[ET] “재건축 한 풀어드릴 것”…오세훈 권한은?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월8일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 권대중 명지대 부동산대학원 교수
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.4.08

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY 시작하겠습니다. 10년 만에 서울시장에 복귀한 오세훈 신임 시장, 그의 부동산 정책 행보에 관심이 집중되고 있습니다.

[오세훈 서울시장 (지난 6일)]
이곳 잠실은 잠실 5단지를 비롯해서 제가 해야 할 일이 참으로 많은 곳입니다. 여러분의 10년의 한, 제가 반드시 풀어드리겠습니다.

[앵커]
오 시장의 부동산 규제 완화 공약으로 민간 재건축, 나아가 재개발 사업에 대한 기대감이 꿈틀대는 분위기인데요. 과연 서울시장 권한으로 어디까지 실현 가능할지, 또 정부와 서울시 간의 정책 충돌 우려는 없을지 짚어볼까 합니다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수 나오셨습니다. 교수님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
오세훈 시장, 이렇게 환한 표정으로 오늘 첫 출근했고요. 이미 한 번 시장을 했던 분이라 부동산 정책의 방향성은 어느 정도 예상되는데, 가장 먼저 어디에 손댈 것으로 보세요?

[답변]
아마도 층고 완화부터 먼저 할 것 같습니다.

[앵커]
층고 완화?

[답변]
층고 완화가 2014년도 서울시 2030 도시 계획에서 49층이 35층으로 완화됐거든요? 박원순 시장이 그렇게 했었죠. 압구정동을 비롯한 한강변에 있는 아파트들이 전부 재건축을 실행하면서 층고 완화 얘기를 계속 주장해왔습니다. 이 층고 완화를 제일 먼저 할 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 그 35층 룰, 그 규제를 풀겠다. 이거는 정부 협의 없이 서울시장 권한으로 가능한 사안입니까?

[답변]
이거는 서울시의회의 의견 청취만 듣고 서울시장이 독단적으로 행할 수 있습니다.

[앵커]
그러니까 서울시의회 동의 없이 의견을 청취하는 것만으로도 결정이 가능한 사안이다?

[답변]
가능합니다.

[앵커]
보통 한강변 르네상스 프로젝트라고 했었죠? 오 시장, 서울시장 재임 시절에 이렇게 한강, 용산구 동부이촌동에 50층 정도 되는 아파트가 실제 들어섰고, 그러면 그 35층 룰이 풀리면 이런 한강변의 아파트들, 그 스카이라인이 많이 바뀌겠네요?

[답변]
그렇죠. 용적률이 완화되지 않은 상태에서 높이 제한만 올라가기 때문에 수익성은 개선되지 않지만 높이 지을 수 있는 것은 분명합니다.

[앵커]
그러니까 수익성이 개선되려면 일단 용적률을 높여야 한다?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
용적률 규제를 완화해야 한다.

[답변]
용적률 완화도 아마 뒤따라서 할 것 같습니다. 그런데 서울시장 권한은 아니지만, 서울시장이 300% 이하까지는 권한을 갖고 있습니다. 물론 도시계획위원회를 거쳐야 하고요. 이번에 정부가 용적률 400%, 500%까지 올리겠다고 하는 부분은 정부의 일입니다. 그래서 이 높이만 완화하게 되면 저렇게 쭉 올라가거든요? 그런데 용적률을 완화해서 높여주면 뚱뚱하던 게 높이 지어서 건물을 많이 지을 수 있습니다.

[앵커]
그러니까 용적률은 300%라는 그 선이 있긴 하지만, 그 아래는 서울시장이 도시계획위원회 협의를 거쳐서 결정해야 하는 거고, 그 이상은 또 정부와 협의를 거쳐야 한다는 사안이네요?

[답변]
그렇죠. 정부하고 협의해야 합니다.

[앵커]
어쨌든 정부와 협의가 있어야 하니까 자칫 그 과정에서 불협화음이 있을 수도 있고, 그래서 그런지 오늘 홍남기 부총리가 서울시장에 대해서 약간 견제구를 날리는 듯한 그런 발언을 했어요. 잠깐 들어보고 이야기 나눠보겠습니다.

[홍남기 경제부총리]
주택 공급은 일련의 행정 절차상 중앙정부와 광역지자체와 기초지자체의 어느 하나 단독으로 할 수 있는 것이 아니며 상호 협력이 뒷받침돼야 합니다.

[앵커]
물론 맞는 말씀이긴 한데, 뭔가 서울시장 독단적으로 움직이지 말라, 약간 경고성 발언으로 해석해야 할까요?

[답변]
그럴 수도 있습니다. 2월 4일에 정부가 2.4 부동산 대책을 내놨잖아요? 역세권 개발이나 공공 재개발, 재건축 사업 같은 경우도 인·허가권은 서울시가 쥐고 있습니다. 그러나 용적률은 또 정부가 쥐고 있어요. 그래서 협력 상생하지 않으면 사업 추진이 서로 어렵습니다. 그래서 아마도 이걸 예고하는 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 재건축이 속도를 내기 위해서 가장 현실적인 첫 관문은 안전진단이 될 텐데.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
실제로 오 시장이 일주일 안에 목동 그리고 상계동 안전진단 다시 한번 착수하겠다, 점검해보겠다고 공언했습니다. 안전진단은 서울시장이 어느 정도까지 권한을 가질 수 있습니까?

