[최강시사] 김기식 “2.4 대책, 변창흠 장관이 LH 10년 먹거리 만들어 준 셈…근본적 구조개혁 필요해”

- 집값 올라 이익 봤으면 세금 내야
- 강남 일부 부자 이야기 언론이 침소봉대, 이해관계 의심
- LH, 독점 특혜구조.. 내부 모럴해저드 낳을 수 있어
- 2.4 대책, 변창흠 장관이 LH 10년 먹거리 다 만들어준 셈
- 토지, 주택 공사로 나누는 방안 포함해 근본적 구조개혁 필요
- LH공사, 분양아파트 사업 손 떼고 임대사업 해야

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■ 프로그램명 : 최경영의 최강시사
■ 방송시간 : 3월 18일(목) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 최경영 기자 (KBS)
■ 출연 : 김기식 소장 (더미래연구소, 전 금감원장)

▷ 최경영 : 더 나은 미래를 위해 오늘의 정책을 고민합니다. 김기식의 정책 이야기, <식스센스> 김기식 더미래연구소 소장 함께합니다. 안녕하십니까?

▶ 김기식 : 안녕하세요.

▷ 최경영 : LH 얘기 하기 전에 LH 개혁 얘기를 오늘 해야 되는데요. 그거 하기 전에 공시가 국토부가 이제 발표를 하니까 세금 폭탄 얘기 나오잖아요. 이거는 어떻게 생각하세요?

▶ 김기식 : 저는 그 기사를 보면서 우리나라 언론사 데스크들이 다 종부세 대상자가 되는 강남에 10억 이상 아파트를 보유하고 있나.

▷ 최경영 : 다 부자인가?

▶ 김기식 : 저는 이해가 잘 안 되는데요. 예를 들어서 서민들은 그러잖아요. 나도 종부세 납세자 대상 좀 돼 봤으면 좋겠다. 왜냐하면 10억 넘는 아파트를 강남에 보유하고 있거나 뭐 지금 강남뿐만 아니라 서울의 많은 아파트가 올라서 그렇습니다만 이제 그런 경우에 세금을 물리는 걸 갖고 세금 폭탄이다 이런 것도 바람직하지, 적절치 않고요. 또 종부세 대상자가 늘어나고 재산세 부담이 늘어나는 건 지난 몇 년 동안 집값이 몇 억, 심지어 2배 오른 데도 있는 거 아닙니까? 그러면 아니, 집값이 올라서 5억, 10억씩 이익을 봤으면 세금을 내야 되는 게 맞는 거죠. 더군다나 뭐 은퇴해서 소득은 없는데 무슨 세금을 내라고 1천만 원 세금 어디서 내냐? 어디 기사에 보니까, 조선일보인가요? 어느 기사에 보니까 20억 아파트 갖고 있는데 갑자기 세금이 1천만 원이 늘었다. 그런데 1천만 원 어떻게 내냐. 노후에 20억 아파트를 갖고 있는 분이 도대체 대한민국에 얼마나 되는지는 모르겠습니다만 그러면 뭐 주택연금이 있습니다. 20억짜리 아파트 주택연금 가입하시면 얼마든지 세금 내고도 생활하실 수 있는 돈이 나오니까 그러니까 저는 일부 강남의 부자들 얘기를 언론이 너무 침소봉대하는 걸 보면서 언론사 관계자들의 이해관계가 걸렸나? 이런 생각이 좀 들었습니다.

▷ 최경영 : 아니, 정말 좀 부끄러운 게 제가 제발 언론인분들이 저한테 찾아서 보여주세요. 제가 해외 신문들을 굉장히 많이 보는 편인데 어떤 해외 신문도 상위 5% 이내 되는 사람들에 대해서 세금 걷히는 것을 세금폭탄이라고 표현한 어떤 기사가 있는지 저한테 갖다주시면 제가 100만 원 드리겠습니다, 정말로. 정말로 100만 원 드릴게요.

