[생방송 심야토론] 2.4 공급대책 이후…집값은?

■ 프로그램 : 생방송 심야토론
■ 토론주제 : 2.4 공급대책 이후…집값은?
■ 방송일시 : 2021년 2월 20일 (토) 밤 10시 30분~11시 40분 KBS 1TV
■ 주요 내용

-천준호 (더불어민주당 국회의원)
-송석준 (국민의힘 국회의원)
-김남근 (변호사, 참여연대 정책위원)
-심교언 (건국대 부동산학과 교수)

※ 전문은 생방송 심야토론 홈페이지
(http://program.kbs.co.kr/1tv/culture/nightdebate/pc/index.html)에서 확인하실 수 있습니다.

▷ 정관용 : 천 의원께서는 공급대책 효과가 나타나고 있다? 집값 잡힐 거다? 이렇게 보시죠?

▶ 천준호 : 먼저 우리 부동산 문제로 어려움을 겪고 계신 국민 여러분께 집권 여당의 국회의원으로서 송구하다는 말씀을 먼저 올리겠습니다. 이번에 발표된 2.4대책은 간단히 요약을 하면 도심 내에 재건축, 재개발을 통해서 양질의 주택을 공급하겠다는 정책입니다. 정책이 잘 안착되면 부동산 여러 가지 가격 문제라든지 공급문제가 안정화되는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다.

▷ 정관용 : 계속 집값이 떨어질 거라고 예상한다?

▶ 천준호 : 안정화 될 것이라고 보고 있습니다.

▷ 정관용 : 송 의원은 어떻게 보세요?

▶ 송석준 : 이번 정부의 2.4대책은 우리 당에서도 줄곧 제기했던 주택 공급을 획기적으로 확충한다는 측면에서 환영할만하다고 생각합니다. 하지만 이번 대책이 갖고 있는 여러 가지 내용을 들여다보면 너무 공공 역할을 좀 강화한 건 아닌가. 거기에다가 또 여러 가지 가격, 구체적으로 어떻게 낮출 건지에 대한 뭔가 좀 아쉬운 내용들이 많은 것 같습니다. 사실은 획기적인 주택시장 안정화를 기대하기에는 상당히 문제가 있지 않을까 그렇게 생각합니다.

▷ 정관용 : 방향에는 동의할 수 있으나 내용은 부족하다?

▶ 송석준 : 네. 조금 문제가 많다고 생각합니다.

▷ 정관용 : 김 변호사 어떻게 생각하세요?

▶ 김남근 : 문재인 정부 초기에는 주로 다주택자들이 임대사업자 제도를 활용해서 집을 많이 사서 집값이 오르는 게 주된 원인이었는데요. 2019년부터는 30대들이 주로 40대에 집을 사야 될 사람들인데 집값이 상승하니까 놀래가지고 30대들이 집값. 집을 사는데 뛰어들다 보니까 집값이 많이 오르고 있습니다. 2020년 하반기에는 30대가 전체 주택 매수의 한 41%까지 됐거든요. 그래가지고 공공이 나서가지고 안정적으로 그들이 원하는 적정한, 부담 가능한 수준의 주택을 공급해줄 거라는 신호를 주는 것이기 때문에 그런 믿음을 갖고 30대들이 조금 차분하게 큰 빚 내 가지고 당장 집을 사려고 그러지 않으면 이제 집값을 안정시키는 데 어느 정도 도움을 줄 수 있다고 보여집니다. 다만 좀 아쉬운 것은 우리 송 의원님이 지적하신 것처럼 30대들이 원하는 것은 집값도 중요하거든요. 양만 중요한 게 아닌데, 양만 많이 강조되어 있고, 그러면 어느 정도 가격 수준에서 워딩을 보게 되면 부담 가능한 주택을 공급하겠습니다. 딱 한 줄밖에 없거든요. 그러니까 부담 가능함이 어느 정도인지가 30대의 주된 관심인데 그런 내용이 좀 빠진 것들이 아쉬움이 좀 있고, 또 30대 중에서는 지금 빚내서 집사지 않고 40대쯤에 집을 사려고 하는데 안정적인 임대차 같은 것들을 원하는 세대들도 많이 있거든요. 그러면 공공임대 같은 것도 상당히 공급된다는 신호를 줘야 되는데 그런 부분들이 충분히 강조되지 않은 것, 이런 점들은 아쉬움이 있는 것 같습니다.

