 부족 같은 것들을 최소화하면서 공급 효과를 낼 수 있는 부지들이 먼저 선정될 가능성이 있습니다.

[앵커]
그러니까 이번 발표를 보면 숫자 이외에는 지역을 비롯한 구체적인 내용이 없어서 부실한 거 아니냐, 이런 지적도 있는데 특히 어디가 빠져 있어요? 예를 들어 준공업지 개발 같은 경우도 어디를 추정해볼 수 있을까요?

[답변]
사실 이번 계획이 LH나 SH, 공공이 시행 주도를 하긴 하지만 실제로 토지 소유주들이 신청해서 공공으로 하겠다고 결정해야 사업을 할 수 있어서 대상지들이 빠져 있을 수밖에 없습니다. 그리고 26만 호 가량 전국적으로 공급하는 신규 택지 대상지도 빠져 있어서 그런 부분들을 추가로 LH 내지는 국토교통부가 빨리 선정해서 발표하는 게 중요하다고 보겠습니다.

[앵커]
서울 도심권 택지는 대부분 다 주민들이 있는 땅이잖아요? 민간의 땅이기 때문에 아무래도 기존 건물주의 반대라든지 또 보상 문제도 있을 수 있고 불법 시비도 있을 텐데, 순조롭게 진행될 수 있을 것으로 보세요?

[답변]
사실 그 부분이 핵심인데요. 동의율을 낮추긴 했지만, 여전히 반대하는 분들의 토지 지분을 매수하는 부분이라든가 최종 사업을 확정하는 이런 과정에서 잡음이 생길 소지는 여전히 있고요. 그 과정에서 사유재산권 침해라든가 이런 이슈가 계속 불거질 수 있어서 종전 재건축, 재개발에 시간을 걸리게 했던 이슈들은 완벽히 해결됐다고 보기는 어렵습니다.

[앵커]
물론 용적률 700%, 500% 상향해 주겠다, 이런 인센티브도 있고 또 주민들에게 자체 사업 대비 수익률도 30%포인트 올려준다, 그런데 이런 게 다 법적으로 보장되는 게 아니잖아요. 이걸 사람들이 믿고 따라올 수 있을까, 하는 그 부분.

[답변]
지금 사실 인터넷의 반응도 대부분 그런데요. 이게 이렇게 하겠다고 하고, 다 좋은데 도대체 어디에 어떻게 실제 공급을 하는 거냐에 대해서 실행안을 내놓으라는 요구들이 많거든요. 그래서 그 부분을 빨리 현실화해서 내놓고 실제 시범 사업지를 진행해서 보여주는 것들이 이후의 활성화에 도움이 될 것 같습니다.

[앵커]
그래서 오히려 개발 기대만 높여놓고, 그래서 주변 집값만 들썩여놓는 게 아닌가, 하는 그런 지적도 있는데, 이 부분은 부총리도 좀 시인한 것 같아요. 잠깐 들어보겠습니다.

[홍남기 경제부총리]
입주까지는 다소간 시간이 걸릴 수 있다는 점에서 대책 발표 이후 일시적인 시장 불안 요인이 발생할 소지도 없지 않을 것입니다.

[앵커]
일시적인 불안 요인, 어떤 걸 염두에 둔 걸까요?

[답변]
일단 재개발이나 재건축 기대감이 있으면 단기 투자하려는 투기 수요자들이 지분을 매입하려 하겠죠. 그런 것들이 단기적으로 오히려 더 가격을 불안하게 한다거나 결국 이런 정비 사업들이 전세 불안을 더 가중시키지 않을까, 이런 우려들이 있는데요. 이런 것들을 최소화하기 위해서 이번 대책에서 토지 거래 허가제를 빠르게 지정한다거나 실질적으로 이번 대책 이후에 새로 지분을 사시는 분들에 대해서는 새 아파트 받을 분양권을 주지 않겠다고 강력하게 못을 박기도 했거든요. 그래서 이런 부분이 잘 운영되면 이런 투기 수요를 억제하면서 개발에 따른 가격이 더 급등하는 걸 조금 막을 수는 있을 것 같습니다.

[앵커]
일단 정부가 공급 확대로 방향은 선회한 것 같습니다. 공급이 늘어나면 가격이 떨어지는 건 시장의 이치인데 그 효과가 언제쯤 나타날 것으로 보세요?

[답변]
민간 패스트트랙을 시행했을 때 최대 5년 이내에 재건축, 재개발 가능하다는 계획을 발표한 거라서 빠르면 2025년부터 3기 신도시 포함해서 2028년 정도에 실제로 입주가 집중될 것 같은데요. 그러다 보니 아직은 좀 입주까지 시간이 걸릴 수밖에 없어서 그사이에 실질 추가적인 공급 계획이나 전세 수급 해결 방안이 더 나와야 한다는 지적들이 많습니다.

[앵커]
그런데 그런 공급에 따른 효과는 입주 시기보다 분양 때 나타난다는 얘기도 있던데 어느 게 맞습니까?

[답변]
실질적으로는 분양 때, 이후 분양 계획이라든가 입주 가능성이 이미 책정되기 때문에 분양을 기준으로 한다면 빠르게 진행했을 때 한 2~3년 후 정도, 입주까지 고려하면 5년 이후 정도로 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
아무래도 구정 이후면 이사철이기 때문에 더 많은 분이 이번 대책에 관심을 갖고 지켜본 것 같습니다. 지금까지 ET WHY, 김규정 소장과 함께했습니다. 말씀 잘 들었습니다.

[답변]
감사합니다.