▶ 김기식 : 그렇죠. 외국에서는 보수라 하더라도 상위 계층의 세금이 늘어나는 문제를 갖고 문제 삼는 나라는 없죠.

▷ 최경영 : 없어요. 이런 언론이 없어요. 정말 이상해요, 이건.

▶ 김기식 : 네, 맞습니다.

▷ 최경영 : 정말 이상해요. LH는 그럼에도 개혁을 해야 합니다. 어제 홍남기 부총리가 환골탈태 얘기 했는데 구조적인 문제점이 있죠, LH가?

▶ 김기식 : 그러니까 이 짧은 시간에 말씀드리기는 어려운데 일종의 LH라는 건 민간에서 보면 시행사 같은 겁니다. 땅을 매입해서 거기다 아파트를 짓고 그걸 건설해서 분양하는 것까지의 일괄 다 하는 건데 그건 보통 민간 건설시장에서는 시행사가 하는 건데 일종의 공공 시행사 같은 건데요. 기본적으로 모든 기업은 똑같지 않습니까? 땅을 싸게 사야 이익이잖아요. 그런데 어쨌든 땅을 사는 단계에서부터 여기는 특혜가 있습니다. 왜냐하면 땅을 사는데 제일 곤란한 게 알박기 하고 이런 건데 LH 공사는 그냥 강제 수용하면 됩니다. 그리고 싸게 살 이유가 없습니다. 왜냐하면 비싸게 사도 그냥 분양가에 반영하면 되는 거거든요. 그다음에 이 분양 문제에서 시행사들은 미분양이 돼서 손실이 커지고 심지어 망하기도 하는데 LH 공사는 대규모 신도시 개발 방식이기 때문에 미분양이 날 수가 없습니다. 보통 미분양이 나는 경우는 그 독립된 한 몇백 가구 정도만 따로 아파트를 지었는데 주변에 도시 기반시설이 없어서 사람들이 분양을 안 하는 건데 이건 뭐 도시 기반시설 다 깔아주는데 신도시에서 미분양 나는 경우는 없거든요. 그러니까 분양 100% 될 거니까 땅을 비싸게 사도 분양가에 반영하면 됩니다. 그러니까 이게 토지 보상금을 줄 때 땅을 쪼개기하고 가짜로 나무 심고 이런 어처구니없는 짓을 해도 그냥 별로 신경 쓰지 않고 돈 줘도 됩니다.

▷ 최경영 : 너무 쉽게 장사를 하는 거구나?

▶ 김기식 : 그렇죠. 그렇게 해서 이제 땅을 비싸게 사도 상관없고 토지보상금 많이 줘도 상관없고 편법, 불법해도 눈 감아줘도 되고 하는 구조예요.

▷ 최경영 : 내 돈은 아니니까?

▶ 김기식 : 내 돈 아니고 분양가에 다 반영해서 나중에 분양받을 사람한테 받으면 되는 거고요.

▷ 최경영 : 그런데 부채 비율이 400%가 넘는다는 거예요, 이런 식으로.

▶ 김기식 : 그건 이제 땅, 모든 토지나 이런 주택 건설할 때는 자기 돈으로 하는 게 아니라 론을 당겨서 하는 거니까 그건 너무 당연한 거고요. 그다음에 이제 보통 옛날에 토지공사하고 주택공사가 나눠져 있을 때는 주택공사 입장, 아파트를 지어서 분양하는 입장에서 보면 토지를 싸게 사야 되잖아요. 그러니까 토지 원소유자한테 토지공사가 산 걸 다시 싸게 사야 되잖아요. 그런데 그럴 이유가 없는 거죠. 하나의 회사니까 토지 가격을 높게 챙겨줘도 자기 LH 공사 내의 토지 부서의 수익이 늘어나는 거니까 오른쪽 주머니에서 왼쪽 주머니로 옮기는 거란 말이에요. 그러니까 이게 토지에 대해서 가격 설정하는 데 있어서 비싸게 설정해도 아무 상관이 없는 거예요. 그다음에 이제 시행 단계에서 또 하나 이제 중요한 문제가 성패를 좌우하는 게 인허가거든요. 인허가가 안 나거나 인허가가 오래 걸리면 문제가 되죠. 왜냐하면 땅은 사놨는데 그거 자기 돈으로 사지 않거든요. 대출 받아서 땅을 사는데 인허가가 길어지면 이자 비용이 늘어나잖아요. 그러다 인허가가 안 나면 망하는 건데 LH가 하면 그건 인허가가.