▷ 정관용 : 마지막에 우리가 토론할 때 앞으로 이 대책에 보완해야 할 것들은 무엇인지 집중적으로 논의하도록 해보겠고요. 심 교수는 어떻게 전망하세요, 집값?

▶ 심교언 : 저는 공급한다는 계획만 있고 공급하는 것은 없으니까 지금 집값의 움직임은 대책하고 관련이 없다. 심리적인 효과는 약간 있을지 몰라도 그리고 정부 대책의 제일 말미에 보면 단기 대책이라고 나온 게 있습니다. 단기 대책 보면 올해 공급되는 서울 물량은 900채, 내년에는 1300채 이렇게 공급되거든요. 지금 단기적으로 그거 공급하면서 어떻게 지금 잡을 수 있겠는가? 그런 한계가 있어 보입니다.

▷ 정관용 : 계획뿐이다, 아직은?

▶ 심교언 : 그렇죠.

▷ 정관용 : 바로 답해보실래요? 아직은 그냥 계획밖에 없다?

▶ 천준호 : 그렇지는 않고요. 지금 서울 주택 문제의 핵심 중에 하나는 세대수가 증가했고 또 노후주택이 증가하고 있는데 거기에 대한 마땅한 대책이 없다는 것입니다. 이번 대책의 핵심은 서울의 노후주택 문제 그리고 도심지 내에 저개발 지역의 문제를 재건축과 재개발이라는 방식을 동원해서 그 문제를 해결할 수 있도록 하는 새로운 대안을 제시했다는 데 저는 큰 의미가 있다고 생각을 합니다. 여러 가지 대안이 제시되어있기 때문에 이 대안 중에서 선택 가능한 것들을 발굴을 하고 그것에 관심이 있는 것들을 그 계획에 따라서 사업을 제안하시면 주택을 공급할 수 있는 길이 열리게 된다고 봅니다. 물론 처음에는 익숙하지 않기 때문에 낯설기 때문에 약간의 시간이 필요할 수 있지만 일종의 모델이 나오게 되면 자연스럽게 시장에서 그것을 이해하고 또 주민들이 그것을 이해하고 적극적으로 사업을 신청하고 활성화되는 길로 들어가게 될 것으로 생각하고 있습니다.

▷ 정관용 : 그러면 그런 구체적인 사업의 윤곽이 드러나는 것을 대략 언제쯤 시점으로 지금 정부여당은 기대하고 있나요?

▶ 천준호 : 일단 이미 시작된 사업 중에 하나가 공공 재개발 사업이라는 것이 있습니다. 작년 9월에 공고가 시작이 되었고 올해 1월 달에 기존에 조합이 결성된 지역을 중심으로 해서 사업지가 1차 발표 되었고요. 3월에는 2차 발표가 될 예정입니다. 조합이 아닌 사업을 희망하시는 분들이 10% 이상 주민의 동의를 걷어서 제출을 하는 건데요. 그런 사업들이 실제로 사업성이 검토가 되고 사업 계획이 추진되면 정부가 주도해서 개발하려고 하는 공공 재개발 사업이 이런 형태의 것이라는 것을 국민들이 아시게 될 것으로 저는 생각합니다.

▷ 정관용 : 아까 송석준 의원께서는 공급 확대라는 방향은 좋으나 너무 공공주도 아니냐. 이런 이야기를 하셨잖아요. 그러면 그게 공공주도를 하면 실제로 공급이 안 될 거라고 보시는 겁니까. 어떻게 보세요.