[답변]
지난 2018년도 2월 21일에 안전진단을 강화했습니다. 구조 안전진단이 20%에서 50%로 강화했는데요. 이 안전진단은 두 번 합니다. 재건축을 추진할 때 1차 안전진단은 서울시장 권한, 또 소위 지방자치단체장 권한입니다. 그런데 2차 안전진단은 국토부 권한입니다.

[앵커]
그러니까 1차는 서울시장, 2차는 국토부 권한인데.

[답변]
이번에 목동 11단지 같은 경우는 1차가 아니고 2차에서 결렬된 겁니다.

[앵커]
다시 신청한다고 그러던데요?

[답변]
네, 그래도 서울시장 권한은 아니고요. 국토부하고 협의해야 합니다.

[앵커]
어쨌든 안전진단까지 마치고 나서, 그다음에 문제가 되는 게 분양가 상한제잖아요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
이거는 법 개정 사항이라서 어떻게 시장이 독단적으로 결정할 수 있는 부분이 아닐 것 같은데요.

[답변]
그렇고 현재 322군데의 민간 택지 분양가 상한제 적용 지역이 있습니다. 공공 택지는 이미 하고 있고요. 서울시에 재건축, 재개발한다면 또 역세권 개발을 한다면 일반 분양분 30가구 넘는 주택에 대해서는 모두가 다 분양가 상한제 적용 지역입니다.

[앵커]
재건축 초과이익환수제도 분양가 상한제와 마찬가지로 법 개정 사항이라서.

[답변]
이 법 개정 사항이 아니고요. 재건축 초과이익환수제에 관한 법률이 있습니다. 이것이 계속 미뤄오다가 2019년도 12월 27일에 합헌 된 겁니다. 법률로 합헌 됐기 때문에 재건축해서 개발이익이 남으면, 특히 가구당 3,000만 원이 넘는 이익이 남을 때는 최대 50%까지 재건축 초과이익환수를 물릴 수 있습니다. 이거는 서울시장 권한이 아니죠.

[앵커]
그러면 이거를 서울시장이 결정하려면 어떤 절차를 거쳐야 하는 겁니까?

[답변]
적어도 분양가 상한제라든지 또는 안전진단이라든지 또는 재건축 초과이익환수제는 법률로 규정돼 있기 때문에 중앙정부가 협조하지 않으면 규제 완화가 불가능합니다.

[앵커]
서울시장이 어쨌든 재건축, 재개발 규제를 완화한다는 입장을 보이니까 시장이 좀 들썩거리는 움직임도 있어요. 앞으로 집값은 어떻게 전망하세요?

[답변]
아무래도 정부가 지금 2.4 부동산 대책에서 서울시 내 32만 3,000호 주택을 공급하겠다고 약속하면서 지금 계속 공공 재건축, 재개발 지구를 발표하고 있습니다. 무주택자들은 대기 수요를 넘기에는 충분한 것 같습니다. 그리고 이미 몇 년 사이에 주택 가격이 많이 올랐기 때문에 거기에 대한 부담금도 없지 않아 있을 수 있고요. 장기적으로 볼 때는 금리 인상도 있을 수 있겠죠. 그래서 이렇게 서울시장이 바뀌어서 재개발, 재건축 시장을 규제 완화해서 활성화한다고 해도 지역별로 온도 차이는 있을 수 있지만, 이것이 전반적인 주택 가격 상승으로 이어지기에는 한계가 있다고 보입니다.

[앵커]
일각에서는 오세훈식 공급 정책이 시장에는 빠른 공급 시그널로 인식되면서 오히려 집값 하락이라든지 안정에 도움이 될 수 있다는 의견도 있습니다. 여기에 대해서는 좀 어떻게 보세요?

[답변]
우선 상생주택이나 모아주택 같은 게 있어요. 한 10만 가구 정도 있는데요. 기존 주택 단지에, 용적률 낮은 지역에 이렇게 협소한 주택을 만드는 건데요. 이런 경우에는 아마 주택 공급에 도움 되지 않겠나 하는 생각이 들고요. 재개발, 재건축을 오세훈 시장이 약속한 거, 1년 반도 안 남았지 않습니까? 아마 주택 공급을 할 수 있는 기반 조성 정도 할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
1년 반 정도 임기가 남았는데 공약은 5년간 36만 호 공급, 그래서 이 사업이 지속할 수 있을까요?

[답변]
만약 차기에 또 서울시장이 된다고 하면 이어서 갈 가능성이 높습니다. 그래서 아마도 차기를 노려서 이렇게 일을 벌였으니까 도와달라는 식으로 해서 5년 계획으로 내놓지 않았나, 하는 생각이 듭니다.

[앵커]
어쨌든 주택 공급 방향성에 대해서는 정부나 서울시나 방향 자체에 대해서는 큰 차이는 없는 것 같고 다만 정부는 공공 주도, 서울시는 민간 주도잖아요? 개발 주체를 둘러싼 충돌 가능성, 이런 건 없습니까?

[답변]
제가 보기에 정부도 주택 공급을 하겠다는 것과 또 오세훈 시장도 주택 공급에 대한 방향성은 같아요. 그래서 아마도 상생 협력하지 않겠나, 하는 생각이 듭니다. 그래야만 오세훈 시장도 뭔가를 얻어낼 수 있고요. 정부도 주택 공급을 지속적으로 추진할 수 있을 거라고 보입니다.

[앵커]
결국, 정책 혼선은 무주택자나 실수요자들의 피해로 이어질 수 있기 때문에 방금 말씀하신 것처럼 상생, 협력, 이런 지향점을 가지고 나가야 하지 않을까 싶습니다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 권대중 교수 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.