▷ 최경영 : 인허가가 안 날 수가 없지.

▶ 김기식 : 안 나는 게 아니라 국가가 이미 해놓고 시작하는 거니까 기간 단축되고 이러는 거죠. 그러니까 독점적인 이 특혜 구조라고 하는 것이 내부의 모럴해저드를 낳을 수 있는 구조를 갖고 있다. 상호견제될 수 있는 어떤 장치도 갖고 있지 않기 때문에 발생한다고 하는 거고 또 하나 중요한 LH 문제는 이런 겁니다. LH가 분양 사업 외에 임대 사업을 했는데요. 꼭 임대를 하면 분양전환형 임대 사업을 했습니다. 그러니까 5년, 10년 뒤에는 분양 아파트로 전환을 하게 되는데 그래서 맨날 5년, 10년 지나면 분쟁 나고 분양할 때 가격을 어떻게 설정할 거냐 갖고 원래 살던 분들은 싸게 해라, 원래 가격으로 해라라고 하고 여기는 LH는.

▷ 최경영 : 감정평가하고.

▶ 김기식 : 감정평가해서 시가 반영하겠다 맨날 싸움 나거든요.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 김기식 : 그런데 왜 LH가 공공 사업을 하는데 우리가 생각하면 20년, 30년 동안 임대 사업을 계속 하면 되지 왜 분양을 할까? 그게 그럴 수가 없는 게 초기에 아파트를 땅을 사서 분양을 하기 위해서든 임대 아파트를 짓기 위해서든 초기에 목돈이 들어가지 않습니까?

▷ 최경영 : 본인들도 빚을 지는구나.

▶ 김기식 : 목돈이 들어가 있는데 이게 임대 사업이면 30년이다 그러면 30년 동안 계속 분할해서 받을 수는 있겠지만 이미 예를 들어 몇 조가 들어갔는데 그다음에 또 땅을 매입해서 토지 사업을 해야 되잖아요. 그러니까 이걸 회수하지 않으면 다음 사업을 벌일 수가 없는 거예요.

▷ 최경영 : 그러네요.

▶ 김기식 : 그러니까 끊임없이 임대를 했다가 다시 분양으로 전환하고 분양으로 전환하고 해서 일종의 사업 자금을 마련해온 겁니다. 그러니까 그거에 의한 폐단과 특혜, 시비, 갈등이 심하니까 문재인 정부 들어서서 2018년부터는 모든 임대 아파트는 분양을 전환하는 걸 금지시켰습니다. 임대 아파트는 사회주택으로서 그냥 서민들이나 중간층들이 안정적으로 살 수 있게 해야지 분양을 못 하게 했습니다. 제가 이번에 2.4 정부 공급대책을 보면서 변창흠 장관이 SH, LH 공사 사장을 하셔서 그런지 거의 LH 공사의 10년 사업 계획을 보는 것 같다 이런 평가를 의원들한테 했는데요. 실제로는 LH로서는 아까 말씀드렸던 것처럼 이제 임대를 분양으로 전환할 수 없게 됐거든요. 그럼 임대아파트 사업은 해야 합니다. 그런 상황에서 이번에 변창흠 장관이 LH가 10년 동안 먹고 살 걸 다 만들어준 거죠. 대규모 분양사업의 권한을 준데다가 아까 2.4대책에서 나타난 게 뭐냐 하면 사업 기간을 굉장히 단축시켰습니다. 사업기간을 단축시킨다는 것은 그만큼 이익이 생기는 거거든요. 왜냐하면 중간에 금융비용이 덜 들어가기 때문에. 그런 것도 있는 거고요. 여러 가지 LH공사에서 엄청나게 수익이 남을 수 있는 구조를 이번에 2.4대책 안에 집어넣은 거죠. 거의 국토부가 LH공사의 사업계획안을 대신 발표해주는 수준으로 2.4대책이 나와버리게 된 문제가 있는 거죠. 저는 그런 점에서.