▶ 송석준 : 공공주도로 하면 정부가 이야기했듯이 절차를 간소화한다든가 여러 가지 정부의 힘을 이용해서 쉽게 하는 방법들도 있을 겁니다. 그렇지만 기본적으로 우리 대한민국은 사유 재산제를 기반으로 하지 않습니까. 그리고 이번에 주택공급 대상지들이 대부분 사유재산을 대상으로 재개발을 하고 재건축을 하고 새롭게 이제 주택공급을 해야 하는데 공감대 형성이 있어야 하는데 그런 부분에 대해서는 이번 대책의 내용을 하나하나 보면 일곱 가지 대책을 여러 가지 방법을 백과사전, 마치 종합문제를 해결하기 위한 대전과 방식의 방법론을 제시하고 있어요. 그렇지만 그것을 언제, 어디를 대상으로 어떻게 잘 할 것인지에 대한 구체적인 각론으로 들어가면 아직 이게 뭔가 나오지 않습니다. 거기다가 또 목표가 어쩌면 주거복지도 확충하면서 주택공급 물량을 최대한으로 확충한다. 거기에 두다 보니까 어떻게 가격을 제대로 낮춰서 국민들이 원하는 제대로 된 다양한 주택을 좋은 가격으로 공급할 수 있는지에 대해서는 잘 그림이 안 보인다는 그런 문제가 있다는 겁니다. 특히 공공의 비효율성 이런 것에 대해서 어떻게 극복할 건지에 대해서는 아무런 대책이 없다는 것, 이거는 다시 한 번 또 논의하겠습니다.

▶ 김남근 : 재개발이라는 것의 본질을 잘 아셔야 되는데 재개발은 원래 공공이 하던 거였습니다. 60년대, 70년대, 80년대 초까지는 공공이 국가나 지방자치단체나 LH 같은 데가 사업을 했었는데 토지주들도 우리도 참여해서 해야 되겠다는 요구를 하다 보니까 80년대 말에서부터 토지주들이 조합을 구성하게 되면 조합에다가 행정권한을 이양하게 되는 겁니다. 지금도 재개발 사업은 재개발 조합이 행정기관이 되는 거거든요. 행정기관이 되어서 사업을 하는 그런 방식이었는데 이런 방식으로 하다 보니까 여러 가지 폐해도 있어요. 조합의 여러 가지 비리라든가 내분, 분쟁이라든가 이런 것이 굉장히 많다 보니까 사업이 지지부진하게 가지 않고 공공이 책임을 져야 되는데 원래는 공공이 하던 거다 보니까 도로라든가 기반시설 같은 것, 깎고 이런 것들도 공공도 투자를 해야 되는데 그냥 공공이 사업이 잘되든 안 되든 팔짱만 끼고 있어서 비난도 많이 받았거든요. 그런 점에서 이제 원래 본질로 돌아가는 거다. 재개발의 본질로 돌아가서 공공이 책임지고 참여해서 사업을 이끄는 것이라고 보여지고요. 대형 건축에 있어서도 대형 재건축에 있어서도 대형 재건축은 여러 가지 주차, 교통, 여러 도시 기반 시설들을 수반해야 되는 것들이 있기 때문에 그것도 재건축 조합에다가 행정권한을 이양해서 재건축 조합이 행정 기관이 되어서 추진하는 사업들이거든요. 바로 어떤 이런 공공적인 사업이었는데 이런 본질들을 공공이 오히려 팔짱끼고 있었던 것인데 이번에 이제 나서는 것이라고 보여지고요. 저는 강남에 있는 재건축들이 여기에 참여하겠다. 그런 일은 없을 거라고 생각이 들어요. 이게 전부 공공이 하겠다는 게 아니잖습니까. 민간이 하던 건 원래 하던 건 하고.

▷ 정관용 : 민간이 원하면 공공이 하겠다.

▶ 김남근 : 그렇죠. 민간이 하다가 지지부진하게 사업이 안 되고 이미 사업을 시작했는데 10년을 못 가고 있는 데도 허다하게 많거든요. 사업성들이 상당히 없어서 서울의 외곽 지역에는 사업이 안 되는 곳들이 있기 때문에 그런 지역은 아마 적극적으로 나설 것이라고 보여지고.