▷ 최경영 : 그런 맥락도 있군요.

▶ 김기식 : 사실은 지금 우리나라 공공주택정책을 LH공사라는 하나의 조직이 사실 이게 정부부처도 아닌데 사실상 좌지우지 하게 되는.

▷ 최경영 : 너무 비대해진 거구나.

▶ 김기식 : 너무 비대해진 이런 구조이기 때문에 근본적으로 구조적 개혁을 해야 한다는 말씀을 드립니다.

▷ 최경영 : 그 구조적 개혁이라는 건 쪼개야 한다.

▶ 김기식 : 쪼개야죠. 쪼개서 이쪽에 견제와 균형을. 왜냐하면 예를 들어서 과거 토지공사와 주택공사 나뉘어져 있을 때는 토지공사는 땅을 싸게 사서 비싸게 팔아야 자기들이 수익이 나서 공사 조직을 유지할 거 아닙니까? 그러니까 토지보상금을 터무니없이 줄 수도 없고 쪼개기 하거나 가짜로 묘목 심고 이러면 현장 가서 찾아내고 그런 거 허위로 막 그렇게 보상금 많이 받게 받으려고 하는 짓을 다 적발해내고 하는 노력을 할 거 아닙니까? 그래야 비용을 줄여서 주택공사한테 비싸게 팔아서 수익을 남을 거 아닙니까? 또 주택공사도 토지공사한테 그냥 무조건 주는 게 아니라 주택공사 입장에서도 싸게 사야만 되는 거니까 토지공사하고도 이제 야, 좀 더 깎아. 나 이렇게 못 사, 이러면서 상호 시장경쟁의 원리가 작동하게 되는 거죠.

▷ 최경영 : 약간 검경수사권 분리하고 비슷한 뉘앙스네.

▶ 김기식 : 그렇죠. 그러니까 사업의 단위가 효율화라는 거는.

▷ 최경영 : 견제와 균형.

▶ 김기식 : 그렇죠. 그러니까 일종의 토지 매입부터 건설, 분양까지 하나가 하면 절대 망할 리 없는 공공기관은 너무나 자기들 입장에서는 효율적이지만 공공의 입장에서 국민의 입장에서 보면 이게 오히려 문제를 낳을 수 있다. 그런 점에서 토지공사와 주택공사 둘로 나눌지 아니면 기능별로 3개, 4개로 나눌지 등은 지금 현재 LH공사의 상황을 면밀히 따져봐서 여러 가지 검토할 수 있겠습니다. 저도 뭐 꼭 토지공사, 주택공사 이렇게 2개로 나누는 방법이 정답이다 이런 이야기가 아니고 이런 방안 등을 포함해서 여러 가지 방안을 검토하되 다만 현재와 같이 공룡 LH 공사를 그대로 두는 것은 매우 부적절하다. 이걸 어떤 형태로든 분화시켜야 한다 저는 그렇게 보는 거죠.

▷ 최경영 : 그런데 LH의 쪼개진 LH든 어디든 간에 그게 역할이 축소가 되어서 민간분양이 많아지면 혹시 분양가가 또 올라가고 더 부동산 투기가 되고 이런 염려도 있지 않을까요?