▷ 정관용 : 많이 동참할 거라고 보세요?

▶ 김남근 : 저는 거꾸로가 문제일 거라고 봐요.

▷ 정관용 : 거꾸로가 뭐죠?

▶ 김남근 : 공공이 사업의 성과를 내기 위해서 자꾸 인센티브나 이런 것들을 많이 주겠다고 나오면 현장에서는 더 많은 인센티브, 용적률을 더 올려라. 공공임대를 줄여라. 이렇게 하면 더 많이 버티거나 이렇게 될 가능성이 있다고 보여지거든요. 그래서 공공이 좀 정해진 기준을 잡고 개발이익의 15%에서 30% 수준에서 개발이익을 제공하겠다고 하면 그 원칙을 잘 지키면서 가야지. 갑자기 지역마다 여기는 30% 여기는 20% 막 이렇게 개발이익에 대해서

▷ 정관용 : 왔다갔다 하면 안 된다?

▶ 김남근 : 특혜를 많이 주게 되면 혼란과 시간이 더 걸릴 것이라고 보여지고요.

▶ 심교언 : 오해가 있는 것 같아서. 재개발은 공공사업이 맞고요. 재건축은 민간 산업이었죠. 그런데..

▶ 김남근 : 대형 재건축은 공공사업이죠. 기반 시설들이 많이 들어가는 거니까.

▶ 심교언 : 아니죠. 지금 다 민간사업으로 시작했지 않습니까.

▶ 김남근 : 대형 재건축은...

▶ 심교언 : 재건축은 원래 처음부터 민간으로 시작했고 민간으로 왔는데 지금 공공이 뛰어들었고 지금 이제 공급 계획이라고 나와 있는 것도 자세히 보면 저는 이렇게 명명합니다. 공급 희망 수치 예상이다.

▷ 정관용 : 희망 수치다?

▶ 심교언 : 왜 그런가 하면 83만호 정도 83만 6천 호인가를 했는데 일반적으로 정부에서 공급할 때는 직접 공급할 수 있는 물량을 산출해서 보여줍니다. 그렇게 봤을 때 작년까지 정부에서 나왔던 물량을 보면 26만 3천 호밖에 안 됩니다. 나머지는 민간이 공급하는 게 이만큼 있는데 거기에 5%, 10%를 공공이 하겠다. 이렇게 추산한 거죠. 그래서 민간이 이렇게 반응을 하면 그만큼 되는 거고, 민간이 더 많이 들어오면 지금보다 훨씬 많은 주택이 되고 민간이 안 들어오면 반응이 안 되는 이걸 공급 계획이라고 해야 될지 아니면 공급 예상치 추산이라고 해야 될지 그건 그 자신도 모르겠습니다.

▷ 정관용 : 그러니까 심 교수께서는 민간이 공공에게 동참하지 않을 거라고 보세요?

▶ 심교언 : 시장별로 차이가 있습니다. 재개발 같은 경우 지금 현장 이야기를 들어 보니까 굉장히 좀 나쁜 반응이고요. 재건축 같은 경우에는 강남북이 갈라지는 거예요. 소규모 단지 강북에 있는 것들은 실거주 2년 빠지고 그 다음에 재초환 (재건축초과이익 환수) 면제되니까. 그걸로 아마 갈 것 같은데 강남은 공공임대주택에다가 용적률 500%에다가 이런 것들을 지어가지고 내가 혜택을 어디만큼 보겠나. 그래서 반응이 조금 싸늘한 것 같습니다. 그리고 이런 것들이 재개발 같은 경우에는 2월 4일 이후에 산 사람들 있잖아요. 그 사람들은 현금청산밖에 없기 때문에 아주 극렬한 투쟁들이 일어날 겁니다. 조합에서 3분의 2 동의를 구하는 과정에서 나중에 산 사람들하고 그 전에 산 사람들, 이 사람들이 다같이 모여서 동의를 해야 하거든요. 그래서 아마 갈등이 더 격화될 소지도 있다.

▷ 정관용 : 송 의원님 이야기 하시고.