▶ 김기식 : LH공사의 역할와 관련해서 지난번에도 제가 이거를 분양아파트 사업은 손을 떼고 임대사업을 하는 게 좋겠다는 이야기를 계속 드립니다. 그 이유는 뭐냐 하면 지방은 상관이 없습니다. 지방은 지금도 미분양 나고 있으니까 상관이 없는데 수도권은 지금 이미 이런 서민들용 주거를 제공해줄 수 있는 공공임대아파트를 지을 수 있는 땅도 별로 안 남았거든요. 그런 점에서 보면 국가가 과연 이런 분양아파트 공급을 할 필요가 있는가. 그건 시장에 맡기고 국가는 그나마 남아있는 수도권의 택지를 이용해서 서민과 중산층을 위한 공공임대아파트 사업에 집중해야 한다. 왜냐하면 이미 분양아파트라는 게 주택보급률이 100%를 넘어갔기 때문에 이게 50%일 때 국가가 분양아파트를 공급하는 것이지 100% 넘어간 상황에서는 시장에 맡기면 된다고 보는 거고요.

▷ 최경영 : 신도시는 어떻습니까? 신도시는 계속 LH가 추진해야 합니까?

▶ 김기식 : 신도시 부분은 이미 발표됐기 때문에 저는 정책이 일관성을 갖고 할 필요가 있다고 생각하는데 제가 이렇게 하니까 아니, 민간한테 분양아파트를 다 맡기면 오히려 더 부동산 광풍이 불지 않냐라는 지적을 하시는 분이 있는데 그건 약간 오해가 계신 게 민간이 하면 이런 대규모 신도시 방식의 분양아파트 건설을 할 수가 없습니다. LH니까 강제수용해서 택지를 조성해서 대규모로 하는 거고요. 민간이 분양아파트를 할 때는 자기 리스크를 안고 자기 자금만큼의 땅을 매입해서 아파트를 지어서 분양이 될 수도 있고 분양이 미달 날 수도 있고 그 리스크를 안고 자기들이 하는 거거든요.

▷ 최경영 : 그 정도로 땅이 클 수가 없겠죠.

▶ 김기식 : 없죠. 두 번째는 그렇기 때문에 그러니까 지금은 신도시에 있어서 왜 투기 광풍이 부냐 하면 LH가 신도시를 지정하면 그건 무조건 이익이 되고 무조건 땅값이 오르기 때문에 그냥 무조건 거기다 땅만 사놓으면 보상금도 받고 아파트 분양권도 받고 그 분양 받은 아파트는 몇 배가 뛸 거고. 이게 보장되는 구조거든요. 그런데 그 민간이 분양하는 아파트는 그런 보장이 없기 때문에 민간이 어떤 분양아파트를 짓는다는 걸 예상하고 거기다가 땅투기 하기. 그건 잘못하면 자기도 망할 수 있기 때문에 그러기 쉽지 않다. 그러니까 LH의 문제는 뭐냐 하면 땅 투기를 했을 때 100% 수익이 보장된다는 구조에 있기 때문에 문제이기 때문에 민간이 했을 때 부동산 투기가 더 심해진다 이렇게 볼 수 없고 더군다나 우리나라는 민간 분양아파트와 관련해서도 다양한 규제가 있습니다. 예를 들어서 어떤 물량은 특별공급 물량으로 뭐 생애최초나 신혼부부한테 줘야 한다는 것도 있고요. 분양가 민간시장까지 분양가 상한제가 작동이 이미 시행되고 있기 때문에 얼마든지 분양을 민간에 맡기면서도 공공적 목적 하에 통제를 가할 장치가 있다고 하는 거죠. 이제 핵심은 결론적으로는 수도권에 얼마 안 남은 땅을 분양아파트를 지을 거냐 공공임대아파트를 지을 거냐. 그게에서 답이 나오면 그거에 맞게 LH공사를 개혁하면 되는 거죠.

▷ 최경영 : 알겠습니다. 오늘 말씀 감사하고요. 지금까지 김기식 더미래연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.

▶ 김기식 : 고맙습니다.